沈阳万象城调研

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1、华润系列研究沈阳万象城,附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。,杭州钱江新城万象城,上海吴中路万象城,深圳万象城,沈阳万象城,南宁万象城,济南万象城 青岛万象城,无锡万象城 常州万象城,成都万象城,重庆万象城,郑州万象城,合肥万象城,全国14个华润万象城，目前开业3个。,沈阳万象城,大连万象城,华润万象城 全国版图,万象城选址要求： 城市黄金地段，城市金融商业中心或未来CBD核心区，,基地分析项目选址,万象城选址对比：,基地分析区位,235米,375米,SITE 80501,GREEN 7700,沈阳华润中心位于沈阳市重点开发的金廊规划区（南段）的核心位置 整个项目用地

2、为矩形，南北长约375米，东西长约235米，其中场地东北角为7700平米的市政绿地。 四至：东至青年大街、西至彩塔街、南至规划18米路(与省工业展览馆相邻)、北至文艺路。,华润中心,规划路,彩 塔 街,青年大街,文艺路,基地分析现状,基地分析现状,彩塔街,基地分析道路交通,青年大街,地铁二号线,文化路,文艺路,基地,三好街,东 青年大街：城市主干道，规划双向10车道 文化路：城市次干道，规划双向8车道 北 文艺路：城市次干道，规划双向6车道 南 规划道路：18米 西 彩塔街：规划双向4车道 地铁：距离二号线工业展示馆站不到100米，通过地下通道，万象城与地铁直接连通 公交站点：分别是青年大街和

3、文艺路的体育馆站；133，134，222，257，214，244，225，238等20余条； 距离火车站15分钟车程，机场20分钟车程,工业展示馆站,青年大街,基地分析地铁,青年公园站,工业展示馆站,中街,太原大街,基地分析,基地 文化教育 住宅 商业 市政公园 办公 酒店 城市综合体,商业定位,地铁2号线文化北路站,基地分析周边配套,基地分析规划条件,规划设计条件: 出让面积:80501.4平方米 用地性质：商住混合用地，商业比例75% 容积率：4.5 绿地率：居住部分30%，北侧现状绿地仍作为绿地纳入地块统一规划 建筑高度：满足机场净空要求，以净空批复为准 出让年限：居住50年，商业40年

4、 土地交付时间 土地成交价 付款进度要求,沈阳万象城项目解读,东北三省如何布点？为何要先抢滩沈阳？然后布点大连？,宏观环境选址疑问,附注：红色字体为已开业项目，项目开业时间更新到2011年5月。,杭州钱江新城万象城,上海吴中路万象城,深圳万象城,沈阳万象城,南宁万象城,济南万象城 青岛万象城 淄博万象城,无锡万象城 常州万象城,成都万象城,重庆万象城,郑州万象城,合肥万象城,全国：东、西、南、北战略基点,大连万象城,宏观环境万象城全国战略,沈阳 中国东北地区最大的中心城市SHENYANG China North East Area Central City,辽宁省会，东北地区经济、文化、交通、

5、金融和商业的中心； 沈阳是连接东北地区与华北、华东、西北等其他地区的重要交通枢纽； 东北三省消费力最强的城市 东北三省辐射范围最广的城市 东北三省投资报酬率最高的城市 东北三省时尚上升度最高的城市,沈阳概况,Shenyang Summary,东北地区,宏观环境沈阳总体情况,主要是外来人口的迁入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力,宏观环境沈阳总体情况,沈阳市区人口密度分布图：,宏观环境沈阳总体情况,沈阳高人口密度区域主要集中在和平区和沈河区 。 金廊沿线人口密度普遍很高 。,人均可支配收入稳步增长，增长幅度较大，至2010年已达到21578元 同处环渤海经济圈，与北京相比，差距较大，刚刚达

6、到北京2007年的居民人均可支配收入水平； 2010年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，在东北三省主要城市排名第二,宏观环境沈阳总体情况,2010年，沈阳人均消费性支出为15676元，与北京相差较大，刚刚接近北京2001年的水平，在东北地区的几个主要城市中排第二，相对2006的第三名有所提高 2010年沈阳人均可支配收入低于大连，略高于长春和哈尔滨，在东北三省主要城市排名第二,宏观环境沈阳总体情况,根据沈阳市商业局统计，截至2007年初，沈阳商业网点总面积约1100万平米。总面积包含市区和郊区零售、餐饮服务和批发物流三大类，具体为百货、购物中心、餐饮网点、批发市场、商品交易市场、

