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1、上海XXXX项目产权酒店小户型策划案例一、总论 1.1 国内小户型产生的渊源 家庭结构的变化，需要小户型 改革开放带来了各种新的思潮、新的生活方式，个性化生活成为时尚，三口之家、“丁克”家庭越来越多，多代同堂已不多见。单个家庭人口变少直接导致所需居室数量变少。 消费观念的变化，需要小户型 如今“一步到位，买个大房子”的置业观念已经发生了变化，二次、三次置业者屡见不鲜。分阶段多次置业的观念正为更多人所接受，对那些年轻、经济实力不太雄厚的一次置业者来说，小户型可能是第一选择。 房产功能的变化，需要小户型 除了居住、保值外，近年来房产的投资功能开始被消费者关注。活跃的房屋租赁市场加上国家对住房消费的
2、金融支持，“投资”意识已经在个体购房者中兴起。既是投资就必须伴随风险，购买小户型总价低，易于出租，无疑是降低风险的有效办法之一。 1.2 小户型的城市空间分布 第一类是闹市中心，包括 CBD 区域和市中心，这种地段小户型的出现，主要是由于地段的原因在起作用。比如在纽约 CBD 的核心区，就有许多出租的小户型公寓，这类公寓的业主往往是某个历史悠久的商业世家，这些小户型的租户则多是一些商界新锐人物，对他们而言时间永远是最珍贵的，所以他们不可能把大量的时间用在乘车进城和乘车下班的路上，所以他们大多选择租用闹市区的小户型公寓，另外再购买一幢郊区的别墅，过一种典型的“ 5+2 ”式生活。 第二类小户型集
3、中在城市轨道交通的车站附近，在此居住的居民多为年轻的上班一族，他们由于买不起市中心的房子，但又要每天准时到市中心去上班，所以他们最乐于购买轨道车站附近的小户型物业，这样住宅与车站在 15 分钟步行距离以内，不需要任何换乘工具，就可以直接乘地铁上下班，而轨道交通最大的特点就是没有红绿灯，准时准点，所以轻轨快速交通的车站附近，总会聚集大量的小户型物业，这也就是国外通常所说的联合开发的概念。 第三类小户型聚居地则是以工作为导向的。比如在大学城附近部分学生和教师的聚居，在科技园附近 IT 产业人士的聚居，在电视台附近广告人的聚居等等。这种聚居也都会为这附近带来相当一批小户型住宅的投资者，从而为那些需要
4、依托某个专项区域工作的人士提供生活工作上的便利。 从上述三种聚居不难看出，小户型的聚居地往往和时间有着重要的关系，人们暂居于小户型的目的往往大多数是为了求得时间上的节约，这种节约要么通过接近工作场地实现，要么通过接近城市交通设施实现，之所以有这种需要，还是由于小户型的暂居性决定的，因为小户型暂居一族都是缺少时间的人。 1.3 小户型的居住方式 小户型住户在年龄上有两极分化的特点即年轻人（ 30 岁以下）和老年人（ 60 岁以上）。这两段时光恰恰是一个人一生住房生活的两个时段开始和结束。这两个时段中的居民都会表现出一种明显的过渡心态，会接受面积不够大却足以够用的小户型。对于年轻人来说，一旦他们立
5、业成家，他们就总要从小户型搬去一间更大的房子，而将现在所购的小户型出租。老年人不再需要在城里上班，所以也就没必要住在城里的房子，搬到郊区的较小面积的房屋，郊区的环境总好过城里，这样也符合老年人修身养性，颐养天年要求；而城里的房子给了自己的孩子居住，这样就可以使年轻人能够方便的上下班，因此可以说是一个两全齐美的选择。 由于户型小，内部能容纳的功能少，再加上居住小户型的年轻一族往往是收入条件比较好，但时间紧张的创业阶段的年轻人，所以更倾向于花钱买方便，用金钱换得时间，所以小区周边成熟的城市配套设施以及交通便利等条件也是舒适生活必不可少的。 二、小户型建筑特点 2.1 外形立面 小户型楼盘设计都比较
