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1、1,房地产企业管理与项目管理 房地产开发的设计管理 房地产开发的成本管理 房地产开发的施工管理,内容提要,2,职 能,取 费,研 究,成 果,知 识,专 题,防 范,技术研发,技术配合,功能缺陷,交叉出错,精装修,别墅设计,豪宅设计,报建/验收,设计进度,设计限额,图纸,指标,计算模型,基地环境,政策环境,市场环境,赢利模式,设计接口,计算书,感观缺陷,交楼索赔,技术管理,营销/策划,小户型,控 制,项目开发设计管理分析图,企业背景,技术服务,设计质量,施工管理,成本管理,项目规模,基地特色,设计难度,I,3,评 价,项 目,投,营 销,顾 问,激 励,营销费用,销售速度,造价指标,交楼状况,
2、合作方认同,企业形象,产品形象,利润总额,绩效管理,材料/设备,承包商,股权激励,薪酬激励,培训/考察,项 目,项目定位,营销策划,机电顾问,物管顾问,工程审计,监理,安车/安房,开发周期,安全生产,销售单价,单方利润,员工认同感,工 程,项目开发投入产出分析图,入,造价咨询,统比单价,设计院,现金流,融资能力,工 程,综 合,财 务,咨 询,设计咨询,4,设计管理技术“五图一书”,外部合作关系分析图 内部管理需求分析图 成本内控责任分析图 设计缺陷评审控制图 设计研发管理分析图 设计发包操作建议书,5,外部管理合作关系图,开发商,概念设计,地质勘察,设计监理,建筑设计,施工图审查,专项设计,
3、总图、建筑,结构,水、电、暖通,消防,人防,土建工程：深基坑支护、幕墙、钢结构、 预应力结构、网架、地基处理,装修与景观：园林、绿化、室内外装修、 标识、景观照明,公用工程：供水、供电、供热、通讯、煤气、 智能化、市政道路与管网、发电机 及环保、停车交通系统、中水系统等,综合：厨房设备及环保、体育设施 （泳池、运动场地等）,表示合同关系 表示协作关系 表示协调关系,6,制度/流程,内部管理需求分析图,内容,管理组织,管理模板,管理评价,机构设置,经济类,设置机构：综合素质/专业配套,不设机构：技术顾问/咨询机构,招标文件/设计任务书,作业指导书/产品线标准化/部品部件标准化,合同：设计/勘察/
4、检测/加固/咨询,提高配合效率/降低管理成本,提高工作质量/减少设计变更,技术类,成本：设计取费/工程造价/材料与设备价格,控制缺陷：功能/感观/维护,技术管理,技术配合,工程类：报建/招标/施工/验收,综合类：营销/招商/物业管理,技术总结：踩盘/成本/交楼,7,成本内控责任分析图,内 容,项目定位:开发档次/建筑风格/配置标准,关键指标:容积率/交通与人防/公建配套/结构参数/节能要求,技术优化:地形与地貌利用/建筑平面与立面/地基与基础/ 结构选型与布置/消防与人防/设备节地与节能,施工图 设计,成本 管理,统一评价:单方造价控制水平,最终 成本,目标 成本,材料/设备:设备品牌与技术参
5、数确定/材料品牌与技术参数确定,方案 设计,设计 管理,方案设计阶段:编制成本规划,施工图设计阶段:编制工作量清单或设置拦标价,差异评价:开发商品牌与开发规模/付款条件/时间成本/产品质量,8,设计缺陷评审控制图,内容,功能缺陷,感观缺陷,交楼索赔,公共空间：公共安全/交通组织/邻里关系,私人空间：客厅/餐厅/卧室/厨房/卫生间,部品部件：门窗/阳台/栏杆/楼梯/空调/烟道,建筑立面：风格与色彩/装修与功能,地面铺贴：协调/防滑/耐磨/耐污染,园林景观：观赏性与参与性/建筑与景观协调,交楼时索赔：毛坯交楼/装修交楼,装修时索赔：标高/管线/门套/预留预埋,入住后索赔：毛坯交楼/装修交楼,9,设
