《房地产工程项目管理讲座(清华西丽110115～16)幻灯片课件》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产工程项目管理讲座(清华西丽110115～16)幻灯片课件（125页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产工程项目管理讲座,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产项目时间计划与运营管理讲座,2011.01,版权所有 不得拷贝,本次培训的内容目录,房地产行业的三大核心业务 房地产企业运营管理的三个核心基础 房地产企业管理体系核心模块 房地产企业总经理综合业务素质模型 中国房地产企业综合运营能力评估指标体系 房地产项目运营管理讨论 房地产项目开发三级计划管理体系,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产行业的三大核心业务,核心 业务,2011.01,版权所有 不得拷贝,别墅价格的构成元素,龙湖别墅价格元素分析,示例,2011.01,版权所有 不得拷贝,绿
2、城杭州留庄、北京御园产品成功之道,示例,绿城留庄，容积率1.0的项目，设计创新，进深做到20多米，还可以是豪宅，真牛！,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产项目成本决定性因素分析,示例,老板 愿望,客户 需求,对手 条件,2011.01,版权所有 不得拷贝,万科五类客户细分图解,示例,2011.01,版权所有 不得拷贝,本次培训的内容目录,房地产行业的三大核心业务 房地产企业运营管理的三个核心基础 房地产企业管理体系核心模块 房地产企业总经理综合业务素质模型 中国房地产企业综合运营能力评估指标体系 房地产项目运营管理讨论 房地产项目开发三级计划管理体系,2011.01,版权所有 不得拷贝
3、,房地产企业管理的三个核心基础,有效 激励,铁杆 供方,核心 员工,2011.01,版权所有 不得拷贝,本次培训的内容目录,房地产行业的三大核心业务 房地产企业运营管理的三个核心基础 房地产企业管理体系核心模块 房地产企业总经理综合业务素质模型 中国房地产企业综合运营能力评估指标体系 房地产项目运营管理讨论 房地产项目开发三级计划管理体系,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产企业管理体系核心模块,企业战略（集团）与经营策略,1,企业组织架构及授权体系 区域公司与集团之间的权限探讨：人事权、行政权、财务与成本权、专业业务权,2,核心员工培养与团队建设 企业文化传播与弘扬、核心员工状态、人才
4、配置、员工素质培养、员工考核与激励、团队建设、行政建设,3,客户关系与产品体系 客户状态与需求分析、客户满意度管理、核心产品、产品研发能力,4,供方管理体系 供方资源配置策略、供方筛选、供方录用、供方评估与激励、铁杆供方维护,5,合约管理体系 供方资源选择权、合约策划、合同范围划分、格式化招标文件与格式化合同、目标成本体系、动态控制体系、责任成本体系,6,考核与激励体系 各项考核指标设计与激励方法,7,2011.01,版权所有 不得拷贝,本次培训的内容目录,房地产行业的三大核心业务 房地产企业运营管理的三个核心基础 房地产企业管理体系核心模块 房地产企业总经理综合业务素质模型 中国房地产企业综
5、合运营能力评估指标体系 房地产项目运营管理讨论 房地产项目开发三级计划管理体系,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产企业总经理综合业务素质模型,危机化解能力,团队建设能力,供方资源整理能力,3,2,1,专业判断与决策能力,4,社会能力,综合能力,整合能力,专业能力,2011.01,版权所有 不得拷贝,本次培训的内容目录,房地产行业的三大核心业务 房地产企业运营管理的三个核心基础 房地产企业管理体系核心模块 房地产企业总经理综合业务素质模型 中国房地产企业综合运营能力评估指标体系 房地产项目运营管理讨论 房地产项目开发三级计划管理体系,2011.01,版权所有 不得拷贝,中国房地产企业综合
