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1、江西理工大学2015届本科生毕业设计（论文）应用科学学院经济管理系会计学专业2015届毕业设计（论文）海南成懋旅业开发有限公司房地产成本控制分析姓名：王海花专业：会计113班导师：丁玲琳2015年4月2摘 要房地产项目开发是一项综合性很强的经济活动。但是，很多房地产开发公司在项目开发过程中，因为缺乏系统的成本控制思想，所以导致项目总体成本无法有效控制。此文分析海南成懋旅业房地产开发有限公司在成本控制中存在的问题，通过供应链理论的导入，构建房地产成本控制体系，将房地产开发过程各项活动纳入这一控制体系，从而达到在时间、成本、质量等方面为顾客提供性价比最好的产品与服务。当前，无论是从宏观经济环境还是
2、从市场微观层面来看，我国的房地产业已进入买方市场，消费者逐渐趋于成熟和理性，在此背景下，引入供应链管理理论，运用价值工程的分析工具，提供综合性价比最佳的产品则成了广大房地产开发企业求生存谋发展的主要法宝。 关键词：供应链成本；房地产开发公司；成本控制ABSTRACTThe development of real estate project is acomprehensive and economic activity.However, in the project development process, many real estate corporationscan not be eff
3、ectively controlled the overall projectcost, because of the lack ofsystematicthought of the cost control.This paper analysis theproblem of HainanTourismReal Estate Development Limited Companypresence in theprocess of cost control,through the introduction of supply chain theory, construct thesystem o
4、f cost controlof real estate, thereal estate development processwill beincluded in thiscontrolsystem,so as toprovide products and servicesto customerswith the best pricein the aspect oftime,cost,quality.At present,whether it is from the macroeconomic environmentor from themarketperspective, the real
5、 estate industry of our countryhas entered intoa buyers market,consumers gradually become mature and rational,in this context, the theory of supply chain management,the use of value engineeringanalysistools,to providecomprehensivepriceand the best producthas become themainweaponof the majority of th
6、e real estatethe development ofenterprisesurvival and development.key words: the cost of supply chain, real estate company, cost control目 录摘要1第一章 绪论11.1 选题背景11.2 国内外研究现状2第二章 房地产成本控制的概述42.1 公司简介42.2 公司房地产控制概述6第三章 公司房地产成本控制的现状及存在的问题133.1公司房地产成本控制的现状133.2公司房地产成本控制选择中存在的问题14第四章 公司房地产成本控制的对策19致谢34参考文献353
7、7江西理工大学2015届本科生毕业设计（论文）第一章 绪论1.1 选题背景自 2009 年，房价进入第二个疯涨期，房价涨幅远远大于居民收入增长速度，给社会造成了不稳定因素，也不利于我国市场经济的正常发展，这也引起了我国政府的高度重视，2010 年政府出台了一系列房地产调控政策、措施。这其中包括“国八条”和近期新一届政府新出台的“国五条”，这一切都是为抑制房价过快增长，合理引导住房需求，引领房地产市场健康、可持续发展。在一定时期内，调控政策提出了严格的房屋限购、限贷政策：对已有 1 套住房的当地户籍居民家庭和在当地纳税一年以上的外地居民，限购 1 套，对当地居民已有 2 套或外地居民已有一套住房
8、的，均暂停售房，同时还提高了第二套住房的首付比例和贷款利率。在新的“国五条”中，又严格明确了“个人售房将按转让所得征收 20%个人所得税”，这一政策严重打击了二手房市场的买卖，将逐步影响到一手房市场，起到全力遏制投机的目的，将严重改变市场供需关系 2。各地方政府法规出台的预售资金监管制度及银行提高贷款利率、限制贷款资格，给房地产开发商资金的流转，造成了重大的打击，也促使了建设成本的增加。 这一系列政策的影响，导致房地产市场不再火爆，行业面临有史以来最大的压力。如今加之国家整理土地成本的不断增大，也已不太会出现前几年，拿地开发就赚钱，仅土地增值一两年间就翻一番的现象。尤其是我们中小型房地产公司，