7、物流基地以及乡镇商业街等 虽然总面积大，但有较大部分为批发市场、物流基地，实际人均拥有的商业零售面积仅0.8平米，低于北京2004年年底0.9平米的水平。 从引领零售市场的主要商业类型看，截至2007年4月，沈阳的百货和购物中心共有15个，总供应为96.6万平米，人均0.137平米；低于北京目前的353.6万平米和人均0.295平米水平。 虽然五洲商业广场、兴隆大家庭、沈阳春天等采取店中店的形式，与购物中心的经营模式相同，但还是侧重于服装服饰的零售，餐饮、娱乐少，也并未完全带来消费体验的改变。 万达商业广场虽然体量大，但各大主力商户为独立建筑，彼此间缺乏联动性，而且以专业店为主，服饰零售、餐饮

8、、娱乐比例低，并不能算购物中心。 从整体看，在沈阳经济快速发展推动下，沈阳的商业从总量和商业类型上还有较大的提升空间。,沈阳各类商业比例 （2007）,宏观环境城市商业分析,由于本项目未来发展方向主要是购物中心，竞争对手将主要是百货和购物中心。在此主要对购物中心和百货加以研究，批发市场、家居建材市场和底商将不是此次的研究重点。 根据现有和未来百货、购物中心较聚集的区域，沈阳目前有以下6大商圈： 太原街商圈 中街商圈 北站商圈 五里河商圈 北行商圈 铁西商圈 浑南虽然是未来发展的一个重要区域，但目前由于人气不旺，发展的主要是底商配套、专业市场等类型，在此不将期作为主要商圈研究。 以下将对上述商圈

9、进行分析。由于太原街商圈将在区域市场里着重介绍，在整体市场中不进行详细分析。,商圈分布图,宏观环境沈阳商圈分析,市级商圈：太原街商圈、中街商圈、长江街商圈区级商圈：北市商圈、北站商圈、铁百商圈专业商圈：五爱商圈、三好街商圈、南塔商圈特色商圈：西塔商圈,商圈主要特征,宏观环境沈阳商圈分析,3.0商业市场,2005年被评为“全国十大著名商业街”之一。 被誉为“东北第一街” 中街现有商业供应62万平米，其中百货购物中心70.8，其余为超市、电器、服装小商品市场。 在现有的百货购物中心中，档次稍高的是沈阳商业城、新玛特和罕王百货，但以国内品牌和港澳台品牌为主，缺乏国际一二线品牌。 其他的商业档次低，引

10、进的主要是外贸店形式的自有品牌，与街边店的档次类似，例如兴隆大家庭就有较多的品牌货单价在1000元以下，基本属于五爱市场的升级版或者延伸版。 中街整体档次不高，吸引的人群整体收入水平低，高档品牌和国际时尚品牌在此区域发展空间小，it就由中街兴隆大家庭迁往太原街的东舜百货。 由于其货单价低，满足了占城市绝大部分的中低收入人群需求；同时部分外贸店，虽然无品牌效应，但能较快拷贝国际一些流行元素，满足年轻时尚人群需求。加上步行街逛街的便利，吸引了较多的客流。 整体而言，中街整体档次不高，但符合绝大部分中低收入人群的需求，拥有较大的客流量。,中街主要商业项目,3.0商业市场,中街主要商业项目,项目选址

11、城市综合体分布,华府天地,恒隆广场,西武百货,华润中心,新世界国际会展中心,新华国际金融中心,新世界百货3店,新玛特,沈阳商业城,中兴商厦,新世界百货,伊势丹百货,卓展购物中心,美美百货,大悦城,恒隆广场,罕王百货 0101流行馆,新玛特,城市综合体列表,泛华广场,亿丰广场,世茂。五里河,保利达广场,世纪华丰,华润中心,皇朝万鑫,茂业中心,佳兆业项目,嘉里中心,领先国际,裕景项目,恒隆广场,新华国际,华府天地,国际金融中心,东北世贸中心,沈阳天地,龙之梦,协和广场,万达新天地,万达广场,华强广场,目前沈阳的城市综合体主要分布在金廊沿线及各主次级商圈周围，多数集中在市中心区域。,太原街,中街,北

