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1、有关物业管理公司的流转税征收及计算的主要内容如下： 按现行规定，物业管理公司提供物业管理服务时，计税依据为全部营业收入额，即物业管理公司收取的物业管理费。其一般计算公式为： 营业税税额应税营业额适用税率 管理费等收入的征税及计算。物业管理公司在为房屋业主及租住户提供服务而收取的管理费、服务费（包括保洁费、保安费、公共设施维护费、停车费等各种名目的收费）、维修费（包括维修材料费及人工费）、租赁费（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收的营业税。 代办性收入的征税及计算。 （）代办购物手续费的征收及计算。为房屋业主及租住户代购货物，可按收取的代办手续费收入征收的营业税。对为房屋业主及租住户代
2、办的防盗门窗、晒衣架、隔离栏等物品也应按规定征收增值税。 （）代办收费取得收入的征税及计算。为房屋业主及租住户代收代付的水、电、煤、电话费以及代收、代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付后的余额，征收的营业税。 装修保证金、公共维修基金的征收及计算。 ）房屋装修保证金等的征税及计算。物业管理公司向房屋业主及租住户收取的房屋装修保证金、履约保证金等，如果是到期退还给业主及租住户的，可不征收营业税；如果到期不退还或已作为业主装修违规行为予以罚没的，均应按规定征收的营业税。 （）公共维修基金等的征税及计算。物业管理公司向房屋业主收取的公共维修基金以及向房屋开发商在交付房产管理权时收取的
3、房屋公共部位维修基金，因其属专款专用、专户存储，基金的所有权属房屋业主管理委员会，物业管理公司仅是代管使用、按实列支，可暂时不征收营业税。但物业管理公司可以提供劳务形式，从维修基金中取得的收入，应按规定征收的营业税。 代开发票或收据的征收及计算。对物业管理公司为私房业主或租住户代开出租房发票或收据，应照章征收的营业税。 另外，物业管理公司缴纳的城市维护建设税，应按营业税的 计算；交纳的教育费附加，应按营业税的计算。 天业物业管理公司某月各种服务收入共计元，按收入的计算营业税，按营业税的计算城市维护建设税，按营业税的计算教育费附加。编制会计分录如下： 计算营业税：（元） 借：营业税金及附加 贷：
4、应交税金应交营业税 计算城市维护建设税：（元） 借：营业税金及附加 贷：应交税金应交城市维护建设税 计算教育费附加：（元） 借：营业税金及附加 贷：其他应交款应交教育费附加 物业管理企业除了按营业收入计算的营业税金，还有一些费用性税金，如房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等，应在“管理费用”账户中核算。 例天业物业管理公司应纳税房屋价值元，本月应缴房产税元。作会计分录如下： 借：管理费用 贷：应交税金应交房产税 例天业物业管理公司本月购买印花税票元。作会计分录如下： 借：管理费用 贷：现金练习题 一、名词解释 营业成本营业费用期间费用 二、填空 物业管理公司营业成本是物业管理企业在从事管理
5、活动中发生的各项，它包括、和等。 “营业成本”账户属于类账户。它按设置明细账。 出租房按月摊销额应根据出租房的和计算。 物业企业将、费用统称为期间费用。 期间费用与经营没有直接联系，但与其发生的直接相关，并直接计入 物业管理公司缴纳的城市维护建设税，应按的计算；缴纳的教育费附加应按的计算。 三、选择（包括单选和多选） 属于物业管理公司营业成本的有（）。 （）楼内电梯维修费（）绿化维护费（）公司办公费 以下费用属于公共服务成本的有（）。 （）楼道照明电费（）停车棚修理费（）住户冰箱修理费 物业管理公司用于出租经营的房屋应设置（）账户核算。 （）低值易耗品（）固定资产（）库存商品 下列费用属于期间
