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1、南京别墅分析报告（2005年10月）南京垠坤代理机构地产研发中心目 录一、南京别墅市场整体情况2（一）南京别墅市场的主要别墅类型2（二）南京别墅市场的区域分布2（三）南京别墅市场的价格区间3（四） 南京别墅市场的供需状况4（五） 南京别墅市场未来趋势研判6二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）11（一）江宁板块11(二) 江北板块16（三）城区板块18三、别墅个案调查21（一）玛斯兰德21（二）山水华门23（三）巴厘原墅25(四) 奥斯博恩26（五）总结28一、南京别墅市场整体情况（一）南京别墅市场的主要别墅类型南京目前在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占
2、比例最大（共210套），为总体的32.97，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17。 （二）南京别墅市场的区域分布从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42，城区和江北所占很少，分别为11.68和9.85。（三）南京别墅市场的价格区间从图中可以看出，城区板块：该板块由于高档住宅用地的稀缺性，造成了该板块别墅项目价格的居高不下，各类型别墅价格均居各板块之首，特别是独立别墅，平均价格已高达16600元/，而该板块的中山高尔夫别墅，独立别墅价格达到20000元/；江宁板块：该板块的价格始终左右着全市别墅
3、均价的升降，独立别墅均价在10000元/左右，其余类型在50006000元/不等。江北板块：该板块的别墅类型主要以独立、联排为主，独立别墅均价在4700元/，联排价格为3600元/左右，价格一直没有明显上升迹象。（四） 南京别墅市场的供需状况南京整体别墅市场供销走势保持稳定增长，月销售量均保持在110-150套之间，而与之相对应的供给方面幅度相比却小的多，开发商在推盘节奏上明显放慢。（五） 南京别墅市场未来趋势研判1、别墅供应量在未来几年将逐渐减少通过左图，可发现虽然南京别墅市场的上市量增长幅度非常大，但所占市场份额不足同年商品房上市量的10%，就南京这一省会城市来说，别墅的供应量相对还是较小
4、的。2005年3月省政府再次发文，要求停止一切别墅供地，这将使别墅的稀缺性更进一步得到体现，因此，未来几年的别墅供应量仍然不会放大。2、土地升值对别墅升值产生很大影响从其土地价值上看，南京别墅的容积率一般都低于0.4，所占有的土地面积较大，而南京目前的土地价格下降的可能微乎其微，未来土地巨大的升值空间目前已经有所显现。随着新一轮“十一五”规划的提出，南京市政府进一步加大新城区的建设力度，住宅郊区化的趋势日益明显，目前南京江北、汤山、城南、紫金、江宁等别墅板块的别墅项目，都具有极大的升值潜力。3、别墅价格具有较大升值空间（1）区域内项目比较，价格差异明显从目前南京的别墅价格来看，仍然处于偏低的水
5、平。以独立别墅来看，南京目前最贵的别墅板块是紫金板块，其独立别墅的价格达到了20000元/平方米，最便宜的则是江北板块，其独立别墅价格为7500元/平方米左右。（2）国内比较，仍有较大的上升空间南京紫金板块20000元/平方米的独立别墅价格拿到全国水平相比（例深圳上海等地50000元/平方米的别墅），南京别墅的价格升值显然仍有较大上升空间。4、目前接受度最高的别墅类型是：单套面积在180260平方米的联排别墅根据在售别墅的市场接受度分析，可发现：（1）最为畅销的是单套面积在180260平方米的联排别墅市场单价以三山（将军山、翠屏山、韩府山）板块的主流价格线为参考样本，联排别墅单价以450065