12、站CBD,泛铁百 商圈,沈阳新天地,诚大数码,南塔商圈,三好街 商圈,新夏宫,金 廊,项目选址城市概况城市商圈,供应区域： 未来供应集中在沈河及和平区，即金廊沿线。,供应类型： 未来供应以中心型城市综合体为主。,供应体量： 未来供应单个项目体量在百万平以上的项目居多，总供应将达到2174万平方米。,未来综合体项目多集中在沈阳市中心区域且多为中心型综合体，体量巨大，开发周期接近，未来竞争将十分激烈。,未来供应分析,住宅： 未来供应项目中有住宅的为18个，其中金廊沿线13个。,公寓： 未来供应项目中有公寓的为21个，其中金廊沿线16个。,办公： 未来供应项目中有办公写字间的为23个，其中金廊沿线1

13、9个。,酒店： 未来供应项目中有5星级酒店的为16个。其中金廊沿线12个。,商场： 未来供应项目中有商场百货店的为24个。其中金廊沿线17个。,各业态数量均在两位数以上，且同质化严重，未来竞争激烈。,业态对比,从国际一二线品牌分布来看，主要分布在太原街、北站和五里河商圈，中街数量极少。 在所列举的44个一线品牌中，86.4的品牌在太原街有布点，45.5的品牌在卓展有布点，29.5的品牌在西武有布点。 在所列举的19个 二线品牌中，84.2的品牌在太原街有布点，31.6的品牌在卓展有布点，26.3的品牌在五里河商圈有布点。 从上述统计来看，高档品牌最主要的选择区域是太原街，其次是北站的卓展，再次

14、是西武。 本项目位于高档氛围浓厚的太原街，发展档次较高的商业有较好的机会；但将面临主要来自北站和五里河商圈的竞争。 未来本项目面临的竞争主要来自于太原街、北站、五里河和中街的竞争。,商业规划竞争力分析,潜在竞争对手分析,潜在竞争对手,瑞安中汇,瑞安中汇,3.0商业市场,整体市场结论 从沈阳的商业供应来看，大型的百货和购物中心供应量较小，相比于北京，人均百货和购物中心面积更小。而且缺乏较新消费体验的购物中心，沈阳的商业存在较大的提升机会。 相比较现有的几个商圈，只有中街、北站和五里河商圈可与太原街相竞争。但中街档次局限于中等档次水平，不利于支撑高档和全新国际时尚品牌。北站和五里河商圈虽然高档商业

15、有一定的市场发展机遇，档并不象太原街具有全市的辐射范围，市场容量小，限制其进一步发展。 从商场的市场表现来看，定位于较高档、综合的商业具有较好的市场表现。相对而言，档次较低的商场虽然能带来更多的人流，但坪效表现不佳。 从品牌的销售额看，高档品牌和定位于时尚商场内的时尚品牌具有较好的销售额表现。,2007年沈阳商业市场评价 已存在的竞争对手主要为百货公司，虽然部分有餐饮和娱乐配套，但比例低。 针对这部分竞争对手，本项目主要竞争策略是通过提高餐饮、娱乐比例，提供更好的室内环境，为消费者提供更新的消费体验。 未来的竞争对手主要为购物中心，但有较多项目的开发时间将较长，开业时间晚于本项目。 针对未来新

16、增竞争对手，本项目的主要竞争策略是一方面在开发时间上超越竞争对手，另一方面充分利用太原街作为市级商业圈已有的成熟商业氛围，在业态上、品牌和设计上更新颖，超越竞争对手。 未来太原街内新增竞争对手仍然主要是百货，置力商城虽然为购物中心，但由于其规模小，在业态的多样性和丰富性上将会劣于本项目。 针对未来众多竞争对手，本项目的主要竞争策略是一方面加快开发进度，一方面利用规模优势，使项目内的业态更加丰富，设计更新颖，带来更新的消费体验，另一方面利用处于成熟商圈优势，在吸引全新的知名时尚品牌，打造新的品牌概念店。,市场分析,总体规划规划条件,悦府,万象城,公寓,华润大厦,君悦,总体规划总平面,一期 万象城 华润大厦,二期 君悦,四期 公寓,三期 住宅