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1、1,九洲远景商业管理机构简介,九洲遠景商業管理機構,购物中心类型九洲远景商业管理机构上海 2012年03月01日,A.购物中心类型定义,购物中心的定义,“一组建于某一场所的、建筑统一的商业机构， 这一场所是作为一个经营单元来统一规划、开发、拥有和管理的， 其位置、规模和商店类型与所服务的商业区域密切相关， 经营单元根据商业类型和总体规模在场地内提供相应的停车服务， 一个购物中心至少有三个以上的商业机构。”, 美国城市土地利用协会（ULI）1947/1999,功能诉求,情感诉求,一次性购足 (= 品种齐全),专业化 (= 有限品种),城市中心,超级地区 中心,休闲娱乐中心,邻里中心,生活时尚 中
2、心,零售公园,能量中心,主题购物中心,区域中心,九洲远景购物中心的分类,工厂直销中心,美食中心,专业市场中心,在总结美英等国购物中心发展形态及其专业协会相关定义的基础上，九洲远景总结定义了具有典型意义的十一种购物中心类型,注：以上定位图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位会与上图有所不同,不同的营销要素内容，购物中心向消费者呈现着不同的核心价值和形态,购物中心 营销要素,商业组合,选址条件,消费者沟通,购物与娱乐的倾向性,通常有多少个主力店 主力店的类型构成是怎样的，包括行业类型和业态形式 主力店的面积占比是多少
3、整体的功能组合中，购物、餐饮、娱乐的比例构成是怎样的,处于怎样的城市区位和商圈特性 位于市中心区、郊区、新区、居民社区 商圈内消费者人口特点 交通条件（位于城市交通干道、区域交通干道或社区交通主道），公共交通情况 场地面积、建筑面积的大小 所需要覆盖的有效商圈范围大小,所采取的建筑形式特征，封闭或开放，楼层数量 动线安排、出入口设置 停车场地上或地下的设置方式，停车位数量及其面积 景观设计、视觉设计,消费者的消费行为是以购物为主要内容还是以休闲娱乐为主要内容 以满足个人的自我实现需求为主还是以满足家庭基本生活需求为主 感性成份更多还是更关注性价比的理性消费行为,城市购物中心 / City Ce
4、nter 位于市中心，是提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费场所,选址,主力店,主力店行业,商业组合,购物与娱乐倾向,功能组合 %,消费者沟通,核心价值,- 位于城市中心区域 - 城市中心主干道旁 - 6-10万平米 - 核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈40公里以上，覆盖三级商圈,- 目标消费者为大众消费群或某一细分市场 - 提供以购物为主的、含有餐饮/休闲娱乐成份的、一站式购足的消费中心 - 提供社交、家庭活动与其他附加价值 - 随机性消费模式,- 购物60-70% - 餐饮15-25% - 休闲娱乐10-15% - 多与写字楼及酒店形成综合体,- 3-5个主力店 - 主力
5、店通常为百货公司、主题餐饮区、电影院及其他主题室内娱乐 - 主力店占比40-60%,以服装、休闲娱乐、餐饮为主,购物为主，体现自我实现诉求，感性成份较大,- 以封闭型的独立建筑体为主(big-box)，有多个中庭 - 楼层3层以上，多以垂直性交通配合滚梯 - 主出入口外有多出入口 - 地下停车场，500个停车位以上,1,资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究,超级地区购物中心 / Super Regional Center 通常位于郊区或新区，具有较大的体量，向消费者提供以购物为主的、含有休闲娱乐成份的一站式消费中心,选址,主力店,主力店行业,商业组合,功能组合 %,