6、运营能力评估指标体系,2011.01,版权所有 不得拷贝,与标杆企业运营指标对比,2011.01,版权所有 不得拷贝,与标杆企业运营指标对比,2011.01,版权所有 不得拷贝,与标杆企业运营指标对比,2011.01,版权所有 不得拷贝,与标杆企业运营指标对比,2011.01,版权所有 不得拷贝,与标杆企业运营指标对比,2011.01,版权所有 不得拷贝,与标杆企业运营指标对比,2011.01,版权所有 不得拷贝,与标杆企业运营指标对比,2011.01,版权所有 不得拷贝,与标杆企业运营指标对比,2011.01,版权所有 不得拷贝,与标杆企业运营指标对比,2011.01,版权所有 不得拷贝,本
7、次培训的内容目录,房地产行业的三大核心业务 房地产企业运营管理的三个核心基础 房地产企业管理体系核心模块 房地产企业总经理综合业务素质模型 中国房地产企业综合运营能力评估指标体系 房地产项目运营管理讨论 房地产项目开发三级计划管理体系,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产项目运营管理讲座,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产行业进入微利时代，我们如何提高项目的营运水平呢？,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产企业创造企业利润的方式（）,1、收入增长（销售量、销售价格） 2、净利润率提高（土地费、建安费、管理费、营销设计费、财务费、税金） 3、资产周转率（加快项目开发和销售的节
8、奏、合理的土地储备）,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产行业进入调整期。 趁着调整，修炼内功，提高项目运营水平，降低项目运作成本，提高资产周转率，可能是我们下一轮行情赢得利润的法宝。在下一轮的房地产行情机会中，我们有理由相信，谁首先改变盈利模式，谁就可以在下一轮竞争中赢得先机。 房地产项目运营管理将逐渐提到房地产企业的战略高度。 关于行情判断，我们可以借用万科年报上的一句行业总结语：2007年的刹那芳华，2008年的哀鸿遍野，再到2009年的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回。不知道调控之下的2010年的房地产市场，会否是哀鸿遍野的景象？还是留给事实去证明。,房地产行业行情研判
9、,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产企业创造利润的运营方式探讨,1、控制好项目成本的关键指标 2、提高资产周转率的方法探讨,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产企业创造利润的运营方式探讨,1、控制好项目成本的关键指标 2、提高资产周转率的方法探讨,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产标杆企业项目管理的三级计划管理体系,公司年度经营目标,项目发展计划,项目现金流计划,营销推广计划,施工进度控制计划,报建计划,配套工程计划,一级计划,承建商、材料进场计划,用图、样板确认计划,承建商、材料分判计划,出图、样板封样计划,售楼卖场计划,SAP会所装修计划,需要的其它计划,二级计划,三
10、级计划,？,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产项目运营管理具体运用方式，目前主要体现在时间计划管理与资金的综合协调！ 作为设在总部的营运部门，主要应该是协调时间计划管理与现金流配置的关系，同时监控成本的动态。而我们一般企业仅仅定义为协调进度，所以没有什么作用。 房地产运营管理应该定位为介于企业战略、财务、项目进度、成本之间，需要关注资产负债率、净资产周转率、净资产收益率等指标的变化。行业中缺乏这样的经验。 建立在企业战略、财务、项目进度、成本之间的运营部门，必将成为一种趋势，也是我们房地产企业由开发商向金融投资转变、由机会型开发向战略型布局转变的标志。 项目运营提升的技术标志：形象进度
