《(房地产经营管理)某某集团房地产通讯467期1)》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(房地产经营管理)某某集团房地产通讯467期1)（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、房地产通讯 总第467期 2004/10/10安邦集团研究总部理论与现实问题分析评价北京CBD将遭遇交通之困【详情】 过去的CBD的建设更多的是作为房地产项目来发展，而不是作为城市发展来考虑的。而交通将作为一个最先凸现的问题，为北京CBD的发展带来麻烦。关键数据l 北京黄金周二手房交易比去年同期增长5%l 北京3季度高档物业市场走势l 上海可能将有14%的中小房企退市l 温州1-8月新增房贷较去年同期增加近30亿元每周要点l 中国10大新地标建筑出炉l 将集中整治231个“城中村”l 北京房产协会可能将对中介公司进行分级管理l 今明两年北京将大修433条路以保障道路良好运行l 广发银行推出国内
2、首个网上购房按揭业务l 2004深圳房交会成交2486套房，金额达15.41亿l 新世界地产将在内地18个城市再建23个主项目l 深圳华侨城融资百亿有望年底上市l 郑州新措施：不清理拖欠工程款开发商不准卖房l 银行业普遍收缩按揭业务提升高价房首付比例l 专家预期香港楼市上升周期可达10年之久风险/机会提示l 机会：深圳工业地产成为国内外企业投资新热点l 风险：顺驰如果垮了，将引发一轮不小的“地震”安邦服务热线：公司网址： 电 话：86-10-67686761 http:/ 传 真：86-10-67686760 service-理论与现实问题分析评价北京CBD将遭遇交通之困在经过了几年的规划、宣
3、传、招商之后，北京CBD的建设正在进入完善期，其核心区域的建设方案已经基本成型，处于大规模的建设之中。按过去的思路，CBD的发展是为了吸引更多的商业与服务机构进入这一领域，构建出真正的商务中心区。然而，一些跨国公司和国内企业却开始迁离CBD，如惠普、北电网络、LG、摩托罗拉、爱立信、新浪等公司都在其中。虽然有中央电视台新大楼这样的庞然大物进入CBD。但著名企业的迁离仍然不是北京CBD的始作俑者政府所愿意看到的。不过，企业的进出并非是CBD的最大问题。北京CBD将面临的最大麻烦，将是交通问题。在CBD核心区域，目前的交通拥堵已经到了十分严重的地步，几乎是到了每天必堵的程度。东三环线这条交通要道纵
4、贯CBD区域，反而加剧了CBD交通问题的敏感性，放大了交通拥挤的负面影响。这种现状，既有北京市缺乏合理的城市战略规划的原因，也有特大城市发展中的通病。从目前CBD建设的势头，以及相对滞后的交通建设势头，我们看到的是一幅至少在短期内将会继续交通恶化的图景。目前，CBD所在的北京市朝阳区也意识到了这一问题的严重性，最近已将CBD内部3.99平方公里的交通方案调整为泛CBD区域82平方公里的交通规划。这种调整的方向是对的，却也暴露出过去在解决CBD交通问题思路上的狭窄。在朝阳区及北京市的交通规划中，计划在3年内完成CBD区域内的路网改造，要在2007年之前，建成包括40条四级道路的路网系统，道路面积
5、率达39%。从交通形式看，包括地面公路及以地铁为主的地下轨道交通，配合以地下停车场所建设，再辅之以人行系统。但令人担心的是，CBD解决交通问题的思路，仍然没有跳出过去的“面多了加水，水多了掺面”的路子，把交通系统的改善仍局限于修路修桥。值得注意的是，在国际上先进的理念中，交通是作为城市发展中重要的有机组成部分来看待的，交通系统注重的是交通质量的改善，交通系统内的各种交通方式之间，交通系统与周边商业环境之间，应该进行无缝的连接。这里既有战略规划层面的问题，也有技术层面上的问题。回顾北京CBD的发展过程，这样说相信并不为过，过去的CBD的建设更多的是作为房地产项目来发展的，而不是作为城市发展来考虑