6、计研发管理分析图,内容,营销,施工,质量控制,方便施工保证效果,方便施工减少索赔,地价与楼价,作品与商品,基地无优势：在“送”字上下功夫,基地有优势：在整合上下功夫,有名有利,有名无利,建筑装修,交楼前与交楼后差异,价格与效果/复杂与简单,责任界定,国产与进口/名牌与普通,加工损耗与表面处理,建筑材料,成本,设计原因还是施工原因？,材料原因还是施工原因？,10,设计发包管理建议书,内容,发包策略,合同要件,取费原则:开发商品牌与项目规模/项目所在地与基地特色,资源整合:指标与议标的利弊,风险控制:方案与施工图设计/设计与施工/设计与甲方扯皮,奖罚机制:责任事故/限额设计/现场服务/与销售进度挂
7、钩,合同附件:进度计划/人员名单/限额指标/作业指导,成果文件:图纸/计算书/材料样板/成本测算,管控手段:周(日)汇报制度/技术评审制度,11,设计技术管理“五图一书”,项目基地环境分析图 概念设计任务书模板 景观设计任务书模板 规划设计深度控制图 住宅节能设计控制图 结构成本控制建议书,12,项目基地环境分析图,内容,约束条件,区位条件,中心区,城郊结合部,郊区,资源利用,山地,滨水,劣势规避,直观：看、听、闻,勘察：复杂地质条件、地下管线、文物,项目条件,规划控制,开发条件,容积率、总高度、层数、退让间距,施工环境,创新空间,用好资源,钻好空子,基地条件,面积、形状、地形、朝向,13,概
8、念设计任务书模板,内容,项目 资料,设计 要点,成果 要求,宗地现状,图纸：宗地位置/面积/形状/四至图,照片：环境/地貌/配套/交通,开发强度：建筑密度/容积率/道路/ 停车/限高/退红线,开发配套：生活配套/人防配套,开发档次/营销主题,开发顺序/开发配套,规划要点,项目定位,设计指标：住宅总面积/户型比例/户型面积/ 配套面积/层数/层高,空间形态：建筑体量/建筑风格/建筑景观,物管要求：主次入口/道路/交通/停车管理,一般项目,规划：总图/交通分析图/景观分析图,单体：典型住宅平、立面图/效果图,重要项目：视线分析/建筑模型/三维动画,14,景观设计任务书模板,内容,项目 资料,设计
9、要点,成果 要求,方案设计,质量/深度,施工图设计,建筑规划成果文件：总平面/竖向设计/道路交通/ 主次入口/单体设计/效果图,营销卖场包装要求：营销主题/销售展示路线,功能要求：观赏性/参与性/识别性/安全性/生态性,成本要求：一类二类三类景区造价指标,硬景：园建、造型小品、水景、 灯饰、家私,单方造价,软景：乔木、灌木、花卉、植被,15,规划设计深度控制图,内容,总平面图,技术经济指标（子项建筑面积分配）,用地红线内,道路设计图,消防分析图,地上地下入口,景观节点/轴线示意,道路宽度,车行人行,转弯半径,道路标高,建筑物定位,地上建筑物层数/地下室轮廓线,建筑物定位坐标/0.00标高,消防
10、登高面示意,消防车道（隐形消防车道）,管线综合图,给排水管径、走向、管井埋深,高低压配电、敷设走向,16,住宅节能设计控制图,内容,强制 使用,推荐 使用,控制窗墙比,提高气密性,保温,隔热,门窗,提高保温性能,玻璃厚度,框料绝热措施,块料铺贴,吊顶,屋面,门窗,遮阳,挡板,百页,玻璃热反射性能,屋面,架空,蓄水/绿化,太阳能,热水器,道路照明,屋顶内嵌,墙体内嵌,风能、地热,清洁能源,节水,洁具,中水回用,灯具 变频泵,生态车库,节能,精装修交楼,资源节约,墙面,17,结构成本控制建议书,内 容,基坑支护：地质情况/施工环境/支护深度,基础选型：天然基础/复合地基/桩基/筏基,功能简单:砌体
