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1、太湖湾项目一期配套研讨,万泽天海营销部,商业体量判断,商业业态研判,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,本案旅游区位,本案所依托的主要旅游资源是太湖。 无锡太湖开发最早，区域旅游成熟度最高，其次是苏州太湖、湖州太湖，常州太湖所占份额最小，发展也相对较为落后。,近期远郊旅游度假物业（第二居所）远期城郊生态宜居豪宅（第一居所）,本案物业属性,常州一体两翼的城市规划方向，以及重点开发太湖湾区域，常州太湖湾区位配套将逐渐完善。故远期将可能成为城郊宜居豪宅（第一居所）,常州太湖湾目前现有配套不成熟，缺乏旅游居住氛围。故近期只能定位远郊旅游度假物业（第二居所）,商业业态研判,商业体量判断,其它配套研
2、判,商业运营建议,项目属性判断,本案商业概况,基于本案形象为大型旅游度假高尚别墅社区，而阶段性开发造成的前期项目人气不足。 故本案商业开发一期部分应充分考量社区自用型商业角色。 根据开发进度，旅游资源的跟进，使得商业逐渐转型为综合的旅游度假商业。,作为旅游度假型商业考量,放眼全程观望整个项目，成熟后的商业需与旅游资源相呼应，成为旅游度假型商业为主导的商业类型，依据国际惯例，商业面积适宜控制在700-900平方米/千人；,本案在前期未形成成熟的旅游环境时，一期商业以社区自用型商业作为考量。依据国内操作惯例此种类型商业面积适合控制在建筑面积的2%-3%；,作为社区自用型商业考量,功能配比需考虑项目
3、作为新城的城市活力，需考虑项目的持续增值及生长的能力；,案例借鉴,本案商业体量配比依据,社区自用型与旅游度假型商业并存考量,根据项目的自身的特殊性，随着项目开发进度，本案社区型商业与度假型商业共同存在，满足两方面的功能需求，而根据现实情况来看，本项目一期的功能必然以社区自用为主，因此本案一期商业拟采用60%部分按照社区自用型规划，考虑到未来的发展需求另外部分要按照旅游度假型考虑；,本案自身商业体量配比依据,建筑面积与配套商业面积比例,建筑面积与配套商业的配比，圣芭芭拉为13:1，印象剑桥为47:1，竺山湖小镇为10：1。 在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，成为了社区中
4、心型商业，覆盖周边成熟居住区。 印象剑桥的商业属于内街布置，其辐射面基本为社区内部，故其商业面积配比对本案具有一定的指导意义。,人均配套商业面积分别为，圣芭芭拉4200m2/千人，印象剑桥2200m2/千人，竺山湖小镇2500m2/千人。 在调查中发现，圣芭芭拉和竺山湖小镇配套商业不仅满足自身服务，而是社区中心型商业，覆盖周边成熟居住区。 印象剑桥的商业属于内街布置，其辐射面基本为社区内部，故其人均商业面积更符合社区自用商业比例。,社区人口规模与配套商业面积比例,Seaside 美国南加州 Homestead 美国尤他州 Kapalua 美国夏威夷 Amelia Island Plantati
5、on阿米莉亚岛（佛罗里达州） Kaanapalia美国夏威夷,通过国际案例揭示的度假区商业面积所占比例,通过对国际著名的大型综合度假型项目的商业调研，对本案有一定的指导意义。 所调查个案目前均为成熟的旅游度假区。 度假型新市镇，住宅基地出售，旅游设施较少。 有一定季节性的目的地型度假地，住宅销售比例较小。 分区开发的滨海度假区和别墅社区。,对本案商业体量的建议,片区成熟度目前居住人口较少，缺乏商业氛围 未来区域发展方向为成熟的旅游度假区，区域人口集聚规模流动性较大,本项目商业功能的确定：,作为社区商业时面积确定总体量60%考虑,根据国际经验，旅游度假商业规模面积比例按700900m2/千人计算
