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1、一 （35分）某城市商贸综合大厦开发项目位于市中心繁华商业区，占地面积2300，规划总建筑面积10500，建筑容积率4.5。大厦计划开发期3年，开发期建设成本分年度估算如下表1所示.建设资金全部按自有资金考虑。基准折现率为12%，标准成本利润率15%。 该大厦拟作为商品房出售，根据市场调查的结果，该开发项目售价预测值为3200元建筑面积。总销售收入为3360万元。该项目拟采用滚动开发方式。具体销售计划为，第1年预收销售总额的25%，计840万元，第2年预收销售总额的30%，计1008万元；第3年预收销售总额的25%，计840万元；第4年预收销售总额的20%，计672万元。预期收益率为12%时，
2、现金流量表和相应评价指标如表2。项目预计静态投资回收期为1.5年。表1 建设期开发成本估算表(单位：万元)成本项目第一年第二年第三年土地成本、勘察设计费、前期工程费1008建安工程费250580450开发公司管理费不、可预见费323534税 金2015表2 项目现金流量表及指标计算序号项目合计第一年第二年第三年第四年一现金流入1销售收入33608401008 840 872 二现金流出1征地费、拆迁安置费8008002勘察设计费、前期工程费2082083房屋建安费12802505804504开发公司管理费411215145税金602020206不可预见费352015三净现金流量936-4503
3、73341672 注：基准收益率ic=12%，净现值NPV=565.62；内部收益率IRR=75%+3%0.692(0.692+7.025) =75%+0.3%=75.3%；通过计算净现值为565.62万元。内部收益率为75.3%。项目在财务上是可行的。 假设该项目取得土地的时间在2006年，对土地进行前期开发后，房屋建设于2007年2月动工，建设期2年，在此期间，国家出台了一系列调整房地产市场的地政策，如加大开发房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等。到2007年末公司财务状况如表3，在2008年房地产市场处于下滑阶段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理因素受到了不
4、同程度的影响。2007年公司资产负债表现金及等价物90应付票据290应收帐款394应付帐款94存货696应交税金16待摊费用5其他应付款100累计预付税款10流动负债500流动资产1,195长期负债530固定资产 (原值)1030所有者权益减: 累计折旧(329)普通股 (面值 1 )200固定资产净值701资本公积729长期投资50保留盈余210其他长期资产223总权益1,139资产总计2,169负债和所有者总计2,169问题（1）该开发商依据现金流量表的数据和经济指标，因静态投资回收期和动态投资回收期均大于预计回收期，则考虑放弃该投资，分析该开发商投资决策的正确性，并说明理由。（10分）答
5、：根据计算可以看出静态投资回收期和动态投资回收期均大于2年，所以大于预计的1.5年，因此考虑放弃投资，因为房地产投资时间长，金额大，所以开发商面对的风险也就较大，要想减小风险，获得更多利润就必须缩短投资回收期，如果投资回收期比预计的回收期大，那么开发商面对的风险就相应的增加了，同时利润也会受到一定的影响，所以开发商放弃投资时正确的。问题（2）：分析该房地产开发商面对的风险，在项目建设和销售期间如何避免风险。（10分）答：该项目的投资金额比较大，而且建设时间也比较长，投资回收期比预计的回收期大。另外国家加大了房屋建筑面积的限制，增加个人第二次购房首付款的比例等等，在2008年房地产市场处于下滑阶
6、段，同时受到不可抗力等因素的产生，使购房者从心理因素受到了不同程度的影响，因此该投资的风险比较大。建议采取预售的方式和低开高走的单价销售，使资金尽快的回笼，减小投资回收期过长的风险。问题（3）：如果需要对该项目进行国民经济评价，依据财务评价的现金流量表，需要对哪些要素进行调整，如何调整？（15分）答：依据财务评价的现金流量表，需要调整的要素有：（1）销售收入，（2）各项费用包括征地费、拆迁安置费、勘察设计费、前期工程费、房屋建安费、开发公司管理费、不可预见费，（3）净现金流量，二 （20分）某房地产开发企业2003年拟在某直辖市郊外修建一个别墅小区，该小区占地302亩，地价为14万元/亩，布局
