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1、第九章 物业设备管理第一节 物业设备管理概述一、物业设备与物业设备管理的含义及作用（一）物业设备的含义物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。l 在现代城市里，没有水、电、煤等附属设备配套的房屋建筑，是没有使用价值的，不能算是完整的房屋；l 设备设施的不配套，或配套的设施、设备相对落后，或经常处于损坏待修状态，也会降低房屋的使用价值和价值。l 从法律意义上来说，房屋的设备和设施，是属于构成房屋所有权的不可分割的定着物（固置物）。（二）物业设备管理的含义和作用1物业设备管理的含义物业设备管理是指按
2、照科学的管理方法、程序和技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。物业设备的运行和维修管理是保障物业功能正常发挥的有利保证，是物业管理的重要内容。2物业设备管理的作用物业设备管理的作用主要有以下几方面：（1）充分发挥房屋住用功能的保障。（2）设备延长使用寿命、安全运行的保证。（3）推动房屋建筑设备现代化的基础。（4）是提高业主经济效益的关键。l 业主的经济效益体现在两个方面：一方面是物业设备的寿命周期成本即购置成本和使用成本能够降低，另一方面是物业保值和增值。l 物业设备的成本一直是物业成本的最大构成部分之一。l 这使得物业设备不仅在技术上要始终处于最佳的运行状态，而且在经济上也要求总
3、的寿命周期成本最低。二、 物业设备的构成l 我国城市常用的物业设备主要有两大类：房屋建筑卫生设备和电气工程设备。l 房屋建筑卫生设备包括给排水设备系统、燃气设备系统及暖通空调设备系统；l 电气工程设备包括供电设备系统、照明设备系统、自动控制设备系统、运输设备系统和防雷装置等。（一）给排水设备系统l 房屋的给排水设备系统是为房屋用户提供足够数量的，符合水质标准的生产或生活用水，同时将使用过的污、废水进行一定的净化处理后，进行排放或重复使用的系统。l 包括给（供）水设备、排水设备、卫生设备、热水供应设备及消防设备等。1房屋的给水设备房屋的给水设备也称供水设备，是用来满足房屋用户生活、生产及消防等用
4、水需要的设施的总称。它一般由室外给水设备与室内给水设备两个部分组成，两部分缺一不可。 （1）室外给水设备。室外给水设备是指从水源取水，并将其净化并达到水质要求后，经输配水管网设备送至用户（物业）的设施。l 室外给水设备设施的建设与运行一般由城市供水部门（自来水公司）统筹安排并实施。l 原则上，室外给水设备由城市供水部门负责保养与维修管理l 但对于专业物业管理，应包括对管辖区域内的室外给水设施进行保养与管理， （2）室内给水设备。室内给水设备是将室外给水设备提供的水引入室内，并在满足用户对水质、水量及水压等要求下，把水送到各配水点，包括龙头、用水设备及消防设备等。l 室内给水设备一般由引入管、水
5、表、节点、给水管网、配水设施及给水设备附件等组成。l 通常，室内给水设备按供水对象的不同，可以分为生活给水设备，生产给水设备及消防给水设备。 其中生活给水设备主要用于供应生活饮用水，水质应符合国家饮用水质标准； 生产给水设备主要供应生产用水，其水质、水量及水压等条件要根据生产性质及要求而定； 消防给水设备则主要用于消防，其对水质无特殊要求，但对水压、水量往往有较高的要求。l 一般物业的给水方式有以下几种：简单给水方式、水泵与水箱给水方式和分区给水方式。 简单给水方式是直接利用室外给水管网的水压及水量，为物业各配水点供水的方式。这种供水方式只有在室外管网的水压在任何时侯都能满足室内管网任何一点所
