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1、锦艺置业,高新区科学大道项目市场定位报告简析,2013.11.12,PART1. 高新区宏观市场,PART2. 郑州房地产市场,PART3. 高新区房地产市场,PART4. 项目地块现状分析,PART5. 与万科为邻-利弊分析,PART6. 项目整体发展策略,目 录,PART7. 项目开发策略建议,PART1.高新区宏观市场,1.1 高新区概况及发展历程 1.2 高新区经济发展现状 1.3 高新区发展规划研究 1.4 高新区未来发展趋势预判,郑州高新区经省政府批准总体规划面积18.6平方公里，市政府批准代管两乡镇以后规划面积为90平方公里（行政管辖面积110平方公里），经国家认定的面积为11.
2、32平方公里，目前实际建成面积33平方公里。,高新区位于郑州市西北部，北邻连霍高速公路，东与环城快速路、西与绕城高速公路相连接,高新区位于郑州西北角，为郑州“一心两翼”中的一翼 远离市中心，着力发展产业,1.1 高新区区位,PART1.高新区宏观市场,1.1 高新区城市发展历程,PART1.高新区宏观市场,1991年，郑州高新区成为国务院首批批准的国家级高新区，促进河南对外开放，振兴中原经济，积极吸引外资企业办厂。 1991年以来，国务院先后共批准建立了69个国家高新技术产业开发区。,1988年经济技术开发区成立，工业企业进驻,1991年批准为国家高新技术开发区，经济建设起航,1996年江泽民
3、视察工作，这个 阶段大力开展高新科技,1997年国家大学科技产业园奠基，曾荫权莅临， 此阶段大力发展高新科技同时提升配套服务,2010后美景及升龙及进驻代表了 高新区房地产行业的起航,2013年万科、锦艺在高新区安家落户， 高新区的房地产发展进入一个新时代,1.1 高新区城市发展历程,PART1.高新区宏观市场,起步期0-3年,发展期4-8年,快速发展期9-20年,转型期20年后,标志性事件,1985年筹建 1988年成立 1991年获批国家级高新区,省领导及国家领导相继考察 1998年江泽民题词：“办好高新技术产业开发区，为振兴中原作出贡献”，指明了发展方向。,以招商引资为工作重点，发展工业
4、产业,以招商引资为工作重点，发展高新工业产业,产业园兴建 兴建学校、医疗,以招商引资为工作重点 大力发展高新科技产业 城市服务配套的建设,全面提升高新区的商业、居住、教育、医疗卫生、文化体育等城市功能 着力发展第三产业 打造新兴产业 开始大力发展房地产，发展商业商务,城中村改造 大型产业园建设 高新新城规划建设 美景菩提升龙又一城进驻吸引其他区域客户投资购买,1988年,1991年,1998年,2010年,发展 重点,1.1 高新区产业现状,PART1.高新区宏观市场,两大板块,四大支柱,高新产业 教育科研,电子信息 新材料 生物医药 仪器仪表,高新区目前四大支柱产业为： 电子信息、新材料、生
5、物医药、仪器仪表。其中，软件产业被确定为国家信息安全产品研发生产基地和国家火炬计划软件产业基地，区内已聚集软件企业200余家，集中了河南省70以上的骨干软件企业，全部软件企业销售收入可占全省软件产业总收入的一半。,1.1 高新区产业引进情况,PART1.高新区宏观市场,格力空调2012年建成，年产值预计160亿，增加就业约1万,华强电子进驻，打造成为中部地区最大的电子信息商业交易中心,高新区近三年引进项目以高新电子产业为重点 2012年重点项目，新开工25个，续建8个，竣工8个，新引进3个；新开工项目总投资139.9亿元。2013年重点项目，新开工4个，续建21个；竣工9个,美铭科技园奠基,1
