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1、目 录 序言4第一篇、城市经济5一、城市宏观经济5二、城市房地产与经济发展的关系7第二篇、产业政策11一、城市政策综述11二、城市政策解读23三、城市政策展望29第三篇、土地市场35一、土地概述35二、土地市场综述35三、土地供应分析36四、成交土地分析40第四篇、市场交易45一、市场综述45二、商品房45三、商品住宅48四、销售排行55第五篇、2011年房地产市场预测58一、2010年土地政策出台分析及未来市场预测58二、2010年市场供应量预测60三、2011年市场供求走势预测61四、2011年市场价格走势预测62第六篇、区域数据64一、中山区64二、西岗区69三、沙河口区74四、甘井子区
2、79五、旅顺口区87六、金州区93七、开发区97序言政策调控波澜不惊，风景这边独好政策调控方面：2010年调控房地产政策的“组合拳”频出，政府下定决心要坚决遏制房价上涨过快。可以说，本年度楼市调控政策，无疑是历史上最为严厉的调控政策，楼市将面临重新洗牌。必须承认的是，这是中国房地产调控政策有史以来，最动真格、最有力度、最具针对性的举措。更重要的是，每一项调控政策，都量身定做了具体的操作和处罚意见，通过差别化的土地、信贷和税收政策，对投机制造房价上涨预期者给予严厉的打击。土地方面：2010年土地井喷放量，供应量达到历年最高峰，大规模地块的大幅放量支撑土地成交面积冲高。随着一线城市的楼市受到严重打
3、击，众多开发企业调整思路，开始转战二、三线城市，拿地逐渐向二、三线城市倾斜。大连又以1157.75亿元的土地出让收入，增长幅度超过320%，名列全国第三，一跃成为主要土地出让收入城市，从土地市场来看，未来伴随众多土地的开发，商品房市场将受到前所未有的供应量的冲击。商品房方面：2010年供应量猛增，但由于成交量继续保持了09年的火爆，使得市场存量并未得到有效改观，供求依然呈现供不应求的态势。在土地市场的大幅放量的背景下，未来商品房的供求关系将得到有力的解决。同时我们看到保障性住房及经济性住房供应增加，将对商品住宅市场产生冲击。这部分住房将有效解决刚需住房问题，有效的打击房地产投资者。2010年，
4、大连房地产市场再度成为百姓最关心的话题。从一系列动作来看，政府逐渐把政策落实到地方，并且实行问责制度，逐渐解决每个城市出现的楼市问题。因此预测2011年又将是一个调控年，狠抓落实的目的在于使房地产市场健康持久发展。从大连全域城市化的脚步上看，未来大连市政配套的逐步完善，将对房地产市场产生利好影响，因此预测2011年大连房地产将会得到快速的发展，市场氛围较为乐观。第一篇、 城市经济一、 城市宏观经济2010年，是大连实施辽宁沿海经济带发展战略、推动科学发展新跨越取得重大成就的一年。预计主要指标增速位居全国副省级城市前列，大连的城市综合实力和影响力已跃升至一个新的平台。预计全市地区生产总值突破50
5、00亿元，增长15%以上；地方财政一般预算收入突破500亿元，增长25%；全社会固定资产投资突破5000亿元（常规口径），增长53%；实现全社会消费品零售总额1630亿元，增长17.8%；实际使用外资100亿美元，增长67%；城镇居民人均可支配收入21300元，增长12%；农民人均纯收入12120元，增长13%；培训各类劳动者11.5万人，实现城镇就业16.1万人城镇登记失业率控制在2.7%以内。n 2010年大连宏观经济六大看点1、 全域城市化全力推进落实辽宁沿海经济带发展战略，科学定位了“四大组团”的空间布局、城市功能、产业发展和生态建设，完成了“三核两翼”港口布局，推动了制造业布局向北转