6、需的水压及水量时才能使用，一般仅适用于楼层少，且对供水要求较低的物业。 水泵与水箱给水方式是利用室外供水设备及室内供水设备中的水泵与水箱的配合使用，或利用室外供水管网的压力及水箱向物业供水，或利用水泵直接供水。这种供水方式主要适用于室外管网压力经常性或周期性不足，室内用水很不均匀的多层民用建筑。如果室外管网的压力大部分时间不足，且室内用水量大且均匀时，则可采用单设水泵的给水方式。 分区给水方式是将房屋分成若干分区，分别设置分区水泵与水箱，并利用分区水箱向分区内的各配水点供水的方式。这种给水方式主要用于高层物业中，这是因为高层物业楼层多且高及用水设备、设施多等特点，采取分区给水方式一方面可以减少
7、水压过大可能对管网带来的不利影响，如水管爆裂，用水设备、配件易损及用水过程中产生噪声和振动等情况，另一方面可以节省水泵耗电，符合经济性要求。分区给水方式根据分区水泵及水箱设置的不同形式，又可以分为分区并联给水方式、分区串联给水方式及分区减压给水方式。 （3）消防给水设备。消防给水设备主要用于房屋的消防灭火，物业消防给水设备的设置主要取决于城市消防队的灭火能力。l 通常，消防给水设备包括室外消防给水设备及室内消防给水设备。对于低层建筑物，由于消防车可以直接利用室外给水管网的压力，对于高层建筑物，建筑物应设置室内消防给水设备，以增加建筑物的消防自救能力，l 室内消防给水设备根据不同建筑物的消防灭火
8、要求，可以分为普通消防设备、自动喷洒设备及水幕消防设备。 其中普通消防设备也称为消火栓设备，该设备通常由水枪、水带、消火栓、管网及水源等组成， 自动喷洒消防设备是一种特殊的消防设备，通常由喷水头、管网、信号阀和火警讯号器等组成。此设备常设置于火灾危险性较大的建筑物内 水幕消防设备则是用于防止火灾蔓延，或防止火焰窜过门、窗等，以阻止火势扩大。该设备通常由洒水头、管网和控制阀组成。2房屋排水设备房屋排水设备是用来收集各种污水，经必要的处理并进行排放的设施。它是由排水管网和污水处理设备组成。l 整个排水设备应由室外排水设备及室内排水设备组成。l 一般房屋的排水设备排放的水包括生活污水、工业废水及雨水
9、。l 我国当前的室外排水设备主要有合流制及分流制两种类型，其中合流制是将生活污水、工业废水和雨水在同一管渠内经一定处理排放的设备，而分流制是将生活污水、工业废水及雨水分别在两个或两个以上各自独立的管渠内排放的设备。（1）生活、生产污水排放设备。l 房屋的污（废）水排放应首先经适当处理，达到国家规定的污（废）水排放标准后，才能进入城市排水管网。l 生活、生产污水排放设备一般由卫生器具、生产设备、排水横支管、立管、排出管、通气管、清通设备及某些特殊设备等组成。l 需要指出的是，高层的室内排水设备需加设通气管，以排除排水立管内的气体。（2）雨水排放设备。雨水排放设备主要用于排放房屋屋面上的雨水和融化
10、雪水的设施。房屋屋面雨水的排放方式，一般有外排水及内排水两种。外排水设备一般由檐沟（或天沟）、水落管、雨水口、连接管及检查井等组成。内排水设备目前国内采用较少，主要适用于采用外排水有困难的大面积建筑屋面及大跨的工业厂房，内排水设备一般由雨水斗、悬吊管、立管、地下雨水沟管及清通设备等组成。（二）燃气设备系统；燃气设备系统可以分成4类：调压设备、计量设备、用气设备和安全保护装置及管道。（三）暖通空调设备系统l 暖通空调设备系统又称空调系统，按照其调节的范围可以分成集中式空调系统和分体式空调系统；按照其功能，又可以分成供暖设备、制冷设备和通风设备。l 集中式空调系统的基本原理是利用抽风机，将室内空气