6、消费者沟通,核心价值,- 位于郊区、城乡接合部或新区 - 城市主干道或高速公路出口处 - 超过8万平米 - 核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈30公里或以上，覆盖三级商圈,- 目标消费者通常为大众消费群 - 提供以购物为主的、含有餐饮娱乐成份的一站式购足的消费中心 - 提供社交、家庭活动与其他附加价值 - 随机性消费模式+目的性消费模式,- 3-5个主力店 - 折扣型主力店为主，通常为百货、GMS、大卖场、品类专营店、电影院以及其他室内娱乐 - 主力店占比40-60%,以服装、家居、电子、娱乐休闲、食品杂货为主,购物为主，体现自我实现诉求，感性与理性购物较平衡,- 以封闭型的独立建筑体为
7、主，有多个中庭 - 楼层以三层以下为主，主要为二层 - 多采用滚梯交通 - 多主出入口 - 停车场巨大， 1000个停车位以上,- 购物60-70% - 餐饮10-20% - 休闲娱乐15-20% - 多与写字楼及酒店形成综合体,购物与娱乐倾向,2,资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究,地区购物中心/ Regional Shopping Center聚焦于较小的商圈，提供相对齐全的消费选择，而消费者行为趋于功能性采购,选址,主力店,主力店行业,商业组合,功能组合 %,消费者沟通,核心价值,- 位于区域中心 - 区域中心主干道旁 - 5-8万平米 - 核心商圈3公里，
8、次级商圈6公里，三级10公里,- 目标消费者为大众消费群或细分市场 - 以购物为主的、含有餐饮休闲娱乐成份 - 提供社交、家庭活动场所及其他附加价值 - 随机性消费模式,- 2-3个主力店 - 主力店通常为百货、GMS、大卖场，次主力店为品类专营店 - 主力店占比40-60%,以服装、家居、电子、食品杂货为主,购物为主，体现自我实现诉求，感性购物为主,以封闭型的独立建筑体为主，有中庭 - 3-6层为主 - 垂直性交通配合滚梯 - 一个主出入口，附有其他出入口 - 较大的停车场， 500个停车位以上,- 购物60-70% - 餐饮15-25% - 休闲娱乐10-15% -会与酒店和写字楼形成综合
9、体,购物与娱乐倾向,3,资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究,邻里购物中心/ Residential Shopping Mall是一种相对传统的模式，由于其清晰的便利性和功能性价值定位，在许多国家有着较普及的应用,选址,主力店,主力店行业,商业组合,功能组合 %,消费者沟通,核心价值,- 居民区附近 - 位于社区主干道旁 - 面积为0.5-4万平米 - 核心商圈1.5公里，次级商圈3公里，对三级商圈的带动力很弱,- 目标消费者为社区居民，以家庭主妇为主 - 提供日常生活用品购物和配套服务 - 便利和个人效率 - 目的地购物模式,- 1-2个主力店 - 主力店通常大卖
10、场、超市、GMS - 主力店占比40-60%,以日常用品、食品为主,购物为主，满足基本需求的购物行为，理性购物,- 封闭型底商群楼或独立建筑体 - 不超过四层没有中庭 - 双出入口 - 停车场较小 200个停车位以上,- 购物70-80% - 餐饮10-15% - 休闲娱乐3-5% - 服务5-10%,购物与娱乐倾向,4,资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究,购物公园/ Retail Park是一种位于郊区或新区的、大体量的，具有浓厚的休闲娱乐特征的购物场所，赋予消费过程更多轻松与愉悦的体验,选址,主力店,主力店行业,商业组合,功能组合 %,消费者沟通,核心价值,-
11、 位于郊区、城乡接合部或新区 - 城市主干道或高速公路出口处 - 超过8万平米 - 核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈50公里或以上,- 目标消费者为大众消费群 - 具有浓厚的休闲娱乐特征的购物场所 - 提供社交，个人与家庭的休闲娱乐 - 目的地消费模式,- 3-5个以上主力店 - 主力店通常为2个户外娱乐主题，如人造海滩、溜冰场等，以其他主题如购物、餐饮作为辅助主力店 - 主力店占比60-70%,以大型主题式户外娱乐、餐饮、主体购物街区为主,休闲娱乐为主，体现自我实现诉求，感性消费行为为主,- 开放式的建筑体、内外街区布局为主 - 单体建筑最多为三层，多为一、二层 - 有地上停车场，停
