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1、1,精装修成本管理案例-梅陇镇篇,深圳地产成本管理部 李春良,2,精装修成本管理案例,梅陇镇三期精装修概况 影响精装修成本管理的几个重要因素 精装修成本管理的注意细节 精装修成本管理的展望,3,精装修成本管理案例梅陇镇三期精装修概况,梅陇镇三期概况：梅陇镇三期由16栋（33层）、17栋（14单元18层；5单元33层）、18A栋（32层）、18B栋（1、5单元17层；2、3、4单元25层）、18C栋（31层）及18D栋（7层）组成，塔楼总建筑面积为110704.61m2。 三期精装修楼栋为：17栋、18B栋及18C栋，户内精装修总建筑面积为95197.52m2（其中样板房总面积为7387.25m
2、2 ），占全部塔楼建筑面积的86；精装修总套数为1064套（其中样板房共计83套）。,4,精装修成本管理案例 影响精装修成本管理的几个重要因素,一、决策的前瞻性、科学性及稳定性 （1）全部精装修还是部分楼栋精装修，亦或是可选的精装修； （2）精装修标准、周边竞争性楼盘的情况、目标客户群及分类、客户群重点关注点及对关注点进行排序等等 ； （3）精装修配置是综合考虑的:项目定位/设计效果/成本最优,5,精装修成本管理案例 影响精装修成本管理的几个重要因素,二、决策计划的科学性 样板房的选择：样板房前期计划工作要准备充分，数量要合理，尽量避免相同户型的重复，加强施工过程的质量管理与控制，可以避免如下
3、问题： 样板房施工工期过紧、施工质量得不到保障； 大量样板房关闭不向外展示，也增大了后续管理及整改费用 ； 客户对本属于我们的亮点亦投入较多成本的材料/设备产生怀疑、甚至不认可 ； 由于施工及细部节点设计问题导致同户型细部节点差异性较大，为后期大批量施工标准选择的决策、招标及后期管理带来相当大的工作量 ；亦容易带来业主投诉和索赔的风险 。,6,精装修成本管理案例 影响精装修成本管理的几个重要因素,三、上游部门工作质量对成本管理的影响： （1）设计图纸的提交的及时性及质量的可靠性：避免经常修改和变化情况，若修改，一次修改到位，避免反复。 （2）材料选型定版单的合理性与严谨性：材料描述要清晰全面，
4、并保持稳定性，避免前后不一致，或者实际与图纸不一致；,7,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,一、 制定成本目标方面的成本管理 （1）密切与设计及营销进行沟通，从营销方面明确项目精装修的定位及方向，客户关注点等问题，为科学制定成本目标做好充分的准备 ； （2）对拟进行精装修的户型和面积（由营销提供）情况进行汇总、统计和熟悉，了解主力户型及面积分布情况（详见附表） ； （3）对项目周边楼盘进行考察，了解别人的情况及独到之处，特别是成本使用的合理之处有哪些 。,8,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,（4）在进行材料选型时，一定要主动介入，并对拟选用的材料进行判断，避免
5、出现次要部位（或者不是客户关注点）的材料使用过于奢华的情况，并在精装样板房图纸设计时多与设计进行沟通，避免设计师的在设计时追求完美的惯性思维； （5）对主力户型的典型户型进行工程量统计及清单编制，结合材料选型定版及时对成本构成进行测算，对影响造价的关键部分进行分析，思考是否可以优化设计，与设计师进行沟通：是否有必要使用浴霸？浴缸是否实用是否可以考虑取消？是否可以用多层实木复合地板代替三层实木地板？,9,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,是否可以通过选用同一个品牌的不同档次或者其他品牌在保证品质的前提下达到物美价廉？(营销的客户调研、客户定位及市场分析为前提） 厨卫墙地面及阳台露
6、台地面砖是否可以选用其他代替品种？ 户内门能够尽量选择战略采购范围内的款式？对于战略采购厂家，首先要对战略采购厂家进行交底在提供样板时要尽量选择战略采购范围内的，并且给设计时提供优化建议（这点很重要）。,10,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,二、精装样板房阶段的成本管理 样板房由于施工期间紧，配合要求高，而且要保证展示效果等特殊性，在选择施工单位时，往往我司的做法是通过直接委托或者议标的方式，注意的问题主要有： （1）编制清单时，一定要明确施工范围（比如：是否存在水电改造，白炽等属于总包合同内的不能够重复计费，卫生间陶粒回填及防水由谁施工等）及采购方式（甲购、甲定乙购、甲方指
