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1、,1,中国辽宁,沈阳商业、专业市场调研报告,2013年 12 月,目 录 第一部分：宏观经济分析 第 3 页 第一章： 沈阳市宏观经济分析第 3 页 第二章： 沈阳市城市规划概况第 9 页 第二部分：商业市场调研 第 17 页 第一章： 沈阳市商圈调研第 17 页 第二章： 沈阳市专业市场调研第 33 页 第三章： 沈阳市商贸物流业概况第 41 页 第三部分：典型个案分析 第 49 页,深圳开发商：时尚地下街、地一大道,第 49 页,本土开发商：万达广场、五爱市场第 53 页 2,3,第一部分：沈阳市宏观市场分析,第一章：沈阳市宏观经济,沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心
2、，全国的工业重镇和历史文化名城。 沈阳现辖九区一市三县，总面积 1.3 万平方公里，市区面积 3495 平方公里。总人口 819.3 万人，市区 人口 615.4 万人。 沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部， 辽河、浑河、秀水河等途经境内。属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29-36之间，平均气温 8.3，全年降水量 500 毫米，全年无霜期 183 天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。,沈阳是闻名遐迩的历史文化名城。因地处古沈水（浑河支流）之北而得名。沈阳地区蕴育了辽河流 域的早期文化，是中华民族的发祥地之一。据对新乐遗址考证，在 7200
3、年前的新石器时代就有 人类在此繁衍生息。从公元前 229 年设立侯城起，沈阳的建城史已近 2300 年。沈阳素有“一朝发 祥地，两代帝王城”之称。1625 年，清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。1636 年， 皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644 年，清军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初 皇宫所在地-沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。,13.30%,12.30%,4003,一、 国民生产总值分析,沈阳市近五年国内生产总值,沈阳市经济处于稳定上涨的趋势，连续五年 GDP 都保持在两位数的增长速度，2011 年 GDP 达到 5950 亿元，增长率达到 12.6%
4、。沈阳的经 济发展速度显示了城市强大的发展动力，更是有希望在 2012 年突破 6000 亿元大关。 从以上右图可以看出，2011 年沈阳 GDP 水平在五个北方城市中处于第三位，仅次于大连；GDP 的增速与其他三市也是不相上下，这也表明 了沈阳市在东北的发展中处于领先集团。 4,17.60% 3055,16.30% 3855,435914.10%,5015 14%,0,7000 5950 6000 5000 12.60% 4000 3000 2000 1000,0.00%,20.00% 18.00% 16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00%
5、2.00%,07年,08年,09年,10年,11年,生产总值（亿元）,增长率,0,16000 13.50% 12.60% 14000 8.10% 5950 6150 4243,18000 16000 12000 10000 8000 6000 4000 2000,0.00%,16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00%,沈阳市,北京市,大连市,哈尔滨,长春市,生产总值,增长率,2011 年沈阳市与周边城市 GDP 比较,二、 人口情况,进入 21 世纪，沈阳人口自然增长率基本维持在 0.7-0.8的速度，而常住人口仍在持续增长，说明沈阳
6、人口的增长来源主要是外来人口的迁 入，反映了沈阳的经济发展产生了较强的吸引力； 从右图可以看出，沈阳人口在五个北方城市中不是很多，目前还是属于一个中等人口规模的城市；但根据沈阳市政协人口资源环境与城乡建 设委员会人口规划预测，沈阳总人口将在 2015 年达到 1197.8 万人，成为一个真正的大都市。 5,799.7,819.3,0.86% 752.3,0.84% 768.1,783.9 0.81%,0.80%,700,0.80% 740 720,820 800 780 760,840,0.77%,0.80% 0.79% 0.78%,0.86% 0.85% 0.84% 0.83% 0.82%
7、0.81%,0.87%,07年,08年,09年,10年,11年,总人口（万人）,增长率,819,2018,669,758,1063,0,500,2000 1500 1000,2500,沈阳,北京,大连,长春,哈尔滨,总人口（万人）,沈阳近五年全市户籍人口情况,沈阳与北方四市人口比较（2011 年）,6,三、 固定资产投资情况, 沈阳固定资产投资一直呈现稳定增长趋势，主要体现在基本建设投资,和房地产开发投资的增长, 房地产开发投资持续快速增长，其在固定资产投资总额中所占的比,例也较大。从沈阳市 2011 年统计公报上看出，2011 年沈阳房地产开,发占固定资产投资的 37%，在前十大行业的第一位
