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1、1,盛和雨花亭项目产品开发定位建议报告,3,报告背景,通过前期头脑风暴会和对商务办公市场的调研，三方已经就项目发展的基础认知达成了共识，以高品质、集约配套型商务办公为主，商业和住宅作为商务办公配套的重要组成部分，涵盖酒店、写字楼、公寓、住宅、商业多种物业，通过产品创新和精神传承，实现项目价值最大化。,4,报告结构,从金融风暴说起,项目体量研判,商务市场调研,商务客户界定,商务需求调研及建议,公寓开发建议,住宅开发建议,产品布局建议,商业发展建议,形象定位,项目价值体系,产品风格创新,主力店建议,首期推售产品建议,引子,商务客户研究,产品定位,形象定位,专题探讨,客户定位,客户定位与描述,客户梳
2、理,6,金融“危”“机” 一组报纸新闻,纽约时报在9月20日发表了一篇题为真的有用吗？的文章，该文断言，由于美国的国内消费在很大程度上依赖金融信贷，金融危机造成的信贷紧缩会大为影响美国国内消费，从而拖累实体经济，并预言美国将陷入18个月甚至长达5年的经济衰退期。 “当财政大臣上月说英国面临着60年来最严重的经济危机时，很多人批评他过于悲观。然而过去36小时发生的种种事件说明，或许他还不够悲观。” 英国独立报（9月16日） “造成日本金融危机的根本原因，是在泡沫经济时代各金融机构争相向不动产业贷款，最终形成了大量不良债权。这与美国的次贷危机造成住宅泡沫崩溃的构图相比较，真可谓何其相似尔”。 日本
3、产经新闻（9月17日） “中国的银行发展相对比较顺利的原因是，中国在5年多以前实施了金融体制改革。穆迪公司分析师利奥瓦克斯表示，这一改革的成果使得中国的银行在近半年到一年里，即使在全球震荡和国内竞争加剧的情况下仍能保持稳定。” 俄罗斯专家周刊（9月8日）,7,金融及外资影响：资金回流与游资的避风港,一是受次债危机影响，欧美投机性资金会对中国等新兴市场的投资风险进行重估，放弃高风险高收益的投资取向，撤资回国，以缓解流动性和融资危机；二是亚洲新兴市场国家的金融市场成为国际游资安全的避风港,进出口影响：出口需求大幅萎缩,受世界金融危机的影响，世界经济增速减缓明显，这将对我国出口产生较大的影响。首先由
4、于中国对外出口（特别是对美国出口）的依赖程度较高，美国次贷危机将会通过降低美国国内消费需求影响中国对美国的出口。另一方面，美元的持续下跌导致了国际石油等大宗商品价格持续上涨，原材料价格上涨对以加工贸易为特点的中国企业会构成极大压力。,信心的影响：经济活跃程度大大降低,投资者进行投资，消费者进行消费，往往都是建立在对未来投资和消费的信心的基础之上，世界金融危机已严重打击了世界各国投资者和消费者的信心，我们国家也不例外。,金融危机中国经济的影响,8,中国经济会在中短期内受到美国金融危机的影响，但不至引发大的经济动荡，甚至有籍此提升全球经济地位的机会： 此次全球金融危机将经历金融危机、信贷危机、经济
5、危机三个阶段，多数观念认为整个周期将达到3年，乐观的观点认为美国经济至少明年底才会开始复苏； 改革开放30年来，我国经济保持了年均9.8%的高速增长，2007年我国国内生产总值已经接近25万亿元，仅次于美国、日本和德国，今年预计将超过德国，而同时我国的金融体系常年保持高储蓄率，开放程度相对较低，所遭受的金融损失相对较小，不至引发大的金融动荡； 在全球生产资料、生产制造、贸易市场一体化的背景下，随着金融危机的影响向实体经济扩散，中国的相关行业也将受到较大打击；,金融危机中国经济的影响,9,中国经济会在中短期内受到美国金融危机的影响，但不至引发大的经济动荡，甚至有籍此提升全球经济地位的机会： 中国