6、,商业功能 前期以社区功能为主，兼具旅游度假型服务功能，为未来的区域商业代表,本项目一期建筑面积8万m2左右；,社区商业规模： 960-1440m2,作为旅游度假商业面积确定总体量的40%考虑,辐射范围人口约1300人左右,社区商业总规模： 364-468m2,项目一期推出商业部分(1300-1900)m2； 本案一期规划7000多平米的商业，4000多平米的会所，计划一期先推出(1300-1900)m2，剩余部分根据市场情况再推向市场。,根据国内惯例，社区商业规模面积比例按建筑面积的2%-3%计算,商业业态研判,商业体量判断,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,商业业态配比依据,城市的
7、边缘，基本无配套,区域条件,交通条件一般，旅游环境不成熟,项目定位,太湖边大型休闲度假居住区,高端项目、低密度,企业背景,政府企业背景,项目在产生经济效益的同时，需承担一定的社会职能，体现政府形象,为更好地发展项目，需向政府要相关支持条件，项目需准备相应筹码,完善的生活配套,区域性旅游支撑,不仅仅是楼盘，更是城市发展的一部分,新城规划的功能比例借鉴,同等条件楼盘功能比例借鉴，界定项目居住功能比例的最上限,案例借鉴,参照功能比例的上下限,业态选择依据,无锡圣芭芭拉商业业态指标参考,采用商业街形式布局，业态以大型超市为支撑，结合品牌专卖店、餐饮以及便利店等形式。是服务以圣芭芭拉社区为中心的片区型中
8、心商业。,商业区域图,已招商品牌,无锡印象剑桥商业业态指标参考,商业推出时间较早，销售价格为6000元/平方米，位置在社区内部，服务对象主要为本项目自身居住客户，由于产品采用底商等形式，适合做便利店，品牌零售店，以及餐饮等。,商业实景图,商业部分全部售出； 开发商正在进行统一招商； 预计在08年下半年运营。,竺山湖小镇风情商业水街指标参考,目前已经具备开业条件，招商工作并未有实质性的进展，即使目前采用两年免租的优惠措施，目前仅有一家便利店开业，该商业街是片区内唯一商业，周边依托竺山湖水上乐园，以及其他居住型社区，规划业态以零售、餐饮、休闲为主。,商业实景图,目前仅有一家便利店经营； 业主自行招
9、商； 规划业态以零售、餐饮、休闲为主。,参照环太湖区域别墅项目内部商业业态模式,环太湖区域别墅项目商业配套，以零售、餐饮、娱乐为主，其次配合以休闲、商务，主要满足自身需求，根据项目所处的位置不同，其辐射范围也不尽相同，比如圣芭芭拉和竺山湖小镇等均作为区域的商业中心。,作为旅游度假型商业考量,作为成熟的旅游商业配套，更注重的是体验式消费，所以适合选择SPA、健身会馆、特色品（体育类）专卖等；,针对社区内部居民消费，商业业态适合选择便利店，品牌零售店，书吧、娱乐以及餐饮等；,作为社区自用型商业考量,本案商业业态参考,社区自用型与旅游度假型商业并存考量,根据项目的自身特的特殊性，随着项目开发进度，本
10、案的商业必然会有一个从社区自用型向旅游度假型转变的过程，因此本案一期商业拟采用60%部分采用零售类、餐饮、以及娱乐类，配以少量体验式商业项目；,商业业态选择建议,一期选择性推出部分商业街； 以传统社区自需型商业为主业态推向市场； 根据项目的开发进度以及旅游氛围的逐渐成熟，后期规划业态着重考虑旅游度假性业态规划。,商业街部分60%部分按照传统商业业态规划，主要以餐饮、零售为主，其余部分考虑旅游度假性社区商业功能，如休闲类商业形式。通过对前期956亩居住区有效辐射，充分满足整个社区的商业需求。,商业体量判断,商业业态研判,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,对“亲近山水，回归自然”的呼声最高
11、,自然生态和人性化服务是游客最为关注的问题，不喜欢矫揉造作、经过包装的产品。 自然风光是各种旅游产品中，最感兴趣的内容。,度假区的产品偏好选择排序,度假区的特色选择排序,区域度假市场度假偏好一,对度假生活的意见：舒适度最为珍贵作为自然人的特征,75%的游客，最为看重度假区的舒适性。 此种需求综合反映了目前国内度假市场供求间主要矛盾：一方面大量低品质的旅游项目开发，另一方面日益富裕起来的游客对生活品质要求迅速提升。低档供给给需求市场留下了深刻印象，需求远未能满足。,区域度假市场度假偏好二,对度假区关键特性的选择,关注健康、重视家庭、圈子立命作为社会人的特征,追求健康是有度假经历的人度假的最主要目
