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1、,1,面对愈加激烈的市场竞争,再战后湖,不仅要面对来自世联自身的挑战，更要面临来自市场的严峻挑战？,版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,塔子湖置业后湖160万项目定位报告,大武汉160万生态、人文中央居住区,20130821,2,3,还原一个真实的后湖,群雄纷争 谁主沉浮,破冰之道,项目规划分期演进体系,3、项目发展战略 总战略 分期策略,4、项目定位 项目整体定位 产品客户对位表,报告结构,5、项目分期建议 整体规划建议 项目分期及配套推
2、荐体系 经济测算,2、项目机会挖掘 案例借鉴 项目竞争突围,客户眼中的后湖,1、项目核心问题界定 项目开发背景解析 项目核心问题界定,4,1,客户眼中的后湖,项目核心问题界定 项目开发背景解析 项目核心问题界定,6,问题1：区域基础交通骨架尚未全部形成，公交交通系统缺乏,井南大道,后湖大道,兴业路,塔子湖西路,塔子湖东路,金桥大道,建设大道,建设渠路,区域公共交通现状：仅设有百步亭花园、塔子湖两处公交首末站点。 区域内部共布置了12条公交线路，共有353台车，另在外围道路设有20余条线路。 公交通达区域主要为金桥大道沿线和百步亭花园片区。交通线路如下： 到黄陂：292，293，229 到武昌：
3、725、805、555 到汉口、汉阳：575、621、568、628、532、543、716、805、711、508、622、707、721、592、801、248,问题2：区域配套尚不齐全，设施分布不均衡，塔子湖片区配套匮乏,7,三环线,后湖大道,兴业路,武汉大道,塔子湖东路,百步亭花园路,温馨路,二七小路,塔子湖西路,姑嫂树路,文,文,文,文,文,文,文,文,文,超市,文,学校,医院,8,问题3：人口向东片区集中，部分社区入住率较低，区域整体人气不旺,目前以百步亭、东方系列、统建及汉口花园几个社区入住率较高，但区域整体人气不旺。 百步亭社区人口：百步亭社区占地3平方公里，居住生活着12万人
4、 -百步亭社区委员会,9,问题4：大量楼盘集中开发，市场总量超过700多万方，竞争激烈,10,问题5：区域人气较弱，商业价值平台短期内难以彰显,百步亭及汉口花园内以小型超市、日杂、美容美发等日常生活型业态为代表，餐饮、休闲娱乐及中大宗购物场所稀缺； 后湖其他楼盘以小型超市、干洗店、家居装饰等楼盘成熟早期的业态为代表，仅能满足基本生活所需。,11,问题6：客户对于区域认知存在东高西低的差异，认为塔子湖片区价值平台较低,买房子主要看交通和地段，塔子湖这边的交通太差了 余先生，目前住在汉口花园旁，武汉本地人，考虑自住,当时看了星悦城、汉口秀园，最后在百步亭现代城买了，主要还是因为百步亭那边交通方便、
5、配套好，环境也好 杨先生，住在江岸城区，本地人，改善居住,塔子湖楼盘价格相对低些，但感觉建筑密度太大。看过星悦城、尚都一品、鼎盛华城。感觉星悦城在地铁口，未来交通更为方便，小区环境，绿化好些仍在考虑中。 对鼎盛华城非常满意，在地铁口，环境好，但是价格太高，现在已经放弃了。 李先生 外地人，外派至武汉工作，第一次买房,塔子湖那边太远了，不会考虑去买房子，交通什么的，都不方便。今年4月份刚在福星城买了房子，周边都很熟，而且交通方便。 黄女士，30岁，武汉本地人，住新华家园,星悦城交通不便，配套不完善。 梅芬，黄陂人，目前住武昌，在汉口上班,我是孝感那边的，去看过尚都一品和同安家园的房子，感觉同安那
6、边更方便些，毕竟是大社区，各种配套都比较齐全。 林先生，26岁，孝感人，在塔子湖做服装配件加工生意,同事介绍过来买幸福时代。后湖片只看过星悦城，星悦城偏远，又是新建的社区，各种配套不齐全，交通也不方便。 占先生 新洲人，50岁，为儿子买房，夫妻双方均住新洲，儿子在武汉工作,12,项目核心问题界定,6、客户心理认知：东高西低,4、区域竞争态势：东平西烈,项目核心问题： 成长型市场之下如何在激烈的竞争中实现项目竞争突破？,2、区域配套分布：东多西少,1、区域交通现状：有路无网,3、区域人口状况：人气较弱,5、区域商业价值：短期较低,13,2,还原一个真实的后湖,项目机会挖掘 案例借鉴 项目竞争突围
