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1、目 录第一章 物业经营管理概述3一、概念3二、物业经营管理的层次与工作内容4第二章 房地产投资及其区位选择5一、房地产投资5二、房地产投资的风险6三、房地产投资区位的选择6第三章 房地产投资分析技术8一、投资分析的基本概念8二、现值与现值计算9房地产E网 三、设备更新中的经济分析10四、房地产投资财务评价指标12第四章 收益性物业价值评估13一、收益性物业、价格、特征13二、收益性物业价值和价格重要13三、影响收益性物业价格的因素课堂掌握15四、收益性物业估价基本方法重要16第五章 房地产市场与市场分析19一、房地产市场课堂掌握19倍讯易 二、房地产市场的供求关系19三、房地产市场结构与市场指
2、标重要19四、房地产市场的特性与功能20五、房地产市场分析21六、物业经营管理计划22第六章 租赁管理25一、物业租赁概述25二、租赁管理与租赁方案26三、房屋租赁合同27四、租户关系管理28第七章 成本管理29一、物业管理重的成本及其分类掌握29二、物业管理成本的分类重要29三、成本估算方法30四、成本预算30五、成本控制了解31第八章 合同与风险管理32一、物业管理中的主要合同类型32二、物业服务合同重要32三、招标投标阶段的合同管理34四、风险管理理论34五、保险与物业保险35第九章 财务管理与绩效评价36一、财务管理概述36二、财务报告分析37三、物业管理绩效评价38四、绩效评价的主要
3、方法了解40五、物业管理报告41第十章 写字楼物业经营管理42二、写字楼租赁管理42三、写字楼安全与风险管理43四、写字楼物业管理企业的选择与评价43第十一章 零售商业物业经营管理45一、零售商业物业及其分类45二、零售商业物业经营管理中的经济学原理45三、零售商业物业的租赁管理45四、零售商业物业的现场管理、风险与安全管理46第十二章 物业经营管理的未来发展47一、房地产组合投资管理47二、大型企业物业资产管理略47三、设施管理47四、不良物业资产管理48五、可持续的物业管理49大纲54考试样题65物业经营管理第一次复习题67物业经营管理第二次复习题68物业经营管理第三次复习题70第一章 物
4、业经营管理概述第一节 一、概念1.1存在理由：房地产资产保值增值的要求vs.专业化分工1.2物业管理内涵：为满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于整个寿命周期的综合性管理服务。1.3管理对象：1）写字楼：依据地理交通+建筑物状况+收益能力分甲乙丙三类，具体判断标准包括五大类，十二个因素；2）零售商业物业：区域购物中心（功能复合、管理一致、设施完整、范围大）、市级、地区、居住区商场、邻里服务性商店、特色店；单一业态vs.综合业态3）出租型别墅或公寓：院落规模、独立性。4）工业物业：开发区、园区，注重
5、交通与能源供应。5）酒店和休闲娱乐设施：商务、休闲、娱乐、餐饮、住宿。1.4管理的目标：实现业主各期净收益最大化基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。1.5物业经营管理企业的类型专业型：维护保养维修等专门操作层面分包；管理型：策划营销评估核算等管理层面总包；综合型：策略性管理+现场作业第二节 二、物业经营管理的层次与工作内容2.1经营管理分类物业管理：日常维护与维修、保安等；设施管理：保洁、专门设施的维护等；资产管理：监督、指导、策划各物业/设施管理公司的运行；房地产投资组合：构造投资组合，评价绩效，及时更新与调整。2.2战略性工作确定战略，明确标准，搜集信息，决策分析（预期收益v
6、s.风险水平），资产组合（可行集、有效集与最优组合）2.3常规性工作日常维修与维护、未来维修和维护、设施设备管理、物业保险管理。现金流管理：日常维修费用、计提维修准备金、设施维护费用、保险费、法律和财务费用、工作成本、地方性税收。第二章 房地产投资及其区位选择第三节 一、房地产投资1.1概念：是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。1.2形式1）直接投资开发投资：从购置土地到转让物业的完整过程，获取开发利润为主；置业投资：购置存量或增量房地产，转租或自用，以获取持续收入流和消费流为主。2）间接投资：股票、债券
7、、房地产投资信托基金、房地产抵押支持证券依据金融关系不同，收益性质各有出入。1.3房地产投资的特性位置固定、周期长、适应性、各异性、政策影响显著、专业管理依赖程度高、相互影响性突出。1.4房地产投资的利弊利：高收益（相对其他投资）、税收抵扣（仅利息部分真正抵扣）、可抵押（杠杆投资）、提升资信等级（银行一般自有物业）、抵消通胀影响；弊：流动性差、投资规模大、回收期长、需专门知识和经验。第四节 二、房地产投资的风险2.1风险：可测度的损失发生的可能性，2.2风险的测度：期望与方差具体到房地产投资风险：各种可能的收益结果及各自发生的可能性大小，由此得知预期收益的高低，及预期收益的变动性大小。风险的态
