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1、SHANGHAI CENTALINE PROPERTY AGENCY LIMITED 宝山果园项目阶段性市场调研报告二0 0三年五月市场动态报告中原公司2003-5-26目 录一、上海宏观市场走势 31.1成交量环比下跌，供应成交比例再度攀升 31.2商品房市场结构变化多端 41.3总体房价升势稳健，区域楼价频显起伏 62003年楼市发展态势 10二、宝山区域市场动态112.1市政动态 112.2新工地动态 112.3楼盘动态 122.4价格走势 12三、个案市场动态13一、上海宏观市场走势2003年一季度，上海楼市继续飘红，各项统计指标同比均显上升态势，与2002年一季度相比，商品房批准上市
2、预售面积增加11.9%，预售登记面积增加20.3%，存量产权房交易面积上升41.2%，商品房成交均价上扬12%，存量住宅成交均价上浮26.2%。以下对今年一季度新建商品房市场的运行态势做简要归纳。1.1成交量环比下跌，供应成交比例再度攀升去年底四季度受税收政策等因素影响，商品房预售面积摸高817万平方米，相比之下，今年一季度621万平方米的销量现实除较大的落差，但与去年一季度的516万平方米相比，20.3%的增幅足以印证一季度市场在传统的淡季中，仍保持着强劲的吸纳力。相对于成交量，一季度的供应量虽然同比增长了11.9%，但仍显捉襟见肘。批准上市预售面积较成交面积少了近100万平方米，使去年全年
3、1：1.08的供应成交比上升到今年一季度的1：1.19。可见，今年一季度，供应成交比是历季来最紧张的季度。根据分区统计的供应量成交情况来看，长宁、黄埔、宝山、闵行、青浦、杨浦、松江供应较为紧张；嘉定一季度未见上市供应量，而静安、南汇、浦东、闸北等区则供应相对宽裕；卢湾一季度呈现低位性的供应成交，上市量9.2万平方米，预售面积才1.8万平方米。表-1 各区域供应成交比例变化情况2002年2003年1季度批准预售面积预售登记面积批准预售/预售登记批准预售面积预售登记面积批准预售/预售登记宝山212.35183.661：0.8638.2551.681：1.35长宁114.19130.441：1.14
4、22.2634.081：1.53虹口136.71155.391：1.1319.4818.11：0.93黄埔82.0468.931：0.8410.415.91：1.53静安58.5931.441：0.5311.6910.071：0.86卢湾38.8148.731：0.259.211.881：0.2闵行380.99385.591：1.0161.9295.301：1.54南汇81.4755.281：0.6831.9317.731：0.56浦东662.38531.301：0.8164.84119.211：0.72普陀248.68264.171：1.0659.0471.221：1.21青浦64.6964
5、.471：17.6411.391：1.49徐汇147.9148.621：124.5920.811：0.85杨浦154.17181.511：1.1726.5938.271：1.44闸北118.35131.921：1.1120.3712.421：0.611.2商品房市场结构变化多端u 商品房户型结构稳步上移一季度，本市100平方米/套以下的商品房成交面积为105.65平方米，仅占总量的19%，比去年第一季度增加了5.83万平方米，而100平方米/套以上的成交面积为515.7万平方米，占到总量的83%，比去年一季度增加了101.68万平方米。由于大户型商品房成交量和所占比重明显上升，直接拉动了全市套
6、均面积水平的上升，一季度商品房成交量和所占比重明显上升，直接拉动了全市套均面积水平的上升，一季度商品房成交套均面积达到了128万平方米，较2002年同期增加3平方米/套，较2000年，2001年同期分别增加了6.4平方米/套和5.8平方米/套。表-2一季度商品房成交面积结构变化情况单位：万平方米分类2003年一季度2002年一季度成交面积所占比重（%）成交面积所占比重（%）70平方米/套以下16.12.612.182.410-100平方米/套89.5514.487.6417.1100-150平方米/套331.1153.3263.6751.3150平方米/套以上184.5929.7150.352
7、9.3表-2反映出，大户型商品房除了成交面积绝对值增加外，在成交面积绝对值增加外，在成交结构中的比重也稳步上升，100-150平方米/套的商品房成交比例同比增长2个百分点。从今年一季度各月住宅成交面积区段看，成交比例最高的是130-150平方米/套的住房，其成交套数占总量比重，1-3月份分别为22%、19%和24%。同时，该类户型在市中心各区无一例外地成为成交的主力户型，成交比例分布在20-37%的幅度上；150平方米/套以上的住宅成交比例3个月来保持在17-20%的范围内，而70-100平方米/套的住宅成交比例三个月内从22%下降到19%。可见，由于市场供应量不足，尤其是中低价位、小户型的住
