《(地产市场报告)某房地产花园项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(地产市场报告)某房地产花园项目可行性研究报告（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、“可行性研究报告 二九年九月20目 录l 一、总论011、申报单位概论012、项目建设建设背景013、项目概况024、编制依据025、可行性研究报告研究范围036、研究结论及建议037、主要技术经济指标03l 二、隆安调研分析041、隆安总体经济运行情况分析042、隆安房地产市场情况分析07l 三、资源开发及综合利用111、概论112、建设规模与产品方案11l 四、节能节水措施121、概论122、节能措施123、节水措施13l 五、建设用地、征地拆迁及移民安置13l 六、环境和生态影响131、建设地点和环境现状132、主要污染源、污染物及治理方案143、绿化144、环境影响评价15l 七、投资
2、估算与资金辞行措151、项目实施进度安排方案152、投资估算153、资金筹措154、经济效益分析155、财务评价结论17l 八、结论与建议17l 九、附表18一、总 论1、申报单位概况2、项目建设背景房地产项目位于南宁市隆安县华侨经济开发区浪湾大道与桥新路交汇处，其占地为一片待开发的用地，整个地块地势平坦,用地方正。自然地形最低标高为89.3m，最高90.9m。基地内无须要保留的文物古迹和古树名木。整个地块根据实际情况考虑，整个地块一期开发，拟建华侨新城一期金浪湾花园多层住宅，并开发沿浪湾大道低层商业。 3、项目概况（1）项目名称：华侨新城一期金浪湾花园（2）建设单位：（3）工程概况：房地产项
3、目位于南宁市隆安县华侨经济开发区浪湾大道与桥新路交汇处，项目占地约19072.16平方米，总建筑面积34666.32平方米，规划为10栋6层的多层建筑，其中1-2层为商业，设计使用年限70年，项目户型以三房二厅为主，产品由二房二厅、四方房二厅、五房二厅厅及复式楼组成，套型建筑面积84-192，共计282套。项目容积率1.82，绿地率30%，建筑密度32.5%。4.可行性研究报告编制依据（1）隆安县2007-2009年国民经济和社会发展统计公报；（2）南宁市市区基准地价；（3）国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；（4）建设部房地产开发项目经济评价方法；（5）国家计委投资项目可行性研究指
4、南（试用版）；（6）项目周边市场调研和现场勘察资料；（7）国家现行工程建设方面的标准、规范、定额；（8）编制报告的委托合同；（9）其他有关依据资料5、可行性研究报告研究范围本报告主要围绕华侨新城一期金浪湾花园房地产建设项目建设的必要性、可行性进行研究，研究内容主要包括市场分析及项目开发利用，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。6、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，符合南宁市城市规划布局；部分建设资金将通过自筹来解决，其余部分由预售房款及贷款解决。根据对隆安县房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益良好。从目前房地产市场
5、分析，建议在下一步设计方案、营销方案实施时再作进一步的市场调研，并加强工程施工建设，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。7、主要技术经济指标名称单位总计备注总建设用地面积m219072.16总建筑面积m234666.3其中住宅建筑面积m231733.36层层高3.0m商业建筑面积m229331-2层层高4.5m,4.2m容积率-1.82建筑占地面积m26200建筑密度%32.5规划总户数户282机动车停车位辆42地面停车绿地率%30二、市场调研分析（一） 南宁市总体经济运行情况分析房地产投资与国民经济发展间存在互动关系。经济发展水平是房地产开发投资及发展的基础，房地产的健康发
6、展又会促进国民经济的发展。2008年隆安县生产总值突破30亿元，达到32.88亿元，增长10.16。其中，第一产业增加值13.82亿元，增长6.64%；第二产业增加值10.01亿元，增长13.2%，其中工业增加值8.47亿元，增长16.07%；第三产业增加值9.06亿元，增长11.76%。三次产业结构为42.02：30.44：27.54，其中工业为25.77%，比上年提高0.49个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为42.43%、33.1%、24.47%，其中工业为30.69%，第一产业所占的比例为最大，第二产业对经济增长速度尤为显著，增长达到了16.07%。2007年一季度，南宁市三次产
