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1、一、上海市别墅市场总析从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。2002年上海成了不容置疑的别墅年。一、区域分布据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。上海别墅区域分布图二、别墅类型上海别墅类型在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连
2、体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。 三、价格分析通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。上海别墅供应价格段分布图 四、供需分析上海近3年别墅开发和销售状况2000年上海在建别墅（包
3、括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。2001年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。2002年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场2-3年内要消化这
4、近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期来看，目前上海市住宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左右，按中房指数办公室去年底的调查数据分析，在购房者中只有5%的家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只有7600套左右，合建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供应量还有一定差距。 所以，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求。上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来供应高峰期。据调查，今
5、年上半年即将开盘的别墅项目就不下30个。短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速度，必然会造成一部分没有特色、推广无力度的别墅将会成为开发商“弃之有味、食之无肉”的鸡肋。五、购买因素在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7大因素依次是房型（占11%）、物业管理（占10.50%）、价格（占10.40%）、周边环境和文化氛围（占10.40%）、交通（占10.20%）、绿化率和中心景观（占9.80%）、升值空莘和投资价值（占8.20%）。其次，看房价与收入之比，这里说的收入是指中、低收入者的户均年收入，而房价则是指一般中低档商品房。这一指标是国际上通行的用于徇房价水平是否合理的重要标志，也是徇我
6、国房地产业是否偏离主要消费群体的重要标志。按照国际标准房价与收入之比应为6：1，两年前上海是8：1，现在估计为10：1。这就是说，房价与收入之比本来就呈不全理的态势，而现在这个态势不但没有改善，且有扩大趋势。这说明，近两年来上海居民收入有了一定提高，但提高的幅度远低于房价上扬的幅度。二、上海别墅市场的发展历程别墅作为住宅产品的终极形态，,代表了生活的最高境界.，体现了成功|富有的象征,，倡导着一种独院住宅、立体生活”和“贴近自然、回归自然”的时尚生活方式。当今意义上的别墅，已经从传统意义上的独幢带有花园或院落的房屋概念演绎为可能由多幢、几十幢甚至几百幢房子组成的“低层、低密度、低容积率”的高级
7、住宅区，在建筑设计、社区规划、景观布置、建筑装潢及设施、功能配套等方面，新的设计理念和新科技成果层出不穷，越来越多的别墅已经不是作为一样“产品”而是作为一样“作品”呈现在世人面前，令人砰然心动。跨入新世纪，上海的人均国民收入GDP水平已突破4500美元，达到中等发达国家水平。随着上海人对居住环境的强烈追求，别墅产品的市场亲和力、新鲜感正在不断增强。提高生活品质，提高家居质量，成为人们不约而同追求的目标。城市白领阶层、中产阶层的形成，更使居住理念发生了深刻的变化，别墅已经从“有钱又有闲”一族的消费领域逐步扩展到更为广泛的社会消费领域，体验“5+2”的生活方式，工作在市中心，生活在郊区的commu
8、ter代表着追求时尚、舒适的生活理念，别墅正成为当今楼市关注的热点之一。一、发展历程九十年代初期，大批的外销花园别墅形成上海别墅市场的第一次浪潮，紧接着在随后的几年中跌入了谷底，并一蹶不振。从1998年开始，在世界各国特别是亚洲国家还在经历着“金融风暴”所带来的萧条时，中国却保持着稳定高速的发展，特别上海作为国内经济的桥头堡，更显鹤立鸡群。由于经济的发展，带动了居民收入的提高，发达的商业和金融气氛以及日趋完善的市政、交通设施，吸引了众多国内外的投资者。近三、四年来上海的房地产市场特别是住宅市场得到了迅猛发展，同时也带动了别墅市场的复苏。特别是1999年-2000年，排屋、联体别墅等“经济型”别
