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1、 主城区房地产月度报告二零一六年五月2016年04月重庆房地产市场总结报告重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司CHONGQING MINGTENG HUIJING REAL ESTATE CONSULTANTS CO.LTD第56页目 录一、政策时事解析8二、经济时事解析12三、规划时事解析19四、行业时事解析24五、土地市场解析30（一）4月成交情况30（二）土地成交清单30六、市场供应及成交解析31（一）4月市场供应分析31（二）4月市场成交分析33七、4月住宅类成交结构分析36（一）4月总体成交结构分析36（二）4月别墅成交结构分析39（三）4月洋房成交结构分析45（四）4月高层成交结构分析
2、50八、4月写字楼成交结构分析54前言本月重要资讯l 政策法规类l 春季房交会即将拉开序幕，公积金利好政策、8.5折商贷利率优惠强势助力2016年4月14日-4月17日为期四天的重庆春季房交会即将召开，市住房公积金管理中心联合10家金融机构推出多举措助力房交会。一、增加公积金贷款资金供应；二、取消公积金贷款对楼盘项目类型限制，取消异地缴存职工贷款的户籍限制；三、取消公积金二手房房龄15年以上不能贷款限制；四、首套商贷执行基准利率8.5折；四、农业银行推“农民安家贷”助力农民工购房。l 广州、深圳全面叫停房地产众筹业务，抑制投资投机性炒房2016年3月以来，深圳、北京、上海等一线城市陆续对“首付
3、贷”业务展开排查、清理到禁止的措施，演变到4月深圳、广州已全面叫停房地产众筹业务。可从两点来看，一是目前房地产众筹处于发展初期，法律法规尚待出台，存在非法集资、助推炒房之嫌，会加剧楼市投资、投机行为；二是今年一线城市火热，价格上涨，需要稳定楼市，当下未来稳房价及去库存政策将并存。l 国土资源部出台“新十条”，保障新型城镇化用地需求，有效期5年国土资源部近日印发关于进一步做好新型城镇化建设土地服务保障工作的通知。一、调总规、倾计划，各级土地利用总体规划调整完善，新增建设用地计划向中小城市和特色小城镇倾斜，超大和特大城市中心城区原则上不安排；二、保住房、施双控，库存压力过大城镇减少或停止商品住房供
4、地，去库存成效突出城镇增加住宅用地供应；三、低效用地再开发；四、推改革、简审批。l 财政部明确契税、房产税等“裸价”计税，房地产交易环节税负降低4月25日，财政部、国家税务总局联合印发关于营改增后契税、房产税、土地增值税个人所得税计税依据问题的通知明确，计征契税的成交价格不含增值税；房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税；土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税；个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税。l 经济金融类l 2016年3月，制造业PMI为50.2%，重回50%荣枯线以上，出现积极变化4月1日，国家统计局公布最新数据显示
5、，2016年3月份，我国制造业采购经理指数（PMI）为50.2%，环比上升1.2个百分点，在连续7个月位于50%荣枯线以下后，重回扩张区间。春节过后企业集中开工，以及近期供给侧结构性改革加快推进，制造业生产和市场有所回暖，生产指数为52.3%，环比上升2.1个百分点，新订单指数为51.4%，环比上升2.8个百分点。l 一季度，全国GDP同比增长6.7%，经济增速放缓4月15日，一季度经济数据集中发布，经济增速出现放缓，经济增长仍有下行压力。初步核算，一季度国内生产总值158526亿元，同比增长6.7%，低于2015年全年6.9%的增速。一季度，固定资产投资同比增长10.7%，增速出现回升；进出