7、定品牌范围、乙定乙购） ； （2）对于涂料为集团战略采购材料，为方便管理，在征得集团同意的前提下，可以考虑甲方指定品牌范围乙方采购的方式，若采用甲供，必须在合同中明确参考涂布率，涂布率量差由施工单位在施工费用中综合考虑，合同中要明确超量使用的扣减办法 ；,11,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,（3）对于木地板，梅陇镇采用的是甲分包，实际上由于实际施工时往往木地板已经安装完毕，样板房还未施工完成，存在成品保护责任问题，所以可以尝试采用甲定乙购或者甲方指定品牌范围的方式 ； （4）瓷砖若采用甲定乙购，在和供应商谈单价时要明确所提供材料规格及加工工艺（比如：300600墙面砖（双长
8、边倒角磨边），在询价时要明确提供的是300600规格砖还是包括磨边倒角费用），以免到时存在与施工单位之间价格上的扯皮现象 ；,12,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,（5）样板房阶段一个值得注意的问题就是要和大批量精装修时所使用的材料相匹配，比如内墙涂料品牌、瓷砖品牌、室内户内门款式及品牌、甚至是室内护窗栏杆等，在进行材料选型和招标时均要与营销保持沟通，了解营销是否对客户有承诺，并及时提醒设计和材料组 。,13,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,三、大批量精装修成本管理 （一）甲定乙购材料招标 （二）甲购甲分包工程招标及合同管理 （三）精装修总承包单位招标及合同
9、管理,14,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,（一）甲定乙购材料招标 (1)明确影响卸车地点的现场条件 ； （2）综合单价中是否包括材料送检费用，若包括，需要明确送检次数及费用的分摊方式 ； （3）清单中应该明确材料的规格型号及所包括的加工工艺 ； （4）对备货及供货周期必须进行明确 ； （5）明确进度款支付最好按批次支付，由于在招标时无法预测大批量精装修时有几个总包单位，所以最好不要对每批次支付的额度做限制。,15,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,（二）甲购甲分包工程招标及合同管理 主要考虑后期与精装总包单位配合可能出现的交叉作业引起的成本因素，并在合同中加
10、以明确 ：如：厨房洗菜盆及龙头安装由总包单位负责 ；玻璃隔断的安装由精装修总包单位安装等等。,16,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,（三）精装修总承包单位招标及合同管理 （1）投标单位考察阶段 ：了解行业内精装修的运作情况 、在施工过程中可能引起扯皮和合同漏洞等存在的问题等等 ； （2）招标前，对整个项目的所有材料设备采购方式均要全面了解 ：疏理好材料选型定版单及材料采购方式、甲购甲分包等清单列表，编制甲购、甲分包、甲定乙购、甲方指定品牌范围的明细表 。,17,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,（3）疏理好拟进行招标项目建筑面积及分布情况 ：建议按楼栋及楼栋单
11、元为单位对每个户型的建筑面积及样板房分布情况进行统计（详附表） 。 （4）工程量清单的编制 ：能否赢得时间，对整个招标节奏的推进起到至关重要的作用 ；清单价格格式：主材、人工、辅材、加工及损耗等其他所有费用、损耗率各为一列 ；分部分项内容描述要清晰准确 ；甲定乙购材料主材价格要统一列入清单，并主注明采购方式；甲购材料在主材费栏清零（建议标识为上斜线）；,18,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,（5）招标文件编制： 应该搜集所有可能有的关于精装修的信息与资料，特别是多参考类似项目的招标及合同文件条款，把一些重要或者容易忽略的细节条款给予记录参考 ； 必须和工程技术要求及质量标准及
