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1、房地产法讲义第一章 房地产法概述一、房地产及房地产法的概念广义的房地产是指土地以及地上建筑物和其他定着物。他和不动产一词属同一语。狭义的房地产是指土地与建筑物的有机结合。若土地是完全独立的，没有建筑物结合，则不能称之为房地产。土地应包括地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。建筑物是指土地上人工建成的房屋和构筑物。房屋是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物。构筑物是反映除房屋以外的建筑物，人们不直接在内进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。房地产是由土地与建筑两个因素所构成的统一体。房地产法的概念 房地产法是调整房地产开发、交易及管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称
2、房地产法调整的社会关系包括房地产开发关系、房地产交易关系、物业管理关系以及房地产管理关系。1、房地产开发关系房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建筑的行为。房地产开发关系就是因房地产开发而产生的房地产开发人与土地所有权人之间及其他法人或经济组织之间所发生的经济关系。2、房地产交易关系房地产交易是指房地产权利人转让、租赁房地产的行为。房地产交易关系是指房地产权利人与其他平等主体之间在房地产转让、租赁过程中发生的经济关系。3、物业管理关系物业管理是指物业管理公司受物业管理人（或称之为业主）的委托，对物业进行修缮、养护、经营并为使用人提供多方面的服务的行为。物业管理关系是指物
3、业管理公司与业主之间在物业管理过程中形成社会关系。4、房地产管理关系房地产管理是指人民政府及其房地产管理部门依据国家的法律赋予的职权对房地产市场实施的管理、监督、检查的行为。房地产管理关系就是人民政府及房地产管理部门与法人、他社会组织在房地产管理过程中发生的社会关系。如房地产开发建设过程中审批关系、房地产产权产籍管理关系。房地产法所调整的社会关系包括两个方面：一方面他调整国家对房地产的开发、交易及产权产籍的管理关系；另一方面他调整房地产开发经营公司、物业公司、房地产购买者平等主体之间在房地产的开发、交易中所发生的经济关系，将两个内容概括起来可以把房地产法概念表述为：房地产法调整房地产管理关系和
4、房地产开发交易关系的法律规范的总称。三、房地产法的地位（一）房地产法的性质（二）房地产法与相关法律的联系1、房地产法与民法 民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。房地产法调整的社会关系中也有平等主体之间发生的财产关系。房地产法与民法的区别是民法调整平等主体之间的财产关系和人身关系，而房地产法不仅调整平等主体之间的房地产交易关系，而且也调整过件房地产管理部门、土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系。民法主要调整商品在流通领域中的关系，房地产法不仅调整流通、消费领域中的的关系，还调整生产领域中关系，民法大多为任意性规范，而房地产法较之民法有更多的强制性规范，房地产当事人必须
5、遵守。2、房地产法与土地法的关系土地法是调整土地关系的法律规范的总称。土地大多数属于农业用地，因此土地法在调整、规范土地关系时，既把土地当作一种资源，也把土地当作一种资产。因房地产与土地有密切的联系，所以房地产法与土地法也有相交叉之处。四房地产业房地产业是从事房地产开发，经营，管理和服务的产业，是具有生产，经营和服务职能的独立行业。（一）与建筑业的关系建筑业是房屋和其他构筑物的建造，改造和设备安装工作的物质生产部门，属于第二产业，而房地产业则包括了物质生产，流通和服务三个部门，属于第三产业。在现代社会，房地产业和建筑业具有兼容性，即不排除许多建筑商兼营房地产业，而房地产商又兼营建筑业，但不能因
6、此否定它们各自具有的质的规定性。（二）房地产业的运行过程房地产业作为国民经济中的一个独立行业，其运行过程中由三个环节组成：（1）生产环节：是指房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的土地开发活动。（2）流通环节：是指作为商品的房地产进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程中，包括房地产买卖，租赁和抵押三种流通形式。（3）消费环节：是指房地产商品具有与其他商品所不具有的特性，。（三）房地产业的地位和作用1 基础性 土地的开发和利用为人类提供生存发展的基础性物质条件。2 先导性 第一 包括建筑业在内的广义房地产发展，为农工商运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性的物质条件。第二
7、 扩大开放，吸引外资，创造良好的经济环境，如果基础设施不行，很难引进外资。第二章 房地产法律关系一、房地产法律关系概述1、概念 是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易几管理过程中发生房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系等。2、房地产法律关系的分类依法律性质不同，房地产法律关系可以分为：A、房地产民事法律关系。B、房地产行政法律关系。C、房地产经济法律关系。依房地产法律规范调整的对象不同，房地产法律可以分为：A、房地产开发法律关系。B、房地产交易法律关系。C、物业管理法律关系。D、房地产管理法律关系。3、房地产法律关系的特征特征：A、房地产