8、宅供应短缺，致使购房者对大中户型实行梯度性的被动消费，加之部分投资客对高端产品投资炒作倾向日益显现，直接驱动了户型结构的上移。u 购房对象结构窄幅波动根据统计，今年一季度购房对象中，本市居民购房比例较上年同期回升1.3个百分点，而境外人士购房比例则下挫2个百分点。纵观各区的购房对象颁，整体上仍维系着外围区域本市居民购房比例高于市中心区域的格局。除闵行、松江、青浦三区外，外围区域要市居民购房比例均在90%以上；黄浦、浦东、普陀、闵行外地购房者比例均在20%以上；而境外购房者仍聚集在静安、徐汇、长宁等区域，购房比例在15%上下，其中静安区2-3月份，境外人士购房比例超过30%。从境外人士购房的绝对
9、量分布来看，以浦东、闵行、静安、徐汇、长宁为众，一季度境外人士购房2213套，上述五区所占比例达到80%。1.3总体房价升势稳健，区域楼价频显起伏房价一直是最能吸引人们眼球的焦点，业内人士关注房价是通过房价走势来研究市场，而广大购房者则更是基于自身投资与消费的需要来判断入市的空间。今年一季度全市楼价仍出现了意料之中的稳健上升趋势，商品房成交均价为5310元/平方米。其中，住宅为5155元/平方米，其环比和同比变化情况见下表。表-3上海市商品房成交均价变化情况成交均价（元/平方米）2002年一季度2002年四季度2003年一季度同比增幅（%）环比增幅（%）商品房47385213531612.22
10、.0其中商品住宅45965100515512.21.1表-3表明，一季度上海楼价出现同比升势明显，环比微幅上扬的态势。纵观最近几个季度和月份的楼价运行情况，可具体概括为：u 价格结构继续上移在总体楼价上升的态势下，与去年同期相比，今年一季度各价位段成交套数所占比重发生相应变化。具体情况见表-4。由表-4可见，一年里价格结构上移倾向明显，6000元/平方米以下住宅成交比例普遍下降，6000元/平方米以上的住宅成交比例全线上扬，其中，8000元/平方米以上的高价位住宅成交比例提高了7.5个百分点。u 各行政区域住宅月度成交均价波动频繁受供应结构和各类不同需求等因素影响，最近四个月，各行政区域商品住
11、宅成交均价波动走势明显。与去年12月成交均价达到相对高位的水平比较，有9个区今年1月份成交均家出现不同程度下挫，有4个区连续两个月成交均价下滑。值得探究的是成交面积最大的浦东、闵行、普陀楼价波动相对频繁。具体情况见表-5。表-5 各区住宅均价阅读变化情况单位：元/平方米2002年12月成交均价2003年1月成交均价比上月增减（%）2003年2月成交均价比上月增减（%）2003年3月成交均价比上月增减（%）合计53335082-4.751791.952260.9黄浦区7118795711.880871.688549.5卢湾区6638893134.51227337.49093-25.9静安区100
12、399482-5.695670.98998-5.9徐汇区732676514.4842510.190787.7长宁区711273803.876283.47600-0.4虹口区547755130.7562225462-2.8闸北区467048533.950213.450260.1杨浦区441544961.846834.247371.1普陀区52295126-25060-1.352413.6浦东新区64485554-13.95401-2.754250.4闵行区437746746.84146-11.3473714.2宝山区34133376-1.134472.1379910.2嘉定区29873031-1
13、.92975-1.931074.4松江区38063600-2.43515-2.436403.6青浦区39774373-5.84117-5.83999-2.9金山区20402483-192012-19353675.7南汇区3540308933.5412433.543124.6奉贤区25602498-3.12420-3.124892.9崇明县1994193025.6242425.61452-40.1u 高价位产品以沪外购房者为主对单价8000元/平米以上的购房对象统计表明：今年一季度，境外人士和外地人士购房比例仍居高不下，占到总量的56%。表-6 一季度均价8000元/平米以上的购房对象结构购房比例（%）单价段合计本市居民外地人士境外人士8000-100000元/平米1005426.619.410000-120000元/平米10031.432.428.212000-150000元/平米10
