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1、悬挂在联合国大厅的世界地图上 仅仅标出了中国四个城市的名字 其中一个就是重庆,力帆江北嘴项目 概念提报,项目属性分析,五大优势,项目一线临江，但对于本案来讲，江景资源丰富，城市景观将成为本案的一大卖点！,优势二：江景资源丰富，是本项目强势的资源优势,本案,优势三：未来交通体系发达，通达性好,本项目区域目前交通通达性良好，但整体公交系统还不够完善，以及通达到各个地块的支路还未有贯通，但江北城交通整体规划缜密，四通八达，项目地块有良好的通达性。轻轨6号线和轻轨9号线均临近项目地块，这对项目开发有巨大的价值提升！,不利因素：聚贤岩立交,优势四：配套设施丰富、完善、高端，代表重庆顶级配套形象,江北城规
2、划建设的公共服务设施主要有科技馆、大剧院、民居博物馆、网球中心、水上博物馆、水族馆、中央公园等，其中科技馆、大剧院属市级公共服务重点工程。这些公共配套设施将为江北城人气的聚集发挥积极作用。,优势五：企业的品牌优势，具有较强的市场影响力,力帆集团是中国最大的民营企业之一，成立于1992年。历经近20年的艰苦奋斗，已迅速发展成为融汽车、摩托车的研发、生产、销售（包括出口）为主业，并投资于金融业、房产业的大型民营企业，力帆已八度入选中国企业500强，在重庆市民营企业50强中排名榜首，连续多年成为重庆市出口第一名。,项目核心优势总结,项目区位,江景资源,交通便捷,配套完善,品牌资源,区域发展分析,城市
3、发展机遇,重庆发展,重庆城市发展利好重重，广阔的发展蓝图已经展开,重庆发展定位明确，城市重要定位与城市特色定位相辅相成，以高屋建瓴之势，引领重庆的全新发展。,城市定位,五大中心城市：在国家战略的层面，长江经济带恰如弦上利箭，而重庆正处于发力点：呼应沿海地带，带动广袤的西部腹地大开发。,城市定位,两江新区的获批，使重庆真正跻身到西部地区的战略高地，成为重庆经济飞速发展的强力支撑。,两江新区,新区区位 规划的两江新区，位于重庆主城区长江以北，嘉陵江以东区域，规划总控制范围1200平方公。 新区范围 新区范围包括：江北区的江北中心区、江溉片区、唐家沱-寸滩片区与鱼嘴-复胜片区；渝北区的北部新区、龙溪
4、片区、两路地区、木耳-古路片区以及龙兴-石船片区；北碚区的蔡家片区与水土-复兴片区。,重庆发展前景预期,重庆在高屋建瓴的定位之下，在未来3-5年的经济将保持快速增长。伴随着高速的城市建设，与之紧密相关的第三产业、房地产行业未来也势必将迈入高速发展的轨道！,本项目利好： 前景无限的重庆为本项目开发提供了前所未有的优越平台,城市 前景预期,17,伴随重庆建设长江上游金融中心战略 区域建设全面提速 聚焦世界金融目光，领动重庆商务腾飞,18,重庆城市门户，CBD金三角之金融商务极,解放碑+江北城+弹子石=重庆CBD金三角 解放碑商贸为主，辅以商务； 江北城商务办公为主，辅以商贸； 弹子石配套服务功能。
5、,包括解放碑江北城弹子石构成的“金三角”地区，总占地56平方公里。 （1）硬核区域解放碑地区：东起小什字，北至沧白路、临江路、民生路，西至金汤街，南至和平路、新华路等构成的范围。 （2）硬核区域江北城地区：谢家沟中山林、登康公司陡坡以东区域。 （3）核缘区域南部CBD片区：弹子石滨江沿线。,重庆中央商务区规划,资料来源：重庆市政府规划局,CBD三个区域虽规划互为补充，但不可避免的会在局部形成竞争，江北嘴将以崭新的规划，高端的形象、完善的配套，在竞争中占取先机,江北嘴作为新兴规划的纯粹商务区，具有高起点规划、高规格建设的现代商务形象，势必会吸引重庆其他区域尤其是解放碑区域的部分商务客户进驻。 解
