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1、北京万通地产股份有限公司 项目管理手册 操作指导书工程验收与移交操作指导书编号： VT/GC/WI013版号： A0 工程验收与移交操作指导书 编辑 马洪波 日期2007-11-28 审核 于琛、杨毅清 日期2007-11-28 批准 许立 日期 2007-11-28修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人 为了保障房屋的安全、质量和功能要求，为了规范工程阶段性验收、竣工验收、备案及其后移交给物业公司管理的工作方法和验收标准，特制定本操作指导书。交付验收：承包商将房屋交付给项目公司的过程。交付验收检查的内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备等。移交验收：指项目公司工程部将已
2、完工程交付给物业管理公司时，由物业管理公司主导的验收。移交验收检查的内容包括：资料、房屋本体、道路、公建配套、设施设备等。1. 职责1.1. 项目公司工程部1.1.1. 组织勘察、设计、监理、承包商进行分部、分项工程质量验收；1.1.2. 工程完工，对符合竣工条件要求的，组织勘察、设计、监理、承包商等单位和其他有关方面的专家组成验收组，配合前期部作建设工程竣工验收备案表和建设工程竣工验收报告。1.1.3. 组织编制工程竣工图、竣工档案，并办理相关资料的移交。1.1.4. 组织监理、总包承包商按交付验收标准进行交付验收。对不合格项目督促相应承包商整改并负责消项记录。1.1.5. 组织向物业公司移
3、交工程，办理移交手续。负责组织对物业公司相关人员进行移交后的工作交底，对重要设备的使用进行相关培训。1.1.6. 及时通知总部工程管理中心参加竣工验收和总承包商向项目公司的交付验收。1.2. 总部工程管理中心1.2.1. 参加竣工验收1.2.2. 参加总承包商向项目公司的交付验收1.3. 物业管理公司、客户服务部门1.3.1. 配合工程部进行移交验收，并办理移交手续。1.3.2. 组成细部检查小组，对工程细部进行检查并填写细部检查质量问题整改通知单1.3.3. 工程移交后，安排相关人员进场并对其进行管理和维护。1.3.4. 对移交的工程档案资料进行归档保管。1.4. 承包商1.4.1. 做好施
4、工阶段备案资料整理、保存工作。1.4.2. 分部分项工程自检合格后，报监理、甲方工程部验收，对不合格项目落实整改工作。1.4.3. 保证工程达到竣工验收标准，参与竣工验收,做好验收备案阶段备案资料工作。1.4.4. 在通过交付验收后，对工程实体进行清洁、封闭，整理和完善工程竣工资料，保证工程移交的顺利进行。1.4.5. 参加移交验收。对细部检查小组验收发现的问题，严格按照限定日期组织人员进行整改，并进行复查，确保工程质量达到移交验收标准，保证工程按计划入伙。1.4.6. 配合工程部将工程实体移交给物业管理公司进行管理。1.5. 监理1.5.1. 实施工程项目过程控制，出具质量验收证明书；1.5
5、.2. 对施工质量和质量文件检查确认，对工程质量等级核定，出具工程质量评估报告，协助项目公司工程部审查、完成竣工验收条件和实施竣工验收，做好竣工验收备案工作。2. 工作程序2.1. 隐蔽工程验收隐蔽工程，承包商应在自检合格的基础上，通知监理验收。未进行隐蔽验收不能进行下一工序的作业。2.2. 基础工程验收基础工程完工后，由承包商向监理申请验收，监理初验合格后，项目公司工程部组织质量监督机构、勘察和设计单位、监理、承包商组成的验收小组进行验收，基础工程验收合格后方可进行主体工程施工。2.3. 结构验收在主体工程封顶后，承包商应向监理及项目公司工程部递交结构验收申请，监理在接到申请后经过初验，由项
6、目公司工程部组织相关单位进行结构验收。2.4. 专项工程验收2.4.1. 规划验收a) 当主体工程形象进度满足要求时，项目公司工程部组织测绘单位的测绘人员到现场进行竣工测量工作；b) 室外景观及消防道路施工完成后，组织规划部门到现场进行规划验收，取得政府签发的相关建设工程规划验收合格证明。2.4.2. 燃气工程验收a) 燃气监理申请初验收；b) 工程部负责组织承包商、燃气监理、燃气设计单位、燃气质监单位到现场进行燃气工程竣工验收；并取得政府相关的验收证明。2.4.3. 消防工程验收a) 承包商配合项目公司工程部负责向消防部门申请初验收；b) 消防部门现场进行消防工程验收；同时应取得政府相关部门