6、移、基础设施建设向北延伸、重大项目和生产要素向北集聚，全域城市化从“单中心”向“多中心”发展转型的战略格局基本形成，加快形成了港口、城市、经济功能区互动发展的新局面。改革创新区域管理体制，整合成立了金州新区、普湾新区，拓展了保税区发展空间，功能区带动、行政区融合的政策体系和运行机制基本建立，新市区形成 “三足鼎立”发展之势。加快开发建设步伐，区域发展全面提速。主城区以服务业为主体的经济结构显露端倪，钻石海湾现代服务业聚集区、旅顺南路软件产业带“十大园区”、大连生态科技创新城等重点区域建设全线展开，新市区开发建设步伐加快，金州新区10个现代产业园区、保税区汽车物流城、普湾新区起步区等一批项目规划
7、建设全面启动。2、 投资消费出口协调增长今年，95个重点实施项目已开工建设84个。国际会议中心主体竣工，城市地铁、红沿河二期、长山大桥等基础设施以及长兴岛石化产业园等项目相继开工建设。完成房地产投资750亿元，增长15%以上。大力实施 “促消费、保增长”十项措施，举办大型促销活动20项，商品房销售额增长15%以上。汽车消费增长35%。国际服装节暨狂欢节等18项旅游节庆活动拉动效应明显，实现旅游总收入558.4亿元，增长16.3%。深化促进出口措施，外贸出口260亿美元，增长25%。高新技术、机电等产品出口分别增长53%和37%。传统市场保持增势，新兴市场比重增加。3、 全力推动经济结构优化升级
8、出台加快产业集群发展、打造现代产业聚集区的意见，“四大支柱”产业千亿级集群加快形成。奇瑞汽车等重大项目开工。预计完成规模以上工业增加值增长23%左右，高于同期5个百分点。培育新能源、软件与服务外包等战略性新兴产业，英特尔芯片等项目建成投产，IBM中国区总部落户大连。我市跻身首批“国家高技术服务产业基地”、“国家数控机床高新技术产业化基地”、“国家新能源高新技术产业化基地”，成为国家创新型试点城市。实施都市型现代农业“十大工程”，大力发展设施、休闲等“八大农业”。全市粮食总产达到30亿斤。4、 努力深化改革扩大开放市县两级政府机构改革基本完成，初步建立起符合经济社会发展需要的行政管理体制。沿海经
9、济带开发开放形势喜人，新增重点发展和重点支持区域8个，重点园区数量占全省的45%。开展全域开放“招商年”活动，组织12次境内外主题招商，引进欧力士、浦项等重大外资项目，境外上市、股权投资等利用外资形式全面发展，实际使用外资列全国同类城市首位。预计引进内资1000亿元，增长57.7%。5、 全面提升城市功能和环境品质“三个中心”建设加快推进。大连港完成货物吞吐量突破3亿吨，集装箱吞吐量增长15%，大连机场旅客吞吐量进入全国千万空港行列；东北亚煤炭交易中心正式运营，星海湾金融城一期投入使用，设立股权投资引导基金和辽宁沿海经济带发展基金，10家企业成功上市。长兴岛疏港高速公路、南疏港铁路通车，大连湾
10、疏港高速公路、旅顺南路快轨等工程加快推进。西部通道南段立交桥等一批主干路拓宽改造工程相继完工。大伙房水库输水入连南段工程竣工。改造燃气管网158.2公里、城市供水旧管网185公里。严格控制高耗能项目建设，万元GDP综合能耗下降4.3%。加强大气环境综合整治，主要污染物减排3%以上，城市空气质量优的天数创有监测历史以来的最好水平。植树1.04亿株，造林30万亩，城市绿化覆盖率达45%。6、 切实加强以民生为重点的社会建设市政府为民办15件实事全面完成。实现城镇就业16万人。采取货币补贴方式安排经济适用住房8000户；安排建设公共租赁房1500套。新型农村合作医疗参合率提高到99%。启动体育新城卫
11、生中心建设，规划建设新儿童医院和妇产医院，我市成为全国首批健康城市建设试点市。 信息来源：大连日报二、 城市房地产与经济发展的关系房地产业作为大连城市经济的一个支柱产业，对城市经济发展起着举足轻重的作用，两者的相互影响也越来越强。一方面，以住宅建设为主的房地产业，在拉动经济增长、扩大就业等方面起到了积极地作用；另一方面，房地产业的快速发展，也得益于城市经济持续快速的增长，市民可支配收入的提高以及城镇化的加快。房地产业作为支柱产业，产业链长，关联度大，能直接或间接带动多个上下游产业的发展。尤其是生活资料消费品的增长，又使得房地产业发展与城市经济持续发展相适应，并且做到良性互动。1、 房地产业是大