9、在这中生存环境下就更应苦练内功，从自身挖企业利润 3。因此房地产企业应将重心放在成本管理，严格成本控制。房地产开发成本控制包括环节众多，只有严把每个环节的成本关，从整个开发项目的各个阶段，通过科学的方式、积极的措施压缩成本，最大程度的发挥投资效果，才能使企业实现效益最大化，提升房地产企业科学、协调、健康发展。并且通过控制成本、扩大利润空间、制定正确销售策略，对于企业在市场竞争有着重要的意义。1.1.1 研究的目的和意义成本控制是企业集约化发展的要求。随着企业的发展，企业的规模随之逐渐扩大，由于规模效应的作用，企业的效益会随之增长，并且增长的幅度大于规模扩张的速度。但是，对于粗放型企业来说，在企
10、业规模达到一定程度后，内部的管理层级增加，各部门协调困难提高，成本上升的速度加快，造成企业绩效的增长逐渐放缓。利润的增加渐渐跟不上规模扩张的步伐，甚至会出现负增长 4。在这样的情况下，企业的发展就需要对成本进行控制，防止伴随着规模扩张产生的成本增加吃掉企业的营业收入，实现企业的集约化发展。其次，成本控制是实现相关者利益最大化的要求。随着时代的逐渐进步，企业的经营理念也不断更新换代，由最初的专注股东利益到关注社会利益，进而确立相关者利益最大化作为企业的经营目标。为了这一目标，企业需要一方面减低消耗，一方面增加收益，同时照顾这两个方面，也就是要控制成本。最后，成本控制是在当前宏观调控形势下持续发展
11、的要求 4。当前，国家进行宏观调控，收缩银根，控制信贷规模。同时，为了限制住房价的过快增长，推出了相关调控政策。在这种情况下，房地产市场迎来了“严冬”。在这种环境下，开发商过冬，就要像冬眠的动物那样降低消耗，也就是要控制成本。倘若不能将成本有效控制，就算不是“严冬”，房地产企业的生存也是难以为继的。1.2 国内外研究现状1.2.1 国内研究现状我国在项目成本管理上存在那些问题，理论和实务界有不同的看法。从宏观角度分析，存在三个不适应：一是成本管理体制不适应市场经济发展的需要。企业进入市场的机会和地位应该是平等的，但传统成本管理体制是按企业所有制形式制定的，不利于公平竞争；同时我国的成本核算方法
12、与国际惯例差距较大，也不利于国际经济交往。二是成本管理的效果不适应经济发展的要求。我国资源要素综合利用率只有25% 13,同发达国家有较大差距，资源利用率低，特别是近年来成本持续上升，与先进的成本管理水平差距进一步拉大。三是成本管理不符合经济发展的内在规律。主要是成本补偿不足，明亏暗亏严重。从微观角度分析，则存在四个不适应，即呆板的成本计划与灵活的市场不相适应；静态的价格体系与市场调节不相适应；传统的成本管理模式与市场竞争不相适应；成本责任体系与经营目标不相适应 14。有的专家甚至对我国项目成本管理现状评价归纳为：成本管理意识淡化、成本管理理论僵化、成本管理方法老化、成本管理作用弱化和成本管理
13、组织软化等。其中，在成本管理僵化方面主要表现在：只注重产品生产过程的成本管理，而忽视产品设计及生产要素的事前成本管理；只注重产品成本本身水平的降低，而忽视成本效益水平的提高；只注重微观成本管理，而忽视宏观成本管理。在成本管理方法和手段老化方面主要表现在：一是在成本管理理论上没有真正形成科学、系统的方法体系；二是在成本管理的具体方法上，难以适应市场经济需要；三是在成本管理手段上，大多数仍旧处于手工操作段，缺乏社会化的计算机信息网络对成本(造价)信息共享的软硬件支持，计算机信息网络技术在项目成本管理中应用跟不上形势的要求。对于我国项目成本管理的评价，既不能完全否定，也不能完全肯定，我们应该辨证的看
14、待我国成本管理的成功经验和存在的问题 15。我国在项目成本管理所取得的成功经验主要表现在以下五个方面：一是在计划成本方面，在长期实践的基础上，已基本形成了一套较为完整的体系和方法 16；二是在成本控制方面，针对不同的成本项目采用不同的成本控制方法，比如工资采用劳动定额、费用实行预算指标分解到责任单位等；三是在成本计算方面推行了成本计算定额法，初步解决了成本核算同成本控制、成本分析的有机结合问题；四是在成本分析方面，从注重一般性经济分析发展到与项目自身相联系的成本技术与经济分析；五是在成本管理民主化和群众化方面，创造了成本指标归口分级管理，将成本目标逐级分解，落实到各部门、单位和个人，作为各责任
15、单位的成本控制标准，以保证成本指标的贯彻执行。在借鉴西方国家先进的项目成本管理理论的同时，根据我国的客观实际和社会主义市场经济的要求，形成了具有中国特色的标准成本制度、责任成本制度和分类成本制度。1.2.2 国外研究现状美国著名管理学家德鲁克（1954）在他的管理实践一书中，提出“目标管理与自我控制”的主张。德鲁克认为，如果一个领域没有特定目标，这个领域必然会被忽视 17。如果没有方向一致的分目标指示每个人工作，则企业的规模越大，人员越多，专业分工越细，发生冲突和浪费的可能性就越大。目标成本法是起源于日本丰田汽车公司，已经有五十多年的发展历程，在理论和实践上得到逐步完善。当时世界的大多数企业由于受石油危机的影响而努力寻求控制降低生产成本的管理方法，日本企业将成本管理的范围逐渐从事后分析和事中控制，延伸到事前的控制，这种管理思想逐渐形成了目标成本法。从一九五九年开始，日本丰田公司就首次提出“成本企画”一词，将其解释为产品在研发设计、试产和生产准备等各阶段，各相关部门就应该通力合作以达成目标成本控制；到一九六一年，丰田开始根据不同车型和其坐在部门制定目标成本降低额，再利用价值分析（Value Analysis）改善其目标成本；再到一九六三年，丰田公司明确地提出“成本管理规则”即：为达成目标利润，计划、实施各种改善活