6、放碑因地域形态，虽有重庆华尔街规划的都市更新，却受限原都市格局，更多是在原解放碑核心既有商务商业能量延续，导致部分都会商务区则移转至江北城； 弹子石区域更多是承担CBD的配套服务功能，其商贸商务功能只是区域内部的配套；,区域发展重心,江北城CBD总体规划 “双城、五区”的基本格局： 双城结构：江北城的规划充分体现记忆与未来双重主题，总体规划结构采用记忆之城与未来之城的双城结构。 半岛五区：充分考虑现代商务办公功能，兼顾必要的服务休闲功能，整体上形成商务办公区、配套服务区、混合使用区、休闲娱乐区和配套居住区。,拟建的商务办公区定位为“总部经济区“，规划总面积约740亩，可建面积约262万平方米，
7、容积率为6。 该区域主要打造商务办公楼和商业街区，辅以金融、展览、酒店等，着力吸引国内外知名大企业的地区管理总部、国际组织驻华区域中心机构、商会组织以及外商代表机构进驻，将其研发、销售、展示中心设置于此；大力发展大型商务、电子金融、信息咨询、会计、审计、评估、法律等配套服务业和以动漫、景视、数字娱乐、信息科技为特色的消费型创意产业。,数据来源：江北城CBD管委会。,江北城CBD规划指标,江北城地上规划建筑规模超过520万方，仅写字楼面积就达到262万方，占到总量的50%以上，突出了江北城作为CBD商务中心区的功能定位。同时179万方大规模住宅规划、近5万居住人口有效的保障了江北城不会出现其他C
8、BD夜晚空城的局面。,道路规划,桥梁规划,江北城CBD交通规划,道路交通： 江州立交、江北城立交、聚贤岩立交（与江北滨江路相连）、三洞桥立交以及江溉隧道的设计，四大立交和一条通城隧道，使区内交通网的畅通化、人性化； 桥梁交通： 朝天门大桥已通车，东水门和千厮门大桥已动工，朝天门长江大桥、千厮门长江大桥、和南岸区的东水门大桥一道，将中央商务区三大核心区域融为一体。,轨道交通规划,轨道交通规划： 项目西边有轻轨9号线和6号线的江北城站点； 项目所在的区域未来通过黄花园大桥、千厮门大桥、朝天门大桥与渝中、南岸连接； 轨道交通网络不仅将把江北城与弹子石、解放碑三个中央商务区硬核连接起来，还拉近了江北城
9、与主城其他区域各功能组团之间的距离。交通的便利性更利于带动江北城商务、商业、休闲娱乐等产业的快速发展。,江北城CBD交通规划,本案,本案位于江北城景观主轴旁，周边大型文化、体育、公园等配套设施齐全，可以为商务类产品提供较为完善的市政配套服务；而这些市政配套设施在规模和功能上均属重庆市最高水平，围绕这些基础设施还将建起江北城最大规模的商业中心，必将吸引大量人气聚集，这也将为本案商务物业带来发展机遇。,江北城CBD配套规划,北京金融街，上海陆家嘴，今天，时代选择了重庆江北嘴，一片繁荣的开始,商业地产市场分析,中国第一波房地产热。 无专业写字楼，以商住楼为主。 商务楼往来人口杂。,经济下滑。 烂尾楼
10、出现，如：江重百广场。 大都会落成。,大量高档写字楼出现。如：世贸、国贸等。 酒店式商务公寓出现。,江北、北部新城等区域写字楼出现。 写字楼、商务公寓楼、住宅公寓楼办公的混杂局面。,19961999年 市场低迷期,20002004年 市场回暖期,20052008年 市场调整期,19931995年 第一小高潮,商务市场发展历程,重庆市商务市场发展至今已经相对成熟，形成了相对成熟的商务集聚区，商住混住性质公寓也开始受到政策限制，商务市场开始向生态环境、品质形象方向发展。,江北城、解放碑以及其他商务集聚区开始成形。 写字楼向生态、品质方向发展，追求纯商务形象。,2008年至今 快速发展期,09年以来
11、商务楼市场呈现火爆的现象。10年商务楼成交量创历史新高，达到47万方,近六年来重庆市办公用房供求对比（单位：万平方米）,数据来源：重庆统计局,数据来源：纬联地产市场研究中心,整体供需,写字楼市场年消化量在35-40万方左右；随着商务市场的发展，商务楼的需求量及供应零也在增长。,30,2006年2010年重庆市主城区写字楼建面销售均价走势,从2009年4月起，经济形势好转，重庆甲级写字楼的需求量明显提升，甲级写字楼的租金与去年相比每平米上涨了10-20%左右，直接促进了销售价格的上涨。 并且在进入2011年以来，受国家调控政策的影响，商务楼投资更是受到国内外买家的亲睐。,数据来源：重庆网上房地产
