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1、0,绿地平原新区项目 市场及客户调研报告,谨呈：绿地集团,项目研究的工作阶段划分,总体社会及经济发展状况 房地产总体市场现状分析 区域竞争需求分析 市场在售项目特征分析 新区价值演变解读 客户群市场问卷分析 调研分析总结部分,项目价值分析 项目分析及市场机会 项目综合评价及项目发展策略 项目整体定位 目标客户定位 产品定位 形象定位 价格定位 规划建议 产品建议及户型配比 项目启动区物业发展建议,根据客户意见对中期报告进行修改 对项目整体发展战略进行提炼和回顾,整体定位及发展战略,报告完善与修改,市场调研阶段,项目运行背景解读,郑州位于中国中东部, 黄河中下游,中原城市群的核心位置；是中国著名
2、的历史文化名城，对外交通发达，称为“火车拉出来的城市”。,郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原； 郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用，是沟通、促进全国各经济区交流、联合的中枢之地。,中国历史文化名城,全国区域性中心城市,区域性金融中心,先进制造业基地和科技创新基地,全国重要的现代化物流中心,国际文化旅游城市,图片来源：中原城市群发展规划纲要,总体社会及经济发展状况 中原经济区发展,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,三市经济产量位于河南省中上等水平，三市GDP水平均保持至少11%以上的增长，高于国家近几年来的保8%增速，说明三
3、市整体经济水平发展动力强劲，发展势头高涨；同时人均GDP发展与其齐头并进。经济的整体运营良好为房地产发展奠定了的基础。,城市经济发展前景持续向好，为房地产业发展提供了良好的经济环境。,郑州经济实力强，连续10%的增长率加速增长，为房地产业发展创造了良好的经济环境。 2011年全年完成生产总值4912.7亿元，同比增长13.2 ； 郑州经济水平在全国中等城市中处于领先地位。,2011年郑州与其它城市GDP比较一览表 (单位:亿元）,数据来源：郑州统计年鉴,GDP增速与房地产发展关系,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,二三产业并重，二产占主导，处于工业化成熟阶段；工业生产持续快速增长，产业结
4、构优化成为郑州房地产市场发展的助推器。,产业发展定位 第二产业：优先发展都市型工业和高新技术产业 第三产业：优化提升商贸服务业，发展壮大金融服务业，大力发展现代物流业，稳步发展房地产业，加快发展旅游会展业，拓展提升社会服务业 郑州市城市总体规划（2008年2020年,2011年郑州市第一、二、三产业分别完成增加值131.7亿元、2898.4亿元和1882.6亿元，比上年分别增长3.7%、17.1%和8.5%。三次产业比例为2.7：59.0：38.3； 近两年，第二产业的增速加快，第三产业的增速放缓，但两者仍增长较快。 2011年郑州工业经济运行延续了2010年平稳较快发展的态势，生产稳中加快，
5、产业集聚效应凸显，工业经济结构出现积极变化。,数据来源：郑州市统计年鉴,第二产业培育大量富翁是豪宅的主要消费对象 第三产业培育大量高收入的中产阶级是中高档物业的主要消费人群，是推动城市房地产发展的主要力量,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,城市固定资产投资及工业增加值保持快速稳定增长有利于拉大城市框架；城市化进程对投资拉动较为明显。,2011年郑州市固定资产投资是3002.5亿元，同比去年上涨24%，固定资产投资占GDP的61.12%； 固定资产投资加速增长，固定资产投资占每年GDP的比例连续三年保持60%以上，城市建设力度稳定增大。但与周边城市相比仍有较大增长空间； 2011年郑州市工
