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1、第 一 篇至 尊 地 位、王 者 风 范项 目 分 析一、位置及地块分析1、 项目位置 项目位于武汉市新华下路与西北湖路交汇处，毗邻西北湖畔，是未来武汉市金融、商贸的CBD核心地段。2、项目现状及建筑规划指标项目名称（暂定）中人大厦用地性质居住用地土地面积25亩建筑面积（M2）116725（住宅：106725、商业：10000）容积率7.5覆盖率待定绿化率待定机动车泊位数待定建筑高度100米3、环境配套及交通状况v道路交通：项目毗邻新华下路、建设大道，周边取水楼站（建设大道）、机场河站（青年路）、北湖站、建银大厦站（新华下路），近四十条大、中巴在附近日夜经过，方便直达武昌火车站、天河机场、动物
2、园、黄家大湾等，加上新华路汽车客运站可直接到达省内各地及部分邻省城市，交通系统发达，出行无新华下路往不利。西北湖路建设大道v生活配套：综合商场：武汉新世界百货、世贸广场、武汉广场、中百连锁仓储超市。酒店：高雄大酒店、艳阳天酒店、亢龙太子酒轩、香格里拉大酒店、中亚大酒店、希木大酒店。新世界百货高雄大酒店香格里拉大酒店银行证券：中国信合大厦、建行大厦湖北省分行、交通银行武汉分行、中国银行武汉市新华支行、工商银行武汉市江汉区支行建设大道分理处、武汉市商业银行北湖支行、中国民生银行武汉市支行新华支行、兴业证券股份有限公司武汉建设大道证券营业部等v教育文卫：教育：、台北路学校、北湖小学、万松园路小学、先
3、锋中学、天门墩中学、武汉市六中、武汉市外语学校、武汉市艺术学校。文化：武汉市青少年宫、武汉市杂技厅、武汉市江汉区图书馆、武汉市图书馆、武汉图书大世界、武汉市博物馆。医院：协和医院、台北医院、武汉市六医院、同济医院、台北路学校新华医院、武汉市妇幼保健医院、儿童医院。广播电视中心社区服务中心杂技厅口 二、地块解析1、地块红线图项目的一、二期地块项目一期地块西湖全景2、项目四至景观紧邻物业v项目东临新华下路。该朝向不仅景观较差，同时又受废气、噪音污染，而北侧为江汉文体中心及江汉区政府，该朝向视野比较开阔，无高层建筑遮挡。 北湖全景v西靠北湖湖畔，该方向虽存在一定的朝向问题及世纪华庭的遮挡，但还可看到
4、部分湖景，同时可通过增加本项目的小区园林绿化来提升物业的景观价值。喷泉公园全景v南面与武汉市最高档的写字楼建设银行大厦仅一路之隔，不仅享有名厦的城市景观，而且还可近拥西湖湖畔，南北通透、景观优美、视野开阔。3、地块街区价值和内部地势、组团分析本地块位于新华下路与西北湖路交汇处，呈不规则形状，整体地势较为平缓。为了使项目的小区交通更为流畅，方便与外部交通保持密切，又能体现项目的恢宏气势，因此本项目的次出入口处设在新华下路，主出入口可设在西北湖路，同时与世纪华庭出入口保持一定的距离，避免相互间的干扰。为了避免噪音、废气的污染，合理地安排建筑布局，项目可通过临街布商业裙楼，充分利用城市风景、小区景观
5、以及自然湖景，尽量减少高压线对项目的影响。如高压线可外迁，本项目的档次形象优势将更加明显。移动后的高压线综述：本项目地理位置优势明显，商业繁华度高、交通便利捷达、配套设施完善、教育设施齐全、环境景观极佳，展现高档次物业的所有气质，有着其它地方无法比拟的优势，是地位荣耀的象征，未来将是成功人士热捧的目标。第 二 篇专 业 公 司、品 牌 战 略开发商分析 开发商简介武汉万全置业有限公司是二OO二年经武汉市人民政府批准改制重组的房地产企业，注册资金2200万元。公司主营房地产开发及商品房销售，兼营建筑材料、物业管理，现有员工30人，共有计划财务部、规划工程部、综合管理部、物业管理部、营销拓展部等五
6、个部门，拥有中高级专业技术人才的员工占70%以上，是一支专业素质相当高的团队。 开发商目标以中人大厦开发为中心，拟定三年内将公司打造成为个性突出、效益良好、拥有独特品牌价值的专业房地产公司，为武汉市建设作出更大贡献。 可利用资源工程建设品牌优势第 三 篇把 握 机 遇、优 势 竞 争项目SWOT分析一、识别产品的竞争优势u 片区内同档次物业的推出u 其它片区高质素的物业从价格上对本项目的打压u 价格攀升受限项目发展难点： 地块不规则 地块上空的高压线 噪声污染 开发商的知名度WT CBD的规划完成 政府的旧城改造 高端市场发展良好 购房热度增加 片区的认可度高 珠山路延长线的十字路口位置 南昌
