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1、第十二章 物业风险管理与保险第一节 风险管理理论一、 风险理论（一） 风险的定义l 风险的同义词有很多，人们常常从不同的角度和不同的侧面去定义风险。l 从管理角度来说，所谓风险，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。此定义给出了构成风险的3个特征：（1）风险的负面性。l 即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理。（2）风险的不确定性。l 风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的，是可能发生也可能不发生的。l 不确定性又表现在以下4个方面： 风险发生频率的不确定性， 风险发生时间的不确定性， 风险发生空间的不确定性， 风险导致的损失程度的不确定性。（
2、3） 风险的可测性。l 凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系，从此角度来看，风险事故的发生是可以测定的，这就是风险的可测性。l 这种可测性也就是数学或统计学所说的概率或几率。所以，风险可以通过大量的观测结果来解释其潜在的必然性。l 这种风险的可测性是保险公司能够经营保险的基础。（二） 风险的类型风险的类别是根据不同的标准或参照物，对风险的内容进行适当的归并和划分的结果。从物业管理的需要来说，主要介绍以下几种分类：（1） 纯粹风险与投机风险。l 按照损失的性质来分的。l 纯粹风险是指只有损失机会而无获利可能的风险；l 投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险。（2） 财产风险、责任风险与
3、人身风险。l 依风险的对象来分的。l 财产风险是指一切财产发生损毁、灭失和贬值的风险。l 责任风险是指对他人遭受的财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险。l 人身风险是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险，这种风险的产生时间是不确定的。l 一般来说，财产风险和人身风险比较容易了解和控制，但责任风险则比较复杂且难以控制。（3） 自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险。l 按风险发生的原因来分的。l 自然风险是指由自然因素和物理现象造成的实质性风险，l 社会风险是指由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险l 政治风险是由于种族、宗教、政治势力之间的冲突、暴乱、战争而导致的风
4、险。l 经济风险是指在商品生产和销售活动中，由于经营不善、市场预测错误或者市场情况的变化而导致的价格涨跌、产销脱节等风险。l 技术风险是指由于技术进步、技术结构及相关因素的变动而导致的设备无形损耗、工人结构性失业、产品被迅速淘汰等风险。l 事实上，上述5种风险很难严格区分。自然风险、经济风险、社会风险因积累过久，处理不当，很可能导致政治问题而引发政治风险。自然风险、社会风险、技术风险又通常伴随着经济风险。（4） 基本风险与特殊风险。l 从风险影响的程度和范围来分的。l 基本风险，又称系统风险，是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险，这种风险从本质上不易防止。l 特殊风险，又称个别风险，是指影
5、响个人或企业的某项特定的风险。特殊风险发生的原因多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易控制。（三） 风险产生的条件和成本1 风险产生的条件（1） 有形的客观因素。l 指由地理、物理等客观条件的差异性而可能导致损害的因素。l 地理的因素如，建筑物所在的位置如果处于地震带，则受到地震损害的风险就比较大。l 物理的因素如，拥有易燃、易爆原材料或产品的工厂就有很大的火灾风险。（2） 无形的主观因素。l 指由于人的道德心理因素而引发的损害因素。l 如人的恶意行为、不良行为或无意疏忽过失而引发的损失，2 风险产生的成本l 风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。l 人们在处理
6、风险时，必须对风险的成本进行分析。只有对每一风险成本有所了解，才能选择成本最小的方式，有效地控制风险的发生。l 一般来说，风险成本包括以下3项内容：防范、分散或转移风险的费用；风险带来的损失及处理费用；风险的社会成本。二、 风险管理理论（一） 风险管理的定义l 有目的、有意识地通过计划、组织和控制等管理活动来避免或降低风险带来的损失，就是风险管理。l 风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以致消除的全部过程。其目的是以最小的经济成本达到分散、转移、消除风险，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。（二） 风险管理的步骤通常来说，风险管理的整个过程可
7、以分成识别，评估，控制，检查与调整4个步骤。1 风险的识别l 风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。l 风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。l 这些科学方法通常有：问卷调查、财务报表分析、审查组织的相关数据和文件、对设备和设施的自检、企业内外专家咨询等。l 在识别时可以运用其中一个方法，也可以同时兼用几个方法。l 运用这些方法的目的不在于重温过去的损失，而在于分析未来损失的可能性。2 风险评估l 风险评估就是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一风险发生的频率以及损害程度，既包括直接损害程度，即防范和处理风险所消耗的人财物，又包括与