6、业完成增加值是 2340.2亿元，同比去年上涨22%； 工业增加值及增长率每年保持两位数的增长幅度，近两年的增速加快。,数据来源：郑州市统计年鉴,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,郑州城市居民人均可支配收入在国内处于中等水平，保持平稳增长的态势，郑州市民消费能力显著提高。,2011年前郑州市区人均可支配收入为21612元，增长14.4%，人均可消费性支出是14500元，增长率是13.40%； 2011年郑州市社会消费品零售总额是1987.1亿元，增长了18.4%； 社会消费品零售总额受GDP高速增长带动，06-11年以16%以上增幅加速增长，尤其是07年以来,增幅保持在18%以上，郑州市
7、民消费能力显著提高。,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,数据来源：郑州市统计年鉴,郑州人均消费性支出不断增长，人均住房面积与全国平均数据基本持平，房地产发展较为稳定。,我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10左右，发达国家一般达到25。郑州人均住房面积与全国平均水平基本持平，房地产发展较为稳定。 2011年，城镇人均住房面积29.5平方米，比上年增加0.5平方米，与全国平均数据27平方米基本持平。,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,数据来源：郑州市统计年鉴,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,总体社会及经济发展状况 郑新焦经济发展,三市的房地产销售面积至2010年保持上涨态
8、势，在2011年受政策影响有所减少，但价格至2011年均保持上升趋势，房地产整体运营化境较好。,数据来源：河南省统计年鉴,总体社会及经济发展状况 经济发展总结,中原经济区的发展目标是到2015年，目前初步形成发展活力彰显，崛起态势强劲的经济区域，到2020年，建设成为城乡经济繁荣、人民生活富裕、生态环境优良、社会和谐文明，在全国具有重要地位的经济区。,三市的联动发展，将提升郑州作为我国中部地区重要的中心城市地位，发挥新乡区域次级中心城市作用，加强各城市间分工合作，推进交通一体、产业链接、服务共享、生态共建，形成具有较强竞争力的开放型城市群。支持平原新区加快发展，建设内陆开发开放高地，打造“三化
9、”协调发展先导区，形成中原经济区最具活力的发展区域。,三地市经济发展势头强劲，保持11%以上增长，高于国家经济保8%的水平，人均经济总值也持续攀升，说明居民收入总量提升较快并持续上涨，三市经济在河南省发展中居高位水平。,解读：随着大中原经济区的战略，郑、焦、新三城经济、人均收入、房地产市场发展迅速，为项目的发展奠定了良好的市场环境。,区域发展解读,郑州作为中原城市群的核心，拥有广阔的市场腹地和实业带来的产业人口，向外辐射的能力较强，平原新区作为郑州辐射豫北桥头堡得天独厚。,中原城市群区域开发空间模式为3大圈层以郑州为中心的都市圈、紧密联系圈和辐射圈 中原城市群总体发展规划纲要,图片来源：中原城
10、市群发展规划纲要,郑州整体规划以中心城区为核心，多方位延伸，主要发展方向是以郑东新区为主的东北方向； 项目所在的平原新区距离郑东新区仅20分钟路程，且交通便利，具备客群基础。,平原新区,总体社会及经济发展状况 平原新区地位,总体社会及经济发展状况 平原新区地位,平原新区是新乡重要的增长极，是承载国家发展战略项目落地的综合试验区，是河南省产业集聚示范区，也是新乡探索城乡统筹的示范区。从宏观上来看，平原新区与郑州仅一河之隔，但近距离看，是一张白纸上画新城。首要问题就是聚集。而聚集的前提是研究要素资源的整合。首先是产业，产业的聚集带来信息、人才、资本、科研成果等其他社会要素的聚集。如果聚集不了，谈何
11、新城，而只谈聚集，没有新城，就回到了搞一般性的第二产业，像开发区只能是低端装备制造业等。如果是低端的，就不符合省里、市里这么大的战略部署，放在战略的产业集聚区集聚发达地区的产业转移，同时又不能简单承载发达地区的低端产业，可以搞些高端的、节能减排的、循环经济的、有利于新能源的、有利于经济发展的产业。不搞新城，土地的价值就创造不出来。同时，这样的经济体一定要辐射。辐射包括郑州及其他地区对这儿辐射，这儿对其他地方的区域性辐射。区域性辐射可以从四流（现代物流、信息流、资金流、人流）方面做文章，最重要是把传统意义上的物流上升到新概念的物流现代物流。平原新区要有综合服务功能，综合服务功能越强，越能集聚高端
