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1、湖南省农村信用社联合社文件湘信联发200817号湖南省农村信用社联合社关于印发湖南省农村信用社房地产开发贷款管理办法(试行)和湖南省农村信用社个人住房贷款和商业用房贷款操作规程(试行)的通知各办事处、市级联社，各县级联社、农村合作银行：现将湖南省农村信用社商品房开发贷款管理办法（试行）和湖南省农村信用社个人住房贷款和商业用房贷款操作规程(试行)印发给你们，请认真组织学习，切实遵照执行。试行期间，请各地按所附文本格式操作。待完善后再统一印制操作文本。对执行中遇到的问题，请及时报告省联社。附件：1、湖南省农村信用社商品房开发贷款管理办法(试行) 2、湖南省农村信用社个人住房贷款和商业用房贷款操作规
2、程(试行)二八年二月二十一日主题词：业务管理房地产开发个人住房贷款 商业用房 通知抄送单位：人民银行长沙中心支行，湖南银监局。内部发送：办公室、业务管理处、财务处、稽核保卫处、风险管理处。联 系 人：李首超 联系电话：0731-2278781湖南省农村信用社联合社办公室 2008年3月4日印发 （共印160份）附件一：湖南省农村信用社商品房开发贷款管理办法(试行)第一章 总则第一条 为支持商品房开发和经营，加强对房地产贷款的管理，有效防范商品房开发贷款风险，根据有关法律法规和规章制度，制定本办法。第二条 商品房开发贷款指农村信用合作社（农村合作银行，简称“信用社”，下同）向借款人发放的用于商品
3、房开发及其配套设施建设的贷款，主要包括住房开发贷款、经济适用房开发贷款、商业用房开发贷款及其他用于商品房开发所需要的配套设施建设贷款。第三条 住房开发贷款是指信用社向房地产开发企业发放的，用于开发建造向市场销售住房的贷款。对住宅部分投资超过总投资比例50%的综合性房地产项目，其贷款按照住房开发贷款管理。经济适用房开发贷款参照住房开发贷款有关规定进行管理。商业用房开发贷款是指信用社向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。对非住宅部分投资超过总投资比例50%（含）的综合性房地产项目，其贷款按照商业用房开发贷款管理。第四条 商品房开发贷款的发放，必须符合
4、国家产业政策、信贷政策和信用社贷款管理有关规定，遵循安全性、流动性、效益性原则。第二章 贷款申请第五条 申请人条件。（一）经工商行政管理机关核准登记的房地产开发企业；（二）具有经过年检的贷款卡并在信用社开立帐户；（三）具有三级或以上房地产开发企业资质证书和贷款项目开发建设的资格； （四）信用良好，具有按期还本付息能力；（五）信用社规定的其他条件。第六条 贷款项目条件。（一）贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设规划，其立项文件真实、有效、完整，能够进行实质性开发；具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、建筑工程施工许可证；（二）贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由
5、于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；（三）贷款项目的自有资金投入不少于总投资的35%，并在贷款之前投入项目建设；（四）信用社要求的其他条件。第七条 对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，信用社不得向其发放任何形式的贷款；不得接受空置3年(含)以上的商品房或闲置2年(含)以上的土地作为贷款抵押物。第八条 房地产开发贷款原则上由项目所在地信用社属地管理，借款人原则上只能向拟开发项目所在地信用社申请开发贷款，但以社团贷款方式发放的除外。第九条 严禁以流动资金贷款名义发放项目开发贷款；不得在开发项目授信额度外用承兑汇票等方式为开发商提供信用支持。第十条 信
6、用社原则上不介入再建开发项目，对确实优秀的再建项目，承贷社应按新建项目的要求组织评估，并对前期工程投入情况进行专项审计。第十一条 商品房开发贷款期限一般不超过3年（含）。第十二条 商品房开发贷款应优先以本项目的土地和在建工程设定抵押，抵押率不得超过65%；贷款社可以要求借款人追加质押和保证担保。第十三条 信用社发放房地产开发项目贷款的同时，应要求项目借款人与放款社签订按揭贷款委托书并为该项目的购房者提供阶段性担保。第十四条 商品房开发贷款实行项目专管员负责制，项目专管员对借款人、贷款项目、项目资金、贷款担保等实行全面监管。第十五条 借款申请人需向信用社提交以下材料。（一）单位资料。1 经年检并
7、核准登记的法人营业执照复印件，法人代表及其授权代理人证明书和签字样本，股份制企业的借款授权书，经年检的贷款卡（证）的原件和复印件，公司章程，本期财务报表和经审计的近2年年报，验资报告、税务登记证、开户许可证的正副本复印件，法人组织机构代码证；2 公司主要负责人简历和工作人员文化结构清单；3 公司最高权力机构或其授权机构同意申请贷款的有效决议；4 借款申请报告，其主要内容包括：借款项目名称、金额、用途、期限、用款计划和还款来源等；5 若属抵押或质押方式担保的，提交抵押或质押清单、估价报告、有权人同意抵押或质押的书面承诺。6 若第三方提供担保的，保证人同样提供上述第1项资料；7 信用社要求提供的其
8、他资料。（三）项目资料。1.建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质证书或承担贷款项目开发建设的批准文件；2.申请贷款项目的有关材料，主要包括项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划以及批准文件、项目建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、土地出让合同及地价款缴纳凭证复印件、建设规划红线图；3.项目开发建设自有资金落实的证明文件、资料;4.信用社要求提供的其他资料。第三章 项目调查与评估第十六条 调查的主要内容。参照对公司类企业贷款的要求进行初步审查，并重点审查确认以下几项内容：（一）借款人是否具有进行房地产开发建设的资格；（二）借款人开发建设