11、货币化。,房地产项目运营管理方式探讨（）,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产项目运营体系必须解决的技术问题（）,项目工程计划与合同划分、供方资源的关系。 项目成本科目与合同划分、供方配置的关系。 成本科目与财务科目的关系。,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产项目运营管理的具体操作原则,“向关键工作要时间， 向非关键工作要资源”,2011.01,版权所有 不得拷贝,提高资产周转率有三种途径： 缩短开发周期，特别是施工前期准备阶段，尽量降低土地费用的财务成本。 尽快取得四证，使得项目具备融资条件，提高自有资金利用效率。 工程管理优化（包括工程量优化和进度优化） ，通过有效的工艺穿插
12、与搭接，围绕着公司资金流转要求，科学合理地把工程量均衡好。对于售楼卖场进度控制，按照公司经营、营销要求实施到位，在开盘之前，尽量降低对自有资金的占有量。 培育优质资源，做大做强优势区域。 强化资产管理，对一些效益低下的资产进行处理，及时变现，还有应收帐款的管理，也是资产的一部分。,如何有效提高房地产项目的资产周转率,2011.01,版权所有 不得拷贝,提高资产周转率有三种途径： 缩短开发周期，特别是施工前期准备阶段，尽量降低土地费用的财务成本。 尽快取得四证，使得项目具备融资条件，提高自有资金利用效率。 考虑公司财务资金流转的工程管理优化（包括工程量优化和进度优化） ，通过有效的工艺穿插与搭接
13、，围绕着公司资金流转要求，科学合理地把工程量均衡好。对于售楼卖场进度控制，按照公司经营、营销要求实施到位，在开盘之前，尽量降低对自有资金的占有量。 培育优质资源，做大做强优势区域。 强化资产管理，对一些效益低下的资产进行处理，及时变现，还有应收帐款的管理，也是资产的一部分。,如何有效提高房地产项目的资产周转率,2011.01,版权所有 不得拷贝,提高资产周转率有三种途径： 缩短开发周期，特别是施工前期准备阶段，尽量降低土地费用的财务成本。 尽快取得四证，使得项目具备融资条件，提高自有资金利用效率。 考虑公司财务资金流转的工程管理优化（包括工程量优化和进度优化） ，通过有效的工艺穿插与搭接，围绕
14、着公司资金流转要求，科学合理地把工程量均衡好。对于售楼卖场进度控制，按照公司经营、营销要求实施到位，在开盘之前，尽量降低对自有资金的占有量。 培育优质资源，做大做强优势区域。 强化资产管理，对一些效益低下的资产进行处理，及时变现，还有应收帐款的管理，也是资产的一部分。,如何有效提高房地产项目的资产周转率,2011.01,版权所有 不得拷贝,根据项目回款节点或公司资金安排节点或当地的售楼条件，把非关键路线上的工程量进行优化延后，向非关键路线要资源，然后适时穿插施工； 设备和材料的采购，要做好计划安排，优化资金安排。 在不影响客户收物业法律时间的前提下，尽量优化工程量的安排； 工程量实施进度优化，
15、必须与合同管理、供方资源配置相结合，也会对成本产生一定的影响。,工程量实施进度优化要点,2011.01,版权所有 不得拷贝,房地产项目运营（工程管理优化部分）技术操作建议,房地产项目运营必须以合同（特别是工程）为基础，目标成本结构与合同结构有对应性（现实中，部分品牌企业的目标成本就是分解到合同），目标成本与财务科目相对应，合同科目与供方资源对应，这样工程WBS就容易用货币量化。 在目前行业项目运营（工程管理部分）水平比较低下的情况下，在上述基础上，结合采用合同节点付款方式，不失一种简单有效量化工程现金流的好方法。 为了完成上述工作，需要一个跨成本、工程、财务部门的工作小组综合协调。从经营层面来
16、看，需要实现“战略计划预算运营绩效”闭环管理，提升项目的运营水平。 如果项目众多，拟迅速平衡各项目之间的资金，建议引入IT技术，但要慎重。,2011.01,版权所有 不得拷贝,提高资产周转率有三种途径： 缩短开发周期，特别是施工前期准备阶段，尽量降低土地费用的财务成本。 尽快取得四证，使得项目具备融资条件，提高自有资金利用效率。 考虑公司财务资金流转的工程管理优化（包括工程量优化和进度优化） ，通过有效的工艺穿插与搭接，围绕着公司资金流转要求，科学合理地把工程量均衡好。对于售楼卖场进度控制，按照公司经营、营销要求实施到位，在开盘之前，尽量降低对自有资金的占有量。 培育优质资源，做大做强优势区域。 强化资产管理，对一些效益低下的资产进行处理，及时变现，还有应收帐款的管理，也是资产的一部分。,如何有效提高房地产项目的资产周转率,2011.01,版权所有 不得拷贝,1、房地产优质资源 政府 客户 供方资源（策划、营销、设计、承建） 适合企业文化、有着共同工作习惯、训练有