12、人才，也就能引进来研发、交易中心等，宜民、宜居、宜乐的生态城市就能打造出来。 中国产业促进会城市建设与基础设施专家组组长 清华大学特聘教授 杨天举,郑州市是中原城市群的龙头，也是一个中心城市，郑州市不但自己发展强大，周边城市的支撑作用可以使其更强大；新乡融入大郑州圈来发展，从地理上看，在郑州北边安排功能型区域很有必要。郑州北边相对落后一些，与郑州市的发展不够匹配，而平原新区可以对此起到联动作用。平原新区要有居住生活配套设施，集约型发展。另外，中心区安排要偏南部。如果中心区偏北，作为桥头堡，对吸引郑州人参与不太理想，中心区要“外露”。从郑州到新乡，要建立一个活力的新城。在产业上，中国汽车销售量如
13、今超过了美国。当然，更多的车会造成拥堵，为更好地出行，交通一定要完善。旅游资源也很重要，平原新区建设下一步要完善旅游规划。 北京市城市规划学会副理事长、国家住宅中心专家 毛钺,从平原新区空间发展战略规划看，平原新区是省委、省政府提出的科学发展改革试验区之一。“战略性规划”不是很具体的问题，要带有长远性。平原新区与郑州、新乡，甚至与焦作等地，功能上要互补、融合。平原新区也好，郑州的北花园也好，要利用黄河、土地等，体现出和谐的发展。同时，生态建设要放在新区建设的重要位置。原阳是沿黄水稻产区，新区建设要注意保护耕地的问题和土地资源的保障。另外，水是城市发展的灵魂，供水、水系景观建设都离不开水，新区建
14、设过程中要注意水资源的节约利用。 河南省国土资源厅雷子平,平原新区相当于示范区或试验区，打造平原新区，是为了适应河南城市群发展，是新乡城镇化发展和经济发展的需要。以前的新区建设都是边规划、边建设或粗放式规划，而平原新区此次起点比较高，是先规划再建设。全国很少有这样先期主动进行的城市规划，而深圳、巴西首都巴西利亚等，则是先进行城市规划，然后才建设发展，这样做对未来城市的良性发展、招商引资影响都有深远意义。平原新区很有前途。它不仅是新城，还是城乡统筹的区域，特别是农业科研机构进驻，对平原新区一部分区域实施比较现代化的管理，进行先进农业科技生产，实现高效农业。同时，也可能拿出一部分地方作为农业观光。
15、不过，农业观光只是作为平原新区的一个补偿或卖点，仅凭这方面发展平原新区是不够的。而发展旅游也是平原新区的另一个卖点。 新乡市城乡规划局总规划师田子超,平原新区的规划与发展对郑州、新乡经济社会发展有何意义？如何更好地发展？,看专家、省直相关部门负责人怎么说,省部推进、起点高、郑新融城、辐射郑新焦三市、增长极、 活力新城,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,平原新区是新乡市委、市政府“一带双核三节点”经济战略布局的关键支撑点，新区的功能定位是“四区一中心”,城市形象定位“沿黄生态科技名城”。,新乡平原新区为河南省确定的6个城乡统筹和改革开放试验区之一，是
16、省委、省政府的重大经济发展战略部署； 是中原城市群“一极两圈三层”规划构想的重要组成部分； 是新乡市委、市政府“一带双核三节点”经济战略布局的关键支撑点； 也是郑州向北发展的桥头堡，联接豫北城市和省会的重要枢纽； 新区的功能定位是：“四区一中心”。新乡市“三化”协调发展先导区、郑州新乡两个中心城市的新型卫星城区、城乡统筹发展先行区、对外开放示范区、全省现代农业示范和科技成果孵化中心。,CBD中心,产业园工业区,科教,休闲,总体社会及经济发展状况 平原新区地位,2013房地产策划设计大全，300G移动图书馆！ 专业地产智库、淘宝双钻信用 ,平原新区空间战略发展规划面积188平方公里，发展控制规划面积50平方公里，起步区规划面积30平方公里。目前，30平方公里的控制性详细规划已由上海同济大学城市规划院编制完成，188平方公里的空间战略发展规划正在进行国际招标。 发展定位：农业硅谷、科技新城、生态休闲 平原新区的功能定位是：中部崛起、国家战略的承载区；产城融合、可持续发展的城乡统筹示范区；以农业科技研发集群
