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1、房屋登记办法释义目 录 第一章总则 第二章一般规定 第三章国有土地范围内的房屋登记 第一节所有权登记 第二节抵押权登记 第三节地役权登记 第四节预告登记 第五节其他登记 第四章集体土地范围内的房屋登记 第五章法律责任 第六章附则 第一章总则第一条 为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，依据物权法、城市房地产管理法、村镇规划条例等法律、行政法规，制定本办法。 【要旨】立法目的和依据 【释义】本条是关于办法的立法目的和立法依据的规定。 一、立法目的 规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，是办法的立法目的，也是办法的指导思想，贯穿于办法整个条文中。房屋
2、是重要的财产，属于民法上的不动产的范畴。房地产登记是公示房地产物权变动情况，保障房地产交易安全的一项基础性法律制度。动产以占有作为权利归属的判定标准，以交付转移占有来认定所有权转移而房屋不可移动，其所有权归属和转移难于以占有来判定，其认定标准和动产必然有所区别。房屋的权利状况不能通过占有来进行判定，其交易风险自然高于动产，为了避免交易过程中可能出现的风险，当事人就要对房屋权利状况进行详细调查，而这种由交易各方自行进行的调查，势必要花费大量的时间和精力，大大增加交易成本。因此，需要建立房屋登记制度来明确房屋的权利状况，这样既可以保障房屋权利人的权利得到登记机构的公示，也方便相关的利害关系人对房屋
3、权利现状进行了解，有利于保护房地产交易的安全。具体讲，办法的立法目的有三： 1规范房屋登记行为。通过办法的实施，确立房屋登记机构及其工作人员开展房屋登记工作的具体标准，明确房屋登记机构应当严格遵守的登记程序和履行的职责，保证登记机构在房屋登记实践中能够准确地进行房屋登记。 2维护房地产交易安全。通过办法的实施，保证公示的房屋权利状况等房屋登记记载事项的准确性和有效性，有利于维护当事人之间房屋交易的安全和便捷。物权法专节规定登记制度、赋予登记以公信力，目的就是保护交易安全。同时，保护交易安全，也就意味着对善意第三人权益的保护。 3保护权利人的合法权益。办法应当从方便权利人进行登记和切实保障其权利
4、出发来设计房屋登记程序。登记是不动产物权的法定公示手段，物权法规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，这确立了登记的权利推定规则，凡是记载于登记簿的权利人即被推定享有该项权利。因此，在我国房地产市场发展迅速、房地产交易法律关系和权属变化复杂的情况下，登记法律制度的完善对于维护当事人的合法权益，具有重要的作用。登记为民，保证房屋权利人和利害关系人的权益是办法十分重要的立法目的。 二、立法依据 办法的直接立法依据大致可以分为两个层次，第一层次是基本民事法律法规对房屋权利归属和变动所作的规定，如物权法、民法通则、合同法等民事法律。第二层次是有关房地产管理的部门法中的对房屋产权产籍管理所作的规定
5、，比如城市房地产管理法、村镇规划条例。其中，物权法、城市房地产管理法和村镇规划条例是其主要立法依据。 2007年10月1日起施行的物权法是办法的重要立法依据。物权法中有近二十条规定涉及到不动产登记，包括：不动产登记的性质和效力，明确原则上不动产物权变动非经登记不发生物权效力，也规定了不动产物权变动无需登记即发生效力的特殊情况，如合法建造房屋等事实行为的发生；不动产登记的属地管辖原则以及不动产实行统一登记；基本的登记审查要件以及登记机构的审查职责；登记机构不得进行的行为；确立了不动产登记与变动不动产物权的合同效力之间的区分原则；不动产登记簿和权属证书的性质以及二者冲突的解决规则；预告登记、更正登
6、记、异议登记等新的登记类型；登记资料的查询和复制；确立了登记机构对登记错误的过错赔偿责任。物权法还对小区内各种公共建筑、公共设施的归属进行了比较明确的规定，对不动产抵押权、地役权等不动产物权类型进行登记等也都进行了全面的规定。 城市房地产管理法的相关规定包括，“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”（第六十条），“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民
7、政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理”（第六十一条），“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过户登记”（第六十二条）。村镇规划条例也是办法的重要立法依据，其二十八条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门，应当加强对村庄、集镇房屋的
8、产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。第二条 本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。【要旨】房屋登记的定义【释义】本条是关于房屋登记定义的规定。房屋登记，就是要把房屋的基本状况、房屋权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房屋登记簿上予以记载。原权属登记管理办法也规定了房屋权属登记的概念，将房屋登记界定为一种行政确权行为。办法对此作了调整，目前的表述说明了房屋登记是一种不动产物权变动的公示方式。在办法修订过程中，关于是否明确规定房屋登记的概念，有不同观点。一种意见认为，权属登