7、有：独立别墅，10000；毗邻别墅，36800；联排别墅，58740；花园洋房，14400；商服用房，10000。成本估算如下：场地整治费用为600万，前期工程费为400万元，建安工程费用平均为750元/，基础设施工程费12.3万元/亩，公建配套设施费2.5万元/亩，开发期间税费1600万（包括城市建设配套费、质量安全监督费等），不可遇见费及其他估算为400万元，管理费用400万元，销售费用1600万元。自由资金和贷款金额各为5000万元，贷款年利息为6%。折现率取10%。根据市场，各类型别墅预测平均售价如下：独立别墅：5500元/；毗邻别墅：3500元/；联排别墅：3000元/；花园洋房：2
8、800元/；商服用房：5000元/。问题： 1、结合工程实际情况拟定项目实施计划和销售计划。（10分）答：（1）有关工程计划的说明：总工期36个月（从2003年6月到2006年6月），采用搭接式的施工方法，当主体结构开始施工的同时开始销售。（2）项目实施计划安排入下表：序号项 目名 称时间进度安排200320042005200668101224681012246810122461征地62前期3基础工程6*4主体结构7*5设备安装6*6装修工程7*7红线工程3*8公共配套3*9竣工验收2*10销售2*（3）销售计划见下表：销售项 目独立别墅毗邻别墅联排别墅花园洋房商服用房比例面积比例面积比例面积
9、比例面积比例面积200311%110012%441611%6461.49%129610%1000200438%380040%1472039%22908.641%590434%3400200541%410036%1324838%22321.237%532837%3700200610%100012%441612%7048.813%187219%1900合计100%10000100%36800100%58740100%14400100%100002、依据编制的销售计划编制该开发项目全部资金现金流量图或表（不计算指标）。（10分）现金流量表：序号项目合计3003年2004年2005年2006年一现金流
10、入1销售收入45034万4951.9万17467.7万16930万5684.4万二现金流出1征地拆迁 费4228万4228万2基础设施费3714.6万3714.6万3前期工程费400万400万4房屋建安费9745万4830万4915万5公建配套设施费755万755万6管理费400万70万130万140万60万7税金1600万450万420万530万200万8不可预见费400万170万200万30万9销售费用1600万160万640万640万240万三净现金流量22191.4万-4070.7万11277.7万10810万4174.4万三 某房地产项目可行性论证报告如下。第一部分总论内容（一）、项
11、目背景（略）（二）项目概况1.拟建地点：（略）；2.主要建设条件（略）；3.主要技术经济指标（略）4.建设规模与目标：项目规划用地13060.45平方米，建筑面积48000平方米，为底层带门市的商住小区。本项目商业门市有160套，建筑面积15200平方米；总居住户数392户，住宅总建筑面积32800平方米。容积率0.35，绿化覆盖率35%，建筑密度17%。小区内配套有停车场、健身娱乐设施、休闲凉亭等。5.项目投入总资金及效益情况： 本项目投入自有资金3000万元，贷款600万元，共投入总资金3600万元。本项目完成后，预计销售收入为6000万元，扣除成本1800万元，减去销售（营业）税金、所得
12、税及附加等300万元后，预计累计未分配利润为800万元。第二部分市场预测内容一、市场调查分析：（略）。二产品供需预测：（略）。三价格预测：（略）。四竞争力分析（略）五市场风险分析1.该居民小区主要居住对象为项目所在区家庭收入中等及以上的家庭。由于他们大多数职业稳定、收入稳定、有一定的经济积累，对家庭居室的需求较高。这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证，所以投资风险不会太大。2.通货膨胀防护能力：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。第三部分选址方案内容眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区的环境、园林设计、信息网络、安全防护等是
