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1、前 言一个传奇城市 一段老街神话当悠久文化与当代时尚元素相遇一个高端时尚地标即将诞生,南京，中国四大古都之一,自古就是经济富庶之地, 现为长三角经济中心之一，正借中国经济发展的大潮，快 速蓬勃的向前发展,有着厚重历史文化底蕴的古城焕发了新的生命力! 南门老街这一超级商业航母，承载南京老城的复兴使命和新南京的商业奇迹，彻底打造新型人文商业模式, 以求在新的历史时期，用最完美的形式改造深具潜力的南京老城区,改变区域内目前商业经济落后、零散的现状。 南门老街是一个辉煌的商业项目，她是一个创举，她的成功不仅对于南京人民，即使对全国人民也是一个福 音。相信在政府的鼎立支持和协力运作下，未来的南门老街一定
2、会有一个极其光辉的未来！,目 录 contents,第一部分 市场篇,1、南京市行政区划图 2、南京地理概况与城市环境 3、南京综合经济环境 4、南京社会经济和城市发展目标 5、南京主要商圈分析 a.新街口商圈 b.湖南路商圈 c.夫子庙商圈 d.中央门商圈 6、秦淮区简介及经济发展状况 7、秦淮区商业地产概况说明,第二部分 商家访谈及消费者篇,1、周边商业统计分析 2、商家访谈分析 3、项目客户层分析,第三部分 主题定位及功能分区篇,1、商铺的趋势定位析 2、项目简介 3、SWOT分析 4、总体定位思路 5、形象定位思路 6、业态布置建议 7、功能分区设想 8、功能分区经济指数 9、业态立面
3、图 10、古典風情步行街業態佈置分析,目 录contents,2、南京地理概况与城市环境,南京市位于北纬3331，东经11847，属北亚热带季风气候区，四季分明，夏热冬冷，春秋短暂，雨量集中，历年平均气温16C，主导风向夏半年为西南风，冬半年为东北风。 南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄踞，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景色秀美。 南京所处的地理位置和自然环境，悠久
4、的历史文化，长期的城市建设，形成了南京山水城林交融、古今文化荟萃、宜人空间尺度的特色景观环境。 山与水 南京依山傍水而建，山取“虎踞龙蟠”之势，水以江、河、湖成网，在长江，钟山的宏伟气势中，引入弯曲环绕的秦淮河，以幽静的玄武湖、莫愁湖形成了南京独特的城市空间。 城与林 都城布局与自然山水结合，以明城墙保护为中心的绿化系统、水系、步行系统的建设必将保持与强化山水城林的空间特色。 路与树 由于南京冬寒夏热的特点，树种系以落叶树为主，夏季成荫快，因此南京的绿不是以草坪见长，而是以“绿色隧道”（林荫道）和“林”为特色。,3、南京综合经济环境,2005年全市完成生产总值2413亿元，按可比价格计算，比上
5、年增长15.2%。在全市生产总值中，第一 产业增加值80亿元，增长5.0%；第二产业增加值1215亿元，增长18.4%；第三产业增加值1118亿元，增长 13.1%。人均生产总值40919元（按户籍人口计算），比上年增长12.9%。2005年第一、第二、第三产业增 加值在全市生产总值中的比重分别为3.3%、50.4%、46.3%。非公有制经济占全市经济的比重为37%。 2005年全市实现财政总收入510.17亿元，比上年同口径增长19.5%。其中，地方一般预算收入211.07 亿元，比上年同口径增长20.4%。 年末全市全辖金融机构本外币各项存款余额达5263.25亿元，比年初增长18.4%；
6、其中，城乡居民储蓄 存款余额达1677.49亿元，比年初增长21.7%。全市金融机构本外币贷款余额4659.81亿元，比年初增长 10.9%。 商业性保险保费收入72.1亿元，比上年增长0.5%。其中，人身险保费收入56.0亿元，比上年下降 4.6%；非人身险保费收入16.1亿元，比上年增长18.0%。保险赔款支出12.45亿元，比上年增长34.0%。其 中，非人身险全年赔款支出8.44亿元，比上年增长33.8%。,A、主要经济指标,B、2001-2005年南京市GDP及增长率,数据来源：南京市统计年鉴,南京市国民经济持续快速发展，GDP从2000年的1021.3亿元，增加到2005年的241
