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1、从化市投资深度研究报告2011年 8 月目录第一篇 宏观环境篇4第一章 城市宏观环境研究41.1 城市概况41.1.1 地理位置41.1.2 城市面积及行政区划41.1.3 城市人口41.1.4 城市交通51.1.5 城市资源61.1.6 城市服务功能71.1.7 城市历史人文71.2 城市经济71.2.1 国民经济71.2.2 城市民生91.2.3 重点产业101.3 城市规划121.3.1 城市定位121.3.1.3 四大经济发展片区131.3.1.4 四大基地141.3.2 城市发展方向141.3.3 人口规模规划141.3.5 交通规划161.3.5.1 公路网161.4 小结19第二
2、章 宏观政策研究192.1 国家政策192.2 地方政策202.2.1 从化购房入户政策20第二篇 市场环境篇21第三章 市场概述213.1市场整体概况213.1.1 住宅开发进入高速发展阶段213.2 市场板块及其特征223.2.1 市场板块分布223.2.5板块在售楼盘分布25太平、神岗板块27温泉板块303.2.6分析32第四章 房地产市场分析324.1 房地产开发投资情况分析324.2 房地产开竣工面积情况分析334.3 市场成交情况分析334.3.1 2010年成交分析334.3.1 2011年上半年成交分析34第五章 土地市场分析355.1 土地供应及成交情况355.2 政府土地供
3、应计划分析365.3 从化市土地等级划分37第六章 客户需求分析386.1 城市客户整体情况研究386.1.1 城市客户容量分析386.1.2 城市客户结构分析386.1.3 城市客户居住现状分析386.2 城市客户置业需求研究396.2.1 城市客户购房动机分析396.2.2 城市客户需求偏好分析39第七章 市场分析小结40第三篇 发展环境篇41第八章 城市发展SWOT分析418.1 优势418.2 劣势418.3 机会418.4 威胁418.5 小结41第九章 市场可进入性展望429.1 经济发展形成的机会性分析429.2 城市规划定位形成的机会性分析429.3 政策支持形成的机会性分析4
4、29.4市场及拿地方式机会分析429.5 市场可进入性小结42 第一篇 宏观环境篇第一章 城市宏观环境研究1.1 城市概况1.1.1 地理位置从化市地处广东省中部，广州市东北面，地处大珠三角经济圈,是珠江三角洲通往粤北、华东中原地区的交通咽喉，属广州市县级市，属于广州“北优”发展战略的重要组成部分。从化市东面与龙门县、增城市接壤，南面跟广州郊区毗邻，西面和清远市、花都市交界，北面同佛岗、新丰县相连。总面积2009平方公里。境内西北到东南最长直线距离约45公里，东北到正南边最大距离80公里。从化市属于半山区。市东北部以山地、丘陵为主，中南部以丘陵、谷地为主，西部以丘陵、台地为主。市内最高点为良口
5、的天堂顶，海拔1210米，是从化市东部与龙门县的分界山。最低点为太平的太平村，海拔 16.3 米。1.1.2 城市面积及行政区划从化市于1994年3月撤县设市，是行政上隶属于广州的县级市。2004年从化市行政区域调整为三个街道办事处（街口街、江浦街、城郊街）、五个镇（太平镇、温泉镇、良口镇、吕田镇、鳌头镇）。中心城市街口新城规划由原先的12平方公里扩展到25平方公里，从化市的城市化进程迈开了很大的一步。1.1.3 城市人口2010年底，全市户籍总人口57.87万人，比上年增长2.3%。其中：农业人口42.98万人，非农业人口14.89万人，分别占总人口的74.3%和25.7%。男女性别比（以女