7、,14,案例选取,案例选取的原则：,城市大盘 高容高密项目 非政府主导型开发区域,案例研究的切入点：,如何建立区域开发模式，主动城市化，与区域共发展的同时实现项目自身价值？,武汉万科金色城市 成都中海国际 深圳桃源居,万科金色城市：200万大盘，地处武昌三环边缘,区域形象差,居住氛围不浓厚,南湖,白沙洲,阅马场,武珞路,鲁巷,光谷,积玉桥,徐东,中南中北,三环线,白沙洲大道,已取200万地块启动区，临近项目入口主干道,区域开发,万科金色城市,15,关键点动作1区域运营，领舞白沙，强势推动城市向南，再造一极,9月19日，“城市区域中心的崛起与裂变” 论坛。 出席人员：城市规划专家、学者，区级政府
8、领导，房地产开放商以及湖北日报集团的相关领导。 通过各方权威人士的深度解析，白沙洲作为城市级区域中心的崛起的趋势已经日趋白热化与明朗化。,区域开发,万科金色城市,16,关键点动作2配套先行，大手笔投入刚需配套，强力催熟区域发展,16号地块规划有7.5万集中式商业，其中包括1万商业（5000酒店式公寓+5000社区商业及会所）+6.5万酒店式公寓（出售）。,后续将取11万商业规划, ，将考虑设施大型综合性商业体。,华师附小,武商量贩,双语幼儿园,社区公交,华师附小,区域开发,万科金色城市,17,关键点动作3 品牌注入，万科品牌强势拉动，起势,本项目核心开发团队：整合品牌公司资源，实力注入 开发商
9、：武汉万科新里程房地产开发有限公司 整合推广：北京意味飞行广告（武汉） 物业公司：武汉万科物业服务有限公司,品牌优势万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业,万科品牌强势拉动,区域开发,万科金色城市,18,关键点动作4 主流产品，低总价、高性价比，成品房实现快速销售,低价位项目启动时为“武昌区三环内唯一均价低于7000元/的精装修住宅”,精装修全家居解决方案，从客厅到厨房、卫浴间、卧室，实现完美收纳,区域开发,万科金色城市,19,关键点5卖场式营销，颠覆传统营销模式，迎来地产“大卖场时代”来临,扫街 以白沙洲和武昌老城区为两大部分展开派单，覆盖白沙洲本地企事业
10、单位、私营大市场、拆迁片区及老城区大型企事业单位和商铺。 外展点 白沙洲片区主要设点商品房小区、企业职工宿舍、武商中百卖场。 老城区设点在大客户单位用地及大型卖场。 大客户拓展 以白沙洲片区有影响力的企事业单位为主，逐渐进入老城区范围拓展。 论坛推广 主题为“城市中心的崛起与裂变”城市区域发展论坛，将武昌南部发展前景通过权威解析。,2010年9月之后大街小巷“人人都谈白沙洲”,线上:以大盘气势出街建立高占位，户外/网络/报媒同时铺开，在武汉市场“一夜倾城”,快速吸引目标客群 线下:遍布全武昌的外展派单网点，使客户重新认知产品区域，展开大批量蓄客,区域开发,万科金色城市,20,产品策略主力户型特
11、点：户型大赠送设计无法通过报批下，项目户型设计以空间实用为主，采用凸窗、阳台的方式赠送实用功能空间，保证主卧及客厅的居住舒适度,B户型2室2厅1卫1厨82.00,C户型2室2厅1卫1厨75.00,户型分析822.2.1 优势： 1、双阳台双飘窗设计，且阳台赠送面积较大,同时保证了景观及生活储藏双功能； 2、户型紧凑实用，动静分区，功能空间明晰； 劣势： 1、餐厅位于过道上，对空间存在一定破坏 2、客厅朝北，采光相对较差；,户型分析752.2.1 优势： 1、客厅、主卧南向布局，采光景观极佳；南向设置景观大阳台，延伸客厅空间； 2、各功能空间尺度宽敞舒适； 劣势： 1、卫生间无直接对外通风采光较
12、差； 2、北次卧通过1.5米凸窗对外采光，采光相对较弱；,凸窗,景观阳台,卫生间,客厅,功能阳台,凸窗,主卧,主卧,客厅,景观阳台,区域开发,万科金色城市,21,22,万科金色城市：2011年武汉销冠，连续五次开盘售罄，创日光盘传奇,整体销售情况：七期79-164全装房源现登记中，预计10月底开盘，现在可申请VIP卡享5000元优惠,整体销售情况：本次推售82-104高层产品共计508套,其中822*2*1 户型共517套、872*2*1户型共192套、1043*2*1户型共64套，当天售罄，整体实收价约6300，销售率100%。,2011.3.27,客户专车,开盘宝马展示活动,2011.5.