7、3亿元，净增加值为1400.7亿元。城镇人均可支配收入也由2003年的10195.6元增加到2005年的12319元。 这为南京市房地产业持续快速的发展打下了牢固的基础。,根据库兹涅茨在其著作各国的经济增长一文中指出，当一个国家的宏观经济增长低于4.00%的时候，该国的房地产发展处于萎缩期，当一个国家的宏观经济增长处于4.00%到5.00%左右时，房地产业的发展状况处于停滞时期，当宏观经济在5.00%到8.00%之间的时候，房地产业的发展处于稳定增长期，当宏观的经济增长率高于8.00%的时候，房地产业的发展将处于高速发展阶段。,C、经济增长与房地产业发展的关系（库兹涅茨）,数据来源：库兹涅茨各
8、国的经济增长,4、南京社会经济和城市发展目标,依据南京市“十五”计划纲要，将社会经济发展目标调整为：经过“十五”和 更长的一点时间的努力，把南京建设成为科学技术先导，古都与江滨特色鲜明，国 际影响较大的现代化中心城市。 进一步加快城市化和城市现代化进程，2010年基本实现现代化。成为我国重要 的教育基地、科技中心和创新基地，重要的外贸口岸和长江下游地区重要的金融、 贸易、信息中心。历史文化名城的国际性影响进一步扩大。 未来南京城市发展目标是： （1）充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市 （2）富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城 （3）人居环境优良的城市人与自然和谐共生的城市,5
9、、南京主要商圈分析,在新街口这块不到1平方公里的“弹丸之地”，1600余户大小商家星罗棋布，日均客流量达到40万50万人次，2004年的年销售额达到了126亿元 。2005年，由于地铁开通缩短顾客到商场的购物时间，新街口地面和地下人流涌动，主要大型商场内出现了消费者购物交款排队的现象。2005年以新百、中央商厦、金鹰百货为龙头的新街口商圈，全年实现零售总额达143亿元，占全市商业总量的比重进一步扩大到14%。 根据规划，到2010年新街口将被打造成一个规模较大、环境优美、功能完善、具有一流设施和管理水平的国内外知名的现代化都市商贸商务区。 新建10万平方米“销品茂” ：到2010年，整个大新街
10、口商贸商务区的商贸从业人员规划控制目标为8万人，营业收入1200亿元，其中零售业为300亿元，占全市商贸业零售总量的三分之一左右。 建四条餐饮街和带状步行街 ：建设王府大街餐饮一条街、估衣廊、北门桥餐饮一条街、户部街餐饮一条街、洪武北路外国餐饮一条街，建成核心区内的景观休闲带，完善现代商业和文化休闲展示功能和窗口功能。到2010年，文化休闲与餐饮娱乐业的控制面积为155万平方米，餐饮娱乐业的营业收入达到15亿元。 建设300万平方米中高档公寓：规划区内要分期逐步改造现有的低矮破旧住宅，重点建设一批高中档公寓和公寓酒店，建设区域主要集中安排在太平南路以西和中山东路以南以及玄武区内长江花园一带。规
11、划期内，公寓建筑面积控制在300万平方米左右，其中150万平方米为高级公寓和公寓式酒店。,a.新街口商圈,b.湖南路商圈,湖南路商圈应该是南京本地购买群体质量最高的地区。全长1100米的湖南路上，云集了各类商店238家，其中名牌、精品、专卖店就占83以上。 湖南路商圈发展规划，东起中央路，西至中山北路，南起江苏商厦，北至模范马路，面积2平方公里至3平方公里范围，都纳入了湖南路商圈，放大湖南路的集聚效应，形成“三产”产业高地。 目前的湖南路商圈已形成小型精品专卖店与大型商场相交融，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体的商贸中心。苏宁、五星电器大卖场等新型业态的加入，加上原有的狮子桥美食一条街、马台街娱乐