7、业投资全面增长，特别是第二产业，在工业投资迅猛增长的带动下，呈现高速增长态势。一季度，全市第二产业投资11.86亿元，同比增长85.01，增速比去年同期加快83.41个百分点。其中，工业投资11.37亿元，同比增长82.75，对全市投资增长的贡献率达到38.34。南宁市近六年国内生产总值（GDP）与三大产业值一览表（按当年价格计算） 单位：亿元产值结构“十五”期间，南宁市经济结构进一步优化，三次产业比重由2000年的23.1927.8848.93调整到2006年的15.62：34.05：50.32。根据南宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要要求，“十一五”期间南宁市经济结构仍要不断调整，
8、提升工业产业的支柱地位，断增强自主创新能力，形成一批具有自主知识产权和知名品牌、市场竞争力较强的优势企业；加快发展新兴服务业。至“十一五”期末三次产业比重调整到12.2036.5051.30。工业增加值占生产总值的比重提高到27以上，财政收入占生产总值的比重提高到15，城镇化率达到45左右。2007年一季度，南宁市第二产业呈现出高增长态势，工业产业支柱地位继续得到提升，经济结构优化步伐进一步加快，这对将对南宁市经济保持快速稳定发展起到着重要作用。社会固定资产投资2007年，一季度，南宁市完成全社会固定资产投资67.43亿元，同比增长24.87，其中，城镇固定资产投资61.47亿元，同比增长24
9、.09。其中更新改造和房地产投资增势强劲。基本建设、更新改造、房地产开发分别完成投资22.67亿元、11.20亿元、27.15亿元，分别增长3.38 %、71.02%和37.19%。同时大项目施工个数增多，全市继续加大项目建设投资，施工项目继续增长。一季度，南宁市施工项目870个，比去年同期增加42个，其中，大项目建设同比增长较快，1-3月，全市计划投资3000万元以上施工项目377个。更新改造和房地产投资增势表明，南宁市又将迎来一个“城市建设年”，这给各房地产项目开发建设营造了良好环境。结论：南宁市国民经济和社会发展正处在经济发展周期的上升期，经济指数反映的各行各业都有持续稳步的增长。200
10、7年一季度南宁市经济运行状况良好，上升势头明显，预测2007年GDP总值将达到980亿元，今后3年GDP年均增长速度将在1215%左右；“十一五”期间继续优化产业结构，为房地产业发展提供保障。城镇居民生活水平和收入的提高成为房地产需求提供经济支持。（二）南宁市房地产市场情况分析1、房地产投资持续增长，施工面积增加2006年南宁房地产开发投资增速比上年有所回落，但仍保持较快增长。全年完成房地产开发投资139.07亿元，增长32.31%。商品房供需基本平衡。2007年一季度，南宁市房地产完成投资27.15亿元，比上年同期增长37.19%，增速比2006年平均增速快4.88个百分点。其中，商品房投资
11、完成21.78亿元，同比增长14%。土地购置费、土地开发投资6.80亿元，同比增长2.36倍，新项目前期投入增长较快，预示新的一年里全市房地产投资将有不俗的表现。20002006年南宁市房地产开发投资 数据表明：近几年南宁市房地产快速发展，市场发展态势良好，供需两旺。值得关注的是20032005年房地产每年投资增长率高达50以上，06年投资增长率虽有所减缓，投资额却保持较高增长，预示着20072008年南宁市商品房的供应量仍将保持稳定的增长幅度。2000-2006年南宁市商品房施工、竣工面积20032004年南宁市房地产的发展非常迅速，年施工面积大幅度增加，新开工、竣工面积有突破性增长。050
12、6年国家政策调控楼市，开发商放慢开发步伐，新建面积在06年首次出现负增长，竣工推售面积也开始下降。但是20032006年，施工房屋每年均保持300万的增长，这为商品房的后续供应提供了保障。基此预测，20072008年，南宁市商品房供应量将保持稳定的幅度，但增速放缓。2、商品房销售量出现反弹性增长2006年商品房销售面积456.02万平方米，增长0.24%，其中住宅销售面积419.79万平方米，增长0.13%；商品房销售额131亿元，增长10.44%，其中住宅销售额111.5亿元，增长11.3%。数据来源于统计年鉴和统计公报2007年3月末，南宁市共有131个楼盘在售，比上年同期新增26个。由于
13、开盘销售项目较上年增加，商品房销售业绩大增。1-3月，全市商品房销售面积98.44万平方米，同比增长57.66%，其中，现房销售占9.03%，期房销售占90.97%。一季度，全市商品住宅成交92.57万平方米，办公楼成交0.64万平方米，商业营业用房4.20万平方米，住宅成交活跃，商业用房销售平缓，办公楼需求下滑。3、空置情况有一个比较简单的指标判断房地产短期走势，就是当年商品住宅的空置面积。因为这一指标能够比较准确地反应市场对房屋的供求变化，价格只是供求关系的一种表现形式。按照国家的统计规定，“空置面积”是指“在报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但