9、记管理办法有关于什么是房屋登记行为的明确规定，而且根据物权法的规定，什么是房屋登记与之前权属登记管理办法的规定有了很大区别，为了房屋登记机构可以准确理解和把握，有必要在办法中予以明确规定。另一种意见认为，物权法没有明确规定不动产登记的概念，虽然从其立法本意可以看出不动产登记行为是一种物权公示行为，但并不是说登记行为就不是一种行政行为，在没有明确的立法解释前，办法不宜对房屋登记的概念做出规定。办法的公开征求意见稿采纳第二种意见，规定了房屋登记的概念。从各地反馈意见来看，要求在办法中对房屋登记概念加以规定，以便房屋登记机构准确把握的意见占了很大比例。因此，办法对房屋登记的概念作了界定。权属登记管理
10、办法适用于“城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记”。在立法过程中，对办法的适用范围如何确定，有不同意见。一种意见认为，物权法规定不动产实行统一登记、因此，办法的适用范围应当是所有房屋，包括国有土地范围内的房屋，也包括集体土地范围内的房屋。另一种意见认为，权属登记管理办法一直适用于城市规划区国有土地范围内的房屋，关于城市规划区国有土地范围内的房屋登记有许多成功经验，办法应当仍然适用于城市规划区国有土地范围内的房屋登记。我们考虑到物权法规定的不动产登记制度适用于所有的不动产登记，城市房地产管理法虽然在总则第二条将适用范围界定在城市规划区国有土地范围内，但同时在附则第七十一条规定了城市规划区外的国
11、有土地范围内也参照该法执行。加之新出台的城乡规划法中城市规划区的内涵已发生了变化，因此，将适用范围规定为，“国有土地上的房屋等建筑物、构筑物（以下简称房屋）登记，适用本办法”。从各地反馈意见来看，许多地方要求对集体土地范围内房屋登记进行规定。村镇规划条例第二十八条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门，应当加强对村庄、集镇房屋的产权、产籍的管理，依法保护房屋所有人对房屋的所有权。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”。但是由于集体土地范围内房屋所有权的历史沿革和权利现状复杂，而且国家出于对农村集体所有土地，尤其是宅基地的保护，对集体土地范围内房屋的流转有严格的限制，因此，虽然一些地方也对开展
12、集体土地范围内房屋登记进行了一些探索，但全国统一的集体土地范围内房屋登记制度没有全面建立起来。随着物权法对财产权保护的加强，物权意识逐渐深人人心，群众越发关心对自己私有财产的保护，集体土地范围内房屋权利人要求登记自己房屋的申请势必会有所增加。加之，城乡规划法的出台要求城乡统筹、协调发展，因此，我们将集体土地范围内房屋登记纳人办法调整范围。同时，考虑到集体土地上房屋登记工作的复杂性，办法第四章对集体土地上房屋登记作了专章的规定，尤其对于其特殊性，包括申请人的身份要求、登记申请材料、转移登记的特别规定、所有权登记的登记时限等问题作了相应的特别规定。对于办法规定的房屋登记概念，可以从行为主体、行为内
13、容、行为对象、行为结果等四方面来认识：首先，房屋登记是房屋登记机构依法进行的行为，即房屋登记的行为主体是房屋登记机构。根据办法第四条的规定，房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。其次，房屋登记是一种记载行为，既行为内容是记载行为。对于房屋登记的行为内容存在不少争议，我们认为，登记的本质就是将应当登记的物权设立、转移、变更和消灭等变动情况和其他事项登录、记载于房屋登记簿上，以备公众查阅的行为，因此房屋登记的行为内容就是将行为对象予以记载。再次，房屋登记的对象是房屋权利和其他应当记载的事项。这里所称房屋与城市房地产管理法第五条规定的“房屋”
14、范围一致，指土地上的房屋等建筑物及构筑物，即广义的房屋概念。房屋权利比较好理解，根据物权法的规定，在房屋物权设立、变更、转让和消灭的情形，所登记的房屋物权包括房屋的所有权、担保物权和用益物权。担保物权在这里即是指房屋抵押权，而用益物权则是指地役权。对于其他应当记载的事项是否是房屋登记行为的对象，在立法过程中存在争议。我们认为，虽然物权法规定了房屋物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，但是并没有规定房屋登记仅能就上述事项进行记载。比如物权法规定的预告登记、异议登记等登记类型，这些登记类型不是物权变动的状况，预告登记是为了保障将来实现物权，而异议登记的内容则是对登记簿记载事项的异议。因此
15、，房屋登记记载的对象不能仅限于房屋权利，也应该包括其他应当记载的事项。最后，房屋登记是在房屋登记簿上予以记载的行为，即登记行为的结果是将登记内容记载于房屋登记簿。房屋登记以登记机构将有关登记事项记载在房屋登记簿作为登记完成的标志。房屋登记簿是法律规定的证明物权状况的重要根据，在将登记事项记载于登记簿以后，登记机构应当向登记申请人发放权属证书或者登记证明。但是，根据办法本条的规定，即使申请人未领取权属证书或者登记证明，并不影响房屋登记行为的完成。房屋登记机构将房屋权利状况和应当记载的其他事项记载于登记簿的房屋登记行为，是一种物权公示方法。房屋登记的目的在于将房屋权利状况对外公开，保证房屋交易的安全和便捷。房屋登记由申请人提出申请来启动，通过登记簿将物权现状、变动等情况向社会公开，不是用行政权力对物权的实际状况进行确权。第三条 国务院建设主管部门负责指