6、费用的有（）。 （）营业费用（管理费用（销售费用 应征收的营业税的收费项目有（）。 ）保安费（）停车费（）保洁费 四、问答题 营业成本核算应遵循的原则是什么？ 物业管理公司的营业成本主要包括哪些内容？ 期间费用根据权责发生制原则有哪四种核算方法？ 试说明物业管理公司流转税的主要内容。 如何计算物业管理公司出租房的摊销额？、 五、实务题 （一）资料 江达物业管理公司负责杏花村小区的物业管理工作年月发生如下业务： 每半年一次的小区水箱清洗工作，共耗费材料元，人工元；帮住户分摊冲洗水箱的水费元，以现金支付。 公司将小区内的绿化服务工作出包给园林局，合同规定每半年结算一次。上半年实际发生的花草树木费及
7、人工费共元，以银行存款支付。 支付抽水房修理抽水水泵款元，以现金付讫。 公司运垃圾手推车辆，价值元。领用时予以一次摊销。 公司制作广告宣传布标条，计元，以银行存款支付。 本月“作业派工单”列示，公司所属服务组代办服务工时，经计算，工资总额中应分配为代办服务成本。 开出现金支票，从银行提取现金元备发工资。 结转分配本月应付工资，其中：公共服务组元，特约服务组 元，理发沐浴室元，餐厅，管理部门。 为更换停车棚的顶棚，购买玻璃钢瓦共计元，以银行存款支付。 号楼住户下水道堵塞，公司派临时工疏通，以现金支付人工费 元。 本月特约服务“物料耗用单”列示共耗用材料元；“工时耗用单”列示实际人工费元。 公司经
8、理出差预借现金元。 司附设浴室进行修理，共耗材料元。 公司所属出租房本月应摊销修理费元。 月末公司附设餐厅计算实际耗用材料元，予以结转。 公司所属出租房年摊销率为，原值元，按月计提出租房摊销。 捡修小区内路灯，发现损坏灯泡个。配置灯泡支出元，以现金支付。 经理出差报销差旅费元，余款退回。 公司经理室本月复印资料费元，以现金支付。 银行开来公司借款利息结算单，实际应交借款利息款元，已预提元。 行政办公室领用办公椅把，计元，予以一次摊销。 本月公司的各种服务收入元，按计算营业税。 按营业税的计算城市维护建设税，按营业税的计算教育费附加。 计算本月应缴车船使用税元。 以银行存款上缴以上各种税金。 （
9、二）要求 根据以上资料编制会计分录第四章 物业管理企业营业收入的核算 资金是物业管理公司开展有效物业管理的前提，建立这个前提就必须通过适当的资金筹措方式来解决。而物业管理公司最主要的资金来源是物业管理公司实现的收入。第一节 营业收入的概念及范围 一、营业收入的概念 营业收入是指企业从事物业管理服务活动和其他经营活动所取得的各项收入。物业管理的主营业务收入来自物业管理费，它是物业管理公司根据对业主和用户所提供服务的性质、特点等不同情况，采用政府定价、政府指导价或协议定价等方式向业主和用户收取的费用。 物业管理营业收入主要包括主营业务收入和多种经营收入，其中，主营业务收入又包括物业管理费收入和物业
10、经营收入（如房产销售与出租收入）等。 （一） 物业管理费收入 物业管理费是指在物业管理范围内，物业管理公司为业主或用户提供标准服务和委托服务所收取的有偿服务费。包括： 为房屋业主和租住户提供公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共服务费。 为房屋业主和租住户代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设施修缮等而收取的公众代办服务费。 为满足房屋业主和租住户需要而提供的个别服务，包括房屋装修、代购商品、家电维修等特约服务费。 物业管理公司在根据业主或用户的需要向其提供服务时，可收取相应的有偿服务费，而形成物业管理费收入。但是，物业管理收费数额的大小并不能由物业管理
11、公司随意确定，而是应当根据物业管理公司向业主或用户所提供服务项目的不同性质，分别实行政府定价、政府指导价和协议定价来确定： 公共服务的物业管理费：如公共卫生清洁、公共设施维护保养、保安、绿化等收费应实行政府指导价。 代办服务的物业管理费：如水电费、煤气费、有线电视费、电话费、采暖费等应实行政府定价。 特约服务的物业管理费：如为业主或用户提供的特约服务或委托服务，包括车辆保管、家电维修、居室清洁、找医送药、看护病人、接送子女上学等，可实行协议价格。 凡政府物价管理部门没有统一规定收费标准的服务项目，物业管理公司可与业主或用户协商议定价格，并按照服务协议收取物业管理费。 （二）物业经营收入 物业管
