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1、从42个要点把握建筑业和房地产业等试点政策,货物和劳务税处 刘建宏,无交通工具承运业务 按交通运输服务征税 江西省货物运输服务税收管理办法（试行） 关于物流行业增值税有关问题的请示,讲解思路,行业 特点,政策 要点,操作 难点,内容概要,房地产开发 转让不动产 租赁不动产 不动产抵扣 建筑服务 销售无形资产,要点1：房产地开发流程 立项 设计 施工 验收 交付,立项,开发商,规划局,发改委,获取土地,用地规划审核,投资计划审核,土地转让合同、 国有土地使用证,招 标,拍 卖,挂 牌,建设用地规划许可证,固定资产投资许可证,立项阶段税收事项 前期考察（咨询、顾问费等） 筹集资金（银行贷款、其他渠
2、道融资） 购置土地（投标、土地价款、拆迁置换等） 办理手续。,设计,设计单位,规划局,按照土地指标设计,审核是否符合规划、 环境要求、是否符 合消防要求,规划设计、方案设计、 施工图设计,建设工程规划许可证,设计阶段税收事项 地质勘察费、土地整理费。 规划设计、方案设计、施工图设计费。 落实资金。 编制工程造价预算。,施工,开发商,建设局,施工单位,开工申请,审核资金是否落实 审核施工企业资质,进场执行施工图,地价款已付清、施工企业 已落实、资金已落实,建筑工程施工许可证,监理单位监督工程施工,施工阶段税收事项 落实施工单位（确定施工单位，签订施工承包合同）。 地价款已付清、施工企业已落实、资
3、金已落实，取得建筑工程施工许可证。 确定工程监理单位。 进场施工（在建筑服务部分介绍）。 按合同约定分批购买材料等（甲方供材）。,验收,规划、消防、 环保、电梯、 燃气等部门,勘察、设计、施 工、监理等部门,建设局,隐蔽工程随时验收 主体工程最先验收 专项工程分部验收,竣工验收最后进行,监督、备案,验收合格证,建筑工程竣工验收报告,工程竣工验收备案 证明书,验收阶段税收事项 按合同约定结算工程款（一般分为定期结算、进度款结算、年终结算、竣工结算等）。 办理验收手续。 编制工程结算。 工程竣工结算（按合同约定和行业惯例，一般需留部分工程尾款作为质量保证金，通常为5%）。,交付,国土资源和 房地产
4、管理部门,开发商,审核是否符合 预售条件,交付业主使用,预售许可证、 销售许可证,买卖合同、 房屋所有权证 住宅质量保证书 住宅使用说明书,产权登记,交付阶段税收事项 房地产项目初产权登记。 两种销售类型：预售、现售 两种销售方式：自行销售、委托中介销售（房屋买卖代理费一般按成交价0.5%-2.5%收取）,总结：房地产开发项目的“六证两书”： 六证 国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、销售许可证 两书 质量保证书、使用说明书,房地产业政策要点,要点2：政策图 一般计税 新项目差额征税（异地不预缴？） 老项目差额征税，全额按3%异地预缴 开发企
5、业 简易计税 全额按5%征税 开发企业老项目选择一般计税的，异地预缴暂定国税。,操作提示： 对房地产老项目（36号文和18号公告界定标准有差异，按18号公告执行），可以分项目选择简易计税，一个建筑施工许可证对应一个房地产项目。 选择简易计税的项目，应按规定单独核算。 在日常管理中，要重点关注用于简易计税的购进是否混入一般计税项目抵扣。,兼有一般计税、简易计税或免税房地产项目的而无法划分的进项税额，按施工许可证注明“建设规模”为依据进行划分： 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模） 建设规模以面积（平方米）为单位计算。,要点3：异地
6、开发房地产问题 36号文：一般纳税人房地产开发企业销售老项目，适用一般计税方法的，按销售额3%在不动产所在地预缴税款，在机构所在地申报。 操作提示： 18号公告未明确如何预缴。在总局明确前，暂统一在不动产所在地国税机关预缴。 新项目所在地与机构所在地不在同一县的，现行试点政策均未涉及预缴问题。如何把握？,要点4：房地产销售预收款的处理 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。 操作提示：纳税义务尚未发生，不需确认收入、计提销项税，仅预缴税款。 如异地老项目选择一般计税，收取预收款是否要在项目所在地预缴？ 答：不需要！因为异地预缴以收入为基数。
7、,营业税时，房地产企业收取预收款，应使用地税部门统一印制的商品房销售预收款专用收据，地税部门专门开发了开票系统。 全国各地对收据的开具、范围、要求有差异，下一步如何操作，省局将进行明确。,要点5：视同销售 单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应视同销售，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 例如：卖房送车位。,1、车位有两种形式：一是有产权；二是无产权只有使用权，视同销售如何定性？2、如果开在同一张发票上，是否需要视同销售？,要点6：销售额的差额扣除 房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税的老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地向政府部门支付
8、的土地价款后的余额为销售额。 操作提示：应当取得省级及省级以上财政部门监制财政票据； 应建立台账登记土地价款扣除情况，扣除的土地价款不得超过实际支付的土地价款。,当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款。,是指房地产项目（土地价款对应的）可以出售的总建筑面积，不包括为未单独作价结算的配套公共设施面积。,案例1。某房地产开发公司适用一般计税方法，购买土地价款1000万元（取得可扣除票据），项目总可售面积10000平方米，已完工总可售面积5000平方米，2016年7月实际销售1000平米 那么，当期可扣除土地价款为： （1）1000/10000