8、直接损失相关联的间接损失程度。l 风险评估的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。l 风险发生的频率以及损害程度的估算不仅要考虑标的物遭受单一风险的频率和损害程度，而且要考虑标的物遭受多种风险的频率和相应的损害程度。然后可算出遭受各种不同程度损失的概率以及遭受各种风险的预期损失值。l 下面来看一个例子。例：某物业公司在对自己管辖的一栋大楼可能遭受的风险进行评估。其具体数据如下：大楼的总价值为5000万元，可能遭遇的风险有火灾、飓风和暴雨水灾。根据以往的资料可以得到，该地区发生火灾的概率为0.1，遭遇飓风的概率为0.4，发生暴雨水灾的概率为0.5；发生火灾导致全损的概率为0.2，发生
9、部分损失3000万元的概率为0.3，发生部分损失1000万元的概率为0.5；标的物遭受飓风而全损的概率为0.2，遭受部分损失3000万元的概率为0.4，遭受部分损失1000万元的概率为0.4；标的物遭受暴雨水灾而全损的概率为0，部分损失3000万元的概率为0.3，部分损失1000万元的概率为0.7。该标的物的风险评估的相应数据计算见表12.1。表12.1 标的物风险评估数据某种风险发生概率风险程度概率损失的价值综合概率火灾0.10.20.30.55000万元3000万元1000万元0.020.030.05飓风0.40.20.40.45000万元3000万元1000万元0.080.160.16暴
10、雨水灾0.50.30.73000万元1000万元0.150.35其中，综合概率发生概率程度概率。则该标的物遭受全损5000万元的概率0.020.080.10遭受部分损失3000万元的概率0.030.160.19遭受部分损失1000万元的概率0.050.16+0.350.56标的物遭受火灾的预期损失值50000.0230000.0310000.051009050240万元标的物遭受飓风的预期损失值50000.0830000.1610000.164004801601040万元标的物遭受暴雨的预期损失值=30000.15+10000.35=450+350=800(万元)3 风险的控制l 是指为了经济
11、有效地进行风险管理，针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。l 这些手段或措施从技术角度来说可以分成两大类：一是技术控制法，包括主动避免和预防与抑制；二是财物准备法，包括自担或自留和风险转移。（1） 主动避免。 指在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来消除风险隐患。 衡量是否应采取回避的标准是：凡由风险所可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，就可以采取回避政策。 避免损失的最简单方法是不要涉及有风险的活动或物体。（2） 预防与抑制。 是指直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。 损失的预防是指消除或减少引起损失的原因。如增加有关预防风险知识的教育和改进预防
12、技术等。 损失的抑制是指当预防措施不能充分发挥作用，风险事件依然发生时，为减轻损失的严重程度所采取的行动。 预防与抑制的区别在于前者施之于事前，后者施之于事中。 损失的预防措施有物理性质方面的控制也有人们行为方面的控制。 物理性质方面的控制措施有安装避雷针，防火设施、防盗设施的安装，安全保卫人员的配备，利用明显的标记和物理障碍防止人们进入危险区域和接触危险物质等。 人们行为方面的控制措施有制定职工培训计划，经常进行职业安全教育及消防知识的教育，组织紧急事故处理演练等。（3） 自担与保留。 是指人们经过对风险的评估，自己准备要承担某项风险的部分以至全部损失。 自担与保留的选择，取决于当事人本身的
13、财务状况和各种风险的发生频率及损失幅度。 风险发生频率与损失幅度的不同组合也制约当事人是否采取自担与保留的态度。 低频率、低幅度的风险，当事人完全可以对全部损失采取自留的方式。 高频率、低幅度的风险，可选用保险中的免赔额的方法，即既将自担风险损失控制与一定的幅度内，又可降低保险费，使风险转嫁更为合理。 自担部分损失，如房屋业主对自己的房子或设备投保低于原价值的财产险，一旦投保的风险事件发生，投保人不能获得全部损失值的赔偿，其中损失的一部分就由投保人自己来承担。（4） 转移。 是指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。 转移的形式主要由两种： 保险形式转移，即通过购买保险，将风险责
14、任部分或全部地转移给承保方。 非保险转移，即通过合同方式将某些风险责任转移给对方。4 检查评估与调整l 针对各种风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对风险管理的规划或对策进行适当的调整。l 风险管理不可缺少的一步， 客观世界的情况是在不断变化的， 人们主观能力的局限，原来确定的风险管理规划或措施难免有错或有不适应的情况。l 通过定期或不定期的检查、评估来不断完善整个风险管理系统，以获得最佳的成本效益。第二节 保险理论一、 保险的定义及承保条件（一） 保险的定义。l 保险是以合同的形式，由承保人按损失分摊原则，预收保险费，组织保险基金，用货币形式补偿投保人的经济补偿制度。l 这个定义包含3层意
15、思。（1） 保险是一种合同行为。（2） 保险实质上是一种面临同类风险的投保人用保险费作为互助合作的共同基金。（3） 保险是人们应付意外风险损失所采取的一种必要的补偿措施。（二） 保险的承保条件l 保险公司也不可能承担一切风险，它承担的风险是有一定条件限制的。l 就目前的保险技术来说，保险承保的风险大多为纯粹风险，并且需要满足以下条件：（1） 必须是多数人可能遭遇的风险。（2） 风险损失发生必须是意外的、不可抗力的，但损失结果又必须是可以确定的。 意外的发生是指风险导致的损失只能是偶然的，不是投保人故意制造的或已经发生的。 损失结果可以测定的是指损失发生的时间、地点、原因及损失程度都是明确的和可以测定的。例如，古董书画、艺术品、技术资料、电脑软件等无一定价，保险金额很难确定，所以，如果没有特别的约定，这
