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1、目 录第一章 香泉湖旅游发展定位及与房地产的关系1第一节 历史传承1第二节 香泉湖发展旅游房地产的SWOT分析2第三节 旅游发展定位及与房地产的关系3第二章 香泉湖旅游需求分析与市场定位6第一节 旅游需求分析6第二节 香泉湖旅游市场定位9第三章 香泉湖旅游资源分析与评价11第一节 香泉湖主要旅游资源11第二节 香泉湖旅游资源评价14第三节 香泉湖周边旅游资源介绍16第四章 香泉湖旅游项目策划与布局27第一节 香泉湖旅游项目策划27第二节 香泉湖旅游项目布局31第五章 香泉湖旅游产品设计35第一节 旅游产品设计35第二节 旅游商品设计36第六章 香泉湖旅游线路设计38第一节 香泉湖风景区旅游线路
2、设计38第二节 和县旅游线路设计39第三节 巢湖旅游线路设计40第七章 香泉湖旅游发展保障44第一节 医疗系统规划44第二节 信息系统规划45第三节 环境保护规划53第四节 安全系统规划54第五人 力资源规划54第八章 香泉湖旅游机构运作56第一节 建立分时度假交换系统56第二节 有目的的旅游产品营销56第三节 策划游客活动方案57第四节 灵活多样的收益方案57附件59第一章 香泉湖旅游发展定位及与房地产的关系第一节 历史传承香泉湖的历史传承要从香泉说起。香泉是一处温泉，水化学类型属含氡硫酸钙镁型水，在香泉镇。泉水四季常温，水温47一50，冬季尤甚。因水中含硫较高，又名“香淋泉”；温泉可治皮肤
3、病、关节炎等症，故又叫“平疴泉”。南梁昭明太子萧统于大通年间(527-529)，在如方山“萧家藏经寺”读书时，患有疥癣，曾至此淋浴而愈，于是称该泉为“太子汤”。六朝南梁时，建有“文选楼”、“尔雅台”。后人怀念昭明太子，于北宋建隆三年(962)，在香泉覆釜山上建立“昭明塔”、“昭明亭”、“昭明书院”。北宋元佑五年(1090)，主簿王大过发现平疴泉为“一方之利”，任知州后，即修砌汤池，周围20余丈，建浴院及龙祠。明成化五年(1469)，州同董锡重修浴院，分男女两池，巨屏高亭，清池白石，焕然一新。明嘉靖六年(1527)，知州易蛮复修，“甃为方塘，缭以高垣，映以修竹”。当时筑有三池，建屋三间，以便群众
4、沫浴。明嘉靖十一年(1532)，知州孟雷再修，并建洗心亭。清康熙十二年(1673)，知州夏玮重修。康熙三十八年(1699)，知州刘长城与翰林学士朱筠，又建进讥亭，州同何飞凤题“第一汤”三字于壁。民国24年(1935)，盛子谨任香泉区自卫队副、代理区长时，集资扩建露天浴池，改建室内浴池，县长刘广沛题写“洗心池”，并固定专人打扫浴室。1978年以后，当地群众集资，修建男女浴池，镇上居民和过往行人纷纷来此洗浴。历代文人王安石、贺铸、李之仪、张孝祥、王守仁、庄超、戴重、程敏政等先后来香泉，均有题咏。明代戏曲家汤显祖送客避和州诗中有“晓色连古观，春香太子泉”；清代和州学正吴本锡在太子汤诗中写道:“旧时太
5、子汤泉水，流入山溪饮夜猿”。其中许多诗篇被刻石成碑，立于香泉浴池前后，共有七十二块，后人称之为“碑碣之林”。观音洞在香泉湖边的观音山中，其历史可以追溯到明代。明人和州知州张寿朋撰碑观音洞记。碑文记载，明万历十三年(1583)三月十五日，山民戴仁学等四人，朝拜南海普陀山，回归后见祥光从山中闪现，三夜不断。随后观音菩萨托梦戴仁学，指点山洞有观音大士像，即循山寻访。见一古洞，钟乳石壁上果然有观音大士，又有鹤鹅、杨柳枝等迹像。以后洞中建成观音大士殿，故称“观音洞”。游人不绝，洞口石级光滑如镜。明代崇祯五年(1632)，和州知州陈世风惟恐聚众生事，遂以石盖，今洞完好。香泉湖又叫戎桥水库，位于香泉镇北部，
