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1、,泸州国际商贸城调研报告,标鼎时代标鼎联合产业地产研究中心,2012年7月,城市发展分析,泸州,四川省南向综合交通枢纽、是川、滇、黔、渝四省（市）结合部的经济枢纽. 水陆空立体交通区位优势，成为长江“黄金水道”和西南出海南通道上的璀璨亮点，是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港城市。 泸州蓝田机场为四川第三大航空港，可起降波音737型客机； 泸州港是交通部确定的四川唯一的全国28个内河主要港口和国家二类水运口岸，是四川第一大港口和集装箱码头；,城市区域及交通布局,成都,重庆,昆明,贵阳,四川南门户，四省枢纽,城市发展分析,城市区域及交通布局,高速,本案,城市交通门户，城市发展新区域,城市发
2、展分析,商业规划及商圈发展,白塔商圈,回龙湾商圈,大山坪商圈,2011年全市户籍总人口约为503.01万人，其中城镇常住人口近170万，主城区人口约92万。 人均GDP 16945元,新的城市发展与已有的城市积淀，让商业发展空间巨大。,城市发展迅速，消费潜力巨大，商业发展存在盲区。,城市性质 国家级历史文化名城，四川省重要的港口城市和工业基地，川、滇、黔、渝毗邻地域的中心城市。 城市职能 市域政治、经济、文化中心； 川南地区及川、滇、黔、渝毗邻地区交通枢纽及商贸中心； 四川省及西南地区对外物资交流的重要口岸； 四川及西南地区化学工业和机械工业基地； 四川及西南地区食品工业基地之一； 四川省能源
3、工业基地之一； 川南城镇群中心城市之一； 川南文化旅游和生态旅游的重要节点； 全国著名的“酒城”； 全国内河主要港口城市。,城市发展分析,泸州市城市属性与发展规模,城市发展分析,泸州市城市发展目标,市域主要发展目标 2010年，泸州市域地区生产总值平均增长速度10%，达到421亿元，人均地区生产总值达到10000元（实际居住人口口径），三次产业结构调整为18：45：37； 2020年，泸州市地区生产总值平均增长速度9%，达到1000亿元，人均地区生产总值达到23000元（实际居住人口口径），三次产业结构调整为10：50：40。 市区主要发展目标 2010年，泸州市区地区生产总值平均增长速度12
4、%，达到247亿元，人均地区生产总值达到18000元，三次产业结构调整为7：50：43，城镇化水平达到56%； 2020年，泸州市区地区生产总值平均增长速度10%，达到641亿元，人均地区生产总值达到43700元，三次产业结构调整为3：48：49，城市化水平达到64%。,城市发展目标导向是倾向于发展现代服务业。,城市发展分析,泸州市城市规划目标,长江上游经济发达的现代化工业城市和港口城市 山水相依、生态良好的宜居城市 区域性的物流、商贸中心城市 生态环境良好的“绿色”历史文化名城,城市发展分析,泸州市城市规划发展战略,1“区域协调”战略 东引西联，构筑川江城市连绵带。以长江为纽带，积极吸引重庆
5、辐射向西延伸的同时加强与宜宾的优势互补，利用中间区位推进沿江横向联系。南北辐射，打造川南门户，推进腹地扩张。发挥边际区位优势，形成区域服务中心。 2“工业立市”战略 大力推进工业化进程，以“西部化工城”建设为龙头，强化优化化工、机械、白酒等传统主导产业。立足本地资源特色，积极培育“新兴特色产业”。将民营经济发展作为经济战略的重要前提，促进民营中小企业的网络化、集群化发展。 3“交通先行”战略 全力打破交通资源的相对稀缺对泸州经济发展造成的“木桶效应”，降低泸州区域经济的运行成本和中间消耗，提高发展效率和整体效益，促进区域经济的均衡协调发展。 4“门户经济”战略 立足泸州沿江沿界的“边际门户”区
6、位优势，发挥作为四川省域门户城市的开放作用，面向国际国内双向开放，提高泸州经济的开放程度。 5“循环经济”战略 作为长江上游重要的生态屏障区域和西部重要的化工、机械、能源等重化工业基地之一，发展循环经济是泸州协调两个发展定位，甚至将其合而为一的必然选择。,城市发展分析,总结,泸州国际商贸城项目在总体选址，项目定位上切合泸州市城市发展方向，抢占了城市优质商业口岸，争取了产业发展政策，顺应了泸州的发展规划，在项目的前期占了先机。,构建适宜的运营模式,政企合作，产城一体，运营城市资源。,城规和土规为项目而变。 政府签约不再有第二个类似项目 交通枢纽布置在项目周边 税收锁定,构建适宜的运营模式,租售结
