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1、,中国国际工程咨询公司 李开孟 二九年,项目建设用地政策及审批管理要求,2,目 录,我国土地管理的基本制度 建设项目用地预审 建设项目用地正式报批 建设项目供地政策 拆迁安置补偿相关政策及方案制定 项目用地合理性分析评价 项目用地需要缴纳的有关税费 土地政策调整的新趋势及新要求 案例分析,3,我国土地管理的基本制度,4,一、土地产权与登记制度,国家所有的土地： 所有权-不登记 国有土地使用权(用地单位)-登记 划拨、出让、租赁、作价入股、授权经营 农村集体所有的土地： 所有权-登记 土地承包权(耕地，本集体或集体外)-发证 集体建设用地使用权(本集体)-登记 农民宅基地使用权(本集体)-登记,
2、6,土地登记的种类： 初始土地登记(总登记) 变更土地登记 土地登记的程序： 1、土地登记申请 2、地籍调查 3、权属审核 4、注册登记 5、颁发或者更换土地证书 土地登记文件资料：土地登记形成的文件资料多达十几种，但最重要的是： 1、土地登记卡：是土地登记的主件，也是土地使用权、所有权和土地他项权利的法律依据。(可以公开查询) 2、土地证书：是土地登记卡部分内容的副本，是土地使用者、所有者和他项权利者持有的法律凭证。,7,土地制度及土地的所有权和使用权： 土地所有制实行公有制，使用权多元化，权力行使体现城乡二元体制。 土地的所有权和使用权关系：,8,二、土地用途管制制度,1、严格按照土地利用
3、总体规划确定的用途使用土地 土地管理法第四条： 国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。 严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。,9,国务院28号文件： 严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划修改的管理。 管制的三个基本方面： 实现用途管制的基础是分类确定土地用途。 实现用途管制的依据是土地利用总体规划。 实现土地用途管制的关键是农用地转用和土地征收审批。,10,五级规划体系 全国土地利用总体规划 省级(自治区、直辖市）土地利用总体规划 地市级土地
4、利用总体规划 县级土地利用总体规划 乡镇级土地利用总体规划,11,2、土地利用总体规划实行分级审批： 全国土地利用总体规划纲要-国务院 省、自治区、直辖市-国务院 省会城市、人口100(50)万以上、计划单列市等-国务院 市级、县级-省级人民政府 乡(镇)级-省级政府授权设区的市级人民政府,12,国务院批准：全国的总规；省、自治区、直辖市的总规；省、自治区人民政府所在地的市、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划； 省级批准：市级、县级总体规划； 市级批准：乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。,13,各级、各类规划间的关系 各级土
5、地利用总体规划内部的线性控制关系：指标分解 与城市总体规划、村庄和集镇规划的关系：面点、规划区与建设用地区 与江河、湖泊综合治理和开发利用规划的关系：相互衔接 与国民经济计划和社会发展规划的关系：主动衔接,14,3、加强土地利用计划管理 土地利用年度计划，是指国家对计划年度内新增建设用地量、土地开发整理补充耕地量和耕地保有量的具体安排。 土地管理法实施条例第十三条： 土地利用年度计划包括： 1）农用地转用计划指标 2）耕地保有量计划指标 3）土地开发整理计划指标 年度计划审批程序与权限与规划同 国务院31号文件： 把新增建设用地控制指标(农用地和未利用地)纳入土地利用年度计划,15,4、农用地
6、转为建设用地应当依法报批 土地管理法第四十四条： 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 国务院31号文件： 禁止擅自将农用地转为建设用地 农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。 禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。,16,三、耕地保护制度,1、耕地总量动态平衡制度 土地管理法第三十三条： 省、自治区、直辖市人民政府应当严格执行土地利用总体规划和年度土地利用计划，采取措施，确保本行政区域内耕地不减少,17,2、耕地占补平衡制度
7、 土地管理法第三十一条： 非农业建设经批准占用耕地，按照“占多少、垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦的或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。,18,落实占补平衡制度中主要采取以下措施： 明确责任，落实耕地占补平衡的法定义务 建立建设项目补充耕地与土地开发整理项目挂钩制度 建立补充耕地储备制度，逐步做到先补后占 抓好补充耕地资金的落实 测算等别折算系数，确保数量、质量不降低 单独选址的，用地单位负责补充 城市批次的，市、县、乡政府负责补充 村庄集镇分批次建设的,集体经济组织负责; 接
8、收耕地开垦费的单位负责,19,3、基本农田保护制度 基本农田：是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 土地管理法第三十四条: 各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。 划定基本农田保护区：五类耕地，要落实到地块和农户，严禁占用基本农田。 国务院28号文件： 数量不减少，质量不降低。 经依法批准占用的，补划。 基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用或者擅自改变用途，这是一条不可逾越的“红线”。,20,5类耕地应当划入基本农田保护区： 经批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； 有良好的水利与水土保持设施的
