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1、第三章 房地产开发与经营环境分析,房地产开发与经营环境分析,开发与经营环境分析 开发与经营环境的构成要素 经营环境分析的方法 经营环境分析应用举例 市场分析 市场调查 市场预测,房地产开发经营环境的构成要素,政治环境（政治局势、政策制度、政府管理服务水平） 经济环境（宏观经济环境、市场环境、财务环境、资源环境） 社会文化环境（社会秩序、人口、就业、风俗、宗教、价值观念） 自然地理环境 基础设施环境 法律环境,投资环境分析的方法,道氏评估法 SWOT分析法 综合评价法,道氏评估法,道氏（陶氏）化学公司提出的。把影响投资环境的因素按形成原因和作用范围分为两部分：企业从事生产经营的业务条件；有可能引
2、起这些条件变化的主要压力。 评估的四个步骤 ： （1）评估影响企业业务条件的各个因素；（2）评价引起变化的各个主要压力因素；（3）进行归纳汇总，找出8-10个关键因素；（4）提出四套方案最可能的情况；比预测方案好的情况；比预测方案差的情况；最糟糕的情况。 专家对各种方案出现的概率进行预测，作为决策的参考。,SWOT分析法,企业界广为使用的一种战略选择方法。 SStrengths优势 WWeakness劣势 OOpportunities机会 TThreats 威胁,S,W,O,T,S+O机会点,W+O可借力机会点,W+T风险点,S+T可规避风险点,房地产企业的内部环境分析主要集中在： 管理状况、
3、经营状况、人员状况、资金状况、项目具体状况。,房地产开发经营环境分析方法之综合评价法,步 骤 1、确定投资环境要素； 2、由层次分析法确定各环境要素的权重系数； 3、由统计分析确定各环境要素的得分； 4、分别对不同方案（选址）计算投资环境的综合评分； 5、根据环境条件变化对评价结果的影响进行敏感性分析； 6、根据综合评分与敏感性分析结果，作出投资选址决策。,层次分析法（AHP法）,建立层次结构模型 确定同层间单权重系数 一致性检验 确定组合权重系数,投资环境分析应用举例,某房地产开发项目，选中了甲乙丙三个地块。投资者对三个地块的投资环境分别从经济环境、社会政治环境、自然环境和基础设施环境进行了
4、调查分析，具体内容见表2.1；同时，投资者邀请了20位专家对这些环境要素进行了评价。评价结果见表2.2。试依据这些资料对这三个地块的投资环境进行综合评价。,权 重,A层中每个要素在本层中的权重；B层中每个要素在本层中的权重；C；D。 每一个因素在整个系统中所占的权重（组合权重） 例：D5因素（经营成本）在整个系统中所占的权重为：0.30.30.50.5= B8（道路及交通）的组合权重为：Wb8=0.30.3=0.09,4321四等打分法:第一等4分;第二等3分;第三等2分;第四等1分。 甲地块的B8要素得分：Sb8甲75%42533.75 乙地块的B8要素得分：60%430%310%2 丙地块
5、的B8要素得分 甲地块的综合得分Wd1Sd1甲Wd2Sd2甲Wc2Sc2甲Wd3Sd3甲Wb8Sb8甲Wb11Sb11甲 乙地块的综合得分Wd1Sd1乙Wd2Sd2乙Wc2Sc2乙Wd3Sd3乙Wb8Sb8乙Wb11Sb11乙 丙地块的综合得分,投资机会分析市场分析,市场调查 市场预测,市场调查,调查内容 调查方法 问卷设计 资料整理与统计分析,调研内容,市场环境调研 消费者调研 竞争楼盘调研 竞争对手调研,市场环境调研,宏观环境调查 经济环境；政策环境；人口环境 区域环境调研 项目所在城市的总体规划、区域规划、功能定位；区域的交通条件研究；对区域发展的其他因素和条件进行研究；对区域内楼盘的总
6、体价格水平与供求关系进行研究。 项目微观环境调研 对项目的用地现状及开发条件进行分析；对项目所在地的周边环境进行分析；对项目的对外联系程度、交通组织等进行分析,消费者调研,回答七个问题（6W1H） 谁是买家？( ) 买家需要的是什么样的房？( ) 为什么要买这些房子？( ) 谁会参与购房行为？( ) 买家会以什么样的方式买房？( ) 什么时候买房？( ) 在哪里买房？( ),消费者的 购买力水平 购买倾向 共同特征,竞争楼盘调研,产品 价格 广告 销售情况 物业管理,竞争对手调研,专业化程度 品牌知名度 开发经营方式 楼盘质量 成本状况 价格策略 历年来的项目开发情况 土地储备情况以及未来的开
7、发方向及动态。 ,调查方法,普查法 抽样调查法(随机抽样、非随机抽样) 观察法、实验法、询问法 访谈调查、电话调查、邮函调查、留置问卷调查、网上调查、手机调查,调查程序,提出问题，确定调查目的 决定收集资料的方法 设计调查表 选样 实施调查 数据处理、分析与解释 提交调查报告,问卷设计,原则 目的性原则： 可接受性原则 顺序性原则：最初提的问题应当是被访者容易回答且较为关心的内容；从简单逐步向复杂深化；相关联的内容放在一起；核心的问题放在前面；专业性强的问题放后面；敏感性问题放后面；封闭型问题放前面、开放性问题放后面。 简明性原则：内容要简明；时间要简短；问卷形式要易懂易谈。 匹配性原则：,原
8、则 1、合理性 2、一般性 3、逻辑性 4、明确性 5、非诱导性 6、便于整理、分析,注意的问题,避免提一般性的问题 避免用不确切的词 避免引导性的提问 避免提可能令被访者感到难堪、禁忌和敏感的问题 问题要考虑时效性 避免问题与答案不一致。,资料整理与统计分析,资料整理 编辑（矛盾的、无法读懂的、不正确的、不完整的） 处理：（返回、缺失值、抛弃） 编码 统计分析 统计表、统计图,房地产市场预测,市场预测的内容 市场预测的方法,市场预测的内容,国民经济发展趋势预测 产业政策所带来的影响预测 市场需求预测 技术发展预测 销售前景预测 房地产生命周期预测 供给能力预测 市场价格走向预测 市场竞争情况预测,市场预测的方法,定性预测 个人判断法 集体判断法 专家意见法 头脑风暴法,哥顿法,对演法,德尔菲法 德尔菲法的特点：匿名性，反馈性，统计性,市场预测方法,定量预测 平均发展速度法 时间序列预测法(简单平均数,移动平均法,趋势预测法,指数平滑法) 回归分析法 经济计量模型预测 灰色系统预测,作业：房地产市场调研报告,人员、分工、调查目的、调查对象、调查方法、抽样 调查结果，分析,讨论,是否会崩盘？为什么？ 当前中国是否还值得进行房地产投资？,