6、性为100）为103.05。全年出生入户人口8313人，比上年增长81.0%，其中：当年出生人口6204人，当年人口出生率为10.84，比上年上升了3.78个千分点。当年人口自然增长率为4.11，比上年上升了2.63个千分点。1.1.4 城市交通公路从化市现有的高速公路及国道均呈南北走向途经从化市境，一级省道则呈东西走向，与高速及国道的出口相接，高速公路与一级公路形成“一横一联三纵”的干线公路网络（一横：S355；一联：街北高速；三纵：G105、G106、京珠高速）；二级省道是从化市对外交通的重要公路，省道 118、256、353、354 和 355 线分 别通往增城市、惠州市龙门县、清远市佛
7、冈县等地。其它重要公路有神棋公路、街人公路，这两条公路与 105 国道组成了一个环，为从化市中西部经济的发展提 供了有力的支撑。京珠高速在从化市内只是过境，向北通往北京，南行通往珠海，自北向南途经鳌头镇和太平镇，在鳌头镇境内与省道355线相接处设有一个出入口。北端在街口连接 105 国道，南端至花都区北兴镇，与京珠高速及机场高速北延线连接。105国道贯穿整个从化市，为境内最主要的干线公路，北段在吕田镇有出口与S353相接，中部在良口镇有出口与S354相接，在中心城区有两个出口与S355相接，一个出口与S256相接，南段在太平镇有出口与 S118 相接。106 国道穿过从化市西部的鳌头镇，通过S
8、355与105国道相连接。港口 到广州黄埔港、花都港60分钟航空 到广州新国机场30分钟车程铁路 到广州火车站、广州火车北站(花都)和清远源潭火车站40分钟从化市与周边地区交通图 街北高速、到广州新白云机场约30分钟 距广州新白云机场约30分钟车程 到广州火车站北站（花都）约40分钟 到广州黄埔港、花都港60分钟1.1.5 城市资源生sheng态资源：从化境内青山绿水,风景秀丽,以温泉著称于世。全市100多个湖泊水库。180多万亩青山，森林覆盖率达68%; 流溪河是最大的一条河流，总长157公里，从北到南流贯全市，注人珠江，是广州市的“母亲河”。从化素有 “北回归线上的明珠”和“都市桃园”之誉
9、，拥有温带的雨水与热带的阳光，是广州的“后花园”。旅游资源：从化风光旖旎，山、水、林、果、泉湖为特色的旅游资源丰富，文化旅游景点达10多处。广裕词、五岳殿等7个景点列为省或广州市重点文物保护单位。被誉为“岭南第一泉”的从化温泉是世界著名的稀有小苏打、氡元素名泉；流溪河国家森林公园有“第二庐山”之称；广州抽水蓄能电站旅游度假区被评为“三A”级国家重点风景名胜区。石门国家森林公园、流溪温泉度假区、天湖瀑布流溪香雪、仙沐园、三桠塘幽谷探险、钱岗古村落等景点吸引越来越多的国内外游客。拥有从化温泉宾馆、凯旋宫、碧水湾、文轩苑、逸泉山庄、温泉高尔夫球场等一批较高档次的休闲度假酒店。1.1.6 城市服务功能
10、教育资源丰富：已实现普九教育，全市有中小学校230所，其中有省一级中学1所，广州市一级中学2所。民办教育是从化的发展亮点：中华英豪学校和南洋英文学校早已闻名全国。近年来，民办高等院校如雨后春笋，现已有广州工程技术职业学院、南洋理工职业学院、广州大学华软软件学院，广州大学纺织服装学院、广州城建技术学院、广医从化分院、广东水利专科学院、广师翻译学院、中山大学南方学院等陆续建成招生，在校大学生超过二万人。 市政文化：建有博物馆、图书馆、儿童活动中心、电影院等文化设施以及青云公园、河滨公园、河岛公园等一批绿化、美化景区，街口“一河两岸”整治和亮化工程初见成效，已开通广播电视光纤网和IP网，现代文明气息
