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1、 *省电信公司*电信枢纽楼物业管理方案第一章：概况物业简介集团是一家跨地区、跨行业的综合性大型股份制企业集团，注册资金1.2亿，经营范围涉及汽贸、房地产、药业、物业管理、广告、IT等多个产业，入选省政府确定的*省15家流通现代化重点企业，入围中国50佳汽车经销商。集团*物业管理有限责任公司是集团旗下的国家二级资质物业管理企业，于一九九六年经*省工商局批准成立，注册资金300万。成立之初，通过引进香港世纪酒店管理集团、深圳市莲花物业管理有限公司先进的管理理念，结合自身优势，形成了独特的“宾馆式服务”、“星级化管理”的经营模式；并顺利通过了ISO9001（2000）质量标准体系认证。公司现有员工4
2、00余人，管理人员全部具有大专以上学历，其中，硕士生、本科生占85%，高级工程师、物业管理师、经济师、园艺师21人，其他各类技术人员也都100%持证上岗。物业公司除承接集团本部及各分公司商业物业管理工作外，外拓业务已由*延伸至青岛、济宁、临沂、潍坊等地区，承接了槐荫政务中心大厦、中国重汽销售大厦、临沂华通国际商务大厦、济宁车管所、新世界阳光花园、*省立医院高层住宅区、实力荣祥花园、同济杰座小区、济宁同济科技工业园、济宁赛宝量贩超市等各类物业，委托管理面积100多万平米，积累了丰富的住宅小区、办公楼、工业园区、智能化商贸大厦、商场超市以及高层楼宇电梯、中央空调电梯等设备维护、园林设计养护等物业管
3、理经验。公司在发展中形成独具特色的企业文化，以其超前的理念、务实的作风，凝聚成强大的向心力。以“物业，超越业主期望”为自己的企业使命，秉承“偕齐鲁淳朴之风，用真心服务；融国际时尚理念，为业主当家”的服务理念，激励着优秀的物业人，不断追求卓越，回报社会！物业概况*电信枢纽楼由中国电信集团公司*省电信公司投资建设，位于*市高新区舜华路，南侧面向秀丽的经十东路，斜对面与齐鲁软件学院遥遥相望，自然风景优美，交通便利。主楼建筑面积18868平方米，框架结构，地上五层，总高度23.9米。附楼建筑面积2767平方米，总面积21635平方米。作为省电信信息传递的中枢，整个大楼设备复杂、齐全，设备房机房占据相当
4、大部分的空间，主楼一层设有高低压配电室、电力电池室、维护中心、监控中心、演示室、洽谈室、测量室等；二层为主要的交换、传输、数据机房及业务室；三层设有IDC机房、发展机房及办公室；四五层为办公、接待区域。地下一层设有停车场、应急发电车库及柴油发电机房，停车场规划车位85个。附楼一层为职工餐厅，二层为活动室、健身房等。大楼外装修采用复合铝板材料，外观漂亮大方，内装修简介，是一座高智能化、高标准的办公写字楼。*电信枢纽楼不仅是*电信一个标志性建筑，同时，整个电信枢纽楼的物业管理水平也代表着*电信的整体形象。管理服务范围一、电信枢纽综合楼及附楼办公区域、活动用房、餐厅等功能用房及附房的保洁服务；公共区
5、域、室外庭院、停车场、道路的保洁及垃圾清运工作；庭院绿地、花木的养护工作。二、电信枢纽综合楼及附楼的土建、装饰的维修保养工作，空调系统、给排水系统、电气照明系统、消防及报警系统、监控及门禁系统、避雷设施、电梯设施的检测、保养运行管理；日常零修和设备设施的大、中、小修的计划制定和实施工作。三、电信枢纽综合楼的24小时安防工作，利用监控、门禁做好公共秩序维护，外来人员的控制，车辆的疏导、登记、指挥、停车场的车辆管理工作，做好消防、安全监控，24小时办公区巡逻。四、电信枢纽综合楼的会议服务，包括会议室的会前准备、会中服务、会后清理等工作，领导接待室接待服务及会议室、接待室日常卫生清理物品保养工作。五
