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1、地址：贵州省贵阳市保利国际广场 3 栋 1 单元 38-4 号电话：15285583384 邮编：5500011中国贵阳 靖黔国际度假酒店项目投资概况分析书贵州联宇置业有限公司二零一三年三月二十日地址：贵州省贵阳市保利国际广场 3 栋 1 单元 38-4 号电话：15285583384 邮编：5500012共同的心声.共同的理想我们只有达到并超越顾客的期望，才能获得成功；我们拥有追求卓越的热情，始终致力于创建并提供高水准的服务、价值、诚信和公正；我们推崇人才、思想和文化的多元化和力量；我们尊重自己工作的团队，并推动它不断进步；我们有强烈的责任感，要成为创新、热情和对客人忠诚的引领者；我们有信心
2、做得更好！我们深信“天道酬勤” ，为此我们付之于行动；我们坚信“千里之行，始于足下” ，为此我们坚守细意尽心；我们都有一颗感恩的心，为此得到了您的眷顾；我们拥有一流的管理团队，具有丰富的酒店经营管理实践经验和夯实的理论基础。因此我们相信：我们有信心做得更好！We do our best，so you can be your best.项目认知地址：贵州省贵阳市保利国际广场 3 栋 1 单元 38-4 号电话：15285583384 邮编：5500013第一节 项目简析一、项目概况：靖黔国际所出售的物业位于沙中路交汇点，一栋中西结合的全框架结构物业，标准层建筑面积约为 29606 平方米，共计
3、51923 平方米，有电梯，有消防通道和 22317 平方米的地下停车场。标的物实行整体出售，不分割出售或出租。二、标的物装修标的物的装修投入由买方自行承担，为保持大楼的整体美观，大楼的外立面装修已完成，外墙维持现状，无需更改。对标的物的装修方案、图纸需报产权单位审批同意后方可实行，装修期限约为 8 个月。三、售价及产权办理标的物初始报价为 5 亿人民币，每平方米均价约为 9600 元；大产权办理需两到四周的时间，小产权办理时间另计。谈判总价业主方已让至 3.5 亿元人民币，每平方米均价约为 6740 元人民币。四、经营内容允许标的物经营酒店、水疗、高端餐饮和商务会所，经营其他项目另行申请相关
4、部门的许可。第二节 项目倡导理念服务信念：热情以饱满的热情对待本职工作，对待客户及同事。敬业对工作竭尽全力，尽职尽责，使敬业成为职业习惯。勤勉对于本职工作应勤恳、努力、负责、恪尽职守。创新全心投入，不断优化和创新工作方法及内容以提高效率。服从应服从上级领导的指示及工作安排，按时完成本职工作开发理念：为热爱和享受生活及城市商旅高端人群，打造一个全新的真正意义上的高端娱乐综合体。实现企业员工、企业与业主、企业与顾客、顾客与顾客之间的多赢。四、如何使核心价值与众不同差异化战略人员差异化服务差异化产品差异化异化战略形象差异化化战略专业高效团队异化战略特色化、个性化服务异化战略领先品牌+效应+荣誉+创意
5、异化战略高端商务+金融理财+温馨舒适化战略地址：贵州省贵阳市保利国际广场 3 栋 1 单元 38-4 号电话：15285583384 邮编：5500014投资估算与收益第一节 投资估算一. 项目分析项目现状一栋 7 层楼的物业，平均每层建筑面积为 7000 平方米，总建筑面积为 51923平方米，全框架，毛胚房，无电梯，建筑物整体外观已装修，无需另行投入。经营定位1、准五星以上标准；2、规模定位：客房总量暂定为 208 间/套、自由分割会议室一个（最大容量为 1200 人课桌式） 、自助间餐厅（餐位 500-800 个餐位） 。3、根据上述规模设定， （按准五星标准）所需面积测算如下：1） 、
