疗养基地策划案.pdf

《疗养基地策划案.pdf》由会员分享，可在线阅读，更多相关《疗养基地策划案.pdf（30页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、云际运动疗养基地云际运动疗养基地 项目策划书项目策划书 秦总 2017-07-22 中国 福州 项目概述 市场分析及必要性 项目功能规划 组织架构 投资回报分析 市场营销 目录 项目概述 云际运动疗养基地位于福州市东北，北邻福州绕城高速，南邻三环快速路、地铁 1号线，交通便利，且紧邻东泰禾广场，区位优势明显。 云际运动疗养基地毗邻国家森林公园，风景秀丽，绿植成荫，是一座天然氧吧， 是运动休闲、疗养身心的绝佳场所。 云际占地3.5万，总投资规模逾3.05亿元，是福州市周边投资规模最大、品质 最优、环境最好的运动疗养基地。 我们致力于打造集体育运动、健康体检疗养、商务洽谈、餐饮住宿、休闲娱乐等 功

2、能于一体的、一流休闲疗养基地。 项目概述 园区布局规划、功能规划、基建等方面已基本完成，目前正在 开展单块功能招商工作。 35300 三层12455 100% 10km 离市区 主体结构 项目 道路硬化 占地 环境绿化 100% 标准足球场 标准塑胶跑道 标准网球场 停车场 规划功能休闲 娱乐 商务 健身等 综合性物业服务 编制5部门-29人 组织架构 投资 投资规模30,540万 已完成25,320万，占82.3% 户外运动场地 1 游泳池 标准足球场 塑胶跑道 网球场 停车场 精品木墅 BBQ区 灯光秀 2 客房30间 餐饮 健康咨询 健身房 储物柜 3 篮球馆 羽毛球馆 多功能会议室 商

3、店 户外水吧 棋牌室 健康产业体验 区（按摩、理疗、体 检等功能） 4 多功能电影院 水吧（书+咖啡） 茶室 氧吧 品酒区 VR体验区 云际运动疗养基地整体规划较为完善，在项目引进方面，目前正在积极开展。 功能规划 详情请参见平面图 企业宣传语：身心放假来疗养，享受时尚健康！ 企业定位：为政商界精英人士，打造综合性休闲运动疗养基地。 企业特色：科技融入服务，打造智能化疗养基地，每个客户都有专 享的舒适。 项目定位 市场环境分析-机会 云际运动疗养基地致力于运动、疗养、休闲综合性一体化发展，在行业内具有多元化优势： 目前人们对疗养服务普遍接受 近几年各地疗养机构的迅速扩张，以及人们生活水平的提高

4、，人们对自身健康的处理方式逐渐发生改变： 由病了再治，逐渐转变为“体检疗养提前预防”的新健康模式。 人们日常生活的多元化，要求疗养机构具备同样的多元化服务 人们除了工作之外，业余生活也逐渐丰富，比如游泳、打球、吸氧运动、喝茶等，这就要求疗养基地在休 闲的同时，能够一站式是提供多元化的服务。 市场细分化趋势越来越明显，普通的疗养机构已经没有竞争 优势可言，市场倒逼企业寻求更为新颖的商业模式切入市场， 为目标客户提供差异化的服务。 市场环境分析-威胁 云际运动疗养基地处于市场环境中，同样面临着行业风险： 行业从业者越来越多，同业竞争压力增大。 目前福州市共有约3家疗养机构、3家较具规模的生态园，同

5、业竞争压力较大。 同业模仿项目运营，运营中期将陷入同质化竞争。 项目优势 项目依山而建， 自然风景秀丽， 更符合疗养概念 项目毗邻福州市 交通动脉，交通 便利。 项目规划合理， 依照功能属性合 理布局，为客户 提供优质服务。 项目功能齐全， 疗养、休闲、商 务均适宜，专业 管理人员打理园 区。 自然风景 优势明显 规划合理 动静分区 交通便利 区位优势 功能齐全 管理完善 项目必要性 结合市场环境的机遇与挑战、项目自身优势， 合理引进合作资金，共建共赢， 共同将本项目打造成福州东北地区的精品项目。 项目规划原则 本着以下原则，进行整体规划： 1.动静分离 2.功能多元 3.功能相辅 具体功能规

6、划-外围 基地外围功能在于运动、社交、休闲、疗养，整体布局如下： 运动场 休闲娱乐 BBQ基地 摇滚舞台 足球场 塑胶跑道 网球场 休闲 疗养 游泳池 精品木墅 QQ农场 客户自发 运动，后 续也可组 织团体进 行体育竞 赛。 提供BBQ所需工具、物料，组织客户BBQ派对。 搭建舞台、音响，让每一个客户都成为疗养基地的明星。 游泳池：客户休闲 或比赛场地； 精品木墅：提供规 划位置，并打造 DEMO间，客户可 自行设计建造自己 喜欢的风格木墅； QQ农场：提供规划 位置及规格，客户 自行耕种喜欢的农 作物。 具体功能规划-主体1层 健身 咨询 健康咨询 健身房 餐饮 住宿 餐厅/包房 客房住宿