6、00元/为主区间，整体均价调至4800元/左右。（2）独立别墅的差异性较大目前南京市场上的独立别墅，单套面积从200-900平米不等，但主流户型面积主要集中在250-500平米的区间，均价控制在10000元/。（3）别墅配套设施多采取赠送的方式与别墅相配套的花园、车库等设施，目前开发商大多数采取赠送的方式，但随着别墅供应的主力类型向独立别墅的倾斜，不能排除开发商对此类配套部分收费的可能；地下室的面积目前多以半价的方式计入建筑面积。（4）中西结合建筑风格较为流行在目前别墅的建筑风格以中西结合的模式较为流行，其中北美建筑风格最为流行。如以园林布局穿插西式建筑，如山水华门为首的“杭派风格”；另一种则
7、是以“中国人家”为代表的“新四合院”中式风格的异军突起，同样也吸引了众人的眼球。5、别墅竞争将日趋激烈从发展趋势上看，南京的别墅市场中，江宁的翠屏山、将军山一带一直是供应的主力，占据供应总量的九成左右。根据目前发展预测，江北的别墅供应量不久将会达到40万平方米左右，其市场份额也将随之增至20上下；而传统的江宁板块，虽然体量依然增加到140万平方米，但供应份额却缩至70。亚东板块未来的供应变化也较大，将增加10万平方米，供应份额将达到5。因此，在不久的将来，南京地区最具潜力的别墅板块应集中在江北地区，其不可替代的自然资源优势将日益显现；但同时又应该考虑到，在目前并不明朗的房产市场中，该板块体量在
8、短时间内的膨胀，又将不可避免的引发别墅市场新一轮的价格战。6、基于新政出台至今的供销趋势，预测今后6个月别墅供销数据（不考虑新开盘项目）在不考虑新开盘项目的前提下，通过上图数据分析，可看出，未来南京别墅市场的供应状况正逐步向供销平衡的势态上发展，在明年3月，南京别墅市场的供销比，将达到一个平衡点供销平衡（供销比：1），市场情况良好，但3月为楼盘销售的淡季，不利于楼盘的销售，所以对于项目的推出应将购买周期这一重要因素考虑进去，建议明年5月开盘。二、南京别墅市场主要板块分析（江宁、城区、江北）（一）江宁板块1、江宁别墅市场综述江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”。
9、目前三山别墅区有多个在建在售项目，预计总用地达5000亩，总供应量150万180万平方米，是未来南京别墅市场的主力。根据近半年来对南京别墅市场的销售状况的跟踪，分析得出，（1）联排别墅面积在170210平方米的较为畅销该板块单套联排别墅面积在170210平方米的较为畅销，市场单价范围以45006500元/为主，市场均价已调至4800元/。（2）独立别墅未来供应量将与联排、双拼持平独立别墅目前供应量约占联排项目现供应总量的7成左右，但从供应总量上分析，潜在的独立别墅供应将慢慢与联排和双拼供应持平，目前江宁在售的独立别墅主力面积集中在200-400平米，总价控制在250万-450万之间。2、江宁别
10、墅市场的供需状况 江宁板块别墅推盘速度趋缓，在销售方面保持着每月百套的增幅，10月份销量更是突破了140套，销售量最大的是联排别墅，6个月来共售出210余套，目前销售率达到了76.91%；独立别墅在7、8月份有一个较大的增幅，两月内共销售73套，随后每月销售节奏放慢，每月只有10余套的售出量，更多的消费者目前持币观望态势。3、江宁别墅市场的竞争情况分析 （1）将军路沿线楼盘竞争激烈目前的三山板块自将军北路的运盛美之国开始，自北向南分别有：玛斯兰德、香山美墅、翠屏国际、翠屏清华、瑞景文华、山水华门、爱涛漪水园、复地朗香等9个别墅大盘。其中沿将军路沿线的楼盘如玛斯兰德、翠屏国际、山水华门、复地朗香