6、口总值同比下降5.9%，持续负增长；社会消费品零售总额同比增长10.3%，增速较2015年全年有所放缓。l 一季度，房地产开发投资同比增长6.2%，新开工面积、销售面积等多指标均现回升数据显示，2016年1-3月份，全国房地产开发投资17677亿元，同比增长6.2%，为2015年4月以来最快增速，近两年一直拖后腿的房地产投资，开始重现拉动作用。一季度，房屋新开工面积增速大幅提高至19.2%；土地购置面积降幅收窄；商品房销售面积、销售额同比大增，增速分别达到33.1%、54.1%；商品房待售面积减少。去库存，利好政策高频释放，房地产开发投资活跃。l 一季度，重庆GDP同比增长10.7%，固定资产
7、投资增速大幅放缓4月15日，重庆统计局公布数据显示，一季度，重庆实现地区生产总值3772.73亿元，同比增长10.7%，较全国高4.0个百分点，低于2015年全年增速0.3个百分点，经济增长略有放缓。主要表现为固定资产投资增速大幅放缓至12.0%，2015年全年增速为17.1%，一方面工业投资增速放缓，另一方面房地产开发投资出现负增长，增速下降2.0%。l 4月央行频频加大市场资金面供给，对冲市场流动性趋紧现象季初财政缴税、前期MLF集中到期等背景下，近期央行频频进行公开市场操作，增加市场资金面供给，对冲市场流动性趋紧的现象。4月13日，央行宣布对17家金融机构开展中期借贷便利(MLF)操作共
8、2855亿元；4月18日再次宣布对18家金融机构开展MLF操作共1625亿元；紧接着4月20、21、22日，央行连续三次大规模逆回购，净投放资金6350亿元。l 土地及规划类l 土地使用权年限到期问题陆续出现，土地出让自动续期的实施细则亟待出台近期温州房屋20年土地使用权到期事件备受关注，土地证续费标准界定将会长期影响房地产尤其是二手房市场信心。目前物权法规定住宅建设用地使用权届满自动续期，但国家并未出台相关实施细则。从目前城市案例来看，深圳在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。l 土地供应节奏加快，本周（4.25-5
9、.1）商住类土地供应6宗884亩进入4月最后一周，土地市场供地节奏加快，优质地块现身。本周（4.25-5.1）主城区商住类土地供应6宗，土地面积884亩，可建体量138.09万方，公告总金额32.44亿元，平均地价367万元/亩，楼面价2349元/。大坪、渝中半岛、茶园、照母山板块各1宗，大渡口跳蹬板块2宗，其中照母山最后一宗居住用地面世，可建体量33.49万方，楼面地价4660元/，土地价值高。l 楼市信息类l 2016年春季房交会4月15-17日在南坪会展中心举办，金融机构参展规模历届之最2016年春季房交会召开，副市长、市国土房管局局长亲临，转让手续费、登记费优惠延续；主城区参展房企60
10、家，一季度排名前十房企中九大房企均有参展，推广新项目，注重企业文化、配套等附加值宣传；江津、丰都等区县避暑休闲地产组团来袭；一楼展区成鸡肋，二手房、政府、金融机构展位占据三分之二；参展楼盘公积金基本全覆盖；13家银行携85折利率优惠到场。l 3月，70城市房价“涨势”惊人，环比62城上涨，同比40城上涨最新数据显示，2016年3月份，70大中城市新建商品住宅价格，与2月相比，价格上涨城市有62个，环比增加15个，其中涨幅高于2月的城市有55个，最高涨幅5.4%；与2015年3月相比，价格上涨城市有40个，环比增加8个，下降城市减少至29个，最高涨幅62.5%，最低下降3.8%。利好政策短期效应