7、签发的消防工程验收合格意见证明。2.4.4. 人防工程验收a) 当人防工程施工完毕后，先由监理组织对本项目人防工程进行自验收，合格后项目公司向人防办申请初验收；b) 人防办安排时间到现场进行人防工程竣工验收；c) 如核验不合格，则需由承包商整改后再申报验收；如验收合格，则由公司前期部办理相关人防工程验收证书。2.4.5. 电梯工程验收a) 当电梯工程施工完毕后，向质量技术监督局申请初验收；b) 质量技术监督局现场进行电梯工程竣工验收；c) 如核验不合格，则需由承包商整改后再申报验收；如验收合格，则由公司前期部办理政府相关电梯验收结果证明文件。2.4.6. 环保工程验收a) 工程施工完毕后，承包
8、商和监理协助项目公司工程部向环保部门申请验收；b) 环保部门现场进行环保工程验收；c) 如验收不合格，则需由承包商整改后再申报验收；如验收合格，则由前期部办理相关排水许可和建设工程环保验收合格方面的证明文件。2.4.7. 档案验收a) 当工程主体施工完毕后，项目公司工程部应通知各承包商和监理进行竣工资料收集；b) 在竣工资料基本收集完毕后，项目公司工程部负责组织进行自验，提出整改意见，当整改完毕后，前期部向档案管理部门申请竣工资料初验收；c) 项目公司工程部根据档案馆时间安排到现场进行竣工资料复验，包括各项专项验收证明书、工程质量保修书、工程款支付证明、墙体材料使用核定手续证明、散装水泥办公室
9、付款证明等。若这些证件都已取得，则由前期部到档案管理部门办理相关档案移交证明文件，并移交所有资料。2.5. 竣工验收与竣工验收备案2.5.1. 当各个专项验收证明书全部取得并通过室内环境检测后，总承包商向监理申请竣工初验，由监理组织并主持竣工初验收；2.5.2. 当初验收合格后，由承包商向项目公司工程部申请竣工验收；2.5.3. 由项目公司工程部配合前期部报请政府质量检查监督部门进行竣工验收；2.5.4. 如工程未通过竣工验收，则总承包商根据整改意见进行整改后，再申请竣工复验；如工程通过竣工验收，则由前期部到建设部门办理政府相关建设工程竣工验收备案证明文件，并向政府部门存档备案.2.6. 承包
10、商向项目公司的交付验收2.6.1. 承包商按交付验收标准做好交付验收准备。2.6.2. 承包商于约定的时间配合工程部按照计划开始按新建房屋验收表和小区公共设施及道路设施验收单所列项目进行逐项验收。工程部提前通知总部工程管理中心参加交付验收。2.6.3. 如验收有不合格的项目，承包商对所列返修项目进行整改直至合格。返修复验由承包商提出，工程部和监理进行复验。2.6.4. 工程部将交付验收结果及时反馈给物业公司或客户服务中心，对于不能及时整改或多次整改仍不合格的质量问题要及时与物业公司或客户服务中心取得沟通，并制定统一解决方案。 2.7. 项目公司工程部向物业管理公司的工程移交2.7.1. 工程移
11、交准备2.7.1.1 细部检查验收A. 在工程临近收尾时，由物业管理公司组织细部检查小组。B. 项目公司工程部及时通知细部检查小组可以进行细部检查的部位。C. 细部检查小组根据国家规范和细部检查验收方案对工程进行细部检查验收，对验收过程发现的问题进行分类汇总，填写细部检查质量问题整改通知单，并提交给工程部。全部问题整改完成后，必须由工程部工程师进行抽查复验确认。D. 细部检查验收过程中，由工程部每周组织一次例会，对工程中存在的问题及时予以协调解决。2.7.1.2 根据节点计划安排，项目公司在工程临近收尾时，成立由工程部、客户服务部门、物业管理公司、承包商组成的工程移交小组。工程移交小组制定工程
12、移交计划。2.7.1.3 按照工程移交计划，工程部书面向物业管理公司提供以下资料：A. 工程中存在的无法由施工解决的问题，及对小业主的说辞。B. 物业管理公司接收工程时应注意的问题。C. 接收工程设备的物业管理人员的培训计划。D. 要求物业管理公司派驻保安进场的时间。2.7.2. 移交验收2.7.1.1 物业管理公司对工程是否满足物业管理要求和业主使用要求进行验收，并将验收意见书面反馈工程部。验收可根据交付验收标准进行2.7.1.2 工程部应协调承包商和开发商有关部门对物业管理公司的验收意见进行整改并书面回复。2.7.3. 组织工程实体移交2.7.3.1在移交验收及整改完成后，项目公司确定移交
13、日期，并组织召开工程移交专题会议。2.7.3.2物业管理公司应当办理书面移交手续，在签收后，全面接收和开始管理所接收的工程2.7.4. 组织工程竣工资料移交2.7.4.1工程部应将以下的资料移交给物业管理公司：A. 工程所有的承包商和供应商的工作范围和保修联系电话清单。B. 工程所有的承包商和供应商的合同复印件。C. 工程竣工资料和竣工图。D. 工程验收通过文件及工程的前期资料。E. 工程交房标准。F. 所有的设备清单和使用说明。G. 工程质量保修卡。2.7.4.2物业管理公司在收到资料后，应负责组织进行验收并办理书面移交手续，以及资料存档。3. 支持性文件3.1项目施工过程管理规程4. 相关记录4.1. 新建房屋验收表4.2. 小区公共设施及道路设施验收单4.3. 交付验收标准4.4. 细部检查质量问题整改通知单文件页码：第 9 页 共 9 页