11、结构/底框/框架/异形柱/剪力墙,结构选型,技术数据：位移/转角/配筋率/轴压比,计算结果,结构布置,功能复杂:结构错层/大开洞/大底盘多塔楼/框支剪力墙,基础设计,上部结构：平面布置/纵向布置,地下结构：平面形状/柱网尺寸/层高/底板与顶板,成本数据：砼等级/构件尺寸/用钢量,18,技术经济管理“五图一书”,建筑风格技术经济评审图 部品部件技术经济评审图 建筑门窗技术经济评审图 园林景观技术经济评审图 建筑装修技术经济评审图 装修交楼成本管理策划书,19,建筑风格技术经济评审图,A. 最重要因素 （平面阶段须确定）,平面形状决定形态（圆形、方形、蝶形等）,退台式处理（例：情景洋房）,奇偶数层
12、平面不同,底商与住宅的形体关系,其它（空中连廊、八角型窗、楼梯间等）,B. 次重要因素 （形体部分）,屋顶形式,墙身凹凸变化,建筑基座形式,阳台,C. 次重要因素 （肌理部分）,材料,颜色,D. 建筑细部,必做部分,选做部分：因风格而异,栏杆/栏板,窗框,空调百页,20,部品部件技术经济评审图,内 容,门窗,美观,栏杆/阳台,百叶,外墙,实用/耐用,选型/选材,施工,维护,关注性价比,栏杆,阳台,空调百叶/对管道的遮掩,住宅做法,商铺做法,遮阳作用,围蔽作用,百叶用材,颜色/肌理,装饰线角,21,建筑门窗技术经济评审图,内 容,经济性：分隔尺寸/门窗系列/安装高度 -8,安全性：抗风/防雷/防
13、坠落/热炸裂/防攀爬 -9,方便性：开窗/擦窗/维修/空调安装,保温性能,三性 指标,隔音性能,设计 施工,立面设计：慎用圆弧形平面/立面窗和无框窗 -12,施工 配合,推拉系列：方便家私布置/防止玻璃尺寸太大,控制 缺陷,水密/气密性能,设计 原则,门窗 选型,平开系列：与外装饰打架/门窗打架/与立管打架 -10,翻窗系列：与吊顶/栏杆/橱窗/打架 -11,通风效率：注意开启扇的朝向/防止风短路 -13,材料/施工：材料选择/施工质量/分包配合 -14,22,园林景观技术经济评审图,内容,构思,构图,构造,关注价值差异 -15,忽视,一线城市：追求生态化,二线城市：喜欢差异化,三线城市：向往
14、城市化,构图优美 -18,风情演绎,功能作用：参与性/生态性 -19,菜单式消费 -16,维护费告知 -17,平衡投入/产出,重视,专业配合：建筑/装修/水电,加工性能/耐用/低材精用 -20,选材,节点,软硬界面 -21,管线收口,色彩与建筑物协调,23,建筑装修技术经济评审图,内 容,无现楼 样板间,有现楼 样板间,优展路线/样板间数量与位置 -24,交楼 标准,私人空间,公共空间,是交楼标准?还是装修风格展示? -25,卖场 包装,非现楼样板间装修成本控制 -23,售楼部环境与体量/装修风格与档次 -22,装修房,毛坯房,全毛坯:水电入户/水电暗敷,半毛坯:低档水电安装/卫生间做装修,高档装修:平衡部品部件与装修档次,促销策略:重装饰轻装修,部位:架空层/入户大堂/公共走道,功能:防滑/方便保洁,地面铺装,墙面/天棚,墙柱:美化管井门/电梯奇偶数停层,天棚:少做吊顶/采用节能灯具,24,装修交楼成本管理策划书,内 容,装修 菜单,配置 标准,材料,发包 策划,包工不包料,包工包料,设备,成本 策划,不可选项,可 选 项,