6、石跋河上游。是一座以蓄水灌溉为主，兼有防洪、养鱼之利的中型工程，1959年11月开工，1962年5月竣工，1963年3月验收。大坝为均质土坝，坝长310米，高17米，顶宽5米，总库容1320万立方米，防洪库容580万立方米，兴利库容720万立方米，集水面积21.6平方公里。2001年，在东南大学编制的和县旅游发展总体规划中，将戎桥水库命名为香泉湖，确立以香泉风景区为和县旅游的开发重点，并获得和县政府的认可。2002年，南京建宇集团取得香泉湖地区5600亩（其中水面2500亩）土地的开发，拟发展旅游房地产项目。第二节 香泉湖发展旅游房地产的SWOT分析SWOT是英文优势（Strength）、劣势
7、（Weakness）、机会（Opportunity）和威胁（Threat）的首字母缩写。作为组织的战略管理中的一个重要环节，SWOT分析方法主要通过对内部资源的分析和外部环境的分析，确定组织所具有的优势和劣势，以及所面临的机会与挑战，从而形成与组织资源和环境相匹配的竞争策略。一、优势（Strength）1.优美的环境。香泉湖一带山水相连，环境清幽，空气清新，比之城市中的房地产来说，资源、环境和景观都有不可比拟的优势。2.多样的旅游资源。香泉湖的旅游资源有山、水、泉、寺、林、竹、岛、鸟等等，周边还有温泉、古迹、烈士纪念地、森林公园、猿人遗址、名人足迹等等，可谓丰富多彩，为开展旅游活动提供了良好的
8、基础。3.被城市怀抱。香泉湖周围100公里范围内有南京、巢湖、芜湖、马鞍山、滁州等城市，将来是香泉湖旅游的主要客源和房产购买者。4.便利的交通。香泉湖处在滁（州）芜（湖）公路的旁边，可以方便、快速地连接巢（湖）宁（南京）公路、宁（南京）合（肥）高速公路，交通畅达。二、劣势（Weakness）1.山地多。香泉湖除了湖面，周围都是山地，平地很少，对旅游开发和房地产建设有很大的局限性。2.水源地。香泉湖是香泉镇生活用水的水源地，也是香泉湖国际度假村的水源地，将来会有争水的局面，这给水上活动设置了很大的限制，也为房地产建设设定了上限。3.基础设施匮乏。香泉湖原本没有基础设施，需要建设水厂、污水处理厂、
9、供水管道、排水管道、道路和通讯、电力线路等等，需要许多资金，增加了成本。三、机会（Opportunity）（1）发展趋势。房地产在许多城市已经成为买方市场，需要寻求突破，旅游房地产便是一个突破，代表了房地产发展的一个方向。未来旅游房地产还将继续发展，甚至壮大。（2）房地产商的介入。在我国，房地产商一般经济实力雄厚，营销手段先进，开发香泉湖有很好的保证。（3）交通的进一步改善。随着南京长江三桥的开通和过江隧道的建设，从最近、最大的客源地南京到香泉湖将会更为便捷，时间将会更短。已经建设完成的滁（州）芜（湖）公路、即将建成通车的宁（南京）淮（安）公路也是香泉湖发展的一个机遇。四、威胁（Threat）
10、1.对环境的破坏。在房地产的建设过程，不可避免地会对山体造成破坏，对水面进行挤压、对湖面的淤塞，这是值得注意和控制的过程。2.环境污染。当大量的房屋建在湖边，当居民和游客多的时候，对环境的污染将会产生，这也是需要控制的。3.同业的竞争。由于旅游房地产代表了房地产发展的一个方向，许多房地产商都会涉足这一领域，同业竞争的态势将会越来越激烈。尤其是围绕温泉和山水开发的房地产项目在这一带有多处，其竞争态势不容忽视。第三节 旅游发展定位及与房地产的关系一、旅游的地位1、与房地产项目比较而言居次要地位香泉湖项目位处风景优美、拥有温泉等多种旅游资源的香泉湖地区，以南京等周边大城市为目标市场，实际上是以旅游、
