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1、B. A. Consulting,2006.6,冠景新城项目初步提案,本提案纲要,伟业简介 项目用地与售价状况 市场分析 产品建议 目标客户定位,1996至2000年连续五年名列京城房地产代理销售之首。 1996年起每年的市场占有率达15%左右，累积的有效客户数据库已达数万份。 1999年4月被北京市房屋土地管理局评为首批房地产一级资质中介代理公司。,值得信赖的专业机构,客户资料库自96年至今，积累了54000余份高档公寓客户名单、16000余份名车车主及京 城四大俱乐部客户名单； 经典案例库伟业服务之数以百计项目成败得失的经典案例分析与技术总结； 项目数据库北京市近2000个各类房地产在售项
2、目的动态跟踪资料； 宏观数据库全国及北京市房地产相关宏观市场、政策及法规动态信息资料； 伟业指数自97年开始，每季度定期发布住宅、外销公寓、别墅、写字楼四类物业的相关指数。,值得信赖的市场资源,从早期的“聚龙花园”、“望京新城”到今天的“诚品建筑” 、“通用时代”、“境界” 以及“GOGO新世代”这些项目，伟业房地产经纪公司累计实现销售额达200多亿。,值得信赖的营销策划能力,以望京新城的销售热销掀起了北京市个人购买普通住宅的高潮。 以龙珠公寓、芳群公寓的销售带动了整个“方庄富人区的城市印象”，如今伟业顾问在方庄的市场占有率高达90%以上。 以万泉新新家园的销售带动及促进万柳居住区的形成。 以
3、枫丹丽舍率先提出“主题社区”及“住宅郊区化”的概念，荣获1999年下半年度北京市商品房销售冠军的称号。 以世纪城率先提出“造城”的口号，将众多购房者的目光吸引至西四环四季青桥。 以湖光山舍率先提出 “第二居所度假别墅”的概念，成为北京首家“私人码头滨湖别墅”。 ,值得信赖的操盘经验,诚品建筑中关村天空下，讲究学问的建筑,位于四季青桥，板式小高层，总建筑面积14.8万平方米。 伟业提供投资顾问、营销策划、独家销售代理服务。,目前销售均价9000元/平方米，高于周边项目均价水平近2000元/平方米，创造了同区住宅项目销售均价的最高水平。,学风1911知识分子之学院派生活,位于海淀区肖家河农大南路南
4、侧，总建筑面积54550平方米 。 伟业提供营销策划、独家销售代理服务。,目前销售均价6200元/平方米，高于周边项目均价水平500元左右，并创造了热销局面。,清枫华景园 学府人脉水木人居,位于海淀林业大学北路，总建筑面积154400平方米 。 伟业提供营销策划、独家销售代理服务。,目前销售均价6200元/平方米，高于周边项目均价水平500元左右，并创造了热销局面。被评为2004年度最受瞩目项目之一。,位于望京，大西洋新城北侧，由两栋板式小高层组成，57000平方米。 伟业提供投资顾问、营销策划、独家销售代理服务。,理性感性 风格雅园,2000年4月开盘，4个月内售出80%，售价5600元/平
5、方米，高出同期周边项目500-1000元/平方米。,位于海淀西三旗，多层板式高档住宅，总建筑面积25万平方米。 伟业提供营销策划、独家销售代理服务。,枫丹丽舍，北京首家法式花园洋房,一、二期100%销出，创造北部住宅项目的销售经典。 销售均价高于同期周边项目1200元/平方米。,本项目状况,项目用地分析 项目售价,项目用地,冠景新城，地处五环路与田村路交叉路口处。距香山公园6.5公里，距八大处公园2.5公里。,东有生态五环 西有科技园区 北有西山景观 南有成熟配套,锦绣 大地,高科技 园区,西山景观,成熟配套 便利生活,景观是本项目的一大优势。,北眺“西山晴雪” 东瞰“锦绣生态”,本项目周边配
