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1、,项目总监运营应知应会,运营管理部 2019年08月,目录 CONTENTS,1 2 3 4,运营管理体系 运营管理工具 项目总监职责 项目总与运营,项目总监运营应知应会,01,运营管理体系, 组织架构, 管控体系, 责权利配置,组织架构,管控体系,责权利配置,项目经营管理中心 张庆林,项目策划管理中心 张庆林,商业创新管理中心 王华,项目发展管理中心 张庆林,刘学,华南区,张德全,刘青,高迪,樊杰/高航,高航,人力/成本,设计,信息化/财务 华东区,投资/工程 北方区,法务/客服/监察 西部区,营销/海外 华北区,商业/创新 港澳海外区,全 景 计 划 及 职 能 计 划 系 统 管 理 张
2、 德 全,发 展 计 划 管 理 张 德 全,风 险 管 理 王 逸 珂,运 营 工 具 管 理 王 逸 珂,信 息 化 、 供 销 存 系 统 管 理 高 航,货 量 管 理 高 航,经 营 数 据 及 BI 系 统 管 理 高 航 / 樊 杰,非 操 盘 项 目 管 理 高 航 / 樊 杰,综合,业 务 线 考 评 高 航,商 业 项 目 管 理 黄 康,创 新 项 目 管 理 黄 康,行 政 管 理 / 外 宣 黄 茜 茜,培 训 及 项 目 总 培 养 刘 学,运 营 体 系 管 理 （ 含 81 ） 刘 学,报 建 业 务 管 理 刘 学,启 动 会 管 理 高 迪,月 度 运 营
3、工 作 报 告 高 迪,战 略 规 划 修 订 刘 青,专 项 计 划 管 理 刘 青 / 齐 鹏 飞,灰 度 管 理 刘 青 / 齐 鹏 飞,四中心,六区域,矩阵式,扁平化, 总部运营部架构 总经理 王华,设计经理,客服经理,营销经理,工程经理,合约经理,报建经理,财务经理,项目总监,物业经理,地区设计 分管领导 地区设计管理 部,地区报建 分管领导 地区报建部,地区合约 分管领导 地区合约管理部,地区工程 分管领导 地区工程管理 部,地区营销 分管领导 地区营销策划 部,地区客服 分管领导 地区客户服务 部,地区财务 分管领导 地区财务资金 部,地区 运营总经理,区域规划设计 部,区域客户
4、服务 部,区域营销策划 部,区域发展管理 部,区域成本管理部,总部设计管理 部,总部客户服务 部,总部营销管理 部,总部工程管理 部,总部成本管理 部,总部财务资金 部,总部 运营管理部,集团领导,地区公司总经理 物业公司,区域公司总经理,区域 运营管理部,项目运营岗 （可兼职）,地区运营管理部,“3+1”,组织架构,管控体系,责权利配置, 集团职能线架构,组织架构,管控体系,责权利配置,成 工,本 2 程,部 部,“3+2”, 总部商业运营架构,V 货：,管理,(V),组织架构,管控体系,责权利配置,“14444”运营全景管控体系,项目/公司经营目标,公司发展 现金 流 (C),利润 管理
5、(P),“十三五”战略,1,个目标,4,大体系,4 4 4,项关键 个意识 个地图,大运营体系助力“十三五”战略实现,运营2.0,落地措施,四大体系 指引 督导 支持 风险,项目又 人员 架构 好又快 客户 产品 赋能 考核 经营 风险 四项关键 四个意识,值 货值 管理,项目成功 计划 管理 (T), 运营全景管控体系,支持体系 全景计划二期迭代 专项计划全面推广 外宣内培强化升级,督导体系 完善检查、考评机制 落地会议、沟通机制,指引体系 完善岗位工作指引 完善商业、报建等 管理指引,风险体系 建立前期预控、过程跟踪、后 期复盘的全周期风险防控体系,组织架构,管控体系,责权利配置,四大体系