6、客房设施：酒店设计 4 种不同类型客房，客房数和面积列表如下：客房类型 间数 面积（平方米）单人标准房标准房标准套房豪华套房3015020822*30=66028*150=420056*20=1120110*8=880小计 208 68602） 、仓库、办公及配电房等服务用房：1500 平3） 、大堂活动及休息区、前台及行李房：1500 平4） 、自助简餐厅：1000 平5） 、会议室：1800 平酒店商业结构使用率按正常比值（75%）计所需总面积为：6860+1500+1500+1000+1800=12660/75%=16880 平。地址：贵州省贵阳市保利国际广场 3 栋 1 单元 38-4
7、 号电话：15285583384 邮编：55000154、经营思路：整体定位为“中高档商务型娱乐综合酒店” 。锁定的消费群体为一是国内差旅商务客人；二是国内外自游人旅行的客人；三是途径贵阳中转的旅客；四是重点放在市内的各类型的商务会议；五是适当发展高端旅行团队。从周边情况分析，利用网络宣传和服务员良好的语言环境来吸引国内外自游人旅行的客人。对有会议需求的政府、职能部门、企事业单位进行定点宣传和营销，制定相应的优惠政策和经办人奖励方案。与省内和当地知名旅行社建立稳固的合作关系，争取高端客源。发展大中型企业的协议入住和钟点房。二、投资估算：酒店改造及投资估算分析1、物业交付标准（按竣工验收合格并达
8、到酒店经营所需的毛胚房标准）如下：房屋建筑：通过政府相关职能部门整体验收合格并取得竣工验收备案表（公区及套内地面砂浆找平，柱、墙面、房顶作普通粉刷）。完成 550KVA 箱式变压器的安装（含电表计量）入网、调试、验收，其中电表容量确保该物业经营的需要，预埋电线线管至配电房,，自配电房出线端至公区及室内标准位置的强电合内。至 室 内 各 点 由 乙 方 自 行 布 线 。完成电 视 、 电 信 、 宽 带 安 装 至 楼 层 标 准 位 置 的 弱 电 合 内 ， 容 量 须 符 合 标 准 。至 各 房 间 及 室 内 各 点 由 乙 方 自 行 布 线 及 开 通 。完成市政至大楼管网配备供
9、水管及水表安装到位，连通水表至屋顶生活水箱并安装设置水箱浮球自动阀控制水位，供水管径确保给水能力满足该物业经营地址：贵州省贵阳市保利国际广场 3 栋 1 单元 38-4 号电话：15285583384 邮编：5500016的需要（水箱的容量不低于 50 吨）。完成自生活水箱至各楼层管井内，并留接口。排水：完成大楼化粪池至市政排水管网。排水能力必须确保该物业经营的需要。完成室内各排水排污点到各楼层管井内，并留接口。消 防 （ 喷 淋 ） ： 完 成 消 防 泵 ， 喷 淋 泵 安 装 ， DN100 给 水 管 连 通 地 下 300 吨 消防 水 池 和 屋 顶 50 吨 消 防 水 箱 ，
10、完 成 喷 淋 主 、 次 管 安 装 ， 完 成 消 防 系 统 的 安 装 通 过建 筑 消 防 验 收 ， 并 向 乙 方 提 供 建 筑 消 防 验 收 合 格 证 复 印 件 。 乙 方 二 次 装 修 中 完 成支 管 、 喷 淋 头 、 烟 感 器 等 设 施 安 装 。 二 次 装 修 消 防 申 报 验 收 由 乙 方 负 责 ， 甲 方 给于 协 助 。煤气总管到大楼一楼，由乙方自费申请开通。有乙方购置四台升降梯，安装、调试、验收合格后交付乙方使用，由乙方确定装修款式。质保期两年内由供应商维保。期满后由甲乙双方共同维保。按乙方要求标准完成酒店外立面装饰之后交付。完成酒店外围
11、公区的硬化及石材的铺贴，外围停车位场为酒店专用。按交付标准交付，双方逐项办理移交手续，移交后在合同期内的维修、维护由乙方自行负责（立面外墙、屋顶给排水主管等在质保期内由甲方负责）。该物业因建筑质量发生问题导致乙方财产受损或影响经营所导致的相关费用由甲方负责并承担，标的期内的标的物的日常维修由乙方负责并承担相关的维修费。2、物业按上述标准交付，以准五星级酒店进行全面装修至开业总体费用预算如下： 购置该物业的费用为 3.5 亿，装修投入概算约为 1.2 亿，总计 4.7 亿元。第二节 收益分析一、经营数据及投资收益分析预估期地址：贵州省贵阳市保利国际广场 3 栋 1 单元 38-4 号电话：152
