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1、谨呈：华润置业,江阴城市研究报告,城市发展脉络,房地产市场分析,区域市场分析,1,2,3,Contents：,竞争对手分析,4,地理区位,江阴地处苏锡常“金三角”的几何中心，区位优势明显,江阴隶属江苏省无锡市，是长三角重要的工业城市，以特种钢铁、机械装备、高档纺织为主，经济发达，连续六次成为全国经济百强县之首。 江阴北枕长江，南近无锡，东接常熟、张家港，西连常州 ，地处苏锡常“金三角”几何中心，区位优势十分明显。 江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市。从江阴到上海、南京两大城市各138公里，到无锡、常州仅38公里。以江阴为圆心、半径160公里范围内有六个飞机场
2、，其中南京、上海可直飞境外。江阴北接过江通道江阴长江大桥，新长铁路穿境而过，交通便捷。,江阴,历史沿革,江阴名称的由来 历史上江阴古称暨阳，有7000年人类生息史、5000年文明史、2500年文字记载史、1727年建县史。南梁绍泰元年(555)废县置郡，建治君山之麓，因地处长江之南，遂称江阴郡，为“江阴”名称之开始 。 黄金口岸，逐步成为物资集散中心 境内35公里长江深水岸线被专家称为黄金水道的黄金地段。盛唐起，江阴就是对外贸易的重要港埠，2000年，全市港口吞吐量超过1000万吨，其中外贸运量206万吨，集装箱运量超1.5万标箱，正在成为长江下游重要的物资集散中心。 全国县域经济基本竞争力评
3、价中名列第一，实现六连冠 地区相对富裕程度、科学发展和环境保护等级评价均达到A级，江阴以雄厚的综合发展实力和可持续发展的活力第6次雄居全国县域经济百强县排行榜榜首。,由于靠近长江，历史便为黄金口岸，近代随着长三角经济的发展迅速崛起，连续6年蝉联全国百强县之首,经济地位,同类城市比较来看，江阴经济增长速度良好，经济增速平稳，其经济总量与其它县级市相比具有较大优势。 江阴市近6年来一直蝉联全国百强县之首，经济综合实力不断增强，产业结构不断优化。,城市经济在江苏县级市中居领先地位，且增长率较高，表现出良好的城市活力,作为苏南模式的发源地之一，江阴具备强大的民营产业基础，经过多年发展，目前已经成为中国
4、经济最为发达的县级市,江阴市是我国经济最发达的县市之一。面积988平方公里的土地上，培育出了一大批规模企业集团，目前有9家企业销售超百亿，9家企业跻身“中国企业500强”，14家企业跻身“中国民营企业500强”，22家企业在国内外上市。 江阴2008年位居全国综合发展百强县第一位，全国县域经济基本竞争力第一位，全国县域上市公司拥有量第一位。 江阴市是全国乡镇企业的发源地之一。上世纪80年代以来，乡镇企业在这里遍地开花。 08年实现GDP1530亿元，户籍人口人均地区生产总值127622元。全年财政收入245.02亿元,全国县域经济百强县(市)榜，江阴自03年以来，连续蝉联第一,江阴上市公司名录
5、,经济地位,经济走势,江阴市经济总量持续快速增长，近五年GDP平均增幅均在20%以上，经济处于飞速发展阶段； 2009年江阴人均GDP达到18678美元，表明改善型需求为主，房地产市场进入稳定发展期。,江阴经济总量处于飞速增长阶段，人均GDP稳步提高，房地产进入改善需求为主的稳步发展期,人均GDP与房地产发展关系,人口变化,江阴户籍人口近年来增长缓慢，但外来务工人员数量较多，实际居住人口仍保持快速增长,江阴总体人口近5年来一直保持增长态势，但人口增长幅度小,值得注意的是江阴发达的民营经济吸引了大量外来务工人员，实际居住人口较多 人口增长缓慢，江阴城乡化差异很小，城乡连成一片。 与全国百强县相比