12、一条街、湖南路购物一条街及上中山北路的山百、太平洋百货、金山大厦等，作为商务性商圈，湖南路和新街口将成为南京的两大商务型商圈相互补充。 湖南路街区将建设成一个集购物、餐饮、休闲、文化娱乐和旅游五大功能为一体，特色明显、景观突出、文化内涵丰富、布局合理的时尚街区和休闲观光中心地带 。,c.夫子庙商圈,夫子庙“商圈”的经营面积约10万平方米，经营店家近800个，从业人员22万人。核心区域的面积已从021平方公里增加到112平方公里。根据南京市政府对商业地产的未来规划，夫子庙商圈还将扩大5倍。 夫子庙商圈是南京市政府全力打造的第三商圈，各大品牌专卖店云集，以小商品、古玩字画、花鸟虫鱼为特色的集市群魅
13、力无穷，旅游商贸经济非常发达。 夫子庙是集古迹、园林、画舫、市街、楼阁和民俗风于一体的国家4A级风景区，闻名世界，是全球旅游者到南京的必游之地。 夫子庙常年日客流量逾15万人次，节假日全国各地乃至海外游客蜂拥而至，日人流量更高达40万人次左右。,d.中央门商圈,中央门商圈地处火车站、长途汽车站附近，客流量大，外地人均消费占该地区总消费比重的五成。以金桥、玉桥大市场为核心的中央门商圈主要经营业态以大市场为主，顾客群也是以工薪阶层为主的中低收入者。 该商圈包括建宁路两侧大约3平方公里的狭长区域，聚集着10多个大型批发市场。根据规划，商圈将定位在以大型专业批发市场和仓储式超市为主的市场群落。 200
14、5年，该商圈的商业面积将超过100万平方米，商品成交额达200亿元，在商业经营面积和物流量方面将超过新街口和湖南路。 随着火车站的翻新，地铁1号线的开通，中央门的交通潜力被进一步挖掘，中央门已不再仅仅是外地人的聚集地。,三采观点,1、商圈分化，泾渭分明 南有新街口，北有山西路，将成为南京商圈分化的主基调。与此同时，河西、江宁、江北等新的社区商圈也随着南京城市建设的推进和城市半径的扩大而孕育发展。 2、多业态相互渗透，“赢者通吃”格局渐显 南京商业早期是百货业一统天下，随着超市、专业店的逐渐发展壮大，按照统一经营理念的百货、超市、专业店等多业态整合的格局正在加速成型。 3、民营和外资两强对垒 目
15、前，南京商业尚处于国有、民营、外资三足鼎立的局面。随着南京第一家商业上市公司南京新百易帜到外资企业金鹰的名下，苏宁的上市，沃尔玛进驻新街口。核心商圈，中央商场正在进行的改制，外资商业与民营商业对垒态势将更加明显。,6、秦淮区简介及经济发展状况,秦淮区地处南京主城区东南部，因十里秦淮贯穿全境而得名，自古以来人文荟萃,商贾云集。区域面积22.36平方公里。东西分别至外秦淮河，南至宁溧公路，双麒路，北至建康路、升州路，与江宁区、雨花台区、白下区、建邺区相邻。区境地貌，以平原为主，间有若干座小山岗。区内自然河、人工河错落，有内秦淮河、青溪、玉带河、响水河、运粮河及小运河等。有瞻园、白鹭洲公园、武定门公
16、园、中华门城堡等园林景点和东水关、东干滨河、水西门等近十处休闲广场，还有中外闻名的夫子庙秦淮风光带 。 2003年初经省人民政府批准，双塘街道和钓鱼台街道合并为双塘街道，夫子庙街道与饮虹园街道合并为夫子庙街道。全区划分为中华门、夫子庙、双塘、秦虹、红花5个街道办事处，辖68个社区居民委员会，6个行政村。2004年11月，红花街道东风行政村撤销。全区人口约30万。,A、区位及行政划分,秦淮区是历史文化名城南京的发祥地，有着悠久的历史。 春秋战国时期，范蠡于区域西南部的长干里筑越城，为金陵建城之始。当时秦淮区境属金陵邑，秦代改称秣陵，六朝改称建业、建康。唐代重置江宁县后，上元、江宁两县同城而治，区境亦在其辖，清代中叶，区境全入江宁县。 民国时期经过几次调整。中华人民共和国成立后，在原区划基础上建立人民政权。1955年定名秦淮区，1966年8月，改称遵义区，1973年12月恢复秦淮区原名。,B、历史及人文介绍,秦淮河,秦淮河古名“淮水”，又名“龙藏浦” 。历史上关于秦淮河的传说和记载甚多。金陵古今图考中也认为，秦始皇“以望气者之言，凿钏阜，断垄，以