11、浓厚。1.1.7 城市历史人文从化市历史悠久，这里出土的文物有距今七八千年的新石器。从化在500多年前建县时，隶属广州府。从化人民有反帝反封建斗争的光荣历史。明清时期，这里发生多次农民起义，反抗封建统治。抗日战争期间，在著名的粤北第一、二次会战中，从化是主战场，从化人民配合国民党军队重创日军，遏制日军北犯，俘日官兵多名，击毙2900多人，击毁运输车百多辆，缴获大炮、枪械、马匹一批。 从化，7000年前就有人类活动的足迹，至今已发现多处新石器时期的遗存，宋、元、明、清是从化的一个鼎盛时期。从化现在保存下来的古村落、古建筑大部分是明清时期建筑，这些丰富的文物，一方面，它无声地记录了我们的先辈们的艰
12、苦创业历程，另一方面，则见证岭南文化和从化文明的智慧与成长。可以说，从化，是岭南文化的发祥地之一。1.2 城市经济1.2.1 国民经济2010年，从化市完成生产总值(GDP)185.29亿元，同比增长14.5%，比上年上升2.4个百分点，增幅分别高于全国、全省、广州市4.2个、2.3个和1.5个百分点。其中：第一产业增加值18.02亿元，同比增长6.0%；第二产业增加值85.43亿元，同比增长11.9%，其中，工业增加值72.83亿元，同比增长9.8%；第三产业增加值81.84亿元，同比增长18.7%。三次产业结构由上年的10.33:47.59:42.08调整为9.73：46.10：44.17
13、。按户籍人口计算，人均生产总值为32381元，合4769美元，比增12.3%。按常住人口计算，人均生产总值为34641元，合5102美元，比增11.6%。固定资产高位增长。2010年，全市完成全社会固定资产投资94.77亿元，同比增长29.9%，高于上年7个百分点。其中基础建设投资66.09亿元，同比增长69.0%，房地产开发投资28.69亿元，同比下降15.2%；在全社会固定资产投资中，工业投资15.49亿元，同比增长4.7%。 1.2.2 城市民生城乡居民生活水平稳步提高。2010年，从化市城镇非私营单位职工年平均工资31669元，同比增长11.3%。据从化市城镇居民住户抽样调查资料显示，
14、2010年，全市城镇居民人均可支配收入19445元，同比增长10.7%；人均消费性支出14427元，同比增长6.5%，八大项支出呈现“三升五降”现象，除食品、居住、交通和通讯三项支出同比分别增长5.7%、48.3%和30.3%外，其他支出均呈不同程度下降。恩格尔系数为38.64%，比上年下降0.29个百分点。2010年全市农村居民人均纯收入8430元，同比增长14.5%，增幅连续三年超过城镇居民可支配收入；农村居民人均总支出8245元，同比增长9.4%，除医疗保健消费支出下降外，食品、衣着、居住、家庭设备和用品、交通和通讯、文化教育和娱乐以及其他商品和服务等七项消费支出同比分别增长11.1%、
15、3.1%、6.8%、6.5%、24.6%、13.7%和10.7%。恩格尔系数为45.11%，比上年上升0.22个百分点。1.2.3 重点产业1.2.3.1 产业发展从化市经济实力进入全国百强县（市），但在广州市行政辖区范围内属后进区域，且地域宽广，各类产业发展尚有很大空间。第二产业中，摩托车制造业已具备年产100万台的生产能力，有精通天马等目录内企业九家及零配件厂，已形成较好的市场及配套环境；以化妆品为主的精细化工行业初具规模；医药保健行业近年发展势头迅猛，有包括国家级中药现代化工程研究中心在内的从研发、前处理到生产销售的完整产业链条；其他如钻石加工、食品、纺织服装、玩具工艺品等行业亦有一定规模，结合本地资源的农产品保鲜、深加工类食品行业开始成型。第三产业中，房地产业健康发展,2006-2010年累计完成房地产投资总额119亿元,年均增长23%。逸泉山庄、东方夏湾拿花园，紫泉翠轩、雅居