13、16,2011.10月底,2011.6.25,整体销售情况： 本次销售楼盘为二栋，8号楼79、104，12号楼79和87户型共527套，实收均价约6500，当天售罄，销售率100%。,整体销售情况： 本次推出82-104高层产品共776套，实收均价约6400，当天售罄，销售率100%。,2011.8.7,整体销售情况： 本次推售79/87/140高层产品共计520套,其中792*2*1 户型共252套、872*2*1户型共260套、1403*2*2户型共8套，当天售罄，整体实收价约7200 。,2011.10.16,整体销售情况： 加推新品79-104全装修房源，均价6950，当天售罄，销售率
14、100%。,区域开发,万科金色城市,成都中海国际：城市三环线边，较陌生区，119万城市大盘,23,区位 1、成都西北角，城市三环外 2、地块自身资源优越， 同5400亩的城市森林公园相望； 项目基本情况 占地面积：1986亩 建筑覆盖率：40% 绿化率： 35% 建筑面积：约119万 住宅面积：约102万 公建及配套面积：超过17万 2004年拿地，2005年动工,区域开发,中海国际,大盘的竞争不是个别楼盘的竞争，而是区域价值的竞争。如果缺乏区域价值，大盘往往必须自己“营造区域价值”，需要做边界界定和区域营销。,成都中海国际：将城市边缘产业区界定为拥有独特生态资源的、处于城市两大发展极之间的城
15、市新区,24,区域新概念：具有独特生态资源，处于城市两大经济增长极之间 着眼于大区域，建立区域的核心价值优势，核心区应体现最核心的优势资源 a、与公园联系紧密 b、高尔夫 c、国际网球俱乐部 d、休闲、专业街区 开放的城区 a、小区道路与市场道路联系加强 b、道路与公园的关联 形成自己的核心吸引力，成为区域的领导者。,区域开发,中海国际,25,启动区展示的核心价值区充分利用区域独特的不可复制的公园资源，将项目的核心优势以及区域的竞争优势展示得淋漓尽致 产品为townhouse花园洋房多层+小高层。启动期为touwhouse花园洋房，树立区域形象和档次,产品多元化组合而非单一产品，高端产品树立价
16、值标杆。,国际美食、酒吧街,标识性道路,高尔夫练习场,R中,R中,R高,R低,R中,R中,休闲广场,成都中海国际：产品涵盖多层+花园洋房+小高层+联排等多种类型,区域开发,中海国际,大规模房地产项目的开发，利润取决于开发节奏。在定位阶段要弄清楚配套的分级、价值点以及与住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模问题。,成都中海国际：分三期六区逐步开发，每期推进一部分配套设施,26,区域开发,中海国际,成都中海国际：示范区高调包装，营销活动暖场，充分展示大盘气势,27,区域开发,中海国际,成都中海国际：前期以低价入市，随着项目配套的逐步完善，中后期价格逐步攀升,28,中海国际社区价格走势图 前期低价入市，后期价格逐步攀升。,配套投入期,配套成熟期,价值实现期,区域开发,中海国际,桃源居：总规模222万，为深圳第一社区，内部涵盖