11、已现，城市间房价分化现象持续，后期房价继续上涨仍有压力。官方成交分析 2016年4月市场新增供应224.53万方，环比上月增加9.95万方，环比上涨4.64%，同比下降16.10%；共成交35200套，成交金额199.59亿元，成交单价建面6767元/，环比上涨0.35%。 2016年4月重庆市主城区共成交土地2宗，成交土地面积33亩，可供开发体量4.42万方；土地综合出让金0.94亿元，土地平均出让价格283万元/亩，平均楼面价2121元/。本月新开盘情况 2016年4月，新开盘加推项目共计82个，其中中交漫山、联发欣悦为首次开盘项目。 重庆一线楼盘新开套数共计15679套，销售5258套，
12、整体去化率约34%，成交环比下降6%。 新开盘项目分布区域为三北区域20个、南岸区、沙坪坝区13个、巴南区12个、九龙坡区10个、北碚区8个，大渡口区3个，渝中区3个；“三北”区域、沙坪坝区、九龙坡区是本月放量主力，本月住宅市场放量较上月小幅下降，“三北”市场新开盘项目最多，其次为南岸区、沙坪坝区和巴南区。 重庆市场进入4月以来，供应量和去化量均小幅下降，供应量较上月下降13%，总体去化率34%，成交环比下降6%。4月主力供应为高层，整体去化率环比上涨3%，本月供应以“三北”区域、沙坪坝区、九龙坡区为主，所有区域中渝中区和大渡口区整体供应项目最少。 2016年4月高层市场开盘项目52个，共推出
13、13431套房源，整体去化率32%。本月表现抢眼高层项目为金融街融景城、宏帆凤凰湾、鲁能九龙花园；金融街融景城占据城市核心地段，配套成熟，刚需产品，总价可控，区域稀缺，带新村小学教育指标，开盘热销；宏帆凤凰湾刚需高层为主，户型均带院馆设计，灵活多变，产品赠送比例大（搭板赠送），带宏帆八中教育指标，开盘去化好；鲁能九龙花园产品全院馆赠送，价格较低，性价比较高，带育才中学教育配套，市场接受度高，是此次开盘热销的主要原因。 2016年4月份洋房市场开盘项目18个，共推出1520套房源，整体去化率为49%。本月传统洋房供应为主，洋房市场表现较好的项目为金科天宸、康田蔚蓝海、越昕晖；金科天宸洋房首次推出
14、，蓄客充分，产品大面宽横厅，舒适度较高，区域竞争优势明显，新开售罄；康田蔚蓝海平跃产品为主，总价低，抢占区域高层客户，产品赠送面积大，性价比高，去化较好；越昕晖产品面积小，总价可控，赠送比例高，鱼洞二小教育配套，客户接受程度高，开盘去化较好。 2016年4月别墅市场开盘项目18个，共推出728套房源，整体去化率32%。本月加推项目中市场表现较好的为中交锦悦、远洋高尔夫国际社区、中交漫山（联排）；中交锦悦地处龙洲湾商圈，产品总价低，赠送比例高，区域竞争优势明显，开盘热销；远洋高尔夫国际社区加推经济型别墅，严控总价，产品赠送面积大，品质较高，内部环境舒适，区域竞争力强，开盘热销；中交漫山联排首次推
15、出，产品面积小，花园赠送面积大，地下室全采光，总价合理，产品可观江，景观资源丰富，是此次开盘热销的主要原因。2016年04月重庆房地产市场总结报告一、政策时事解析1. “以房养老”试点有望扩围日前，国家发展改革委公布的关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见提出，将推进住房反向抵押养老保险试点。同时，保监会副主席黄洪不久前也公开表示，今年要在4个试点城市的基础上，选择经济条件较好、房地产市场较为规范、当地政府支持的城市和地区纳入试点范围，通过扩大业务经营区域，在发展中解决问题,使更多的老年人享受到这项政策福利。综合分析：1、以房养老有利于增加养老资源供给，同时盘活养老存量资产，满足“居家养老”和“增加养老收入”两大核心养老需求，对于养老无疑是有利的举措； 2、以房养老是应对中国社会老龄化不断加速、缓解社会养老压力的有效措施，将来“以房养老”保险不断推广也会成为大势所趋；3、“以房养老”的推行关键是房地产市场的稳健，政府应积极推进涉及房地产的土地、税收等相关政策改革，稳定房地产市场，才能成为“以房养老”进一步推广的坚实基础。2. 首批公积金贷款资产证券化项目落地规模超15亿据中国工商银行12日表示，作为中国首批试