6、,四项关键,四个意识,四张地图, 运营全景管控体系,组织架构,管控体系,责权利配置,四大体系,四项关键,四个意识,四张地图, 运营全景管控体系,完善指引体系 制度层级 专业层级 工具层级 标准模板 管控层级 岗位层级,检查机制旨在发现项目发展过程 中存在的问题，规范管理动作，及,时纠偏纠错，优化升级中。 沟通机制旨在明晰运营线沟通 方式，减少重复、低效工作，提 高沟通效率，已正式施行。,会议机制旨在优化运营线会议 及决策体系，提升沟通效率，推,进问题解决，已正式施行。 考评机制旨在提升公司运营效 率，激发自驱力，提优补差，调动 工作积极性，优化升级中。,督导 体系,组织架构,管控体系,责权利配
7、置,四大体系,四项关键,四个意识,四张地图, 运营全景管控体系,建立督导体系,01 基础数据平台 优化中 06 破冰工作坊 正式施行,02 BI系统 正式实施 07 启动会 正式实施,04 全景计划系统 二期优化中 09 停止点检查 已施行、优化中,03 供销存系统 二期已上线 08 沙盘推演 已施行、优化中,05 专项计划系统 优化中 10 后评估 已施行、优化中,组织架构,管控体系,责权利配置,四大体系,四项关键,四个意识,四张地图, 运营全景管控体系,优化支持体系,架,构 健 全,责,任 到 人,分,工,明,确,督,效,经营 目标 导 有,组织架构,管控体系,责权利配置,职能层面 协调会
8、 职能定期组织风险专题会，,主动推进； 无法界定职能归口的由 运营牵头组织。 风险管理 委员会 预计造成经济损失超 5000万。,风险 决策 机制,四大体系,四项关键,四个意识,四张地图, 运营全景管控体系,强化风险体系,专业管理 委员会 根据风险事项分类，对口,专业管理委员会专项决策。 公司领导 推进会 业务界限不清、各专业 管理委员会无法决策。,组织架构,管控体系,责权利配置,加强 人才建设 强化 考核激励,完善 组织架构 实施 差异赋能, 完善现有职能配置 明确各职能工作界面 项目/项目总分级落档 建立差异化赋能机制, 增强项目总监专业复合度 提升项目职能经理能力 完善运营/报建/商业考
9、评机制 建立外延业务考评机制,四大体系,四项关键,四个意识,四张地图, 运营全景管控体系,组织架构,管控体系,责权利配置,四个 意识, 重视客研指导定位 提高客户满意程度 精细管控发展过程 加强风险防范意识, 促进多线业务协同 精研细磨产品标杆 确保经营指标达成 提高资金使用效率,四大体系,四项关键,四个意识,四张地图, 运营全景管控体系,组织架构,管控体系,责权利配置,四大体系,四项关键,四个意识,四张地图, 运营全景管控体系,组织架构,管控体系,责权利配置, 项目制落地核心痛点 项目制的核心人物：项目总监 项目总监的核心痛点：责权利不匹配、不清晰,资源调动 能力不足,角色担当 意识不足,跨
10、职能 经验不足 角色定位不清晰,当前现状，赋能项目缺乏体系支持,复合专业 人才不足 考核导向不足,项目总 项目制核心,组织架构,管控体系,责权利配置, 项目制落地核心痛点,组织架构,管控体系,责权利配置, 项目赋能推进策略及实施规划,协调/平衡型 逐步补充权利,平衡/运营型 配套激励体系,运营/经营型 权责利对等,中期 逐步统一,近期 提供差异化菜单,前期 没有明确 工程/协调型 较多的责任划分,远期 完备的项目制体系,分步配置，逐步完善,组织架构,管控体系,责权利配置,权, 责权利配置原则 责,责权利配置,关注：地产学院，更多干货分享 利 对等原则,加管理员好友，发名片或简单介绍，进微信 群