12、85583384 邮编：55000172013 年至 2017 年，共 5 年。1、 客房入住率客房入住率保持在 70%至 85%之间，参照贵阳市五星级及以上酒店客房入住率，在营运稳定期，客房入住率取 80%。由于项目地段在贵阳市较具有影响力、管理和客户资源优势，从营运第三年开始进入稳定期。备注：前两年入住率按 50%，第三年开始平均入住率按 80%计算。2、 平均房价参照本市高星级酒店现有房价水平，营运第 1、2 年平均房价取 568元、第 3 年开始取 698 元3、投资收益：详见营运收支预估表。平均房价： 568 元 698 元平均入住率： 50% 80%(两年后)客房数： 208 间
13、208水疗和高端餐饮： 5475 万元 7300 万元酒店年营业收入： 2156 万元 4239 万元营运综合费用 695 万 1550 万所得税前利润： 约 6936 万 约 9989 万投资金额： 35000 万 35000 万备注：分两个经营收益阶段测算：7000/35000=20%35000/7000=5 年投资收益周期 5 年地址：贵州省贵阳市保利国际广场 3 栋 1 单元 38-4 号电话：15285583384 邮编：5500018备注能快速有效的树立如下优势：1、 品牌优势、市场优势2、 客源优势、管理优势3、 人才优势、团队优势二、融资计划和还款方案1、概述项目按 208 间
14、客房、2000 人会议室及 600 餐位的自助简餐厅标准，需要总面积为 24906 平的物业，总投资概算为 4.7 亿元。 2、融资额度依据投资概算，自有资金 1 亿，银行贷款 1.2 亿，项目融资额度 2.5 亿元。3、融资期限根据项目装修筹备期计划，周期为 6-8 个月；根据营运收支预估数据，预计项目营运 5 年，即可还清本息。融资期限为 5 年（含筹备期） 。第一年通过银行融资 25500 万偿还前期借款本息，第二年至第五年偿还银行本息。4、还款方案年度经营结余可用于偿还利息和本金。根据营运收支预估表，每年可用于偿还本金和利息的资金从第三年起超过 7000 万元。在此基础上，项目进入营运
15、期后，用 5 年还本付息。地址：贵州省贵阳市保利国际广场 3 栋 1 单元 38-4 号电话：15285583384 邮编：5500019经营方式与营销策略第一节 经营方式一、整体经营方式1、项目将按照现代企业制度组建。企业整体经营方式，是在董事会的领导下、监事会的监督下实行的总经理负责制、企业整体将实行统一管理下的承包经营与承租经营方式。二、分体经营方式客房经营：按照国际化的酒店管理集团经营模式进行管理经营；会议经营：引进高水准的国际会议经营方式，在企业统一领导下进行分包式的一体化管理经营；水疗经营：按照水疗的业态特点，在企业统一领导下进行承包式的管理经营；餐饮经营：主营餐饮在企业统一领导下
16、进行承包式的管理经营；特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营；其他服务项目经营：按照企业一体经营理念，进行分包的管理经营。第二节 营销策略市场营销是企业经营活动的重要组成部分，它始于饭店提供产品和服务之前，研究宾客的需要和促进酒店客源的增长，开发市场的潜力，增进收益，市场营销地址：贵州省贵阳市保利国际广场 3 栋 1 单元 38-4 号电话：15285583384 邮编：55000110涉及到满足宾客的需求产品从饭店流通到宾客的一切业务活动，最终实现其预设的经营目标。同时也必须以最敏锐、最超前、最独到的嗅觉感官去创造和设计适宜于经营发展的最佳经营模式，使经营更趋完善，先进及独特。1.宣传策略营销首先就要通过独特的宣传方式来吸引客源，可选择的宣传策略有：可选择电视、电台、报刊等媒体，经常性地报道新近推出的特色
