重庆房地产双福洋房项目城市区域规划及市场调研报告226P讲课资料

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1、金城集团 双福项目提案,晟城地产,SURER,提案之前，先讲一个故事,有一天，一个云南边境的小村庄来了两个陌生人，他们分别是两 家东莞灯具公司的市场员，到这里对灯具市场进行考察。 考察两天后，他们都分别打电话给公司做考察汇报。 其中一个市场员灰心的说： “我准备坐车返回东莞啦，这里根本就是个没有希望的市场， 这里连电都没通，居民家全部是煤油灯。” 而，另一名市场员却兴奋的向上司汇报： “领导，赶紧做好前期准备，我看到了一个前途无量的市场， 因为这里的居民还没有开始用灯。”,看待事物的角度不同，得出的结果也不同。,一个故事又说明了什么？,找到一个空间，在那里，消费者的欲望没有被满足， 而那个空间

2、，也是期待中的市场定位,市场定位找出市场的空白点,第一部分 市场调研 一、重庆房地产市场现状 二、江津及双福区域规划解读 三、双福房地产市场调研,一、重庆房地产市场现状,2009年平均月成交面积约在200万，2010年前两月成交量有所下滑。,成交篇成交量,我司近期市场监测分析：3月市场成交量相对1、2月有所回升,从09年1月到2010年2月，成交均价上涨幅度高达38.4%，就从实际市场监测看：大多数楼盘涨幅均高达70%左右。,今年1月以来，调控政策密集出台，部分开发商持谨慎态度，房价上涨幅度减慢。,成交篇成交均价,供应篇,重庆房地产市场整体供应量不足。别墅和花园洋房 供应量更是少之又少， 花园

3、洋房项目缺口很大，在西区目前仅有金科阳光小镇、同 天依云郡，有极少量房源在售。,中国经济尚不稳定、房地产行业仍是支柱性产业之一，政策出台 意旨稳定房价，促进楼市健康发展。但如果未来继续高房价的走 势，不排除政府会出台更严厉的调控政策。,楼市关键词：稳定、保障,政策篇,稳定楼市重要的手段之一就是增加保障房的供应，目前，政府从增加保障房用地、加大投资等手段加快保障房的建设。,但不论从经济和居住品质的层面看，目前楼市对于中高端物业影响甚少因为稀缺，所以更有价值。,结论： 政策决定走向 稀缺决定价值,二、 江 津 规 划 解 读,区域简介,城市发展,重要资源,重要规划,重庆市区域中心城市之一，现代制造

4、业基地、物流基地，区域性商业中心和旅游服务中心，宜居宜业的森林城市。总面积约343平方公里。 常住人口127.51万人，其中城镇人口68.6万人，城镇化率53.8%； 2009年全年完成GDP249亿元，全区社会消费品零售总额90.5亿元。,江津重庆市区域中心城市之一,根据重庆市一小时经济圈城乡总体规划（2007-2020年），规划明确五大城乡统筹发展区下的 核心发展区：江津是重庆“一小时经济圈”核心区域，是成渝经济区的重要承接点。,城市发展,交通配套,重要规划,区域概况,重庆江津、交通1小时主城,粉房湾长江大桥起于江津长江大桥南桥头，跨江后在小湾处与外环高速公路衔接 。 西江大道起于津马路改

5、线的独石堡附近，通过西彭互通接重庆外环高速公路。,结论：交通大变革，让江津房地产开发的机会点更多。 只要资源和交通条件允许，“一切皆有可能”,区域简介,重要规划,城市发展,交通道路,区域简介,交通配套,重要资源,重要规划,多条快速通道的发展，促进江津融入主城速度,多条快速通道如：迎宾长江大桥、津马横线、轻轨五号线的建设，使江津与主城区的车程缩短至30分钟。,拉近主城与江津的物理和心里距离，增加江津房地产对外辐射力。,区域简介,交通配套,重要资源,重要规划,江津组团定位双福成为副中心,几江-德感主中心、双福副中心、支坪组团 几江行政、文化、旅游服务中心 德感定位现代制造业基地 支坪组团定位居住为