11、等，竞争情况最为激烈。（2）竞争策略以价格战为主目前各别墅楼盘的开发项目已经定型，前期已先后推盘，对项目的再次变动并不符合开发商的开发战略，因此竞争的策略主要集中在以价格优惠、打折、特价房等方式来吸引人气，效果在10月份得到初步显现，在折扣方面各楼盘的优惠幅度达到95折98折不等，特价房源在总价上至少有10万元的降幅。 4、江宁别墅市场未来趋势研判 南京市区周边资源一向稀缺，稀缺自然环境内的楼盘也就越发显得珍贵，江宁三山板块地区经过几年来的发展，已经成为一个集自然、人文于一体的高档居住区，随着商业、娱乐各方面配套设施的完善，江宁的别墅将是一个长期看好的项目。（1）独立别墅的份额将逐步加大从类别
12、上看，南京的别墅市场供应都是以联排别墅为主。目前，将军路别墅供应结构是，独立10，双拼20，联排70。专家认为，经过前期的市场培育，预计明年别墅的供应结构会有重大变化。独立别墅的供应量将会与双拼、联排别墅接近，形成“三足鼎立”之势。（2）整体供应量将逐年缩小从供应量上看，南京目前已供应上市的别墅总数(联排、双拼)仅200万平方左右，在城市住宅总面积中不足15，所占比例相当低。根据预测，2005年至2007年南京每年的别墅供应量分别是45万平米、15万平米和15万平米，合计为75万平米；而这三年别墅的市场需求总量为85万平米，这意味着，未来三年南京的别墅供应缺口总量将高达10万平米。作为南京别墅
13、供应量最大的江宁，自然也逃不过这一“大势”。对照江宁房产局1-9月份的数据，去年1-9月份江宁别墅开工面积为2375万平米；而今年1-9月份，别墅开工面积就减少到了16.63万平米，呈逐年下降趋势。目前整体房产市场低迷，销售量一直不见起色，但别墅供应市场按此趋势发展，整体的供应增量会越来越少。（3）近期价格波动较大，但有长期升值潜力“物以稀为贵”，这句话既体现别墅本身的特质，同时又揭示了别墅价格近两年来持续高走的内在原因。江宁别墅增量在未来几年呈明显萎缩态势，随着销量的不断下降，稀缺性将进一步得到体现。虽然目前环境下，各别墅楼盘纷纷提出打折优惠等举措，但明显市场放量不足，开发商都放缓推出步幅，
14、期待整体房产市场的回暖，从长期来看，价格将不可避免的得到提升。（4）存在诸多急需解决的问题江宁别墅的品质和认知度不可置否，但前两年众别墅项目的匆匆上马，使得目前的江宁别墅区也存在着不少的问题，如不能妥善的解决此类隐患，将对江宁别墅市场产生极大负面影响。江宁别墅区多位于将军路一侧，将军路夜间大型运输车辆带来的噪音污染将直接影响到夜间的清净；同时部分别墅的建造靠近路边，使得别墅的私密性受到威胁；生活配套设施的不完善是在三山别墅板块上体现得也较为明显，在这一板块中聚集了像河海大学、南航江宁校区、正德学院等众多学校，提升了居住的文化氛围，但对于居住区来说，缺乏足够的中小学，只有翠屏山小学和南师大附小，
15、不能方便的解决子女的教育问题。另外例如商场、菜场、医疗等配套设施就更加缺乏。虽然规划中的易初莲花超市将在年年底启用，但住户对政府的这种完善的长期规划有没有足够的耐心也有待观察。(二) 江北板块1、江北别墅市场综述 江北板块的别墅市场目前别墅项目不多，有华欧国际友好城、凤悦天晴、金泉泰来苑、威尼斯水城等几个项目，目前在售的主要是华欧国际友好城的联排别墅，但目前江北正在规划中的别墅项目众多，预估计将来会产生40万平方米的别墅供应量。2、江北别墅市场的供需状况（以华欧国际友好城为例） 华欧国际友好城联排别墅供应的主力户型面积为170-230，目前价格在3500-3700元/，目前销售已接近尾声。3、江北别墅市场未来趋势研判从上图可以看出，华欧国际销售率比较平稳，自今年5月份起平均月销售量维持在10套左右，但该楼盘地理位置优势并不突