7、合，以租代售,开发商直接反租7年，前三年半的房租一次性返给客户，后三年由开发商统一管理，租金不会低于前三年半,开放商承诺持有60%,先租三年，三年后拿证,价格8000-12000元/平方,可做五成银行按揭,年资金回报率为6%,构建适宜的运营模式,业态及分区,陶瓷卫浴生活馆,国际精品家居馆,小商品城,女装城,女装城,男装城,五金机电城,精品装饰建材城,副食品城,业态以家居建材为主，覆盖日用百货，五金副食的综合批发的贸易综合体。种类覆盖全面，业态优势互补，行业形象集中。,构建适宜的运营模式,运营策略,政企合作，借力招商。,建企业党支部，用政府的名义建招商机构，建立商户的信心，捆绑政府造势。,先易后
8、难，分类整合,以家居建材主力商业为主引入，迅速造势，抬高商气，分门类整合，以家居开始，整合家居相关业态，再依次扩大招商范围和种类。,租售结合，回款迅速,以租代售，销售返点，带合同租赁等方式让市场适应面广，总价控制，入籍门槛低。,构建适宜的运营模式,客户锁定,二，三级代理批发商户 中小型投资客,市场定位于泸州中小老板和稳健收益的投资客，这两方面的客户在泸州市场存量是非常的大，由于地处西南门户，乡镇区域较广，城市覆盖面弱，买铺投资是乡镇有钱人最佳的投资方式，其次泸州有较好的批发传统，已形成的龙马潭批发商圈，无疑是批发贸易投资成功的示范，必刺激大量的居民投资。20万到40万的总价定位助推市场潜在客户
9、。,构建适宜的运营模式,总结,商战就是心理战，吸引眼球，引导趋势是关键 小地方，大手笔，以势求生存 市场定位准确，以客户需求为牵引,规划建筑设计的系统解决方案,商业调查,业态规划,以日用消费品市场为主导的业态规划,复合的产业链业态布局，市场适应面广，GDP构成的核心指标商业业态。,规划建筑设计的系统解决方案,商业调查,招商的适应性,60平方到120平方一个模块化商业单元，可分可合，适应商业业态的划分和品牌商业的要求。,规划建筑设计的系统解决方案,商业调查,主力店定制,以产业产业链上的上下游业态作为主力店引入。 同一产品体系的龙头企业引入。 品牌旗舰店引入,规划建筑设计的系统解决方案,商业调查,
10、终端客户分析,市场和制造企业之间的平台，信息交流到市场落单。 行销和直销是销售的主要方式 行业和品牌对商业的面积，开间进深有特殊的加盟要求。,规划建筑设计的系统解决方案,以业态需求进行规划分类,主要城市展示面,对口岸和形象要求不高,泸州客运站,针对交通客 运业态,主要外部形象展示区域,规划建筑设计的系统解决方案,三横四纵的交通体系。,规划建筑设计的系统解决方案,经济的停车体系。,规划建筑设计的系统解决方案,模块化设计,占地模块尺寸为130米*130基本模块,一个模块占地25亩,一个模块的建筑面积为32000左右,使用2层，局部3层，层高5层。,铺面为14米进深，背靠背铺面，过道宽度为2米4,模
11、块之间距离为18米，商业街宽度为30米,宽度为18米,宽度为30米,规划建筑设计的系统解决方案,经济技术指标,总建设用地为600亩 地上总建筑面积：420000平方 容积率：1.05 停车位：1390辆 建筑密度：40.1%,规划建筑设计的系统解决方案,单体设计上突出二层交通，提升二层价值,规划建筑设计的系统解决方案,单体设计上按二层设计，功能上提高每层 的层高，增加使用面积和拓展功能。,规划建筑设计的系统解决方案,从销售出发，利用场地高差，单体设计上充分增加一层商业的临街面和可销售数量。,规划建筑设计的系统解决方案,形象整体，大气，高端商业的氛围浓郁，突出大商圈提档升级的城市发展需求。,规划建筑设计的系统解决方案,技术总结,规划形式的决定因数,1.产业业态 2.资产的处理方式 3.土地的资源属性,平面布局的要求,1.铺面的面宽和进深 2.交通流线和公摊 3.消防 4.层高,立面形态,1.城市化的形象要求 2.广告位的设置 3.视觉形象展示,物管的适应性管理,1.水，电管道的后期维护。 2.垃圾，绿化的后期维护。,大型活动的考虑,