8、，可见房地产业在沈,阳市发展中的地位, 从右图可以看出，2011 年沈阳固定资产投资仅次与北京，在东北三,省的城市中处在首位，充分表明其在东北地区的发展优势,18560,18.40%,12000,10005,17% 2000,1778,1229,四、 人均收入及社会消费品总额, 从以上图表可以看出，沈阳市城镇居民收入水平达到了 23320 元，这也是超过了 06 年北京市的人均收入水平；农民纯收入也是稳步提升， 增长率都在 14%以上，这样反映出沈阳市居民的生活水平在不断的提高，相信在经济的良好发展势头下，沈阳人民的收入将有一个较大空 间的提升。 从上面右边看，沈阳目前的总体消费水平不是很高，
9、但未来随着经济结构的进一步调整，就业的进一步改善和居民收入的继续增长，居民 消费能力也将会快速跟进，这也将促进沈阳商业的长足发展。 7,0,23320 25000 20000 15000 13.50% 5000,0.00%,30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00%,07年,08年,09年,10年,11年,城镇人均收入水平 增长率 20540 25.30% 17290 14600 12.20% 10000 9.10%,0,14000 11575 7080 8000 15.50% 14% 14.30% 6000 4000 2000,0%,30% 25% 20
10、% 15% 10% 5%,07年,08年,09年,10年,11年,纯收入 增长率 24% 9129 10000 808018.70%,0,3000 2500 1500 1000 500,0.00%,25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00%,07年,08年,09年,10年,11年,社会消费品总额（亿元） 增长率 22% 2417 18.10% 2062.5 18.30% 17.20% 1500,沈阳近五年城镇居民收入,沈阳近五年农村居民纯收入,沈阳近五年社会消费品总额,1600 45.0%,31.9%,35.0%,1010.9,730.4,16.2% 600,10.0%
11、,五、房地产开发情况, 沈阳市的房地产产业也没能逃过 08 年国际金融危机的骇浪，从房屋竣工面积上看，08 及 09 年的增长率出现了罕见的 0.1%的增长率，而 后在国家 4 万亿元的经济刺激下，11 年达到了历史的最高点2017 万平米，销售总额也是大幅增长。 沈阳的房地产行业在如此高位下运行，加之国家自 10 年至今的宏观调控，必将对沈阳市的房地产行业造成一定范围内的影响，从而形成 产能过剩的局面，产品的消化还需时日。 8,1567.8,38.4% 1188.7,0,0.0%,45.0% 40.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0%,07年
12、,08年,09年,10年,11年,房地产开发总额（亿元）,增长率,1291,1293.5,1290 8.8%,0.1%,0.1%,1393 7.7%,0,2500 201744.8% 2000 1500 1000 500,0.0%,35.7% 1400 40.0% 1200 30.0% 1000 25.0% 800 17.6% 20.0% 15.0% 400 200 5.0%,1687 1800 50.0%,07年,08年,09年,10年,11年,房屋竣工面积（万平米）,增长率,478,604,584,945,1281,0,1400 1200 1000 800 600 400 200,07年,
13、08年,09年,10年,11年,商品房销售额（亿元）,沈阳近五年房屋竣工面积,沈阳近五年房地产开发总额,沈阳近五年商品房销售额,9,第二章：沈阳市城市规划概况,一、沈阳城市总体定位,根据“沈阳城市总体规划”的要求，沈阳城市的定位主要包括以下几个方面：, 辽宁省省会，即辽宁省的政治中心、文化中心和经济管理中心；, 东北地区的中心城市，侧重在区域性的商贸、物流、金融中心等第三产业的发展方面；, 全国重要的工业基地，特别是装备制造业基地，即商品生产中心；, 现代化城市；, 国家历史文化名城，其中之一是旅游中心,10,11,二、城市结构,沈阳市行政区域总面积为12980 平方公里，辖九区一市三县，有中
14、心区和平、沈河、大东、皇姑、铁西五区以及苏家屯区、东陵区、新,城子区和于洪区、浑南新区。新民市(县级市)、辽中县、康平县及法库县亦归属沈阳行政区。其中中心区面积163.3 平方公里。,三、沈阳城市功能,根据城市定位，沈阳的城市功能包括如下几方面：,生产功能、集聚功能、辐射功能、创新功能、服务功能和协调功能其中辐射功能，即沈阳向周边的城市，包括锦州、丹东、大连、盘锦、鞍,山、抚顺等城市进行产品、技术、资金、信息等扩散，这部分功能绝大部分需要通过沈阳的各类型商业系统进行，因此，沈阳在辽宁省乃至,东三省起着举足轻重的作用。,四、未来城市规划人口及用地规模,沈阳城市总体规划确定了人口规模和城市建设用地
15、规模，人口规模为： 2010 年常住人口710 万人，非农人口550 万人，流动人口100 万,人，预计到2015 年沈阳市将发展成1000 万人口的特大城市。规划城市建设用地规模为：到2010 年全市城市建设用地达到369.3 平方公里，,其中中心城区269 平方公里，人均建设用地65 平方米/人；到2010 年全市城市建设用地模为483 平方公里，其中中心城区350 平方公里。,五、未来规划城市形态,“十二五”时期要建设国家中心城市、先进装备制造业基地、生态宜居之都，进而率先实现老工业基地的全面振兴。,12,专栏 2：国家中心城市的内涵,国家中心城市是在经济、政治、文化、社会等领域具有全国性重要影响，并能代表本国参与国际竞争的主要城市，是一个国家综合实力最强、集聚辐射和带动能力最大的城