9、资格批准文件是否在有效期内；（三）贷款项目是否经有权机关批准。项目建议书、可行性研究报告及批准文件、项目年度投资计划、设计以及批准文件等是否完备、有效；（四）项目建设条件落实情况：1贷款项目承建人与借款申请人是否相符； 2贷款项目是否列入国家或地方政府的建设规划； 3经济适用住房是否列入国家经济适用住房（安居工程）建设计划;4建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用权证、建筑工程施工许可证的原件与复印件是否一致； 5自有资金投入是否已经达到贷款项目总投资35%以上；项目资本金是否满足非债务性条件，防止借款人以评估增值的方式虚增项目资本金，以民间借贷、向股东借款及其他负债方式充抵项目资本
10、金；审查以股权融资方式吸收的项目资本金是否经注册会计师事务所验资、工商行政管理部门登记并纳入规定会计科目核算。6开发项目的文件是否完整、真实、有效，是否能进行实质性开发建设；第十七条 经调查属实的贷款申请，进入项目评估程序。第十八条 调查评估权限。2000万元以下的房地产开发类贷款项目由县级联社组织评估；2000万元（含）以上的贷款项目，由办事处（市联社）组织评估。第十九条 负责组织评估的机构，可牵头组织辖内业务人员成立项目评估小组，评估小组成员为35人，其中确定1名为主评估人。信贷部门负责人为评估报告审查人，分管主任为评估报告审定人。对开发规模和贷款额度较大的项目，可聘请评估中介机构参与评估
11、。第二十条 对借款金额在1000万元以上的房地产贷款项目，必须按照以下方法进行风险评估。（一）项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）资信评估。包括主要关系人经营情况、财务状况、信用情况的考察分析，各关系人之间的产权及其他控制关系等。（二）项目概况和建设情况评估。包括对项目建设的基本情况、建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等进行综合论证分析，分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域发展战略及信用社信贷投向政策，对建设进程、设计、施工、监理情况、环境保护条件等的评估。（三）项目市场情况评估。贷款调查评估人员要通过市场调查与预测，分析房地产投资环境、经营方式和项目的市场定位，对项目
12、的市场竞争能力、销售前景作出判断。（四）项目投资估算与融资方案评估。对项目的投资估算分析和审查，要分析项目工程各项内容和成本费用是否齐全，有无任意扩大取费范围和提高标准，扩大投资规模；分析投资估算中有无漏项、少算或人为压低造价等情况；分析投资构成比例合理与否。在此基础上，调整项目成本费用。对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的合理性、可靠性进行分析论证，侧重于对贷款社贷款以外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上，确定项目切实可行的融资计划。测算项目资金的回收期和贷款偿还期。（五）财务效益评估财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础上，根据国
13、家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估指标，考核项目的盈利能力。（六）不确定性分析房地产项目不确定性分析应分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。房地产项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析、敏感性分析。可进行不确定性分析的因素主要有：租售量、租售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。在对项目不确定性进行分析的基础上，须对项目的风险点作出判断并尽可能提出防范风险，控制项目不确定性的措施。（七）银行效益与风险防范措施评估。银行效益评估应采用定性和定量的分析方法，具体分析项目资金在贷款社结算情况及带给信用社的相关效益。风险防范措施评估。应对借款人提供的保证、抵
14、押、质押等贷款担保措施的可行性进行分析，并分析项目贷款的主要风险，如何采取措施降低、规避、分散风险。（八）评估总结1应对借款人基本情况、项目建设情况、市场状况、项目投资估算及资金来源筹措、项目财务效益、项目建设的环保情况、银行效益与风险防范措施及项目的经济、社会经济效益等方面做综合性论述。2应对贷款项目当前存在的有关问题进行阐述，并提出建议及解决措施。3应对贷款项目提出评估意见，就是否发放贷款、贷款的金额、条件、期限、利率等提出明确的意见。4评估报告一式三份，由直接评估人员、评估审查人员、评估审定人员签字认可后，一份交放款单位，一份留存评估组织机构，一份交借款申请人。第二十一条 对借款金额在1
15、000万元以下的的房地产开发类贷款项目，可进行简要评估。简要评估主要包括以下内容：（一）借款人资信评估。包括借款人基本情况，借款人经营情况，借款人财务状况等。（二）项目概况和建设情况评估。包括项目基本情况，项目建设条件，项目建设实施进程评估，项目的设计、施工、监理情况评估。（三）项目市场情况评估。包括项目投资环境评估，项目市场定位评估，项目销售情况评估（含区域同类物业的总体供求情况、周边主要竞争项目情况、销售方式分析、销售前景分析等）。（四）项目财务效益评估。包括房地产项目总投资预测分析，项目资金来源评估，项目损益预测，项目投融资计划评估，项目有关财务效益指标等。（五）银行效益与风险防范措施评估。测算资金结算量，进行相关效益评估。（六）风险防范措施评估。包括项目风险评估、贷款担保措施评估等。（七）项目评估结论与贷款建议。通过对上述指标进行分析，得出评估结论与贷款建议（对贷款与否