12、的。中高端客户因工作压力较大，对身体的健康十分看重。 家庭感情交流和亲子活动，以及社交需要，是外出度假的重要目的。 70%的伴侣选择为朋友，40%为家庭成员。赶集式旅游逐渐被自驾游取代，又希望可随心所欲安排行程。 自驾车出行度假占40%份额。,区域度假市场度假偏好三,度假目的选择排序,度假伴侣选择,度假出行方式,繁忙紧张的生活节奏，促生了对短假利用时间和空间的矛盾,是在生活地休息购物？还是短途出游？大多数人在二者之间挣扎，是珠三角目标人群普遍的假日生活现状。 挣扎的根本原因在于作为自然人与社会人的矛盾对立，在于对中短假日功能的复合要求。 大多数旅游地无法为人们在短假进行的多种活动提供满意空间和
13、综合解决方案。,区域度假市场度假偏好四,对度假区功能的复合性需求，并非多种需求的简单叠加，而是需要提供综合解决上述矛盾的功能载体和体验空间,长三角人的假日至今没能满足这样的一个愿望： 在某个地方，尽享家庭的温情、懒散和自在，又可以对着广阔的自然撒野和发呆。 在某个地方，既可以和太太一同购物，和女儿一同玩耍，又可以沐浴着午后的阳光，听着涛声睡个懒觉。 对异质文明的好奇 视野的开阔和见识增长、自我提高 对现实生活的逃逸、反思和整理,潜在的其他需求,海南大型旅游度假区亚龙湾,中西餐厅可容纳200人就餐； 200平方米的专卖店为海南岛最大的高尔夫用品商店； 男女更衣室能同时满足400名球员的使用； 2
14、7间高尔夫客房 有24个打位及数个草地打位的练习场 海南高尔夫球场内唯一的沙滩软底泳池、草地网球场等休闲设施,亚龙湾拥有建筑面积达1万平方米的五星级会所集大堂、餐厅、客房、专卖店、更衣室等多功能于一体；,观澜湖高尔夫球会地理位置优越位于梅观高速、莞深高速和机荷高速交汇处 1小时车程范围覆盖着珠三角的核心城市群，深圳、珠海、惠州、东莞、广州 1995年开启至今，已发展成为国际一流水准、亚洲最大的高尔夫社区,观澜湖高尔夫,最大的特色:高尔夫球会,会所Spa,会所泳池,日式旅馆,世界杯球场,维杰球场,费度球场,5个国际锦标级球场，出自五大洲冠军级设计大师手笔，世界各大洲风格汇聚于此； 30万平方呎会
15、所，游泳池、健身室、 Spa等娱乐康体设施，同时提供会议设施。,娱乐运动休闲,51个世界级网球场，3000名观众的中央网球场，高尔夫练习场； 康乐中心、SPA、儿童天地； 百乐门夜总会、御花园、帝轩。,网球场,高尔夫练习场,SPA,百乐门夜总会,御花园,帝轩,接待设施:骏豪酒店,东南亚园林设计风格， 315间豪华客房； 10多间食肆汇萃东西方美食； 同时亦提供商务会议、业务研讨会、婚宴等活动场所。,骏豪酒店,高级套房,塞维纳,多功能客厅,宴会厅,佐佐木,为旅游度假类服务考量,作为成熟的旅游商业配套，更注重的是休闲、娱乐。所以适合选择高尔夫练习场、客房、游泳池、会议室、特色品（体育类）专卖等；,
16、为社区自身住户服务，关键在于满足自身需求。主要配置康体中心、健身馆、spa、游泳池、特色餐饮等设施。,为社区自身服务考量,其他配套业态参考,会所业态选择的关键,会所功能更侧重于旅游度假项目特性，注重提升档次，不仅要考虑经营范围恰当，更重要的是对内容品质的把控与经营，选择有实力的运营机构进行统一管理，确保会所的优质服务。,其他配套业态选择建议,会所功能注重居住与休闲度假主题相结合。 由我方统一招商，统一管理，以维持会所整体形象。 建议采用租售并存，以租促进销售的的操作模式，,会所建议以文体娱乐、养生保健、商务休闲为主。对于项目销售的前期而言，会所不仅是业主身份、社区形象的象征，更是承担着将多样化服务集合管理的作用。,商业体量判断,商业业态研判,其它配套研判,商业运营建议,项目属性判断,概况,夏威夷,夏威夷大岛,茂宜岛,可爱岛,欧胡岛,摩洛凯岛,拉奈岛,夏威夷群岛由6个大岛和100多个小岛组成，其中面积超过1000平方公里的只有夏威夷大岛、欧胡岛、茂宜岛、可爱岛。 全州80%的人口集中在欧胡岛。威基基海滩是其中最主要的度假区，距离机场10分钟车
