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1、“宏观调控下武汉房地产走势”论坛主办单位: 武汉房地产开发企业协会承办单位: 上海易居房地产研究院； 武汉易居投资有限公司； 武汉易居房地产研究所媒体支持：武汉电视台、楚天都市报、 楚天金报、武汉晚报、 武汉晨报、长江日报、 搜房网时间: 2006年8月8日（周二）14:3017:00地点: 武汉市城市综合开发管理办公室五楼主持人肖汉昌：今年主要是针对房地产业的高速发展出台了一系列宏观调控的新政，透过这些新政我们感觉到有这样一种信号，那就是党中央、国务院对房地产业的宏观调控态度非常坚决，措施也非常的严厉。透过这一次宏观调控新政，我们也感受到这一次新政是继2004年以来我们国家宏观调控的一次深入
2、和延续。 其政策取向更加民主，调控的目标也非常具体，调控的手段和措施也非常的有益。随着政策的实施，对我国的房地产业必将产生重大的影响。我们如何来正确理解和解读这一次宏观调控的新政，这是宏观调控的新政对于我们房地产业会带来哪些影响？对房地产市场会产生哪些影响？ 对房地产企业的运作会办法哪些影响？我想这些问题最近一段时间以来各有关媒体和业内大家都在思考和研讨这方面的问题。 那么今天我们召开这个论坛会，主要目的也是围绕这些问题，希望通过我们应邀的嘉宾的主题发言帮助企业正确地分析和判断当前的房地产形势，正确的认识和解读房地产新政，希望能够为企业进行有益的思考和借鉴。 这次我们邀请了行业主管部门的领导，
3、邀请了有关研究机构的专家，邀请了企业的代表，还特邀了上海房地产学院的院长张教授来做一个发言。我想首先有请武汉市开发办党组成员、市综合处处长李春祥给我们做一个演讲，演讲的内容主要是介绍武汉市上半年的房地产运营情况，并对下半年乃至未来的房地产走势做一些自己的分析和判断，我们以掌声欢迎李春祥处长。李春祥：谢谢大家！我们协会前两天告诉我有这么一个会，要讲一下。本人应该说对这个问题研究不深，所以说诚惶诚恐，关于房地产形势的问题是当前整个社会比较关注的一个热点问题。 可以说是仁者见仁，智者见智，众说纷纭，大家都比较关注。对整个房地产形势的看法也是多种多样，这说明这是一个好事，说明房地产在当前国民经济中的地
4、位是非常重要的。从今天到会的情况来看，大家到的人数比较多，也比较准时，这也反映我们比较关注这个问题。 由房地产协会主办的这次论坛我认为是非常有意义的。通过这次论坛我想有助于我们统一思想认识，理清工作思路，明确发展方向，审时度势，科学决策，更好地促进房地产业的发展。作为我这一块来讲我简单的说一下，起到一个抛砖引玉的作用，更重要的是听专家的演讲。 从我个人来看，借此机会我主要想讲上半年武汉市房地产简要的情况或者说是看法。另外谈到下半年乃至今后一段时期走势的个人看法。今年武汉市房地产的发展总体来看应该说在市委、市政府的领导下我们总体发展趋势是好的，各项指标应该说完成得比较好。从以下几个方面，或者四句
5、话说明上半年的形势。第一句话就是房地产开发保持增长势头，但增幅缓慢。16月份全市的房地产开发累计完成投资152.2亿元，同比增长33.88%。我们这个数字是完成全年目标的44.8%。开发投资中住宅是118.4亿，说明住宅投资占房地产开发的主要地位，同比增长26.1亿，我们上半年房地产开发投资占全市固定资产投资1/4，达到24.95%。上半年的房地产开发施工面积达到2260多万方，同比增长20.75%，其中住宅施工总面积达到1700多万方，同比下降4.65%。新开工的上半年完成686.51万方，同比增长11.99%，但是这里面其中住宅完成518.5万方，同比下降5.41%。我们上半年房地产开发的