6、的。而交通将作为一个最先凸现的问题，为北京CBD的发展带来麻烦。还需要注意的是，北京CBD及交通建设，还会受到北京奥运会因素的影响，如果协调不好，就不是在用奥运会来促进、而是在干扰北京城市及交通的发展。如果要得出一个结论的话，那就是：CBD未来的“命门”在于交通系统，如果交通问题不得到有效解决，未来将成为北京CBD的一个天天会遇到的麻烦。（安邦集团研究总部高级分析师 贺军） 返回首页行业数据信息北京黄金周二手房交易比去年同期增长5% “十一”黄金周七天期间，北京多数楼盘销售商和建设单位都推出了多种促销活动，比如有项目推出有效期仅一周的特惠价格或买房赠送3年地下车位使用权活动，瞄的就是“钱壮人闲
7、”的黄金周客流。相对火爆的是北京二手房市场。从中大恒基房地产经纪公司了解到，“十一”期间二手房交易量比去年同期增长了5%。链家宝业房地产经纪公司也透露，9月份以来，新房源每周都有增长，增长幅度达10%左右，因此“十一”期间的看房人比平时多了两三倍。据了解，“十一”期间朝阳区、海淀区二手房交易量占总交易量的60%左右，而35岁到45岁之间的消费者占购房人数的60%左右。（LSJ）返回首页北京3季度高档物业市场走势日前，据世邦魏理仕发布的今年第3季度北京高档物业市场报告显示，北京优质写字楼租金延续上季度走势微幅上扬。一方面东部城区市场需求持续攀升，同时没有新项目落成，造成市场供不应求，租金上涨；另
8、一方面，西部中关村地区有4个优质项目同时落成，良好的市场表现拉动该区域市场租金上升。近阶段中关村不断有新项目落成，使较为合理的价格又刺激了市场需求，一些中资背景的高科技公司开始返回中关村，外资背景的高科技公司也更愿意将其研发部门迁到此处。北京优质写字楼市场需求持续上升，高品质项目落成使平均租金较上季度上升了0.6%，按建筑面积不包含管理费报每月每平米18.6美元；同时，3季度有4个项目落成共提供26.7万平米面积，造成短期内市场供应过大，使得3季度北京优质写字楼市场平均空置率上升为17%。随着近期北京高级别墅市场竞争更加激烈，3季度北京高级别墅市场平均租金较上季度下滑了3.7%，按建筑面积不含
9、管理费报每月每平米15.2美元。高级公寓租金则略微下滑，报每月每平米12.5美元。北京商铺市场对地处主要商业区的商铺需求不减，市场平均租金微升，首层按实际使用面积扣除物业管理费报价为每天每平方米2.79美元，市场平均空置率也下降为11.1%。（LSJ）返回首页上海可能将有14%的中小房企退市今年的宏观调控目前可以算进入了一个效果检查期。据最新一份对开发企业会员单位的调查中，556家接受调查的开发商中，一些开发商开始谋求增加在外地的投资开发，一些中小开发商开始尝试联合重组，值得关注的是，一部分企业已经开始顶不住土地、资金压力。“正在开发项目，因无资金而面临停工，准备整盘转让”和“没有项目，也缺乏
10、资金，准备转产”的房企共有78家，占到被调查企业总数的14%左右。调查显示，上海房地产企业在本地的开发项目呈现一种减少趋势：有可以开发两三年项目的企业约占一半，“已经没有开发项目和明年将没有开发项目”的企业也占到一半。目前，上海“已有项目即将完成”的企业有215家，占总数的38.7%，“已经没有开发项目、又拿不到土地”的企业有151家，占27.2%，两者合计共占65.9%；相反，只有27家企业表示自己手中项目和土地较多，缺少的仅仅是合作伙伴。上海土地的“寸土寸金”催生了房地产企业的“沪外”运动。据悉，目前在外地有开发项目和土地的企业有131家，占到23.6%，而准备向外地发展的企业更高达233