6、，江阴的城市人口基数最大，因此房地产市场发展潜力也较大。,个私经营老板数量庞大，其次为政府机关、事业单位、金融行业公务员体系人员，整体个人口结构呈现哑铃型,2008年，全市国民经济19个门类中，年人均工资收入最高的为电力燃气及水的生产和供应业、公共管理和社会组织、金融业从业人员 全年民营经济实现增加值912亿元，占全市GDP的比重为59.61%。全年实现工业总产值2506.52亿元，占全市工业总量的比重为67.30%。全年实现社会消费品零售额293.34亿元，比上年增长24.2%。 沿江经济开发区经济总量突破千亿，实施“腾龙还凤”计划，不断推进现代化科技新城建设,2008年城镇单位全部职工人数
7、与工资,社会结构,生活水平,从历年数据可以看出江阴居民人均收入稳步增长，储蓄及收入也稳步增长；收入增幅呈逐步减小趋势，居民存款余额增幅在2008年有很大提高，反映江阴在步入发达阶段的同时经济增速减缓，同时受经济危机的影响居民投资趋于保守，而存款余额增多；恩格尔系数的变化反映了经济危机对江阴的影响较大，后果主要反映在基层的打工者身上。,江阴人均收入增长稳定，受经济危机影响，居民消费近期倾向于保守,生活水平,从近5年江阴私家车拥有数量及增长率的变化可以看出，江阴市在2006年以后私家车数量开始大幅度增加，增长率呈现反映出私家车以裂变的速度增加，同时也可以看出江阴市人民生活水平飞速提升。,私家车拥有
8、数量惊人，高档进口轿车比比皆是，江阴具备城市框架拉开和住宅郊区化的基础，同时对车位的需求将加大,2009年7月底全市年末拥有各类汽车129855辆,私人自备车占汽车总数的61.48%,高峰期新车上牌量约为70100辆/天,多数人愿意购买20多万到30万元之间的车,全市拥有15家左右的汽车4S店,产业结构,对比同类城市，江阴的产业比例构成均匀，经济构成科学合理。,江阴坚持以工业为主导的产业结构，未来江阴产业发展仍呈现平稳态势，将比较稳定的支撑房地产市场发展,江阴产业以工业为主，支柱产业包括特种钢铁、机械装备、高档纺织 从历年数据来看，各产业占比变化不大，三产占比有所增加，总体比较稳定。,城市规划
9、,2002-2020江阴市城市总体规划：东拓南扩西延,城市用地发展方向 城市用地主要向东向西、次要向南发展； 城市布局结构形态 规划城市结构形态为带状组团式，由指状绿地系统分隔成四个组团：中组团、东组团、西组团、南组 团，在城市东、南、西部布置三个工业区，沿人民路、虹桥路、通江路形成“H”形商业中心。,城市人口规模： 55万人； 城市用地规模： 6600公顷； 人均建设用地： 120平方米。,“H”形商业中心,未来城市发展方向,城市规划,城市发展方向：东拓、南扩、西延；多个新城的规划必将促进房地产的大发展,江阴城市总体发展方向 东拓、南扩、西延。目前东西发展并举，南拓比较滞后 建设用地规模为1
10、98平方公里。 依据此发展方向，政府依次规划了并实施了 江阴经济开发区 靖江江阴工业园区 城西居住组团 临港新城 城市客厅 东部生态新城敔山湾 南门改造 目前重点打造城市客厅以及东部生态新城敔山湾,产业结构,城市地位,在全国百强县及长三角发达县级市中稳居榜首，经济在无锡及长三角具有举足轻重的地位，也是典型的小城市成功发展案例,产业结构稳定，第二产业为主且产业内部正实现产业升级换代，第三产业稳步发展,城市规划,江阴实行统一规划、合理科学、分区明晰，各区协调发展，向现代化发达城镇快速迈进,经济水平,经济发展迅速、稳定，工业由传统向现代产业升级，并成功实现资本运作,小结,生活水平,居民各项经济指标均
11、达到富裕水平，可支配收入及消费能力、消费档次不断提高,城市发展脉络,房地产市场分析,区域市场分析,1,2,3,竞争对手分析,4,Contents：,06年为启动新区发展，政府大规模推地，但随后土地市场回归理性，近年来土地成交量保持平稳,从各个图表可以发现，江阴市土地成交情况在2006年后一直处于下降趋势，开发企业对商品房过剩预期加重。 市区在全市土地成交方面，成交面积及成交幅数方面都呈下降趋势，但成交金额占比在2008年有一定增加，市区地价呈快速上升趋势。,土地市场,土地市场,江阴历年土地成交价格呈现稳步增长态势，楼面价并未出现非理性的增长，住宅成交大幅增加,江阴历年土地呈价格逐步增长，尤其在