12、车场巨大，停车自由度大，通常每个建筑体/商铺都配有停车位置 - 1500个停车位以上 - 与交通枢纽连接,- 购物40-45% - 餐饮10-15% - 休闲娱乐40%以上 - 多与酒店、写字楼结合形成综合体,购物与娱乐倾向,5,资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究,能量中心/ Power Center是提供一些专门品类商品的目的地购物场所，聚焦一个或多个商品种类，商品范围集中、产品线深，同时价格具有极强的市场竞争力,选址,主力店,主力店行业,商业组合,功能组合 %,消费者沟通,核心价值,- 位于郊区或新区，交通主干道或高速公路出口处 - 4-10万平米 - 商圈范
13、围较大，核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈20公里,- 目标消费者为大众消费群 - 专门品类商品的目的地购物场所 - 高质与低价，个人效率 - 目的性购物模式,- 3个以上的主力店，较少数量的小租户 - 主力店通常为品类专营店、家居商场、大卖场、仓储卖场、品牌折扣店等 - 主力店比例可高达75-90%,食品杂货、DIY、家电、家居/家具、体育用品等为主,购物为主，体本需求诉求，理性购物为主,- 独立建筑体形成的开放式空间 - 停车场巨大，自由停车 - 1000个停车位以上,- 购物80-95% - 餐饮10-20%,购物与娱乐倾向,6,资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈
14、, 案头研究,生活时尚中心/Lifestyle Center 为富裕人群供了一个洋溢自由开放氛围的目的地休闲消费场所,选址,主力店,主力店行业,商业组合,功能组合 %,消费者沟通,核心价值,- 通常靠近富裕人群居住区 - 1.5-5万平米，但可能更大或更小，规模的适应范围较宽 - 核心商圈1.5公里，次级商圈3公里,- 目标消费者为高收入消费群，女性为主 - 浓厚休闲氛围的消费场所 - 自由、休闲、开放、独特、追求新颖 - 目的性消费模式,- 主力店比例约为0-50%（可能不设主力店） - 通常会有书店、小型百货店、高档/时尚连锁专卖店、影院、餐厅等,服装、家具/家居、图书音像、餐饮娱乐,休闲
15、为主，体现自我实现诉求，感性消费为主,- 开放的物业建筑体形式 - 购物中心内具有浓郁的设计氛围 - 地上停车场，500个停车位以上，停车自由度大,- 购物30-40% - 餐饮30-40% - 休闲娱乐30-40%,购物与娱乐倾向,7,资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究,娱乐中心 /Entertainment center以娱乐餐饮为主力店， 拥有一个或多个娱乐主题,选址,主力店,主力店行业,商业组合,功能组合 %,消费者沟通,核心价值,- 通常在市区，城市主干道或高速公路出口处 - 0.5-4万平米 - 核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈40公里以上,-
16、 目标消费者为大众消费者和旅游者或细分市场 - 创造休闲、娱乐的氛围 - 目的地消费模式,通常拥有至少一个娱乐主题,娱乐、餐饮,娱乐为主，体现自我实现诉求，感性消费为主,- 通常为封闭式建筑，适应性较广 - 其主题反映在设计和商品中 - 巨大停车场， 500个停车位以上,8,- 购物10% - 餐饮30-40% - 娱乐50%以上 - 通常与酒店结合形成综合体,购物与娱乐倾向,资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究,工厂直销中心/Outlets center提供知名品牌服装的工厂直接销售，其极低的折扣具有很强的价值吸引力,选址,主力店,主力店行业,商业组合,功能组合 %,消费者沟通,核心价值,- 通常在远离市中心的郊区，城市主干道或高速公路出口处 - 0.5-4万平米 - 核心商圈3公里，次级商圈6公里，三级商圈30公里以上,- 目标消费者为大众消费群 - 提供极具吸引力的低折扣品牌服装等商品 - 高质与低价 - 目的地购物模式,- 购物95% - 餐饮0-