6、套设施完善。,山姆会员店、首钢医院、 物美超市、石景山体育馆,项目用地小结：,占据石景山区域上等地块 对提升项目品质具有坚实基础,本项目售价：,60006500元/,根据发展商提供的成本要求，本项目1期售价将被控制在以上范围内。 (此价位略觉偏高，建议控制在5500元/左右),同区域项目情况分析 西部地区同价位项目情况分析,市场分析,同区域项目情况,项目地理位置：石景山阜石路杨庄路口东北角 占地面积：44000 建筑面积：134500 容积率：2.45 绿化率：30% 物业费：1.85元 楼层：18层 物业类型：普通住宅，板塔结合 会所：15000 主力户型：100平米左右,两居室 均 价：4
7、700元/ (精装修) 开盘时间：2004年5月1,西现代城,项目地理位置：石景山阜石路五环路口出口处 占地面积：10000多 建筑面积：57066.39 容积率：5.2 绿化率：40% 物业费：1.98元 楼层：板楼18层、塔连板20层 物业类型：住宅，塔连板 会所：售楼处改500 主力户型：90-140 两、三居 均 价： 塔楼4470元/ (毛坯房) 板楼4600元/ 开盘时间：2004年5月 销售情况：45%左右,西成忆树,项目地理位置：阜石路杨庄东路十字路口南100米 占地面积：40850 建筑面积：126580 容积率：3 绿化率：42% 物业费：1.9元 楼层：17层、15层 物
8、业类型：普通住宅，板楼 会 所：2400 主力户型：130三室两厅两卫 均 价：4800元/(毛坯房) 开盘时间：2003.8 销售情况：90%以上,御景山,项目地理位置：石景山区八大处路整形外科医院对面 占地面积：260000 建筑面积：70万 容积率：2.58 绿化率：31% 物业费：1.34元 楼层：10层 物业类型：经济适用房，板式小高层 会 所：有会所 主力户型：60-140平方米 1-4居 均 价：3600元/(毛坯房) 开盘时间：2003年12月底 销售情况：一期售完,二期60%,西山枫林,项目地理位置：玉泉路口西南侧 占地面积：204公顷 建筑面积：130万 容积率：3.2 绿
9、化率：56% 物业费：1.9元 楼层：26层、9层、27层 物业类型：普通住宅区，板塔结合 会所：待定 主力户型：70-120 二-三居 均 价：4800元/ (毛坯房) 开盘时间：2003.10.26 销售情况：98%(一期),远洋山水,项目地理位置：石景山区玉泉路以西 占地面积：61.78公顷 建筑面积：105.62万 容积率：2.28 绿化率：40% 物业费：不高于3元 楼层：9-11层（带电梯） 物业类型：住宅，板楼 会 所：有 主力户型：90-150 三居 均 价：5000元/左右 （初装修） 开盘时间：尚未开盘 销售情况：,玉泉新城,项目地理位置：海淀区西四环定慧寺桥西2000米
10、占地面积：4万 建筑面积：14万 容积率：2.6 绿化率：37% 物业费：2.3元 楼层：9层（带电梯） 物业类型：普通住宅区，板楼 会所：2万 主力户型：133 三居 均 价：5000元/(毛坯房) 开盘时间：2003年9月 销售情况：85%,上城（畅茜园1期）,项目地理位置：海淀区田村 占地面积：4.377公顷 建筑面积：10万 容积率：1.98 绿化率：40% 物业费：1.98元 楼层：9层（带电梯） 物业类型：普通住宅区，板楼 会所：没有 主力户型：130-140 三居 均 价：5000元/ （毛坯房） 开盘时间：2003年12月 销售情况：70%,中国房子,项目地理位置：海淀阜石路3
11、5号阜石路与玉泉路十字路口 占地面积：8万多 建筑面积：21万 容积率：2 绿化率：52% 物业费：2.3元 楼层：9-13层（带电梯） 物业类型：住宅，板楼 会所：4000 主力户型：133 三居 均 价：5300元/（初装修） 开盘时间：2003年7月 销售情况：一期售完，二期未开盘,兰德华庭,区域市场小结,本区域市场平均价格为4000左右、高端项目保持在4700左右、极限价格在5000上下，本案与周边项目价格悬殊过大。 低容积率不是造成高房价的唯一因素，区域消费水平决定价格的高低，本区域绝大多数人群的消费心理难以接受此价位。,本项目6000价位，销售难度高,价格定位是决定销售的关键因素,