6、主 双福副中心制造业、信息电子、新材料、生物工程等高新技术产业基地；,结论：随着江津城市化率的不断提高、未来交通的不断完善，房地产业需求及对主城辐射力不断提高。,双 福 规 划 解 读,双福概况,交通布局,周边配套,产业发展,紧邻与九龙园C区，定位市级工业园区,房地产开发状况,工业园区总面积66平方公里。重点培育以新型汽摩制造业、电子信息为主的现代工业，大型仓储物流业，生态旅游及大型地产业。,双福概况,交通道路,周边配套,产业发展,远景规划,与九龙园C区接壤 与九龙园A区B区C区西彭工业园双福工业园工业园区呈现“带状发展”的趋势。,双福园区距重庆内环仅10分钟车程、重庆九龙坡区18公里，距重庆

7、陈家坪21公里，距重庆大学城、西永微电子工业园16公里，距重庆高新区16公里，距江北机场仅35分钟车程。位于新兴的重庆西部新城核心区，纳入重庆“半小时经济圈”范围 。,双福概况,交通道路,周边配套,产业发展,区域优势明显，西部新城核心,远景规划,绕城高速通车，双福进入外环时代,双福概况,交通道路,周边配套,产业发展,远景规划,外环时代，既是一个规划和区划的概念，更意味着居住观念和理念将发生重大改变。 重庆而庞大的城镇化人口住宅问题不仅仅靠环内解决，更需环外承担。 而有66平方公里的双福新区，是重庆外环时代的排头兵，将成为重庆重要的产业聚集区和重庆主城区外移的重要居住区承接地之一。,双福概况,交

8、通道路,周边配套,产业发展,现状：多条快速干道纵横交错,九江大道、重庆绕城高速(二环)、津马大道等快捷交通干线在新区纵横交错；,虽然道路畅通，但目前双福至主城少有公交车路线，仅有至九龙C区路线。,远景规划,双福概况,交通道路,周边配套,产业发展,房地产开发状况,双福概况,交通道路,周边配套,产业发展,重庆市规划轻轨5号线、7号线经过新区并定点设站；交通瓶颈彻底打通； 虽然5号线和7号线，对双福当前的房地产积极影响不大，但能提升客户对该区域房地产的地段、成熟度和价格的期望值。,未来：轻轨带来期望值提升,远景规划,双福概况,交通布局,周边配套,产业发展,房地产开发状况,基本配套设施齐全,双福概况,

9、交通道路,周边配套,产业发展,远景规划,以上单位将是本项目重点客户群之一,双福概况,交通布局,周边配套,产业发展,房地产开发状况,双福概况,交通道路,周边配套,产业发展,远景规划,关键词：70家企事业单位入驻,启示：带来大量中高端人群需求，本项目重点挖据客户群体,龙煜精密铜管公司员工在600人左右，按25%的中高管理层比例，对中高端物业的需求也有150套。,重庆交通科技职业学院,在校学生15000人， 师资团队数量也有150人，对中高端物业需求也有150套。,高尚住区和 会议度假区,双福概况,交通道路,周边配套,产业发展,远景规划,依据双福园区规划：沿缙云山麓，利用良好的自然环境，建设低密度、

10、中低层为主的高尚生态社区，发展现代服务业。,远景规划利于房地产业发展,外环的双福：为什么会吸引地产大鳄 竞相开发高端物业？,原因：明天的双福，就是今天的“北部新区”重要组成部分之一,2005年：重庆向北 2006年：主城西进,北区开发土地日渐稀缺，西进的西区是各大开发商争夺土地又一热点，随着金科、恒大的“在造一个未来”、晋愉、协信、和泓紧跟西进。 本项目所在地双福规划高尚住宅区、拥有缙云山资源、轻轨交通，多项利好是开发企业重点版块。,不论从之前未完全成熟的北部新区看，或者从目前九龙园区正在开发的常青藤缇香小镇看，更或从目前双福恒大金碧天下看：我们均发现一个问题：距离是中高端物业的特性，更是他们

11、的标志。 这种特性已经在购房者心中形成共鸣。,结论：对于中高端物业而言 距离就是美,小结： 双福园区成熟时间还需35年，但二产业带来了大量的商业及住宅需求； 当城市化的脉络已被客户掌握， 当醒悟后的客户开始去追求城市化带来的增值机遇时， 距离也不再是问题，而是机会！,三、双福及九龙园C区房地产市场调研,九龙园C区在售和潜在项目一览表,在售项目,潜在项目,关键词：品牌、规模、潜力,在售项目之金科阳光小镇,立面风格:欧式宫廷,洋房,高层+酒店及配套,主干道,规划布局行列式,1楼户型 四房三厅三卫 套内面积149.11,户型设计,1层赠送入户私家花园，赠送地下室。,2楼户型 四房三厅双卫 套内面积1