12、连经济发展的支柱产业，对城市经济的带动作用明显2010年11月6日，中国行业企业信息发布中心发布的一项最新研究成果显示，2009年我国房地产与建筑业企业快速发展，为应对国际金融危机严重冲击、率先实现国民经济回升向好发挥了不可替代的重要作用。首先，房地产业是社会经济活动的基本物质前提，是城市经济发展的基本保证。房地产是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，更是构成各个产业部门不可或缺的基本要素。而且当今城市经济和城市现代化都是以房地产为基础，这些都显示出房地产基础产业的重要地位。 其次，房地产业链长、关联度大则直接或间接地引导和影响很多相关产业的发展。房地产业的感应系数和影响力系数在城市经济各
13、产业部门中处于平均水平以上。房地产税收在大连市财政收入中的比重，也逐步增大；房地产业所吸收的就业人口和房地产业所带动相关产业的就业人口也处在一种不断扩大的过程中；产业溢出的社会效益十分明显，正改变着大连市民的生存环境和生存方式。房地产业作为支柱产业，对大连市经济发展有着举足轻重的作用和影响。2、 带动相关产业加快发展，增加社会就业岗位，促进了地区经济快速增长（1） 拉动第一产业发展房地产业发展带动需城市经济中许多部门和行业的发展，建筑成本中70-80%是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要钢材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、木材、化工、塑料、玻璃、五金、水泥、燃料动力等许
14、多相关第一产业相配合，进而拉动其发展。（2） 加快第三次产业的发展房地产业发展提供各业场所，加快第三产业发展。房地产为城市经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所。能为工业、轻工业、商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、通讯业、金融保险业、物业管理业、家庭服务业、房屋中介业等等的发展提供前提和发展场所。加快第三次产业的发展。（3） 推动服务行业的发展房地产开发是资金密集型行业，房地产业的投资额度大，对资金的要求周期长，相应它的发展离不开金融业的支持，必须依靠金融业的带动。但房地产因预期投资收益率高，居民贷款风险小等特点，最是吸引金融业投资的亮点，所以说房地产业又是金融业借贷资本的最
15、大出路。据了解，目前各城市房地产消费贷款占据个人消费贷款总量的绝大部分，是金融业的发展支撑了我国老百姓的购房能力，而且每个房地产的开发都离不开金融业的投资。 房地产业推动服务行业的发展（4） 房地产是扩大就业的重要途径在国民经济建设中，城市的现代化建设首当其冲。近年来，城市建设总的工作量增幅较大，住宅、厂房、公共建筑等都在紧锣密鼓的进行中，这为建筑工人提供了更多的就业岗位，解决了农民工的就业问题。另外，房地产业带动商业、建材、林业、轻工、机电等相关产业的发展，这些行业产品的生产都离不开人工的操作，行业的迅速发展会需求更多的劳动力资源，这就为剩余的劳动力创造了就业机会。全国房地产企业、房屋装饰装修公司、物业管理公司、房地产中介机构等迅速发展，有利于大量接纳就业人员。3、 城市化将助推房地产业的发展（1） 动迁推动房地产市场发展继2009年大连市中心胜利路、长江路、西安路二期区域大规模拆迁后，2010年大连市继续进行旧城拆迁改造，长春路、高尔基路等黄金地段陆续进入拆迁范围。拆迁释放了大量刚性需求，在短期内活跃了一、二手房市场及租赁市场。由于拆迁区域再建后绝大部分为高