6、.1 高新区产业现状,PART1.高新区宏观市场,形成集科研、教育、高新技术产业为一体的产业，并实施“一区多园”战略，主要分布城市南区，西北区。,1.1 高新区企业员工情况,PART1.高新区宏观市场,高新区产业基本非人员密集型产业，人员相对较少，高新技术企业主要为高学历人群，基本为外地人，工业企业多为附近村民。,1.1 高新区区域配套,PART1.高新区宏观市场,高新区教育资源充足，休闲配套充足，环境优美，空气清新，但目前医疗、商业等生活配套较为匮乏，尚未出现大型商业中心，以至于近30平方公里的建成区域仍是商业“沙漠”。,1.1 高新区交通,PART1.高新区宏观市场,高速公路一横一纵 全区
7、有两条高速公路从境内穿过，并设有两个出入口，即连霍高速公路和绕城高速公路，分别于西四环、科学大道设有出入口,快速通道一纵三横 西四环、新龙路、科学大道、化工路，其中科学大道穿越整个高新区，是高新区与中心城区以及周边城区紧密联系的纽带,主干道路三横六纵 东西向莲花街、近距西街、梧桐街；南北向有化工北路、白松路、长椿路、雪松路、瑞达路。,高新区与其他区被割裂，与市中心的道路没有形成网络，向东只能依靠化工路、科学大道与郑州市中心组团联系；向南通过西四环路、西南绕城高速公路与须水组团联系，科学大道成为穿越高新区，与中心城区及周边城区联系最重要的纽带.,1.1 高新区交通,PART1.高新区宏观市场,地
8、铁与BRT的经过，方便了高新区与市区的联系。其中地铁1号线二期工程起于河南工业大学，沿长椿路向南并与3号线二期工程（即8号线）在科学大道上交汇，农业路快速公交西延东延工程，已经开始拆迁的东风路梧桐路连接工程。,PART1.高新区宏观市场,高新区是一个产业集聚区，区域较为独立，商业配套较为匮乏，缺乏人气； 但高新区已经由产业集聚域向以高新产业、科研教育产业为支撑，大力发展房地产及商贸物流的新型城市转型； 高新区近几年将引进实力强劲的几家电子科技企业，进一步带动区域经济发展； 高新区大力提升城市交通，进一步加强与市区的连接，促进城区发展。,PART1.高新区宏观市场,1.1 高新区概况及发展历程
9、1.2 高新区经济发展现状 1.3 高新区发展规划研究 1.4 高新区未来发展趋势预判,1.2 高新区近五年GDP分析,PART1.高新区宏观市场,分析：在11-12年郑州各区GDP变化及涨幅中，高新区的涨幅最高，达到26%，占比也逐年增加，由此可见，高新区存在巨大的发展潜力。而且，随着高新新城规划的进一步落实，人口密度逐年增加，高新区将会得到进一步地发展，潜力巨大。,备注：数据来自郑州各区政务在线，经济技术开发区及郑东新区暂无数据,07-13年上半年高新区GDP占比与增幅,11-12年郑州各区GDP及涨幅,1.2 高新区人均GDP分析,PART1.高新区宏观市场,备注：数据来自郑州各区政务在
10、线，由于高新区人口为2010年底第六次人口普查数据，与2011年略有偏差，经济技术开发区及郑东新区暂无数据。,高新区人均GDP在全市属较高水平,1.2 高新区人口分析,PART1.高新区宏观市场,高新区第六次人口普查结果 高新区初步合计人口253864人。其中，户籍人口127286人,占50.30%；流动人口126102人，占49.67%，其中学生约5万人；无户口及口袋户口476人，占0.19%。,高新区人口数量较少，在全市属较低水平，仅25万人，户籍人口占到50%，学生20%，非学生户籍人口30%。,备注：数据来自郑州各区政务在线，由于高新区人口为2010年底第六次人口普查数据，与2011年
11、略有偏差，经济技术开发区及郑东新区暂无数据。,PART1.高新区宏观市场,高新区近几年在郑州的经济地位不断提升，人均GDP也处于全市较高水平； 目前区域内人口相对基数较少，对房地产的发展支撑力略显不足，随着外来人口的导入，未来形势乐观。,PART1.高新区宏观市场,1.1 高新区概况及发展历程 1.2 高新区经济发展现状 1.3 高新区发展规划研究 1.4 高新区未来发展趋势预判,PART1.高新区宏观市场,1.3 郑州市规划解读,郑州市发展战略以郑东新区和中心城区为核心，协同发展包括高新区在内的十组团,大郑州都市区四面开花，中心城区不断外扩，出现多个新组团中心。未来的城市中心北至原阳，接平原