11、交流学习，T50地产开发全产业链干货分享 地区公司成熟度 项目总监成熟度 弹性适配原则,组织架构,管控体系,责权利配置,公 司 落 档,总 监 落 档,3X3 弹性 适配,每套配置方案包含“责任/权力/利益”三个清单，每个清单提供“基础项+选配项” 详见中国海外发展有限公司项目团队与职能部门责权利配置方案, 责权利配置规划,组织架构,管控体系,责权利配置, 责权利配置清单,责任清单,权力清单,利益清单,详见中国海外发展有限公司项目团队与职能部门责权利配置方案,组织架构,管控体系,责权利配置, 责权利配置清单,责任清单,权力清单,利益清单,组织架构,管控体系,责权利配置,弱矩阵方案,平衡矩阵方案
12、,强矩阵方案,事 权,审核权 审批权,设计： 施工图、产品配置标准、 设计变更 合约： 合同文件审批、 工程变更审批、履约评价 客服： 入伙方案及内部评审、 工地开放日方案 -,设计： 设计方案、示范区方案 合约： 合约规划、项目建安成本（变更）审 批、工程物资支付审批、 结算审批 客服： 项目重大负面舆情/事件处理方案、 入伙后评估 营销： 项目定位、销售合同、认购协议评审 财务： 盈利预测、盈利预测动态调整 -,设计：设计费支出、设计单位选择 合约： 集采非标选型及样板房装修配置选型审批等 营销： 价格审批、大单销售、供应商选择、合作合同 评审、营销费支出、佣金方案、卖场物业合同、 延期签
13、约和付款、认购房源更名/加减名/退房、 签约房源退房、优惠审批、案场人员及架构、 项目S序列人员申请/录用/任免/调岗 财务： 项目税务筹划、项目管理费支出审批、项目结 利方案 客服：项目投诉处理方案、内部查验整改销项,- 承建商/供应商考察及引进,参与审核权 建议权 一票否决权,中标单位审批 承建商、供应商、垄断商考察及引进 投标单位审批, 责权利配置清单,责任清单,权力清单,利益清单,组织架构,管控体系,责权利配置, 责权利配置清单,责任清单,权力清单,利益清单,小结,项目总监运营应知应会,02,运营管理工具 线上工具 线下工具,线上工具 线下工具,01 基础数据平台 优化中 06 破冰工
14、作坊 正式施行,02 BI系统 正式实施 07 启动会 正式实施,04 全景计划系统 二期优化中 09 停止点检查 已施行/优化中,03 供销存系统 二期已上线 08 沙盘推演 已施行/优化中,05 专项计划系统 优化中 10 后评估 已施行/优化中,线上工具 线下工具,专 项 计 划 系 统, 功能：查看宗地信息等 职责：若发现问题及时督导运营、设计、财务经办人及时新建并完善数据,基础数据平台 全景计划系统 专项计划系统 供销存系统,BI分析平台,线上工具 线下工具,计划节点查询,计划完成率查询,计划逾期预警,基础数据平台 全景计划系统 专项计划系统 供销存系统 全景计划系统 1.0,BI分
15、析平台,线上工具 线下工具,1. 2.,聚焦经营，横向拉通： 增设“现金流回正”、“销售去化60%”等5个经营类节点 增设“破冰工作坊”、“上会材料沟通会”等 5个拉通类节点 三级管控，赋能一线：节点总数由XX个变更为XX个；集团节点XX个，区域节点XX个，地区节点XX个, 差异化刻度：,1. 2.,弹性适配，差异管控：在XX天开盘目标不变前提下，各阶段刻度结构化、差异化，特别是前期报建环节 多维考虑，科学精确：菜单式计算 开工前5个参数（方案批复、工规证、施工证、桩基开工、总包开工） 开工后8个参数（楼层数、预售门槛、地下层数、支护形式、基础形式、地上工艺、外立面形式、改建方式）,BI分析平台,基础数据平台 全景计划系统 专项计划系统 供销存系统 全景计划系统 2.0 计划模板：,线上工具 线下工具,