6、、其他特约服务，包括上下班接送、大型会议接待及花卉租摆、餐厅管理服务，家具及外墙清洗等业主需要的项目。第二章：物业管理服务构想物业特点分析根据我方实地考察、问询，现就物业特点分析如下：一、电信枢纽楼是中国电信*省电信公司的枢纽综合楼，既是省公司领导职工的办公楼，也是省内电信信息交换传递的中枢。用电保障至关重要。二、高标准规划建设理念，业主成分单一。*电信枢纽楼建设用料考究，档次很高，不仅是*电信一个标志性建筑，同时，整个电信枢纽楼的物业管理水平也代表着*电信的整体形象。三、大楼依岭而建，地势不平，落差明显，雨季泄洪、排水压力大。四、周围施工环境影响，大楼周边诸多施工现场的施工队伍庞杂，人员流动
7、大，会带来噪声、扬尘等污染，带来安全隐患，增加管理难度。五、节假日安全任务重。节假日业主休息人去楼空，业主的财产安全是工作重点。六、离市区较远，警力、消防相对薄弱。意外事故发生时，要求现场人员第一时间反应，有效控制事故的和防患于未然的保障。七、绿化土壤墒情差，水分蒸发快，对植被生长影响大。特别是绿化初期，植物正处于幼年阶段，死亡率高。八、绿化初期，植被尚未形成规模，尚未具备固壤的功能，裸露的土壤晴天易形成灰尘，雨天易造成流失，污染道路。九、地处偏远，出行不便，汽车成为主要的交通工具，依赖性大，保障车辆性能良好，提供应急便捷上下班接送服务服务，是贴心管家的真情所在。十、地处偏远，仅有职工食堂就餐
8、缺乏选择，餐厅品种应尽量多样化满足职工需求。委托管理的目的一、 物业的保值增值。通过对整体物业的专业化管理、养护，保持和提高物业的完好程度，使物业实现保值、增值的目的。二、物业设备、设施的良性运转。依靠专业化的工程服务队伍和专项设备维保方案，使设备始终处于良性运转状态，实现其经济性、高效性运作的结合，保证整个大楼的信息传递快捷、工作渠道畅通，体现办事高效的电信形象之目的。三、 安全、舒适环境的创造。依靠准军事化管理的一流安保队伍，全程监控大楼办公区的消防、安全工作，保持刑事案发率低于国家标准，通过优质的服务，为业主和来宾提供优雅舒适的工作环境。四、省心、放心“管家”委托目标实现。物业管理的基本
9、目的，是改革传统后勤管理模式、降低管理成本，减少业主人力、物力的投入，实现监督与执行分开的现代管理理念，通过契约关系为*电信枢纽楼实施专业化、统一化的物业管理，依靠监督手段保障物业价值得以体现，使业主将精力集中在电信事业的发展。委托管理原则根据国家物业管理有关条例以及物业托管合同，本着“严谨、务实、高效”的工作作风和“精干高效、优质服务”的管理原则，执行公司“为业主创造安全、文明、优美、舒适的工作环境”的质量方针，实行一体的综合物业管理。精心做好前期介入，配合施工方对设备进行调试，对瑕疵提出整改建议，按国家标准实施接管验收。物业携齐鲁淳朴之风，秉承做业主贴心管家的经营理念，竭诚为业主提供专业、
10、便捷的超值服务，使入驻业主能够得到全方位精心呵护。优势一、地域毗邻优势：物业高区管理处距*电信枢纽楼仅公里有余，出现任何事件，均能在第一时间予以支持，充分达到人员、设备等资源共享，将以最强的反应体现服务效能。二、经验优势：物业立足自身优势，博采众家之长，吸纳合作伙伴和竞争对手的优点，形成了独有的“酒店式服务”、“星级化管理”模式，尤其是在政府办公楼、商务写字楼的物业管理上，积累了丰富的管理经验。我们有着接待大型、高规格会议的成熟经验，从会议任务下达起，包括会议协助筹备、会场的布置、通信音响调试、现场预演、会务接待、引领、会场服务、会间服务、会后整理及会场突发事件应对等都将提供细致入微的服务。连