6、内需市场广阔，是中国金融和实体经济相对稳定的基础，在经济危机背景下，中国经济将主动和被动的加快两个方面的转变：一是以出口带动为主转为扩大内需为主，二是加快产业结构调整，大力发展高附加值的产业。 中国政府近期推出的应对政策主要是执行适当宽松的货币政策、加大城乡基础设施投资、提高低收入人群收入、鼓励自主创新和结构调整、增值税改革、发展针对性信贷等，以保证经济稳定和扩大内需；房地产方面加大保障性住房建设力度、通过税费环节降低房产交易成本（特别是中小户型产品），但政策制定主要针对住房困难户和普通购房者，而非发展商。 从整个中国经济发展来看，房地产利好因素正逐步增加，但受全球金融危机影响，一定程度上又抑
7、制了房地产的发展和市场信心，综合来看，房地产淡市格局短期内很难改变。,金融危机中国经济的影响,10,长沙经济快速发展，大型城市格局正在形成。,长沙市GDP连续6年以超过14.5%的速度快速增长，比全国高出4个百分点，长沙经济在全省的首位度持续提升； 自2001年开始，湖南省政府、长沙市政府、各区政府陆续向外搬迁，在规划、产业的同步推动下，长沙市正从传统的单中心升级为多中心发展的大型城市格局。,长沙的经济发展态势,11,1982年，长株潭一体化开始启动，至今，金融同城、电力同网已经实现，城际公交已经开通，三市间的通话漫游费已经取消。现在三市不仅实行同一规划，同一财政政策，还实行同一关于环保的政绩
8、考核标准，并于06年开始“3+5”城市群的战略研究与实施。,在中部崛起的背景下，2007年12月，长株潭与武汉城市圈共同获批“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”。长沙已不在只是湖南的长沙，而是中部的长沙、泛珠三角的长沙。,长株潭一体化、城市3+5城市群战略、两型社会，成为湖南经济发展的引擎，也带动了长沙经济的发展。,长沙经济长期乐观，相对沿海城市所受危机影响较小，但宏观经济、外部环境的恶化会影响长沙的经济发展速度和发展思路。,金融危机对长沙经济的影响,12,工业将成为长沙发展的重要支柱，同时，政府从城市发展角度，提出“解放思想，创业富民”的长远发展目标，出台多项政策支持中小
9、企业发展和全民创业。,长沙市政府提出了“解放思想、创业富民”的长远发展目标，通过五项举措，在全市营造浓厚的创业富民氛围；创新创业发展方式；拓展创业融资渠道；完善创业服务方式；强化创业培育辅导，5年内重点培育100所职业院校，培养100万职业技能人才；加快创业基地建设；,长沙的经济发展思路,13,2007年长沙有内资企业2.1万家，私营企业3.9万家，外资企业590多家，个体工商户19.5万家。 在“解放思想、创业富民”政策下全市将努力实现个体工商户年均增长12%，到2012年达34万户以上；私营企业年均增长14%，到2012年达7.5万户以上；规模以上企业数年均增长5%，到2012年达2500
10、户以上。全市年均新增就业人员10万人以上。全市非公有制经济增加值到2012年占全市GDP的比重达70%以上。城乡居民人均可支配收入增长10%和12%以上。 其中，2009年全市个体户新增2.5万户，达24.5万户；私营企业新增6000户，达5万户；规模以上企业新增100户，达2150户；城乡居民人均可支配收入分别达19545元和7952元。,目前长沙中小企业每年以14%的增速发展，在“解放思想，创业富民”的创业机制下，未来长沙商务办公市场广阔，项目的商务定位前景看好；,长沙经济发展对项目定位的影响,14,金融危机对不同行业的影响,需求传导型行业,全球金融危机对于国内实体经济的影响，首先通过出口
11、需求萎缩而施加于外贸环节。其中纺织和玩具业由于其较高的外销比例深受重创。处境类似的行业还包括制鞋、照明、五金、家电、软件外包以及数量庞大的电子制造企业； 外贸规模增速放缓，使得其上游和配套产业的景气度急剧下降。化纤产品由于棉纺行业的低迷而陷入深幅调整，货运量下降也使得港口、海运和造船业终止了增长势头。 如果全球经济出现沿袭数年的调整，国内钢铁业的需求萎缩将比预期严重得多。部分金属加工和化工产品的处境与此类似。 除此之外，金融危机还将影响基建、旅游、家电制造，塑料制品，工程机械、光伏等行业。,（结论来源于安邦风险研究团队）,受金融危机影响的行业,15,价格传导型行业,目前商品价格走势在很大程度上