9、墅涌入市场，并迅速被市场所认可，更预示着上海别墅市场春天的到来。我们可以从以下的图中可以看出，近四年来上海别墅市场的发展情况。从上图，我们可以看出，截止2001年底，上海别墅类物业销售面积已经占全部住宅开发面积近1/3。另外，从2001年土地出让面积的容积率来看，呈现出大幅度下降趋势，去年1-9月容积率为1.32，第三季度为1.16，而去年同期分别为1.87和1.83。这也反映出今年投放市场的别墅仍将一个较大的上升趋势，可以说今年是上海名副其实的“别墅年”。上海别墅热究其原因是： 强大的需求带动了别墅投资热 近年来，随着市区概念的扩延，市政道路的立体化，以及家用轿车的普及使得市中心与郊区的距离
10、不再遥远。住在郊区或体味5+2的居住新理念，郊区联体别墅与市中心一套中高档公寓价格相差无几，为别墅市场畅销提供了可能。据有关调查表明，未来两年内，有358的上海人具有购房意向，其中更有高达703的人将购买商品房。而在这群有购买意向的人群中，家庭年收入达到并超过8万元的又占了51%左右。按照上海1.7 千万人口，每个家庭3-4口人计算，则有54万-71万个年收入在8万元以上家庭在未来两年内有购商品房的意愿。按照国际上房价与收入在6：1的标准，这部分家庭就拥有购买总价在50万/套左右的别墅能力。虽然以上只是一个简单的估算，但反映了对上海别墅蕴涵着巨大的购买力，加上上海作为国际大都市地位的确定倍受关
11、注，外地的投资者纷纷涌入，温州、台湾购房团在楼市掀起的波澜，预示着今后的潜力无限。除此之外，中国加入WTO，使上海越来越成为海外人士心目中筑巢安家的理想之地，而别墅则是符合他们原有居住习惯的。所有这些对上海别墅强劲需求进一步增加了投资者的信心，从而带动了别墅的开发热。 品优，价宜，升值拉动了消费热 别墅市场经过几年的发展演变，目前许多开发商在开发别墅时当作品来做。无论在设计上，建筑结构、用料上都非常讲究，充分体现“以人为本”的理念；在物业管理上，致力于为住户提供一流的服务，使别墅都拥有了较高的品质。 在保证品质的前提下，上海的别墅更以其合适的价位，吸引了购房者。联体别墅单价多在3000-400
12、0元，面积200平方米左右，总价60-80万，相当市中心一套中高档公寓。而独立式别墅单价多在5000元以上，面积300平方米左右，总价150万元以上，低于境外同档次物业5倍以上。因此，联体别墅既适合有一定经济基础的人士，也非常适合第二次购房的消费者。而独立式别墅则是外籍人士、港澳台同胞以及国内大款的目标对象。 近三年来，上海别墅物业的平均价格涨幅惊人。据搜房对上海别墅市场的跟踪调查分析显示：从1998年起，上海别墅物业的价格平均以每年近12%的涨幅攀升，远高于全市住宅平均价格的涨幅。一些别墅市场上的佼佼项目少有30%以上的涨幅，高则近50%的涨幅，个别楼盘价格甚至几乎翻番。面对如此良好的投资回
13、报，更是受到投资性购房群体的青睐。二、上海别墅市场产品的分类及其特性分析别墅产品的分类 “独院住宅、立体生活”是指城市人拥有一个属于自己的有天、有地、有花园的立体居住空间的生活，上海人对空间的追求，从“扩大居住面积，讲究生活质量”到“优化居住环境，提高生活质量”，发展到如今的“回归自然，提高生活品位”走过了三个不同的阶段，每一个阶段都代表着不同时期人们的居住理念。别墅最大的优势在于具有宽敞、舒适的空间，目前市场上的别墅住宅可谓是千姿百态、形形色色。别墅产品的分类方法很多，是否善于掌握别墅产品的科学分类的方法，对于经营者在楼市竞争中发现机遇、赢得优势、分析比较、定位决策等至关重要。然而，别墅产品
14、的细分并没有一陈不变的方法，这里将根据目前上海别墅产品的相关同质性进行分类如下：按单套总建面积分类按产品档次分类按建筑形态分类150180m2181250m2251300m2300m2以上顶级豪宅型别墅高档型别墅中档型别墅经济型别墅独立别墅联体别墅老式花园洋房叠加式别墅 别墅的分类 按区域分布分类按建筑风格分类按使用功能分类长宁虹桥地区沪青平公路沿线闵行板块区域松江地区市中心地区浦东板块区域其他区域中国园林欧洲古典欧洲现代北美风格其它休闲度假型别墅生活居家型别墅投资保值型别墅1） 按建筑形态分类及其特性别墅分类形态细分特性市场定位面积控制独立别墅四面采光，无公共面积和空间可借，占地面积大；独门独户，独享前庭后院。顶级豪宅型高档型250 m2以上联体别墅双联体三面采光，占地面积比独立别墅小。中、高档型180250 m2三联体有的两面采光，占地面积更小。中档型150200 m2四联体六联体两面采光，占地面积小，侧重以居家式的功能住宅。经济型150180 m2老式花园洋房一般建造于上个世纪初，除了拥有不可比拟的地段优势外，纯正的欧式风格，居住环境也有别与一般别墅。高档型200m2以上叠加别