8、度：圣彼得堡悖论2.3房地产投资风险的具体体现投入资金的安全性期望收益的可靠性投资项目的流动性资产管理的复杂性2.4风险的分类1）系统风险：通胀（CPI、PPI）、市场供求、利率（折现率与融资成本）、周期（经济周期与房地产周期）、变现（流动性）、政策、政治、或然损失风险（灾害）。2）个别（非系统）风险：预期收入、经营费用、资本价值波动、机会成本、时间风险。第五节 三、房地产投资区位的选择3.1区位的含义狭义：某一具体投资场地在城市中的地理位置；广义：在狭义的基础上，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。古北、静安vs.杨浦闸北3.2不同类型房地产投资对区位的要求1）居住物业：市政公用和
9、公建配套设施、公共交通、环境、居民；2）写字楼：商业设施聚集程度、周边环境、交通；3）零售商业物业：潜在目标市场规模、交通；4）工业物业：交通、能源供应。第三章 房地产投资分析技术第六节 一、投资分析的基本概念1.1现金流：现金流出（土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金）和现金流入（销售收入、租金收入、利息收入、贷款本金收入）。常用现金流量图来简练的表示。学习画现金流量图1.2置业投资购置投资：用于购置房地产和机器设备等固定资产的投资，主要通过折旧的方式逐期回收；流动资金：出租前垫付，出租经营后用于购买原材料、燃料动力、备品备件、支付工资和其他费用的周转资金，生产周期结束退出生产与流通
10、，当期得以回收。1.3房地产置业投资的现金流重要1）潜在毛租金收入：等于租金水平乘以可租面积；物业可以获取的最大租金收入。并不代表物业实际收入！2）空置和收租损失：空置未出租或出租未收到租金；3）其他收入：物业中的收费设施收入（注：专业代理机构或依法律程序催缴拖欠租金所获收入也列入其中）；4）有效毛收入：=1-2+3 ；5）运营费用：抵押贷款还本付息以外发生的所有费用；如人员工资6）净运营收益（净收益）：=45；7）抵押贷款还本付息：来自物业营运收益（以房养房），不属于运营费用，本金逐渐转变未业主对物业拥有的权益价值，本金部分须纳入税基。8）准备金：大修理基金，定期提存，用于支付未来费用的资金
11、，多用于资本性支出，如房屋、设备、设施的大修、更新等。9）税金经营税金及附加：营业税（销售或出租收入5）、城市维护建设税（营业税7）、教育费附加（营业税3），简称两税一费注意税基；城镇土地使用税和房产税：占用国土和拥有房产所需缴纳的税收，在所得税前列支。所得税：（利润可扣除项目）33应纳税所得额税率所得税10）经营现金流税前现金流净运营收益抵押贷款还本付息税后现金流税前现金流准备金所得税收益性物业现金流：1-2+3-4-5=6-7=税前-8-9=税后第七节 二、现值与现值计算2.1资金的时间价值：现在vs.未来2.2利息与利率1）单利vs.复利：利滚利，无理数e的由来；2）名义利率vs.实际利
12、率：掌握计算方法，注意p47的5点总结。2.3复利计算公式（房地产抵押贷款按复利计算）1）一次支付终值系数：，现值系数：；2）等额序列支付现值系数：未来定期等额收入折算为现值的转化比率。3）等额序列资金回收系数：现期支出所获未来定期等额收益的转换系数。4）等额序列支付的终值系数： 5）等额序列支付储存基金系数：6）等差序列现值系数：7）等差序列年费用系数：8）等比序列现值系数：9）等比序列年费用系数：*推导及证明见纸质笔记2.4复利系数的应用例题见p55-51第八节 三、设备更新中的经济分析3.1磨损及补偿1）有形磨损第一类有形磨损：外力，实体磨损、变形或损坏；第二类有形磨损：自然力所致“户枢
13、不蠹”。2）无形磨损第一类无形磨损：工艺改进，降低生产成本；第二类无形磨损：技术进步，新型设备出现。3）补偿局部补偿：有形磨损修理；无形磨损现代化改造；完全补偿：更换新设备。3.2设备更新的特点1）设备寿命：自然寿命（取决于有形磨损），技术寿命（取决于无形磨损）；经济寿命（运营成本最低或净收益最高的年限）；2）沉没成本；3）费用为主、一般假定收益相同；4）费用年值法为主。3.3经济寿命的确定1）静态计算方法：运营费用（递增）与年等额资产恢复成本（递减）之间的消长关系。*p55图示有误。2）动态计算方法即：现值乘以等额序列资金回收系数最小化。3.4设备更新对物业运行服务质量的影响能否提升物业运行
14、质量第九节 四、房地产投资财务评价指标4.1投资回收与回报上式中，和分别表示投资人投入资本后所获得的投资回报和投资回收部分。4.2财务评价指标盈利能力静态指标vs.动态指标时间价值净现值：未来净现金流按基准收益率折为现值；财务内部收益率：将未来净现金流折成零现值的收益率；动态回收期：累计净现值等于零的时期。静动两者根本的区别，是否考虑了资金的时间价值4.3财务评价指标清偿能力1）计息方法：一次还本利息照付、等额还本利息照付、等额还本付息、一次性偿付、气球法；2）借款偿还期（房地产开发项目用于销售不计算该指标）3）偿债备付率：可用于还本付息资金/当期应还本付息金额4）资产负债率*实例见p63-73第四章 收益性物业价值评估第十节 一、收益性物业、价格、特征1.1收益性：直接产生收益（租赁或其他）的物业依据本质上是否能产生收益，而不是以是否正在产生收益为标准。*有租约限制的物业或附带有租约的物业，已出租物业的价值评估租赁物在租赁起见发生所有权变动，不影响租赁合同的效力1.2价格：有用、稀缺、有支付能力的需求空气、钻石。1.3价格特征：区位影响很