12、取决于“原点”的位置。我们可以观察到，大部分有色金属价格、海运价格，都已经回到2006年底或2007年初的点位，但下行趋势仍然没有缓解。 相比于直接的经营性损失，商品价格暴跌更大的风险来自于操作层面，包括各种期货、期权和其他以套期保值为目的的衍生品交易。我们预计，更多损失可能出现在航空、石油、有色金属、铁矿石、化工产品的囤积和交易中。,金融危机对不同行业的影响,受金融危机影响的行业,（结论来源于安邦风险研究团队）,16,资金传导型企业,不论是出于主动（避险）还是被动（流动性压力下平仓）的原因，资金从包括中国在内的新兴市场回流欧美，已经成为目前市场资金的重要动向，美元近期相对其他货币（除日元外）
13、的升值势头与此相关。 海外金融机构在国内进行的相关业务，涉及风险投资、股权投资、并购及融资顾问等众多领域，如果出现不能履约的可能性，相关企业的资金获取速度将减缓。 如果香港经济出现较大调整，不仅港人内地置业萎缩将打击沿海城市楼市，沿海地区大量港资或合资加工贸易企业，其自有资金也会出现波动。 此外电子制造业、造船、航空、海运等行业也会受到金融危机影响。,（结论来源于安邦风险研究团队）,金融危机对不同行业的影响,受金融危机影响的行业,17,陈东升说：“从产品生命周期来看，目前中国的汽车行业还处在成长期，这和美国汽车业所处的发展阶段是不同的；此外中国汽车的千人保有量要远远低于美国等发达国家水平，我们
14、的市场还远未达到饱和状态，未来还有很大的发展潜力。”（陈东升中国汽车流通协会副秘书长） 李振福：医药行业是相对受影响最小的，医药行业是比较特殊的，还保持高速的增长，在今年医药行业还有30%的增长，在这种情况下，我们就成为全球的亮点，会有许多的投资，包括我们与其他行业的竞争对手，都把中国看作今后发展的一个引擎，最好的市场。（李振福诺华制药中国区的总裁） 高旭东：全球范围的金融危机对中国通信业影响最严重的情况，可能是中兴、华为等企业走向海外时设备销售会略受影响，但由于中国的通信设备制造商在海外走的是质优价廉策略，因此预计影响不会太大。,影响相对较小的行业,金融危机对不同行业的影响,18,中国电子商
15、会副会长陆刃波则表示，与传统家电产品不同，小家电在中国的销售仍然处于发展阶段，随着消费者需求增加，小家电产品的种类和数量都在提升，小家电平均利润率高，为企业带来的收益也高。另外陆刃波预计，未来小家电在中国的利润率和增长率均将提升至30%左右。 国际传播“巨头”宏盟集团（）高级副总裁、亚太区总裁杜孟（）日在接受新华社记者专访时表示，虽然近段时间的金融危机给全球广告行业带来了较大影响，但得益于中国经济的稳定发展，中国广告行业受到的影响并不大。 毛皮专家吕永明教授相信：我国毛皮行业有足够实力应对挑战，得到持续健康发展，继续成为连续不衰的消费亮点。这是由皮毛行业的特殊性决定的，皮毛行业中的大部分经营者
16、都是自有资金，自己投资、自己生产、自己销售，不需要借助银行的贷款来支撑企业的生存和发展。,金融危机对不同行业的影响,影响相对较小的行业,19,连续三年GDP增速超过10% 地方政府推波助澜 外围市场的下跌与泡沫,未来房地产市场综合宏观分析,境外热线 国内资金 实业资金 自住需求 恐慌性购买,2000 2005 2007 1657亿 8200亿 1.53万亿,经济开始下滑,三季度GDP 9% 明年“保增长”8% 财政收入增幅 7月16.5% 8月10.1% 9月3.1%,外资净流出 总量减少，风险规避,外贸依存度高 65%,中国股市缩水70%,房价收入比远超国际公认界限,租金涨幅跟不上房价涨幅,房企资金紧缺 07年全国土地款过10000亿,金融环境相对稳定 内需市场广大,中央政府保市 投资比重30%、产业链、银企资金,加大投资，扩大内需，宽松的货币政策,地方政府救市,政府调控房价,均衡发展、扩大内需、防范风险,政策效用难测,孤掌难鸣、滞后性、传递负面信息,美元资产投资价值触底,短期房地产很难