12、工程量清单相对应，对技术要求中的每一款可能涉及到费用的问题，均应给予详细记录，并在招标文件商务条款中给予相应地消化 ； 邀请曾参加过精装修招标及进行过现场精装修管理的工程师进行座谈交流 ； 单位考察时记录的问题亦在招标文件中给予消化和充实 ；,19,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,检查招标文件的主要条款的完整性是否得到落实，每个项目实际情况不同而有异，包括且不仅包括如下几项：临时水电、垃圾清运、与土建总包交叉配合、检测及卸车、场内二次搬运、垂直运输、现场材料保管、施工损耗、材料的超量使用扣减、甲定乙购甲付款材料、对甲定乙购厂家的保护、分包管理、入伙整改与配合、成品保护及其他等
13、；,20,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,梅陇镇编制招标文件例子： 根据技术要求中分不同阶段发生的费用，对施工管理及配合费进行了明细，主要包括分包管理费、春节加班费、移交验收配合费、入伙配合费、成品保护费、采保费、卫生清洁费及其他项目措施费，并对每项费用所包括的工作内容进行描述，尽量避免各个阶段由于招标条款的疏漏或者描述不清晰导致可能引起的索赔。同时在工程量清单中对各项费用给予对应的列项，引导施工单位尽量考虑周全各种可能发生的因素合理进行报价，以免由于考虑不周引起后期扯皮现象。 另外，阳台露台栏杆位反坎零星贴砖、瓷砖阳台倒45度角加工处理、厨卫吊顶隐蔽部位电线金属软管及通风排
14、气软管等细节问题，均在本次招标条款中给予了责任明晰；,21,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项, 瓷砖由于损耗率争议较大问题，建议招标前由各投标单位勘查现场，根据自身的管理水平自行报损耗率；因为标后测定损耗率容易因理解不同无法形成统一意见，特别是户型较多而且毛坯状况不是太理想的项目； 涂料采用甲购，则应该注意对每款涂料的参考涂布率给予明确，由各家单位自行考虑实际涂布率与参考涂布率之间的量差，在施工费栏给予自行考虑，超量使用的费用在结算款中扣除 ； 目前房地产形势不理想的大背景下，需要避免大批量精装修与样板房之间做法差异而引起业主索赔等法律风险，所以，在招标文件条款中应该注意。梅陇
15、镇三期由于样板房较多，由于样板房单位施工质量各异导致同样户型有不同的施工方法，为了避免业主后期投诉索赔等法律风险，我们对每个户型的做法均指定了所参考的样板房，并且作为招标文件及合同的附件 。,22,精装修成本管理案例 精装修成本管理细节及注意事项,（6）合同文件编制及合同签订： 由于在招标时，合同为招标文件的一部分，而实际合同签订时，招标文件相应的商务条款均应该在合同签订时给予补充，而不能够有遗失。我们可以有两种做法：第一种就是把商务条款直接放入合同中，合同签订时直接用合同文本即可；第二种就是尽量在招标文件中描述，在合同签订时，把招标文件的商务条款摘录并作为合同的附件 。,23,精装修成本管理
16、案例 精装修成本管理细节及注意事项,（7）动态跟踪及成本目标管理： 成本目标管理要贯彻到精装修管理的全过程，在材料选型、样板房阶段、甲购甲分包及甲定乙购材料招标、大批量精装修总承包单位的招标等过程中都要时刻以成本目标为导向，尽量使招标价控制在成本目标里面，一旦发生突破成本目标的情况，均要立刻给予反馈，合同签订完成后在动态中给予跟踪反应，在管理过程中往往有公司决策的调整，均应时刻跟踪成本目标的动态变化情况，做到个人对整个项目实际发生的精装修成本构成清晰明了，保证整个项目的精装修成本控制在成本目标范围内 。,24,精装修成本管理案例 精装修成本管理展望,1、精装修的标准化：标准化定位、标准化设计、清单标准化、施工模块的标准化； 2、增加对于可选式精装修交楼模式的探索与研究，实现可选菜单式（毛胚或精装修）价格组成清单（主要针对深圳以外项目）； 3、精装修成本管理的制度化与流程化，建立精装修成本管理作业指导书； 4、加强精装修的研究与交流：公司内部定期进行精装修成本交流、年度进行总结分享并建立奖罚机制；外部与同行标杆企业建立固定交流模式，定期进行交流与分享。 5、加强精装修数据的分析与