8、法律关系的多重性。B、房地产法律关系主体的广泛性。C、房地产法律关系客体的特殊性。D、房地产法律关系产生、变更、消灭具有严格程序性。二、房地产法律关系的构成1、房地产法律关系的主体房地产法律关系的主体是指在房地产法律关系中一发享有权利（或行使职权）和承担义务（或负有职责）的国家房地产管理机关、房地产经营开发公司、公民及其他法人或社会组织。按照房地产法律关系主体在房地产开发、交易、中介服务及管理过程中地位和作用不同，可分为以下几种：A、房地产管理主体包括国家各级房地产主管机关（房产管理部门、土地管理部门、计划委员会、城市建设规划部门、物价管理部门以及房地产产业协会等。B、房地产开发主体，主要指房
9、地产开发公司。C、房地产交易主体， 包括从事房地产交易的公民、法人、及其他社会组织等。D、房地产服务主体，包括房地产交易所、房地产评估事物所、房地产经纪人、物业管理公司等。2、房地产法律关系的内容房地产法律关系的内容实质房地产法律关系主体享有的权利（职权）和承担的义务（或职责）A、房地产的管理职权、职责。B、房地产民事权利C、房地产法律义务3、房地产法律关系的客体房地产法律关系的客体实质房地产法律关系主体之权利义务共同指向的对象。房地产法律关系的客体主要有经济行为和房地产两大类：（1）房地产经济行为，是指房地产法律关系主题为了获得经济利益而进行的房地产活动，如房地产开发主体进行的房地产开发活动
10、，房地产交易主体进行的房地产交易活动等。 （2）房地产法律关系主题的权利义务一般都是针对特定的房地产发生的，法律要规定房地产主体在房地产上的权利和义务，因而房地产就成为房地产法律关系的重要客体。三、房地产法律事实1、房地产法律事实的概念房地产法律事实是指能够引起房地产法律关系产生、变更或消灭的法定客观情况。2、房地产法律事实的种类房地产法律事实根据其发生是否与人的意志有关分为行为和事件。行为是指与人的意志有关的活动，事件是指人的意志以外的客观现象。（一）行为、房地产法律行为。房地产法律行为是指房地产法律关系主体为了设定、变更和消灭一定的房地产法律关系而实施的合法行为。具体包括：（）房地产开发的
11、申请行为，即房地产开发公司就其开发房屋地产向房地产主管机关请求批准的行为当事人的申请一旦提出，就可在房地产主管机关与开发公司之间产生房地产管理法律关系。（）各种房地产合同行为，包括土地使用权出让合同、房地产转让合同、房地产租赁合同、房地产互易合同、物业管理合等。、房地产管理行为。房地产管理行为是指房地产管理主体对房地产开发和交易活动进行计划、审批、检查监督、登记发证等行为。、房地产违法行为。房地产违法行为是指房地产法律关系主题不履行法定义务或侵犯其他房地产主体权利，扰乱房地产市场秩序的行为，（二）事件房地产法律事件是指由房地产法律规定的不以当事人的意志为转移的能够引起房地产法律关系产生，变更或
12、消灭的客观情况，主要指国家房地产法律，法规的颁布，实施或者修改，废止；不可抗力事件。第三章 土地征用法律制度一土地征用的概念土地征用，是指国家或政府为了公共目的，依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。土地征用制度实质是土地征用权的行使。土地征用权，是指国家或政府在不需要其他土地所有者同意的情况下，通过一定的补偿，依法把土地用于公共目的的权力。他有以下三个方面的特征：（1）属于国家或政府的特有权力（2）他以公共目的为前提（3）他以补偿为条件。在这三个特征中，最难理解的就是第二个特征，如过宽理解，就会导致土地征用权的滥用。如过窄，又不利于公共目的用地的取得。二国家建设征用土地法的概念是指调整因
13、国家建设需要征用集体所有的土地而产生的社会关系的法律规范的总称。三国家建设征用土地的法律特征国家建设征用土地，是国家运用其行政权力把农民集体所有土地转为国家所有的行为。国家建设征用土地，具有以下法律特征：（1）征地主体的唯一性。征地主体只能是国家。（2）征地行为的行政性。国家建设征用土地，是通过具体行政行为实现土地所有权的转换，双方地位是不平等的。被征用土地的集体经济组织应当服从国家需要，不得组饶。（3）征地条件的补偿性。国家建设征用集体土地，要对集体经济组织给予经济补偿。（4）征地标的特殊性。征第标的是指征地权利义务共同指向的对象。这个对象只能是集体所有的土地。四临时用地的管理1 申请临时用
14、地的理由：土地管理法第57条规定，建设项目施工和地质勘察需要临时使用国有土地或者农民集体所有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准。2 临时用地的补偿：临时用地的使用者，应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织，村民委员会签定临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。3 临时用地的使用：临时用地的使用者应按照临时使用土地合同的约定的用途使用土地，不得在临时用地上搭建永久性建筑物。临时用地的期限一般不超过2年，使用期满后，应当将土地还给土地所有人。五征用土地的审批权征用土地的审批权在不同时期有不同的规定。1998年新土地管理法实施后，把征地审批权集中在
15、中央和省两级，其他各级地方人民政府无征地审批权。该法第45条规定，征用下列土地的，有国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷（折合525亩）；其他土地超过70公顷的（折合1050亩）。征用前款规定以外的土地的，由省自治区直辖市人民政府批准，并报国务院备案。六土地征用补偿及安置补偿标准1土地征用补偿标准（一） 土地补偿费土地补偿费是用地单位依法负给被征地单位对土地投资的一定费用。（二）地上附着物和青苗补偿费地上附着物是指地上建筑物及其他设施。在补偿时应注意以下两个问题：（1）具体补偿标准应按地上附着物，应按地上附着物的新旧程度由有关部门估价。（2）征地方案确定以后新建的附着物，不予补偿。青苗补偿费是指对正在生长，尚未成熟的农作物，因征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿费。（三）新菜地开发建设资金新菜地开发建设资金是指因征用城市郊区的菜地，造成菜地面积减少，为了保障城市居民的蔬菜供应，用地单位向政府交纳一定的费用，由政府重新建设蔬菜基地。2安置补助费的标准（一）安置补助费安置补助费是指用地单位对被征用