12、新区，南至航空港区，东达中牟，西到荥阳、上街，未来前景非常可期。,PART1.高新区宏观市场,1.3 郑州市规划解读,PART1.高新区宏观市场,1.3 高新区规划解读,科学大道北，西四环东以科研教育为主，少量住宅,科学大道北，西四环西以居住为主,行政商务中心,西四环,科学大道南以高新产业为主,科学大道,PART1.高新区宏观市场,1.3 高新区规划解读,郑州市副中心,次要功能发展带,主要功能发展带,公共服务发展带,高新新城作为郑州市副中心； 西流湖建区域服务中心； 科学大道做高新区主要发展轴； 西四环做次要发展轴； 莲花街与瑞达路做公共服务发展轴。,化工路,莲花街-瑞达路,PART1.高新区
13、宏观市场,1.3 高新区规划解读,须水河改造绿化面积约280公顷，包括40多个景观节点，整体景观布局呈“三环三带两线”分布。改造连霍区产业生态化和生态环境建设并进。,化工路,莲花街-瑞达路,须水河生态景观带,改造连霍区产业生态化和生态环境建设并进,升级莲园和中心广场,新建翠竹街和梧桐街游园,科学大道/西四环/化工路/莲花街/瑞达路5条精品街的打造,新建翠竹街和梧桐街两个游园,升级改造莲园和中心广场,着力改造高新区的环境，打造宜居、生态城市,PART1.高新区宏观市场,1.3 高新区规划解读,“高新新城”为十二五期间高新区重点发展区域，范围为东至西四环路、西至绕城高速公路、北至连霍高速公路、南至
14、科学大道用地，总面积约为35平方公里，目标三年出形象，五年见规模。,1、一心：公共功能中心（郑西城市副中心） 2、一湾：生态滨河公园须水河湾 3、一坊：生态示范宜居社区 4、一带：科学大道建设以孵化器、写字楼等商业景观为主的景观大道 5、一产：新兴产业与居住、公共服务设施紧密结合，打造产城融合之城,产业结构：三水汇城、五片环心。“一心”是指在三水交汇处结合滨河生态公园，“五片”指外围为五个独立组团：南部组团IT产业园、轻工业学院、南部商住区；东部组团：格力电器郑州产业园、祥营商住区、沟赵居住区；北部组团家电产业园、西连河居住区；西北组团新材料产业园、索河居住区；西部组团科技企业孵化园、西部居住
15、区。,PART1.高新区宏观市场,1.3 高新区规划解读,PART1.高新区宏观市场,1.3 高新区规划解读,置换现有产业用地为商业用地，建设以孵化器、写字楼等商业景观为主的景观大道，承载着入城门户的角色。,PART1.高新区宏观市场,郑州市规划也将进一步促进与西部的连接，提升西部经济； 高新区将拉大城市框架，向西四环以西发展，建设城市副中心高新新城； 主城区全面升级，科学大道/西四环/化工路/莲花街/瑞达路5条精品街的打造，区域配套及环境全面升级； 科学大道将打造成为连接郑州市区与高新新城，带动整体高新区发展的城市核心发展轴线。,PART1.高新区宏观市场,1.1 高新区概况及发展历程 1.
16、2 高新区经济发展现状 1.3 高新区发展规划研究 1.4 高新区未来发展趋势预判,宜居健康城,高新技术开发区,中原宜居商贸城,上街荥阳组团,四环地块,“郑上新区”新鲜出炉，划定西区发展框架 在今年郑州市十三届人大六次会议上，郑州市确定了“一主三区四组团”的郑州都市区空间布局。其中，“三区”是指：东部、西部、南部三个新区。西部新区则包括了上街组团、荥阳组团和宜居健康城组团，并将西部新区暂定为“郑上新区”，新的郑西新区行政区域规划范围包括中原区、高新技术开发区、荥阳市与上街区。,石佛地块,PART1.高新区宏观市场,1.4 高新区发展预测,高新区将发展为以高新科技、科研教育为产业支撑，教育资源雄厚、生活配套完善、城市环境优美的宜居新城； 由于高新区的发展依托区政府的推动，同时受到目前整个市场环境的影响，高新城的发展将迎来一个前所未有的飞跃发展时期； 高新区对外连接的加强，促进未来人口导入；作为中心城区与西部市镇的重要衔接，既有双向吸纳作用，又占据最重要的战略地位。 未来城市