12、同价位项目情况,乐府江南,世纪城,亮丽园,郦城,项目地理位置：半壁店 占地面积：11万 建筑面积：30万 容积率：2 绿化率：34.2% 物业费：2.5元 楼层：9层 物业类型：普通住宅，板楼 会所：10000 主力户型：150-200 大三居-四居 均 价：6600元/ (精装修) 开盘时间：2004年3月25日 销售情况：60%左右,乐府江南,项目地理位置：海淀区长春桥北300米 占地面积：占地120公顷 建筑面积：250万 （含商业配套） 容积率：小于2 绿化率：47%以上 物业费：2.52元 （塔楼） 楼层：12层（板楼）17层 物业类型：住宅，酒店，超大型商业 主力户型：160-20
13、0 三-四居 均 价：6300元/ (毛坯房) 开盘时间：2003年5月7日 销售情况：90%（住宅）,世纪城,项目地理位置：海淀定慧寺 占地面积：1.1公顷 建筑面积：3万 容积率：3.0 绿化率：30% 物业费：2.2元 楼层：12层（带电梯） 物业类型：住宅，板楼 会所：无 主力户型：137三居 均 价：6200元/（毛坯房） 开盘时间：2003年10月 销售情况：已售完,亮丽园,中海枫涟山庄 海淀西北旺百望山公园北侧 均价5300元/ 第七街区 丰台区 岳各庄环岛东北 均价4500元/ 郦城 海淀四季青桥畔 均价6300元/ 清风华景园 海淀林业大学北路 均价6200元/ 学风1911
14、 海淀区肖家河农大南路南侧 均价6200元/ 世纪城 蓝靛厂 均价6300元/ 乐府江南 海淀区长春桥北300米 均价6300元/,海淀西四环沿线,（包括但不限于以下项目）,西三、四环间均价为6500元左右的项目 众多,事实上，单价在60007000元、总价在8090万元的项目，是目前北京市场上最主力、数量最多的，而消费者选择的余地也是最大的； 这类项目的地理位置、交通环境更加优越，生活配套也十分成熟完善； 这类项目，品质都相对较高，其自身都有比较明显的优势。,竞争市场分析小结：,拼价格没有优势 比品质才是最终的出路,就本项目而言，系统、整体的提高产品附加值，提高产品本身与服务的综合价值；在石
15、景山区域内打造成一个高品质、高品位、高舒适度的“顶级公寓” ，才能使本项目以高性价比赢得市场的青睐。,产品建议,提高项目的品质,提高项目的品位,提高项目的舒适度,产品建议提高项目的品质,对于提高项目的品质，建议从以上几点进行深入研究,产 品 调 整 立 面 园 林 精 装 修 大 堂,产品调整 CLASS值得借鉴的思路,“望京目前的中低端产品较多，而且同质化严重”，所以这个项目就是要抓住区域物业高端市场供应中的缺位。 创新赢得市场。从阳台的设计、阁楼概念的提出，到复式茶室的打造，超空间错落式别墅，均打破市场供应惯性态势与传统产品细分，得到市场认可。,对空间的处理犹如对生活的态度 两者都需要注意细节的斟酌与考虑 需要反复提炼和升华,立面 诚品建筑的启示,沉稳从容的立面 为高端人群营造心灵恬适的港湾,淡咖啡色的立面，是一种典雅趣味的显现。 独特的色彩既代表着对材料品质的高度追求，同时也是高端人群对自我个性的肯定。 楼体的立面在这个层面和人们产生了共鸣。,园林 诚品建筑的启示,诚品建筑的开发商在社区园林规划方面选择了日本设计师，致力园林意境营造。日式和风庭院以及造型独特的水系使诚品建筑的园区整体呈现出更多优雅、智慧、内敛的风采。,经典的园林设计 让社区品质陡然高涨,精装修 不仅仅是诚品建筑的启示,配送精装修是众多项目提升品质的保留手段，一来显示了对业主的关
