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1、第十六章 境外物业管理介绍(电子教案)第一节 香港物业管理一、香港住宅的分类与管理概况 (一) 香港住房情况1、临时性建筑物：香港的临时性建筑物可分为寮屋、木屋、平房、临时房屋和临时安置所。2、廉租屋: 廉租屋也称为公屋，是一种供低收入者租用的住宅。3、居者有其屋：“居者有其屋”也称为居屋，即房屋委员会或房屋协会建造并用于出售的成套住宅，供中等收入者购买。4、私人楼宇:在香港，私人楼宇的居住标准高，环境优美，而且价格也昂贵。居住私人楼宇分为两种情况：购买或租住。(二)、香港住宅的管理 香港房屋委员会和房屋协会所建的廉租屋和居屋，都有一位房屋事务经理作主管，并有一组受过训练的职员协助管理; 私人
2、楼宇一般由发展商为其提供专业化管理的形式； 同时，也注意发挥住户和业主自我管理、民主管理的作用。“香港物业管理公司协会”于1989年成立，主要的物业管理公司都是协会会员。物业管理公司协会可以代表物业管理人士发言，也可以对同行业进行监督。二、香港房屋的管理机构（一）香港房屋委员会 香港房屋委员会（简称房委会）于1973年4月1日根据香港法例第283章房屋条例而成立。它由多个官方机构先后演变而成，负责就房屋事宜向香港总督提供意见，统筹所有公共房屋事务，并负责规划、兴建及管理各类公营房屋与附属设施。1988年4月1日房屋委员会进行了改组。改组后，房委会取得了财政的自主权，可以灵活地处理政府所拟定的长
3、远房屋策略。该策略目标是在本世纪末之前，为所有需要房屋的家庭解决居住问题。（二）香港房屋署香港房屋署是政府机关，也是香港房屋委员会的执行部门，房委会所制定的政策，均由房屋署执行。房屋署具体负责策划建筑、管理廉租屋和居屋。（三）香港房屋协会香港房屋协会是1948年在支持下创立的一个群众性团体，其宗旨在于解决第二次世界大战后香港住屋极度短缺的问题。1951年通过香港房屋协会注册成立条例，香港房屋协会便成为一个法定团体。（四）公共屋村管理机构公共屋村一般由房屋委员会管理。一个标准的公共屋村约有6000户，设有一个管理公共屋村的办事处。办事处由房屋事务经理、房屋事务主任、房屋事务助理员、技工、市容整洁
4、队、总务室等组成。公共屋村办事处的日常管理包括以下内容：1入住管理。2住户装修管理。3维修保养。4清倒垃圾。5收取租金。6终止租约。（五）多层建筑物业主立案法团多层建筑物业主立案法团即是多层大厦各业主按照制定的多层建筑物（业主法团）成立的法人团体。三、香港房屋的维修、保养与管理（一）公共屋村1经常性养护2预定计划的维修。（二）居屋根据“居者有其屋”计划而营建的居屋是大型综合开发居住小区，由香港房屋署统一负责实施维修、养护与管理。（三）私人楼宇通过立法，引导业主成立群众性社团组织，办理注册登记后成为社团法人，进行自我管理；也可以通过订立合同，委托专业物业管理公司对其房屋进行维修、养护与管理。（四
5、）其他楼宇1商场:2工业大厦3办公楼四、香港物业管理的财务安排（一）编制管理预算案。（二）管理费的核定一般在测算物业管理费时，主要考虑以下几个方面的开支：1管理维修人员之薪金，长期服务金，医疗、劳保等费用；2公共部位和共用设施的维修、保养费；3清洁用料和服务费；4公用水电费；5火灾及公众地方的责任保险；6管理处差饷(税)、电话、文具及杂费；7其他与管理有关的支出；8不可预见性开支。（三）公屋租金的核定租金构成应包括：房屋维修费、管理费、折旧费、利息、税金和保险费、地租，即成本租金，还应包括一定的利润，即所谓八项租金或商品房租金。香港公共屋村的租金受以下因素的影响：1住户的负担能力。2屋村的对比
6、价值。3差饷加额。差饷是政府向物业直接征收的一种税。4通货膨胀及维修和管理费用的增加。五、香港物业管理法制化建设（一）公共契约：(二) 房屋条例。 (三) 建筑物管理条例 (四) 规划条例。 (五) 消防条例。 (六) 公共卫生条例。 (七) 防止贿赂条例。六、香港物业管理从业人员的培训（一） 基层管理员、护卫员培训课程。（二） 初级管理阶层员工培训课程。 (三) 中级管理阶层员工培训课程。 (四) 高级及行政阶层管理职员培训课程。第二节 新加坡物业管理一、新加坡住宅的房屋类型（一）公共组屋（二）共管式公寓（三）私人住宅二、新加坡住宅管理经费的来源(一)、政府津贴。(二)、建屋发展局在售房、再