6、竣工面积达到352.38万方，同比增长27%。其中住宅竣工299.68万方，同比增长24.38%。从数据里面可以反映出我们上半年整个房地产开发增长势头还是比较好的，但是有些指标却是放缓的，这说明我们宏观调控应该说起到了积极作用。 第二句话商品房销售市场基本平稳，但发展不均衡。这个问题从两方面看，从实际数据上来看，在经过一段时间的市场观望期以后，我们今年上半年很多的项目或者是很多的企业纷纷在3、4、5月份推出一系列的楼盘，而且部分楼盘推出销售比较好。像水岸星城、时代广场等等，一些滨湖、临水的楼盘，应该说一上市推出是得到市场的追捧和青睐。4、5月份整个销售市场情况应该还是比较好的，所以说5月下旬我
7、们部委发了37号文，但是整个销售市场应该说上半年情况受政策影响还不是很大。16月份我们共销售商品房378.86万方，其中住宅完成347.82万方，这个统计和去年的统计量基本上是持平的。销售收入完成131.82亿，销售情况总体来看还是比较好的。 另一方面从区域来看，是不均衡的。主城区的情况比远郊区的销售情况要好，中心城区的中心地段或者是比较好的地段项目应该说依然销售情况是比较好的。但是有一些区域相对的滞销（从销售市场上来看） 第三句话住房供应结构有改善，但仍有较大差距。在政策和市场需求的引导下，武汉市加大了投资商品房和经济适用住房的建设力度，住房供应结构从今年上半年的情况来看应该说得到一个较大的
8、改善，或者说是进一步优化。我们这里有一个统计数据,就是16月份新上市的楼盘中120平方米以下的户型住房供应套数占到总供应60%，其中60100平方米的户型供应套数占到38%。随着我们去年加大经济适用房的建设力度，投资计划265万方，今年计划362万方，使经济住房建设的开工以及上市的话，我想对住房供应结构的改善会进一步的优化。这主要是根据国家2000年以来宏观调控政策的要求和科学的发展观，保证广大中低收入者的住房需求而出台的，所以改善住房结构应该是任重道远的。 现在从武汉市实际情况来讲，住房供应结构来看，一方面从政府的角度来看，要求建中小户型。但是从市场的反馈来看，人的观念还是偏向于中大户型。这
9、是一个深层次的原因，也有消费者的消费观念不到位，或者是其他因素的影响。 第四句话房地产市场形势总体来看比较好，但观望气氛比较浓。从现在掌握的情况来看，整个武汉市房地产市场由于在宏观调控特别是今年进一步加大宏观调控力度的情况下，消费者观望的情况比较严重。但投资者观望的情况也比较严重，大家都感觉从消费者的角度来讲感觉是不是房价要下降，持币待购，从投资方来看感觉到趋势不明朗，所以整个气氛在当前来说是比较浓厚的。 这是从行业管理部门以及从我个人的实际过程当中掌握情况的看法。关于当前乃至今后一个时期房地产走势的问题，这是一个复杂的问题。这方面专家有很多的意见，领导有很多的看法，大家也有很多的认识，所以不
10、大好说。但是从我个人的观点来看，在当前乃至今后一个时期房地产肯定是进了一个调整时期。无论是从周期来看，还是从当前的党的方针政策的要求来看，还是从国民发展的角度来看肯定要进入一个调整期。应该说这几年房地产发展的速度是比较快的（从98年以来）一直是稳步的持续发展。第二个看法就是市场发展日益分化，在落实国家宏观调控政策，加快住房结构调整和促进房价平稳发展的形势下，目前我市房地产开发市场格局必然会有所变化。这种趋势应该说是越来越明显，从这个角度来看，我想首先是高端市场和中低端市场的分化。 由于政策对未来市场户型的限制，在未来一个时期中高档市场的份额肯定会变小。新我个人看法可能导致开发商对这一领域的争夺
11、，品质的竞争将更加激烈。 商品房的价格上涨将不可避免，对于商品房套型90平方米以下的中低端市场，由于我们可以预见的它的供应量不断放大，也有可能导致供求的变化而影响商品房价格的走势。可能对全市的商品房价格稳定影响说是有很大影响的。 其次就是城区中心市场和远郊市场的分化或者是变化。这次37号文对商品房交易环节、户型比例、个人住房按揭贷款、首付比例等等一系列的要求。这应该说是投资性的购房得到进一步的限制，这应该说对我们郊区楼盘的销售产生较大的冲击和影响。 同时由于郊区的楼盘基础配套设施相对滞后，明显影响了这一地区楼盘的销售。比如说原来像庙山地区，去年情况还是比较好的，今年表现更为明显。从老城区的情况