12、理公司通过经营业主管委会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得经营收入，如房屋租赁及产权单位委托代管房产的收入，可签定协议确定。 （三）多种经营收入 由于物业管理在我国还是一个启动时间不长的行业，人们收入水平又普遍较低，目前各物业管理公司所收取的费用是微利的，所以，物业管理公司要生存和发展就必须增加积累，扩大经营规模，因而要靠多种经营取得收入，如为方便居民而兼营的多种服务业务收入。多种经营收入是当前物业管理公司发展不可忽视的重要资金来源。 二、营业收入的确认 企业会计准则第条明确规定：“企业应当合理确认营业收入的实现，并将已实现的收入按时入账”；“企业应当在发出商品、提供劳务，同时
13、收讫价款或者取得索取价款的凭证时，确认营业收入”；“长期工程（包括劳务）合同，一般应根据完成进度法或者完成合同法合理确认营业收入。” 由此可见，营业收入的实现主要有两个明显标志：（）商品产品已经发出或者是劳务已经提供；（）价款已经收到或者得到了收取价款的凭证。在实际工作中，又与货款的结算方式有着密切的关系。 （一）在交款服务的情况下，营业收入的确认 采取交款服务的方式，服务费收讫，发票账单已交给居民，营业收入则被确认。 （二）在预收服务费的情况下，营业收入的确认 采取定期预收服务费的，应在物业管理公司已提供某一阶段服务（一般以月度为计算期）后作为收入的实现，这时服务费已收，服务已提供。 （三）
14、在分期收款方式情况下，营业收入的确认 采取分期收款方式，按提供物业管理服务的合同约定的收款日期作为营业收入的实现。在这种方式下，服务已提供，服务费要按合同到期日收款。到了合同收款日，物业管理公司才取得收取这部分服务费的权利，确定收入实现。出租房租金收入，应按合同（租约）规定的付租日期和金额，确认租金收入的实现。合同（租约）规定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍应视为租金收入实现。 （四）在托收承付结算方式的情况下，营业收入的确认 采用托收承付结算的方式，在劳务已提供，或商品已发出，并已将发票账单提交银行办妥托收手续后作为收入的实现。第二节营业收入的核算 一、“营业收入”账户的设置 物业管理公
15、司通过设置“营业收入”账户核算公共服务、代办服务、特约服务、租赁服务及兼营服务等取得的经营收入。该账户属于损益类账户，贷方登记实现的营业收入；借方登记营业收入的结转额；期末将余额结转“本年利润”账户后，应无余额。本账户按营业收入的类别设置明细账，如“公共服务收入”、“代办服务收入”、“特约服务收入”、“租赁服务收入”、“兼营服务收入”等。 二、营业收入的核算 （一）公共服务费收入的核算 公共服务费的内容。公共服务费包括公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化费用，它是物业管理公司经营收入的主要内容。公共服务费实行政府指导价的价格管理办法，各区、县物价部门制定公共服务费的中准价及浮动幅度。 物业管理公共服务收费的费用内容一般由以下八个部分构成： ）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费； （）楼内公用设施维修及保养费； （）绿化管理费； （）清洁卫生费； （）保安费 （）办公费； ）物业管理单位固定资产折旧费； （）法定税费。 物业管理服务收费的利润率不超过。 以上各项费用由房屋所有人支付。房屋租赁人除缴房租外，同时缴付第（）项、第（）项费用。 公共服务费的计算。公共服务费是以房屋的建筑面积为计算依据的。各套房屋的建筑面积，除了各套“自用”建筑面积外，还要合理分摊“公用”建筑面积。 各套房屋的“自用”建筑面积包括：各套房屋户门以内的起居室（厅）、卧室、办公室、