11、抽回到空气调节室，通过过滤洗涤后，将其与室外的清鲜空气混合，并进行降温或升温处理，然后再利用抽风机将其输送到物业房屋的各个区域，达到空气调节的效果。l 分体式空调系统是简单利用空气压缩机制冷或加热，循环室内空气，同时通过空气过滤除湿等环节，达到控制室内气温与湿度的目的。l 暖通空调设备从功能上可分为：（1）供暖设备。是指房屋设备中的用于供暖的部分，包括锅炉、壁炉、水汀片、回龙泵、鼓风机等。（2）供冷设备。指房屋设备中可使空气流动、冷却的部分。其设备主要有冷气机、空调机、深井泵、冷却塔、风扇及回龙泵等；（3）通风设备。是指房屋设备中的通风部分，它包括通风机、排气口及一些净化除尘设备等。（四）照明
12、设备系统；l 照明设备系统主要由照明装置和电气部分组成，照明装置主要是灯具，电气部分包括照明开关、线路及配电盘等。l 照明按照其用途可以分成：（1）工作及生活照明。是保证人们的工作及生活能正常进行所采用的照明。工作照明是电气照明的基本类型，该类照明还包括室外的一般警卫照明、检修时用的移动照明等。（2）事故照明。分备用照明及紧急照明两种。当正常照明因某事故中断时，备用照明可供继续使用，如计算机房、电话交换机房等都有备用照明；紧急照明是用于房间、走道、楼梯和安全门等处供疏散用。（3）障碍照明。是在高层建筑的顶部和外侧上部转角处，作为航空障碍的标志。（4）装饰照明系统。房屋的装饰照明系统是指用于制造
13、和形成某种装饰效果的照明系统。一般的装饰照明系统根据不同的应用场合，可以分为节日彩灯、泛光照明及专用彩灯等3大类。其中节日彩灯主要用于勾划房屋的轮廓，显示建筑物的艺术造型，通常用防水彩灯安装。其耗电大，维护管理简单，且效果较差，泛光照明则是从不同的位置用泛光灯从不同的角度照射房屋，其耗电少，维护管理简单，且效果较理想，所以目前应用越来越广泛。而专用彩灯则通过图案及色彩，来体现气氛，广泛应用于喷泉、娱乐场所照明。（五）供电设备系统l 房屋的供配电系统主要是指接受电源输入的电力，并进行检测、计量、变压和输送等，然后向用户和用电设备分配的系统的总称。l 我国的用电电压标准一般有三类，一是额定电压为1
14、00V以下，主要用于安全照明，蓄电池等；二是额定电压为100V1000V，主要用于低压动力及一般照明，建筑电气系统的用电电压常属这一类；三是额定电压为1000V以上，主要用于高压用电等。l 通常，一般工业与民用房屋的电源引入方式主要有3种，一是引入单相220V电源，二是引入两相380/220V电源，三是引入三相高压6KV或10KV电源，具体应视房屋规模及用电设施及设备情况而定。l 物业房屋供配电系统的配置应视电网供电电压与用电电压是否一致，确定是否选用变压器。合理选择并设置诸如由母线、导线和绝缘子组成的电气装置，通断电路设备，检修指示设备，电压电流互感器，故障保护设备，雷电保护设备，限制短路电
15、流设备等电气设备，l 通常将这些电气设备安装在配电箱中，并将其安放在配电室中。有的大型物业，需设置变压器，这样就形成了由高、低压配电室，变压室3个部分组成的变配电室。（六）自动控制设备系统l 房屋的自动控制设备系统是指利用先进的电子技术，建立由计算机网络统一管理的系统，也称5A型智能化建筑设备系统。l 自动控制设备系统主要包括：信息通讯系统，设备控制系统、消防监控系统、保安和车库管理系统及办公自动化系统。1信息通讯系统信息通讯系统主要由有线通讯、无线通讯、卫星接收和共用天线、广播和音响、同声翻译设备等组成。（1）有线通讯主要有电话交换机系统和有线对讲系统两种形式。它们一般由配电、电话站及通讯电缆等组成，一般由专线供电，以避免一般供电系统故障或电压波动等产生的通讯影响。而电话站通常又由交换机室、配电室、测量室、电池室及电缆进线室等组成。 （2）无线通讯是指建筑区域内的无线通讯。包括无线呼叫（BP机）和无线对讲两种形式。l 无线呼叫的设备有配线架、电话交换机、BP发射机、放大器和天线等；l 无线对讲设备有主机、手机、放大器和天线等。（3）卫星接收和共用天线包括了卫星接收系统和共用天线系统。l 卫星接收系统的设备包括抛物面型天线、变频器、功分器、