6、追求时尚、新颖的外形和立面，这是一个潮流，与此同时，实用、环保也受到越来越多的关注。 就理论上而言，在目前的技术条件下什么样的外形都能设计，关键是如何满足房子的实用性要求，即使是一些带弧形、带边角的地方也可以通过设计创新来增加小户型的舒适度；而在立面上则更注重新材料的使用或材料的创新用法。 北京的“空间蒙太奇”外形方正大气，与其内部灵活开敞的居住空间相吻合，同时通过立面的再设计将原来裸露的空调机位全部用金属打孔钢板整体屏蔽，外立面看不到任何一部空调室外机，金属钢板经过打孔处理，成为半透明、可呼吸的立面材料，使建筑立面即年轻又极富个性。 2.2 空间构成 小户型的内部空间因其独特性而成为设计创新
7、的重要切入点。由于小户型产品具有过渡性，所以在空间上并非追求永恒、固定而长久，而是呈动态的、可变迁状态，这样它就可以根据人们需要的改变而有成长与变化的可能。 上海新天地 88 ，它的卧室、厨房、书房、客厅即是一个整合的大空间，各空间并没有被完全分隔。这样的流动空间形式，可以为业主提供多种置业的可能。 深圳东门 168 它的户型可以自由组合，随意拆分，灵活可变：两套单身公寓可以组合成一套一房一厅；一套单身公寓和一套一房一厅可以组合成一套二房二厅因为在设计时就考虑到了户型之间的随意组合和拆分，特别是组合后和拆分后的门、厨房、卫生间的布置等各个细节，所以在变动后仍很实用。 所以，一个优秀的具有创新精
8、神的小户型设计，其空间除了具有合理、紧凑等基本特性外，还应具有流动性、可变化性甚至可生长性，从而达到小户型空间利用的最佳状态：即人性化和空间利用的最大化。 2.3 创新技术 面积小、总价低是小户型的独特之处，但仅仅有这些是不够的，小户型的居住舒适性当然不如大户型，又是因为是年轻一族热衷的房产品，所以在技术上往往更应该具有其前瞻性、创新性。 新设备 人类的疾病大多与室内环境污染有直接关系，采用分户分置换气新风系统，在传统户式中央空调系统上，外加分户独立可调控新风系统，使得新功能充分替代传统的回风运作，保障每户新风量在每小时 300 立方米（现国内标准 30 立方米 / 每小时）摆脱传统内循环微量
9、新风的空调系统，确定居住者在不宜开窗的自然通风时依然存在新鲜空气。“当代万国城”采用新型空调系统，保持室内 20-26 度，相对湿度 30%-70% ，新鲜纯净的空气给居住者提供了优质的生活环境。 新材料 在四层不同材料构造的楼板中埋设世界级高品质的塑料管，冬天通热水、夏天通冷水，通过均匀加热或制冷楼板，再以柔和的辐射方式，使得“ MOMA ”室内温度达到高效的调节，冬天不低于 20 度，夏天不高于 26 度。 新工艺 取消预制楼板，采用现浇结构，这样不仅可增强楼梯的抗震性，也可以将商品房的净高提高 3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒适度。“蜂鸟社区”广泛采用这一新的施工工艺，提高了住宅的居住
10、品质。 2.4 室内装修 小户型面积有限，繁复、多层次的装修使室内空间显得狭窄，而且生活是一种过程，居住小户型的人士多数参加工作时间不长、生活不固定，所以不要急于在住进房子初期就把所有地方都填满，因为日后随着生活的改变，你会增加很多杂物，预留一定的空间去给以后购置的物品作缓冲是非常必要的。 弱化空间分界 全面开放，即把客厅、厨房、睡房全部打通，因为小房间不可避免会闭塞、空气流通不畅顺，这样的设计便于空气对流。打通空间之后，弱化各个空间之间的分界，是小户型与大户型设计手法相比的明显特征。例如客厅、饭厅、休息间之间就不必划分界限。采用折叠式的家具，是使一厅多用的好方法。一张沙发打开是床、折起是凳，
11、它可以是睡房也可以是客厅、饭厅。布袋式的床没有形态，折起来又可省下很多空间。“新天地 88 ”房间面积仅为 50 平方米 左右，为了追求室内空间宽敞舒适，在功能分区时用家具作为隔断，营造出室内空间简洁、流动的感觉。 用色彩调和视觉效果 居室空间里，色彩的搭配技巧对于气氛的营造起到相当重要的作用。色彩调和能创造舒适的视觉感受，处理小空间时，从设计和色彩的搭配上作细致分析，尽量采用浅色系，以达到“小空间大利用”的效果，丝毫让人感觉不到压抑和约束感。“新凤城银座公寓”（小户型公寓）二梯五户的格局，部分户型客厅、卧室、厨房面积较小，在装修时运用玻璃反射扩大空间感受，运用色彩对比增加空间的层次感。 多用