12、来看，有的地方又卖得很好，房子一经推出很快就销售一空，这种情况也有。 甚至主城区和远城区在宏观调控的政策影响下它的情况是不一样的。特别是中心城区最近几年或者是今后几年，我们有很多基础性的配套设施，也就是说轻轨、地铁、过江隧道等等一些大型工程开工建设. 对这些周边地区的房地产以及发展应该说会起到进一步的推动作用。有可能进一步的吸纳资金在主城区开发，这样就可能进一步拉开中心城区与远城区房价的水平。第三个方面就是住宅市场和非住宅市场的分化。现在来说从武汉市的房地产市场来看，总体来看住宅市场量还是比较大的，非住宅市场还是相对滞后。在宏观调控的形势下，在政策的导向下，在住宅市场发展的同时，非住宅市场可能
13、会得到进一步的发展。 这是我讲的第二个观点，市场发展的日益分化。从走势的第三个方面看，房地产开发加快转型步伐。经过近几年的快速发展，我市房地产开发的水平是不断提高，逐渐由粗放型向集约型转变，为了适应宏观调控形势和竞争的要求，我市房地产开发将进一步加大转型的步伐，主要从三个方面看： 首先就是住宅建设产业化。这应该是一个发展方向必由之路。为了适应市场竞争，提高产品的科技含量、加快产品的创新、加快新技术的推广影响等等以提高产品的竞争力，我想这是将来作为企业必须要解决的一个问题，也是一个发展方向的问题。 其次就是经营方向的多元化。现阶段，我们非住宅市场得到进一步的培训，潜在的需求较大，随着住宅市场利益
14、的薄弱，将有更多的投资转移到其他的方面，或者转移到非住宅市场，包括商业地产、写字楼、工业厂房多元化的经营等等。 第三个方面就是开发经营专业化。随着利润空间不断的压缩，房地产开发市场竞争是日益激烈，市场机制的优胜劣汰的作用将得到加强。行业准入将进一步的规范，我们开发企业要遵守国家政策的导向和行业的规律. 及时调整战略和运营的模式，加大资金的融通，积极提高自身专业化的程度才有可能赢得市场，才能促进企业的发展，才有可能把企业做大做强。现在企业的融资来看，很多企业面临生存的问题，中小企业通过这一段时间的发展估计可能要做进一步整合的道路。 因为在目前的宏观调控情况下，只有实力的企业才有立足之地，否则一些
15、企业日子不太好过。所以那些名牌企业，有实力的企业专业人做专业事，有些其他行业进来的一些不太专业的，实力不够强的企业有可能受影响比较大，这是房地产发展趋势加快转型我认为主要有这样三个方面。走势的第四点就是住房供应结构进一步的优化。我想在国家大政方针的情况下，增长住房的供应量应该是当前或者是今后一个时期比较遵守的政策方向，作为我们武汉市来讲，对国六条一定要认真加以贯彻执行。 作为开发企业，我想必须要针对国家宏观调控这样一个形势，应该积极应对调整自己的经营策略力争主动。今年宏观调控的力度是前所未有的，应该不存在改变的可能。 这种想法我估计是不行的，武汉市虽然政策没有出台，但是按照领导的要求，我想下一步肯定这方面力度会加大。首先从土地供应，从规划设计源头可能把好这方面的关口。通过政策的调整和引导，两个70%可能会落实到位。 在这种情况下，住房的供应结构会进一步的产生变化，进一步的向中低收入倾斜，以保证房地产业的健康发展。所以关于走势问题我简单说一下，有一些观点由于时间的关系就不展开。 讲得不对的地方希望大家原谅，谢谢大家！主持人 肖汉昌：刚才我们李局长从行业主管部门有力度的数字解释了我们上半年房地产市场的有关情况，同时从他个人的角度分析了下半年以及未来房地产市场的走向，以及发展的态势。 我觉得李局长的发言对我