11、续三年被*市委、市公安局评为“*市青年文明号” 的保安部。在经历了大型会议安全保障、执行独特任务、协助平息上访事件、车场警戒管理、车辆疏导、调度等方方面面严峻考验，保证了两年来无一例外发生的优良业绩，屡受区内领导的高度赞誉。在制定应对方案、处理突发事件上日趋成熟灵活、高效。在*市物业管理行业技能比武中，获一等奖荣誉的工程部。有着丰富的智能化商务字楼设备管理经验和消防应急预案，确保了槐荫区政府办公大楼、中国重汽销售大厦、省立医院高层公寓的设备经济化运转和消防安全。目前，公司接管商务办公大楼、车间厂房、汽车展厅、住宅物业等多种物业，管理面积总额达100万平方米，具有全面的商业物业、工业物业和住宅物
12、业管理经验。并在争创“物业管理示范大厦”、“*市十大物业管理品牌企业”的活动中取得了不俗战绩。三、餐饮经验与大型花木公司：通过对自身优势资源的最佳整合，我们可为各类业主提供“一站式”的物业管理整体解决方案。除物业管理主业外，公司下属的花木公司是*市最大的综合性花木公司之一，拥有自己专业的大型综合性花木公司是物业公司的又一特色。占地100余亩，温室面积3000余平方的花木公司，有着一流的硬件设施和技术队伍，集花卉销售、花木租摆、绿化园林工程等业务于一体；能够为业主提供花木栽培、护养知识咨询、培训，节日、庆典花木租摆等一系列专业优惠服务。 公司有着管理过北京惠沁园宾馆、*宾馆及集团职工餐厅的餐饮业
13、管理经验，可以为业主提供丰富多彩的工作餐，结合高区的餐厅经营，统一配送，即可降低成本有可丰富餐饮品种。四、房车一体化：依托集团强大的汽车资源，我们将为业主提供各种车辆服务，包括车辆买卖、置换、保险、美容装潢、维修等一条龙的优惠服务，并以此为平台延伸多种服务，代客泊车代客洗车、汽车相关知识解答等，让你徜徉在理想的世界中，尽情享受物业给您提供的贴心服务。五、质量优势：物业管理公司建立了ISO9001（2000）质量保证体系，通过实际运作和持续改进，质量保证体系已日趋完善和稳定，并具有较强的可操作性，物业拥有严格规范的物业管理制度同高效的设备管理方案相结合，将全面保障大厦的正常运行。灵活、高效的管理
14、机制一、功效合一的物业管理研发中心。结合东部园区的情况，我们拟在高新区设立综合管理中心，使高区管理处和电信管理处遥相呼应，打造以办公商业为核心主体物业管理研发中心，将电信枢纽楼作为示范基地，一方面增强物业管理处管理力度，另一方面，职责分明的上下级关系，与公司品保部形成三级质量控制，使之始终维持高质量水准。二、精练的管理处组织架构。（一）组织架构描述： 1、*电信枢纽楼物业管理处组织架构的设置原则是精简高效、一专多能，采用管理处主任负责制，签订经营责任书。2、管理处各岗位所需人力资源配置实行物业管理公司供应下的完全双向选择，以保证管理处主任建立一支高效、协调的团队。3、管理处内部采用直线职能制，
15、尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道的畅通。4、各班专业主管的主要职责是协助管理处主任完成各项工作任务，监督管理处的服务质量，为管理处主任反馈各类管理信息，提供决策依据。并负责物业管理服务中心的运作，建立管理处与业主之间的服务平台。5、保安队的职责是负责物业辖区内的安全设施巡检、安全队伍建设、消防预警、演习方案制定、安全事故监控等。6、维修班的职责是负责物业辖区各种设备、设施的维护、保养、维修，大、中修，设备更新计划、方案的起草、申报以及业主的报修工作。7、保洁班职责是负责整个物业辖区内的环境和绿化维护、保洁耗材审查、保洁绿化计划制定、卫生绿化质量保持、队伍建设。按公司导入的ISO9001质量标准和物业管理服务的内容、范围和重点，科学、合理设置机构人员，力求实现管理指标的承诺和公司制定的管理目标，本着“精干、高效，以岗定人”的原则确定人员编制，为此管理处拟设各类人员24人。济南电信枢纽楼物业管理处（24）管理处主任1人保洁领班1人室内保洁3人室外保洁1人会务接待2人绿化2人保安主管1人门岗保安3人车辆指挥3人安消防监控2人工程主管1人配电室3人技师1人