11、家，占到4成以上。业内专家认为，房地产企业要积极应变，即使土地供应今后稳步增长，相对于数千家开发企业来说，房地产企业资金运转难度仍在增大。（LSJ） 返回首页上海高档楼盘9月成交量上升9月，来自上海二手房中介市场反馈的情况表明，上海看房数量和成交量都有了非常明显的增长，且增长幅度不低于70%。专业人士分析，随着更多新盘上市，中介方面的成交量相比7、8月份将有100%的增长。高档楼盘在这一阶段上市的转现期房中，30%平均价格超过1.2万元/平米，10%的平均价格超过2万元/平米，而成交金额占到所有的35%。高端住宅的投资性交易，无疑更容易提升市场信心，成为当下楼市增长的坚强动力。在众多的豪宅区块
12、中，上海静安寺周边尤其被市场看好。该板块临近南京西路、延安西路、华山路几条主干道，是上海市顶级楼盘最为集中的区域。高级公寓、酒店式公寓和老洋房构成了区域内高档楼盘的主要形态。业内人士分析指出，作为上海的核心区域，静安寺周边的房产的远景非常值得看好，但是考虑到房地产市场的阶段性调整和发展，在短期内，对这些房产的投资应该量力而为。如果是出于安居的目的，当前的购入价位还是较为合理的。（RSJ）返回首页温州1-8月新增房贷较去年同期增加近30亿元近期来，温州市银行业金融机构严格控制房地产开发商贷款，不断规范和扩大个人住房消费贷款，今年1-8月份温州市新增个人住房贷款34.94亿元，比去年同期多增20.
13、82亿元，占个人消费新增贷款的48.49%；8月底余额达211.97亿元，占个人消费贷款余额的63%，促使该市有3万多户市民受惠。据了解，温州市个人住房消费贷款品种多样、期限较长、面广量少、以抵押为主。目前银行办理的个人住房消费贷款包括按揭贷款、二手房贷款、住房装修贷款等，自营性贷款最长期限为20年。（RSJ）返回首页市场动态北京写字楼市场呈现三大发展态势今年第二季度，北京写字楼市场供需趋旺，租金持续微幅上扬。但因短期内市场供应过大，造成优质写字楼平均空置率上升为17%。知名地产顾问机构世邦魏理仕有关专家分析，北京写字楼市场的发展将呈三大态势：区域化更加明显，北京写字楼分布上除传统的三大商圈外
14、，许多二线商圈进一步走向成熟，并大有后来居上之势。同时，南部商圈以总部基地为代表，开始向二线商圈冲击。但是，CBD、金融街、中关村在高档写字楼市场上的地位仍是不可动摇的。从未来的发展趋势看，大型会计律师事务所、咨询顾问公司、广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域的国际化、商务化以及写字楼的形象力。因此，商业氛围浓厚的成熟区域更受此类公司的青睐；环保概念深入人心，去年，市场上一批以“绿色办公”为主题的写字楼纷纷出现在中关村核心区与上地，景观、生态和配套是这些项目的共同卖点，也为甲级写字楼品质标准注入新的定义。因此，高档写字楼要实现产品升级，只有这样项目才会有巨大的客户市场；租金
15、下调是近些年以及未来几年整个写字楼市场的发展趋势，几年不断增长的供应量仍然促使大部分高档写字楼纷纷以下调租金等优惠措施，吸引或挽留大中型外资企业机构，以对抗市场供应量的竞争。此问题预计将会在2008年奥运会过后，随着供应量的减少而慢慢得以缓解。（LSJ）返回首页北京二手房市场呈现“房产升级换代”新格局北京近期一手楼盘进入强销期，二手房市场交易也随之升温，据“我爱我家”透露，最近一段时间到该公司委托出售二手房的业主数量直线上升，比平时翻了一番，选择购买二手房的客户增长60%左右。专业人士认为其主要原因有：一是五环路的取消收费以及地铁八通线、城铁13号线的先后开通，为远郊区县及周边楼盘带来诸多利好；二是从去年卖旧买新契税减免到今年税务部门出台的卖小房换大房可减免个人所得税的一系列利好政策出台，刺激了人们购房的欲望；三是对于中低收入购房者来说，在反复权衡一、二手房之间的优劣态势后，更多的人会选择购买地理位置优越、交通便利、社区成熟、品质优良的二手房。与此同时，大批需要“以旧换新”、“置业升