12、2007-2008年间，土地价格增幅较大，说明江阴后续开发用地量将较大，未来市场上商品房预期上市数量将有一个增长的过程。 出让土地的用地性质中，商业用地比重较大，主要用作开发大市场，分布在城市边缘区域。,土地市场,近两年江阴市出让土地比较分散，各乡镇土地出让较多，呈现多元发展格局,城市客厅地价约300万/亩,敔山湾新城及城南地价约150-200万/亩,利港镇地价约50-70万/亩,夏港镇地价约100万/亩,徐霞客镇地价约50万/亩,华士镇地价约50-70万/亩,江阴整体规划多个新城，加快实施城乡一体化进程，因此促进了土地的放量，也是众多大开发商进驻江阴看到的机会点。 主城每年都有一定量的拆迁，
13、这个过程是由各家开发商以地产开发的形式完成的，为房地产市场发展提供了机会 江阴市区目前可供利用土地极其有限，城市开发呈放射状，加上市区楼面价的过速攀升，开发企业均倾向于拿地、开发郊区化。 基于城市向东、向南发展的总体规划发展方向，且东部、南部的配套设施不断完善，江阴市东部、南部地价上涨速度较快，且土地成交情况好于城市西部区域。,土地市场小结,房地产投资,固定资产投资总体稳步增长，房地产投资总量及在固定资产投资中的占比增幅稳定，表明房地产呈现稳步发展态势,江阴固定资产投资增速保持在12%以下，总体呈上涨态势，投资增幅起伏变化较大，总体呈下降态势； 房地产投资占固定资产投资比重近年来一直保持增长态
14、势，表明房地产发展比较稳定。 2004-2007年江阴商品房施工面积呈递增态势，竣工面积保持相对稳定平衡态势，销售面积逐年增加，2008年施工及销售面积均有大幅度下降，而竣工面积却有大幅度增加，说明前4年房地产存在投资过热的情况，导致2008年竣工面积大增； 受2007年后低迷的经济形势及房地产形势的影响，房地产施工面积呈下降趋势。,2008年经济环境不好的情况下，江阴商品房销量未出现明显波动，表明市场抗风险能力较强,商品房市场,从上图可以看出，2009年上半年商品房成交情况明显好于2008年年情况，在经历了2008年经济危机的销售低迷期后，受长三角大的市场环境影响，以及经济良好恢复的预期，江
15、阴房地产市场也出现成交火爆的局面。,根据同业统计，仅供参考。,商品房市场,近年江阴商品房价格呈逐年上升态势，在2009年上半年房地产市场成交量陡增的情况下，价格也未出现非理性上涨，增幅反而有所下降,2009年1至7月，江阴全市新建商品房成交100805套，同比增长115.28%，商品房成交面积162.25万平米，同比上升135.32%，成交金额80.03亿元，同比激增162.39%。 从江阴市商品房销售均价走势可以看出，在房地产销售极度火爆的情况下，江阴商品房价格保持相对稳定的走势，整体呈逐年上涨的态势，但并未出现暴涨、暴跌的情况,房地产市场比较健康,政策分析,政策导向税费减免，让利于民，鼓励
16、住房消费。减轻企业负担，加大扶持力度,政策分析,政策导向取消信贷收紧措施，以宽松货币政策刺激经济活力，加大贷款力度，促进消费,政策导向清理土地市场遗留问题，规范用地行为，遏制恶意囤积土地行为，打击人为制造供求紧张局面的行为,政策分析,市场表现小结,土地市场,地价稳步上涨，历年土地成交变化较大，存量较大；土地成交集中于江阴南部、东部区域,商品房市场,价格稳定，虽受经济危机影响，但江阴房地产市场近两年都保持比较稳定的态势，并未出现大起大落的情况,楼盘表现,09年以来，热销楼盘均实现了超越预期的销售业绩，销售异常火爆,相关政策,宽松的货币政策尚未改变，但对房价、物管等的规定更加严格,城市发展脉络,房地产市场分析,区域市场分析,1,2,3,Contents：,竞争对手分析,4,板块划分,江阴房地产市场可划分为四个板块，即城中板块、城东板块、城西