9、*1000=100（万元） （2）1000/5000*1000=200（万元） 答案：100万元,延伸问题：如项目分两期开发，一期为老项目选择简易计税，二期为新项目一般计税，土地价款如何扣除？ 处理意见：在总局明确前，暂按一般计税和简易计税方法对应项目的总可售面积分摊土地价款，再计算当期实际销售适用一般计税方法的房地产项目建设面积可扣除土地价款。,案例2。某房地产开发公司适用一般计税方法，购买土地价款1000万元（取得可扣除票据），其中一期项目（简易计税）总可售面积4000平方米，二期项目（一般计税）总可售面积6000平方米，2017年1月销售一期项目500平方米，销售二期项目600平方米。
10、那么，当期可扣除土地价为 1000*6000/（4000+6000） * 600/6000=60万元,要点7：发票开具问题 适用简易计税，可以按规定开具或代开增值税专用发票，向其他个人销售除外。 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，2016年4月30日前收取并已缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。,造成票表比对不符先确保申报；后续要加强核查。,要点8： 房地产项目的抵扣问题,操作提示： 建筑成本。凭施工企业开具专票抵扣。 其中，建筑材料凭票抵扣，但要依据材料采购合同、付款、开票等，确定由谁抵扣材料进项税额（建筑服务部分详细分析）。 安装成本。
11、同上。,土地成本。土地出让金，拆迁安置费，耕地开垦费，征地管理费，土地增值税、耕地占用税、契税，等。（土地出让金可扣除） 不动产改变用途。开发企业开发的不动产，如转为企业固定资产管理的，应按不动产分期抵扣规定执行。今后转让的，按一般企业转让不动产征税。 用于公益事业或社会公众的设施相关进项税额，可以抵扣。,要点9：不征增值税的规定 房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。,转让不动产（二手）,要点10：基本规定 转让不动产增值税征收管理暂行办法（总局2016年第14号公告） 纳税人转让以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形
12、式取得的不动产，适用本办法。 不动产：包括房屋、桥梁、道路、隧道、水坝等，不包括房地产开发企业销售自行开发项目。 自建：包括自己立项但承包他人施工的不动产。,要点11 ：政策图 简易 全额征税、全额5%地税预缴 自建 一般 全额征税、全额5%地税预缴 非开 老项目 发企 取得 简易 差额征税、差额5%地税预缴 业一 一般 全额征税、差额5%地税预缴 般纳 自建 全额征税、全额5%地税预缴 税人 新项目 一般 取得 全额征税、差额5%地税预缴,非开 自建 全额征税 全额5%地税预缴 发企 业小 规模 纳税 取得 差额征税 差额5%地税预缴 人,不足2年全额按5%地税征税 自然人转让购买的住房 超
13、过2年（含）免税 个人 不足2年全额按5%异地地税预缴 转让 个体户转让购买的住房 不动 超过2年（含）免税 产 自建按5%全额异地地税预缴 个体工商户转让 取得的其他不动产 非自建差额按5%异地地税预缴 自建按5%全额地税申报 自然人转让取得 的其他不动产 非自建差额按5%地税申报,要点12：管理规定 除自然人外，其他纳税人在地税机关预缴税款后，均需向机构所在地主管国税机关申报。 在地税预缴不需填写增值税预缴税款表。 小规模纳税人转让不动产，不能自行开具增值税发票（含专票和普票）的，可向不动产所在地地税机关申请代开。,要点13：免税政策 个人销售自建自用住房。 为了配合国家住房制度改革，企业
14、、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。 涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。 个人销售购买2年以上（含2年）的住房。,要点14：不征税项目 在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。 操作提示： 必须是资产、债权、债务及劳动力整体转让。 不征增值税仅限于不动产和土地使用权。,租赁不动产,要点15：基本规定 提供不动产租赁服务增值税征收管理暂行办法（总局2016年第16号公告） 取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以
15、及抵债等各种形式取得的不动产。（包括转租） 纳税人提供道路通行服务不适用本办法。,要点16：政策图 同县 按5%主管国税申报 4月30前取得 一般 （选择简易） 异县 按5%异地国税预缴 纳税 人 同县 按11%主管国税申报 一般计税方法 异县 按3%异地国税预缴 异地预缴后，均需向机构所在地国税局申报。,同县 按5%主管国税申报 非自然人出租 不动产（不含住房） 异县 按5%异地国税预缴 小规 模纳 同县 按1.5%主管国税申报 税人 个体户出租住房 异县 按1.5%异地国税预缴 自然人出租不动产 （不含住房） 按5%在不动产地国税申报 自然人出租住房 按1.5%在不动产地国税申报,要点17：管理规定 纳税人出租不动产，应在取得租金的次月申报期或不动产主管国税机关核定的纳税申报期限预缴税款，并应填写增值税预缴税款表。 纳税人（自然人除外）向不动产所在地国税局报备外经证，国税局在征管系统作相关处理。,小规模纳税人出租不动产，不能自行开具增值税发票（含专票和普票）的，可向不动产所在地国税机关申请代开。 向个人