7、售房屋及租赁屋的利润中留下一笔费用，作为物业管理资金，保证管理正常进行。(三)、管理费。三、新加坡房屋管理机构(一) 建屋发展局 (二) 市镇理事会（三）物业管理企业物业管理公司根据管理范围分设下列部门及人员：1、财务组。2、工程维修组。3、市场管理组。5、园艺组。6、服务组。四、新加坡物业管理的主要内容(一)、对出售、出租的公共住宅内部装修的管理 (二)、组屋内公共设施的维护保养1、 住宅楼的维修。2、电梯的保养与维修。3户内水电卫生设备的保养服务。4、公共电视天线。5、公共住宅楼下旷地的管理。6、停车场管理。7、垃圾的处理。 第三节 日本物业管理一日本住宅建设与管理概况国 家直 接供 应公
8、 营 住 宅改 良 住 宅公 团 住 宅国营公司住宅住宅金融公库住宅有关税收住宅储蓄制度民间住宅金融国 家间 接供 应民 间资 金供 应住 宅国 家资 金供 应住 宅住 宅 建 设图示 日本住宅建设图示二、日本住宅房屋的管理机构（一）、住宅局（二）、管理组合法人（三）、管理人三、日本物业管理协会 1962年，日本东京大楼管理业协会。 1966年，全国大楼管理业协会宣布成立。 1979年，日本高层住宅管理业协会成立。 例如，日本高层住宅管理业协会的会员有300多家，协会的其主要工作:（一）建筑物安全诊断（二）、管理业务主任资格认定（三）、管理费等保证工作（四）、区分所有管理士认定工作（五） 组织
9、协会的活动1调查研究2教育研修3刊物与教科书四、日本物业管理的特点（一）、管理的超前意识（二）、高度重视清洁工作（三）、加强各类人员的培训 第四节 美国物业管理一、 美国住宅建设概况（一）美国的土地市场国家对符合国家产业政策的某些行业提供廉价土地，对中低收入者提供优惠住房用地。（二）美国的土地分类概况美国的土地一般分为以下八种：农业用地（A类）；住宅用地（单栋别墅）（R-1类）；住宅用地（楼房等需产权分割用地）（R-2类）；商业用地（C类）；发展规划用地（P.U.U类）；旅游用地（H类）；轻工业、仓库用地（N-1类）；工业用地（M-2类）。（三）美国规划设计要求二、 美国住宅行政管理机构美国联
10、邦政府设有公共房屋管理委员会，下设34个代理机构，监督着166个房屋项目，其中最大的代理机构是纽约城市房管会，管理的住宅单元达15.6万个。三、 美国物业管理发展概况（一）、物业管理企业美国的物业管理公司绝大多数为私人开办。公司内部机构，一般设有若干个具体职能部门和专职负责人员：1管理与维修部门。2能源管理部门。3财会部门。4治安保卫工作。5清洁部门。（二）、服务宗旨大多数美国物业管理企业是以提供“优质服务”为宗旨的，具体体现为：1、 服务体系严密。 2服务理念至上。3管理资料齐全。4规避管理风险。5注重社区活动。（三）服务合同美国是一个典型的契约社会。物业服务合同的内容，包括了合同双方的权利
11、和义务、费用的收取与管理、违约责任的承担等方面。主要条款有：1 物业管理公司的职责与义务。2业主的职责与义务。3合同的期限。4物业服务费用。5违约责任的承担。四、美国物业管理从业人员资格认定与培训（一）、物业经理的职位层次美国物业经理职位分为三个层次：最高层次为资产经理（Asset manager）；其次是物业经理（Property manager）；最低层次是楼宇经理（site/building manager）。（二）物业管理的资质认定与培训注册物业管理经理（Certified Property Manager，简称为CPM）。合格楼宇经理（Accredited Residential Manager，简称为ARM）。合格管理公司（Accredited Manager Organization，简称为AMO）。五、全美物业管理协会（IREM）的成立与发展六、美国物业管理的发展趋势