12、圆角和吊柜 设计框架搭建起来后，家具选购和陈设决定房间的实用率和方便性。多使用吊柜，是充分利用纵向空间的好方法。购买家具时，不要选择大尺度的，桌、椅、茶几这些物件只要刚好满足人体供需要求就可以。另一个需要注意的是，小户型的家具尽量选取圆角，材料用质感轻柔、舒适的为主。圆角家具方便人行走，不会产生触碰，等于节省了空间，质地轻柔的布料、木头，都让人产生亲近感，增加居室温馨感的同时，也方便使用。三、小户型的发展 小户型项目不但会继续生存下去，而且会不断完善，不断发展，市场竞争力愈来愈强，市场占有率愈来愈高。因为小户型项目总价低的特点满足了追求生活质量、渴望自由、渴望独立的年轻一代的居住需求，小户型项
13、目销售火爆就是最好的例证。没有十全十美的房子，只要有客户认同，有人购买的房子就是适合市场需要的。随着经济的发展，各行各业都会需要大批的年轻人加入，对小户型项目的需求也会增加，小户型租、售市场将一如既往，小户型项目的发展潜力无限。 有业界专家认为，将小户型的功能进一步细分，是今后的一个发展趋势。当下较为流行的三种形式，其一， 产品回归 。有的项目从单一的无厅小户型回归成一室一厅，甚至一室两厅的格局。比如炫特区，他们正努力地在舒适性与价格之间找到一个契合点，使产品不那么另类，也更加满足各种层次的消费者。其二， 提升服务 。将都市性容纳进项目的本身属性使小户型与周边的成熟环境融为一体，通过提升服务，
14、充分发挥小户型项目的附加舒适度，使小户型不局限在项目的单一的楼里，而是依托整个社区环境，作为整个社区产品的一种类型出现。比如 GOGO 新世代，不仅有小户型低总价、低月供的优势，其优良的大社区环境、每平方米 800 元的精装修及贴身式酒店式服务都是一般小户型项目所达不到的。这种方式还可以避免小户型项目在整体环境方面的欠缺。其三， 转变功能 。小户型不仅是用来住的，将商务区中以居住为主的小户型项目转变成商务功能的小空间，比将一个大户型社区改成小户型要来得方便得多。一些尝试自己创业的年轻人面对写字楼高昂的租金望而却步，商住两用式的公寓为了追求办公的舒适性而将面积做得比较大，而一个首付几万元、月供两
15、千元的小户型项目，正好为这些人提供了一个可以承受的性价比优良的办公室。比如四季沙龙，项目定位为酒店式公寓，第一、二层为商铺，上面的 25 层为全装修住宅。建筑平面类似高层酒店的形制，中间为走道，两边分别设置了 17 套住宅，面积从 37.29- 110.22 平方米 。 小户型的发展一直是一个求新求变的过程，但在发展过程中也遇到了各种各样的问题，如何使小户型项目真正地成为房地产项目中的一大类型，长久地占有一定的市场份额，如何促进小户型今后的发展，使其不断聚集人气，创造市场亮点，已成为开发商目前面临的问题。 四、实例 4.1 产品介绍 北京广厦京都置业有限公司推出的“炫特区”是专为年轻一代量身定
16、做的小户型社区。它一改通常人们认为的小户型由滞销的大户型改造而来或是设置在大盘的较差位置等不良形象，而是将小户型这一产品作为一个社区来进行大规模宣传和经营。炫特区国际青年社区是专门为年轻人量身打造的时尚型国际品质住宅社区。区内户型的设计、景观的规划及社区内部所有配套建设皆是针对年轻人的生活习惯绘制规划。社区推出了全新概念的自助餐厅、茶餐厅与自助洗衣房，为业主生活创造了无限便利。针对当代年轻人的经济状况，项目推出了首付 3.9 万 ( 起 ) ，月供 880( 起 ) 的超低负担入住标准。并在精装修的基础上赠送 TCL 电器及宜家家居。让年轻人能真正体验到无负担的高品质生活。 炫特区升级轨迹 2003.3 1.0 版自用领先型 “零居室” 2003.5 2.0 版自用豪华型 2003.7 3.0 版自用终极型 2003.12 XP