7、大道是景德镇唯一的景观大道OS项目利用点： 显赫的地理位置 完善的生活配套 便捷的交通系统 优美的景观资源 项目的规模优势 较大的发展空间SUPERIORITY 优势： 便捷的交通系统项目位于汉口市中心CBD商圈核心地段，周边城市干线道路交通网密布，市政配套、生活资源完善，出行快捷，生活便利；高尚地段优势明显。 优越的景观资源项目不仅拥有良好的城市景观，而且近拥西湖、北湖两大自然景观，同时还可共享喷泉公园，具有武汉市中心区无比优越的景观资源。 项目的规模化优势项目占地面积虽仅有25亩，但总建筑面积将超过十万平方米，中心区有这样规模的住宅项目并不多见，项目的规模顺应了购买者的社区规模化的潮流。
8、较大的发展潜力随着武汉中心区的形成，本项目位为汉口都市中轴线上，属于城市中心的中心，随着西北湖片区开发和需求快速上升势头，未来该物业将成为众多置业者热力追捧的热点。 此外项目周边住宅物业均为武汉知名楼盘，整体上比较，从居家的氛围、人群的素质至消费水平均是其它区域无可比拟的。OPPORTUNITY 机会： 项目位处武汉未来中心区，片区内名厦云集，消费水平是武汉市最高，这些将为本项目带来更多的目标消费群； 目前该片区已成为众多置业者的首选之地，其认可度是武汉市最高的，这些有利于本项目树立高档物业形象； 政府加大旧城改造的力度，周边的景观环境将更加优美，国际化大都会城市形象的显现也提升了本项目的价值
9、； 近年来武汉市高端市场发展势头良好，本项目将趁此良机创造新高。W0RST 劣势： 高容积率、建筑密度较大，高质素产品建筑设计的创新难度较大； 地块整体呈不规则形状，局限了项目的建筑布局，不利于项目的整体规划，一定程度上弱化了地块的最大化价值； 项目上空有两条高压走廊，影响了项目的整体形象及档次； 项目在前期需拆迁补偿的费用较大； 城市中心噪音和废气粉尘污染，影响居家环境； 从资金角度考虑的分期开发节奏，有可能对项目整体推广、快速消化的开发策略不利； 本项目作为开发商第一个开发项目，在本地市场的知名度与影响力有限。THREATEN威胁：n 随着片区内众多物业的相继推出，会对本项目的销售造成一定
10、的压力n 近年来武汉市高端市场的快速发展，同时伴随着一些质素较高的别墅的推出，本项目将面临被分流部分客户群的威胁。n 受中心区规划的限制，本项目在规划上将会受一定的限制影响二、综合评价与对策建议优势明显：主要集中在项目地块区位、周边景观方面，是项目与生俱来的优势，通过对产品倾力打造，利用片区内项目的规模优势，充分挖掘项目更多的卖点，符合极品物业的高档次、高标准要求，最终形成CBD名牌物业；机会较好：本项目的市场环境、发展水平和消费力有利于本项目走高档次、高品质的道路。外部硬件条件成熟，挖掘产品品质卖点，采用出位营销手法，选择有利的市场时机，把握入市时机与营销节点的控制，合理安排上市推盘周期和分
11、阶段营销推广力度，实现项目的最佳销售；劣势与威胁：主要是项目地块不规整和上空的高压线对项目的整体规划带来一定的不良影响，同时政府出台相关政策对CBD改造的种种条件限制，带来诸多不确定因素造成的开发风险，以及片区其它竞争对手的出现和其它片区诸如别墅项目等价格相当的高档次物业对市场客户的分流与争夺；对策建议：l 尽早配合规划设计单位对项目的地块进行整体的概念设计，充分利用不规则土地的每一寸土地，合理安排建筑，使用特色园林体现项目的与众不同；l 地块上空的高压线应尽可能地与政府协商外迁；l 加大政府公关力度及注意相关政策信息，建立政企的互动桥梁，争取政策倾斜支持和最大宽松条件；l 加大资金筹措力度，
12、建立多渠道融资桥梁，争取本地银行的支持和最大优惠条件；l 实行全面的品质管理制度，建立严格的质量监控体系，绝对保证产品卖点的逐一兑现；l 把握时机，加快前期准备工作的进度，争取早日入市；l 利用市场炒作蓄势造势，强势出击；l 密切注意竞争对手的产品定位及市场的发展动态，及时调整策略，实行差异化营销；第 四 篇彰 显 个 性、唯 我 独 尊项 目 定 位一、定位背景及定位思考 1、定位背景市场分析竞争分析开发商目标可利用资源项目分析客户定位形象定位注解：市场分析与竞争楼盘分析部分在市场调研报告中详细阐述得出部分可借鉴的结论；项目分析、开发商目标、可利用的资源在本章中进行分析并得出物业发展路线；定位过程是综合以上五种因素思考，需对项目的客户群进行定位，进而推出项目的市场形象定位。2、定位思考? 品位偏好风格偏好家庭工作社会阶层客户定位区域市场随着住宅发展不断对市场深入的细分，来寻找目标客户群体?形象定位发展 主题物业风格物业大中小户物业 区域住宅物业 中低高档物业 随着市场的不断细分，建造的物业逐渐发展成为适合更加细分的特定客户人群，历史经过了区域特定阶段、档次特定阶段、风格特定阶