12、,价格情况,在09年前，商务楼价格稳定，建面销售均价集中在7000-8000元/平米之间（套内9500-11000）；10年以来，随着重庆经济快速发展，商务楼的价格也飞速增长，建面销售均价已接近于14000元/平方米。,2,1,3,4,5,6,观音桥商务中心 观音桥的商务地位正式确立是在2004年，随着观音桥步行街的建设，步行街核心位置，先后出现了同聚远景、嘉年华大厦、未来国际配置较高的商务项目。,北部高新园板块 由新牌坊的商务向纵深方向发展而逐渐演变的，政府的搬迁也为该区域的商务发展注入了活力同时，高新园成立了光电产业基地，最引人注目的就是水、木、金、火、土、海王星等多个科技孵化中心。周边出
13、现了定位为“大型涉外商务小区”的房地产项目，重庆财富中心17万方的商务产品，为区域商务中心地位的巩固提供了保障。,石桥铺商务区 石桥铺商务市场的成长背景源于高新区众多快速成长的新经济型创业企业。它不仅支撑了高新区住宅市场、写字楼市场，甚至包括餐饮市场、休闲市场等。,上清寺两路口 在九十年代中后期，数家金融组织将中心机构汇集到了上清寺至两路口沿线，使上清寺-两路口地带迅速形成辐射力强大的商务板块。,江北城 规划中未来重庆的CBD的商务中心，将有262万方的写字楼、31万方酒店、51万方商业配套以及20万方文化娱乐设置将在这片土地上拔地而起。,解放碑 重庆写字楼区间变化的起点。历史文脉的积淀以及商
14、业中心地位的确立，使这一区域在今后相当长的一段时间里仍将是重庆的商务中心区。,区域格局,形成了以解放碑、江北城为核心的，其他商务中心多组团发展的发展模式。,各商务区主要办公物业一览,重庆写字楼项目主要是集中在传统的商业中心区域和新兴的高新技术园区,区域格局,主城甲级写字楼状况,典型写字楼分析,重庆甲级写字楼主要集中在渝中区和江北区以及高新区为核心的高新技术产业聚集区。入住率都保持在80%以上，租金水平为75-85元/，高新区相对较低为45-55元/。,目前重庆在营销推广上定位为顶级的商务办公楼内的办公企业类型，我司将其分为三种企业类型进行对比研究分析： A外资企业（包括境外、港澳台地区） B内
15、资企业（市外国内） C本地企业（仅限重庆地区） 通过对以上企业的分类对比研究，可以看出外资企业主要集中在解放碑商务区内，而尤其以大都会写字楼内的外资企业所占比重最高，其次是拥有国际物管品牌的希尔顿商务大厦；,重庆为内向型经济发展城市，甲级写字楼以本土企业消化为主，但随着经济开放的不断深入，外资企业的入住比例不断提升，对甲级写字楼的需求也不断强化。,典型写字楼分析,商务市场发展趋势,从目前规划看，重庆主要商务区主要分布在以解放碑为核心的东部区域，江北嘴将成为未来商务市场的核心供应区域,重庆各重点板块发展动态,市场环境供应状况,解放碑目前在售项目,解放碑主要已使投入使用商务项目,目前解放碑商务市场
16、以高端项目为主，租金水平、入住率也相对较高,解放碑写字楼情况,解放碑写字楼情况,2010年起，潜在办公物业陆续面市，定位指向高端。,37,市场环境潜在供应状况,2010-2015年，渝中区高端写字推售状况呈楼井喷式发展，总供应量超100万方，市场竞争异常激烈,解放碑写字楼情况,江北嘴土地供应情况,做为主城核心区最后的一块“大蛋糕”，江北城的土地一向受到了各路开发商的青睐。不论其所处地段，还是该区域的CBD定位，以及无可匹敌的两江交汇的江景资源等，几乎可以用绝版来对其进行定义。 尽管设置了资金、开发等过高的门槛，但此前已经有不少开发商下手了，比如九龙仓与中海联手拿地、金融街与财信地产联手拿地，此外还有一些由于受到客观条件限制的小地块，已经被不少外来资本捏在手上。,江北嘴土地供应明细,目前江北嘴的土地成交价格有了明显是升高，楼面地价最高达到7463元/平方米，凸显了江北嘴的区域价值,江北嘴写字楼招商情况,江北嘴近年来引进金融机构的工作非常成功。到目前为止，江北嘴的“成绩单”上，工商银