9、耕地； 正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；蔬菜生产基地； 农业科研、教学试验田； 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。,21,4、耕地保护目标责任制度(1) 基本农田保护条例第四条： 县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上级人民政府监督实施。 国务院31号文件： 地方各级人民政府主要负责人应对本行政区域内耕地保有量和基本农田保护区面积、土地利用总体规划和年度计划执行情况负总责。,22,国务院28号文件： 地方各级人民政府要对土地利用总体规划确定的本行政区域内的耕地保有量和基本农田保护面积负责，政府主
10、要领导是第一责任人。 建立耕地保护责任的考核体系。国务院定期向各省、自治区、直辖市下达耕地保护责任考核目标。各省、自治区、直辖市人民政府每年要向国务院报告耕地保护责任目标的履行情况。 国土资源部会同农业部、监察部、审计署、统计局等部门定期对各省、自治区、直辖市耕地保护责任目标履行情况进行检查和考核，并向国务院报告。,23,5、土地开发整理复垦制度 土地管理法第三十八条、第四十一条、第四十二条： 国家鼓励单位和个人按照土地利用总体规划，在保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，开发未利用的土地；适宜开发为农用地的，应当优先开发成农用地。 国家鼓励土地整理。县、乡(镇)人民政府应当组
11、织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对山、水、田、林、路、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏的土地，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。,24,四、土地征收征用制度,1、宪法、土地管理法规定： 国家为了公共利益的需要，可以依法对农民集体所有的土地实行征收或者征用并给予补偿。其中：征用为临时用地。 2、土地征收由国务院和省、自治区、直辖市人民政府两级人民政府审批。,25,3、对被征地的农村集体经济组织要依法予以补
12、偿和安置。征地补偿费用包括： 土地补偿费(前三年平均年产值的6-10倍) 安置补助费(前三年平均年产值的4-6倍) 地上附着物和青苗的补偿费 4、征地批后 要实施“两公告一登记”制度 5、征地要依法公开进行，接受社会的监督。 6、现行征地制度形成于计划经济时期，存在征地范围过宽、征地补偿偏低、征地安置不落实、征地程序不合理等缺陷。征地制度改革势在必行。,26,7、国务院发布了28号文件，明确了在现行法律框架下进一步完善土地征收制度的具体措施： 一是要求征地补偿要以保证被征地农民生活水平不降低、长远生计有保障为原则。 二是要求征地补偿要切实做到同地同价。 三是增加征地批前的告知、确认等程序。 四
13、是建立征地听证制度，被征地农民申请听证的，国土资源管理部门要组织听证。 五是尽快建立被征地农民就业培训和社会保障制度 六是大力推行征地补偿安置争议的协调和裁决制度，引导被征地农民通过法定途径解决征地补偿安置争议。,27,在征地补偿方面，国务院28号文件要求： 生活水平不降低、长远生计有保障的原则 依法、足额、及时 提高补偿安置费用 政府用国有土地使用权有偿使用收入予以补贴 省级人民政府制订公布征地的统一年产值标准和区片综合地价 同地同价，国家重点工程建设项目足额概算 大中型水利水电项目另行规定,28,五、节约集约利用土地制度,土地管理法第三十六条： 非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，
14、不得占用耕地；可以利用劣地，不得占用好地。 国务院28号文件： 实行强化节约和集约用地政策。,29,我国过去7年累计消耗耕地1亿亩，从19.3亿亩降到18.3亿亩。为保障中国粮食安全，温总理强调必须守住18亿亩耕地这条红线。因此，必须在投资建设领域节约和集约利用土地，以满足经济发展的用地需求。 我国规定不仅要通过规划和计划管理等措施节约利用，而且要通过产业组织、技术进步等手段集约利用土地。,30,开发区土地集约利用程度评价指标体系,31,32,开发区土地集约利用评价指标定义,1 一般要求 1.1 评价指标一般按照正向相关指标设置，即其数值越大，代表土地利用状况越佳，反之相反。 1.2 评价指标
15、的数据口径和对应范围执行本规程3.5.4条款的规定，但在本规程附录D2、D3、D4中有特殊说明的除外。 1.3 评价指标的内涵、数据口径和对应范围与本规程3.5.4条款、附录D2、D3、D4的规定有显著差异时，应予以说明。 2 土地利用状况指标定义及要求 2.1 土地利用状况（A）包含土地开发程度（A1）、用地结构状况（A2）、土地利用强度（A3）等三个子目标。反映截至评价时点开发区土地利用现状情况。,33,2.2 土地开发程度（A1）涉及土地开发率（A11）、土地供应率（A12）和土地建成率（A13）等三个指标。 2.2.1 土地开发率（A11）是指开发区评价范围内已达到供地条件的土地面积与
16、不可建设土地以外的土地面积之比。单位为%。 已达到供地条件的土地，是指开发区评价范围内不可建设土地以外至少达到“三通一平”的土地。“三通一平”即通常所说的通上水、通路、通电和场地平整。 2.2.2 土地供应率（A12）是指开发区评价范围内已供应国有建设用地面积与已达到供地条件的土地面积之比，单位为%。反映开发区已达到供地条件土地的供应情况。 已供应国有建设用地是指通过划拨和有偿使用方式供应的国有建设用地。 2.2.3 土地建成率（A13）是指开发区已建成城镇建设用地面积与已供应国有建设用地面积之比，单位为%。反映已供应国有建设用地的建成状况。 已建成城镇建设用地面积是指已经建设并通过竣工验收的国有建设用地面积。,34,2.3 用地结构状况（A2）涉及工业用地率（A21）和高新技术产业用地率（A22）等两个指标。 2.3.1 工业用地率（A21）是指开发区评价范围内已建成工矿仓储用地面积与已建成