11、度假为主要目的，部分具有旅游功能的旅游房地产项目。既有别于普通住宅房产，也有别于纯粹以旅游为目的的度假村。与房地产项目相比较，旅游项目是居于第二位的，主要通过旅游凝聚人气、提升品位，对房地产项目的开发和营销起辅助作用。2、旅游项目本身具有巨大的潜在经济效益自然资源只能借用，不能侵占和掠夺，这是旅游房地产成功开发的基础。调整并完善现有生态系统是旅游地产增值的重要手段，保护和限制性开发是旅游资产长期增值的法宝。香泉湖项目依托较好的自然风景资源建设一种独具吸引力、具有旅游度假气氛的大盘来推动房地产开发。其中突出水面的部分自然是最好的地区，但也是景观最敏感、景观系统最薄弱的地方。按一般旅游房地产开发的
12、“地中海原则”，虽然景观最好的地区房价最高，但从保证整个旅游区增值来讲并不适宜在这里建造房屋，因为虽然单栋别墅开发价值很高，但景区整体形象和整体价值则降低很多，大部分人将无法充分享受到景区的精华部分。因而在最好的景观地段规划可更新的文化休闲旅游项目，除可以取得可见的旅游经济效益外，更有巨大的社会效益和潜在的经济效益，它将使整个地区的房地产具有持久的高品位和吸引力。二、与地产的关系1.提升房地产的品质旅游与房地产的无缝嫁接，较之一般的地产具有更好的自然景观、建筑景观以及文化氛围。顺应住宅产业景观化、环境化的大趋势，旅游景区作为房地产项目的附加价值，背靠旅游提高住宅的环境质量，提升房子的价值和价格
13、。一个住宅小区如果没有一定的环境景观设计，就无法进入高尚住宅的行列，也会大大压抑其价格的提升和市场的推广。能够为业主提供舒适、安详、优美的生活环境，高尚的社会人文品位，同时拥有完善的配套功能，这样的房地产具有极高的投资价值。2.为房地产凝聚人气近年我国旅游业发展迅猛，已确立世界旅游大国的地位，今后20年内旅游业仍将保持高速增长态势，中国将在2020年成为世界第一大旅游国，拥有巨大的旅游消费群体。而每年114天的假期、5+2生活新模式，对传统旅游方式的不满足，使度假消费成为时尚。好的旅游区往往具有较大的市场感召力和文化扩张力，聚集人气，营造生机，传播文化，提升品位。旅游聚集的人气将有力地带动房地
14、产的销售。3.促成房地产开发的良性循环从经验来看，实施旅游区和房地产联动开发是旅游房地产发展的较好模式，旅游和房地产在一个决策框架内联动，能够起到相互支撑和推进的效果。就本项目而言，房地产的开发不是一朝一夕的事，而需要分阶段滚动式开发，这就要求留有充分的变通和发展余地，才能始终以新颖引人的姿态去赢得消费者的青睐，而可更新的旅游项目正可以通过不断翻新达到这一效果，同时旅游用地的可逆性不会成为房地产项目后续开发的障碍。先旅游后房地产的开发路径被证明是相对有利于控制风险、提高利润率的措施。4.提升生活品质生活在现代都市的人，面对激烈的社会竞争以及日趋严重的环境污染，非常需要一处可以舒缓身心、减轻压力的地方，所以，越来越多的人利用周末和假日去户外旅游、休闲，人们渴望一种轻松休闲、贴近自然的家居环境。贴近自然的本质是一种生活方式，是一种符合人性的生存状态。以健康、运动、休闲、文化为主题的旅游项目与房地产结合，无