12、39.54,二层送地下室，送入户私家花园。设计手法为：与一层反向设置,4楼户型 三房双厅双卫 套内105.41,三 楼,四 楼,3楼户型 四房双厅双卫 套内128.74,二期顶楼户型 五房双厅三卫 套内面积151.98,一期顶楼户型 两室两厅 套内面积80,露台,客户群分析,客户群区域来源：大石杨片区为主，辅以少量南坪、沙坪坝等区域客户；,客户购买原因：金科品牌、区域未来升值潜力、轻轨。,金科阳光小镇对本项目的启示,产品启示：1.74的容积率，配以花园洋房、小高层和高层。,面积区间：即使是金科，在该区域尚不成熟的情况下，一期仍先以花园洋房入市且有部分两室和紧凑型面积。,客户群：客户来源区域性较

13、强，以主城西区为主。对于本项目的主城客户而言，西区客户仍是主要客户群来源。,客户购买原因：除金科品牌外，区域未来升值潜力及轻轨的建设占据了很大的原因，而本项目也同样处于不成熟区域和轻轨5号线沿线处，对于主城客户也同样具有吸引力。,配套：对于周边配套不成熟，自身配套的打造十分重要。,在售项目调研之西城绿锦,基本经济指标,从立面、园林、客户等方面均表现出中低端定位,在售项目调研之畔山林语,无自然景观资源做支撑，或靠产品的稀缺性，或靠赠送面积达到高性价比的方式来吸引客户。,高层：周边原著居民；主城追求低总价的一次置业者； 花园洋房：九龙坡区、大渡口区二次置业者； 高层和花园洋房有少量江津客户。,在售

14、项目小结,产品,客户,潜在项目之恒大华岩项目,潜在项目之恒大华岩项目,目标客户定位 中高端物业：主城各区中高收入人群、周边的私营企业主以及企事业中高层管理人员。,物业形态定位 商业+花园洋房（清水，5+1或6+1） +11F小高层（精装）+18F小高层（精装）+高层（精装）,九龙园C区调研对本项目的启示,中高端及高端客户 被恒大、金科阳光小镇项目截留,低端客户 被高层项目截留,那么：本项目对于主城客户的机会点,中 端 客 户,双福园区及周边在售及潜在项目一览表,在售项目，其余为潜在项目,在售项目品质两级分化 未来中高端物业增加,在售项目分析之恒大金碧天下,容积率： 1.39 建筑密度：20%

15、绿地率：30%,在售项目分析之恒大金碧天下,产品分析,配套分析,娱乐中心：KTV、电影院等 商业中心：超市、药房等日常生活配套 运动中心：羽毛球、篮球、网球、游泳池、沙滩排球等 会议中心：会议室等 健康中心：门诊部、SPA 宴饮中心：中西餐等各类餐饮,6大商业中心+五星级配套酒店,交房标准1200元/的精装修,产品价格,恒大项目留给本项目 的机会点？,联排别墅单套最小面积141平方米，小高层单套面积最大121平方米。 洋房在哪里？130平方米左右的洋房在哪里？ 别墅产品未送大面积的地下私家会所，没有停车位考虑，次主卧功能不突出。 前面没有好产品铺垫，预留本项目产品亮点空间。,机会点之 产品,金

16、碧天下让六大配套中心提前呈现，也弱化了本项目的配套劣势，但六大配套全为集中式大型商业，且位置处于项目内部 那么： 特色和亲邻的商业在哪里？哪里有小面馆？青蛙、麻辣鱼？,机会点之 商业,这些都是本项目商业的机会点,另外：金碧天下的小高层已售95%,我司预计33层的高层产品将达到4500元/平方米。 金碧天下的价格不断拉高,也间接拉高了本项目客户的心理价位，预示价格可利用空间大,更利于快销开发战略的实施。,机会点之 交房标准、价格,金碧天下1200元/平方米的精装标准，实质间接提升了售价，如本项目采用清水房，相比金碧天下售价减去精装修价格，本项目价格更具竞争优势。,物业形态：4栋18层+3栋32层高层+商业+办公； 住宅面积区间：60-102平方米； 商业面积区间：32平方米以上； 客户群定位：本地及周边中低客户群。,典型项目之水岸花都,潜在项目之晋愉大岭湖,项目为休闲渡假定位，以主题公园、商业和渡假洋房、渡假别墅为主。