7、 主体一层主要为餐饮住宿、健康咨询及健身功能 ，平面图如右： 1.健康咨询： 安排健康保健医生值班，为客户提供专业健康咨 询服务； 2.健身房： 为客户提供专业健身器材及专业健身教练； 3.餐饮部： 为整个园区提供优质美味的餐饮服务，设有餐饮 包房6间； 4.客房住宿： 规划有30间豪华客房，四星级标准配置。 健身房、客房住宿计划通过招商引入合作伙伴。 具体功能规划-主体2层 主体二层主要为综合服务、体育运动及健康产业综合 服务，平面图如右： 1.综合服务： 为客人提供园区导引、酒店入住手续、会员服务等综 合服务前台。 2.体育运动： 主要提供篮球、羽毛球、乒乓球等体育运动项目； 3.健康产业

8、综合服务区： 主要项目为疗养保健、推拿、理疗、棋牌等休闲疗养 项目。 以上各功能，均计划通过招商引入合作伙伴。 健康产业区综合服务台综合服务台 具体功能规划-主体3层 主体二层主要为高品质综合文娱服务，平面图如右： 1.多功能电影室： 具备综合最新高清影院、VR体验、团体会议等功能； 2.商务文娱休闲： 2-1.茶室：为客户提供安静舒适的私密交谈空间，可那 本书独自畅饮，亦可三五好友茶室密聊。 2-2.水吧：综合性休闲饮品，配以畅销书籍、杂志，品 评各种咖啡及世界各地软饮料，还可到品酒区品评世界 各地名酒。 以上各功能，均计划通过招商引入合作伙伴。 健康产业区综合服务台综合服务台 员级 组织架

9、构 开发建设是云际运动疗养基地不可或缺的前提，它在很大程度上只是一个阶段性的工作，适合的 组织架构是疗养基地可持续发展的基础，依照云际疗养基地的功能规划，组织结构规划如下： 15人： 负责餐饮全部工 作 4人： 负责人事、客户 资料、环境5S、 安保管理资产保 全等综合管理工 作 2人： 负责企业外联、 公关、宣传事宜 1人 负责公司全部财 务工作 2人： 住宿、健身 健康产业、休闲 产业 行政管理部招商部宣传部 董事长 餐饮部财务部1人1人1人1人1人 总经理 1人 部门管理职责 财务部：负责云际运动疗养基地整体财务管理工作。 招商部：负责各功能模块的招商对接工作。 行政管理部：负责整体人事

10、管理、客户资料及关系维护、基地庶务（安全、 环境5S、车辆、停车场）等综合性管理。 宣传部：负责基地的外联、公关、宣传管理工作，负责建立基地对外的良好 公共形象。 餐饮部：设立独立餐饮管理部，负责基地餐饮功能的建立与销售管理工作。 项目运营成本与各变量要素之间的关系 云际运动疗养基地年度运营成本与营业收入的关系 依照盈亏平衡点进行假设，营业收入(s)-运营成本(y)=利润(l)，当利润=0时，达成盈亏平衡点，即:运 营成本(y)=营业收入(s)。 综合以上所述，在盈亏平衡点上，云际疗养基地年度运营成本=营业收入。 运营成本(y)=租金324万元+人力成本（r）+服务外包费用（f)+物业费用（w

11、）+资产折旧（z） C 各变量要素具体量化 运营成本(y)=租金324万元+人力成本（r）+服务外包费用（f)+物业费用（w）+资产折旧（z） 我们根据实际情况假定各项大致费用，以利于后面各项数据分析： 人力成本(r):为更好为各项功能提供优质的公共服务，基地除却外包的功能项目，还需要设置4名经理、9名 普通员工，年度工资约为51万元； 专业人做专业事，园区内的环境5S、安保外包给专业公司负责，年度服务费约8万元； 物业费用根据运营情况有所差异，暂定为30万元； 园区除正常租金外，基地在公共设施项目已完成投资300万元，根据固定资产折旧办法，年度折旧30万元。 综上所述，云际运动疗养基地年度运

12、营成本为443万元。 目标客户与盈亏平衡点的关系 假定客户在休闲娱乐及疗养消费方面，年均支出为D万元，则目标客户数量（X）与盈亏平衡 点的关系为： X=运营成本(y)/人均支出(D) 其中，y=租金324万元+人力成本（r）+服务外包费用（f)+物业费用（w）+资产折旧（z） 举例说明： 经研究发现，目前客户在疗养保健、休闲娱乐方面的年均支出约为1.5万元，集中在购买疗养 服务、餐饮休闲等方面。 则吸纳296名年费会员时，云际运动疗养基地达到收支平衡状态，即盈亏平衡点。 项目功能单位使用面积成本 功能项目单位面积成本 1.根据疗养基地占地面积，测算土地单位面积成本： 项目总占地面积33500，

13、土地面积单位成本（96.72+C/33500）元/年。 2.根据基地整体规划，对能产生利润的项目测算建筑面积单位成本： 外围项目中，足球场、塑胶跑道作为公共体育设施的一部分，暂无法实现盈利，网球场可作为体育产业的附属项目 选择性开放盈利，而游泳池、BBQ、户外精品木墅等项目是可持续实现利润可实现盈利。此部分建面约为2000； 主体部分，建面合计12455（根据平面图估算），公摊设定为40%；故单位成本约【(260+C/12455)/40%】元 /年 其中C=人力成本(r)+服务外包费用(f)+物业费用(w)+资产折旧(z)，单位：万元。 因园区内较多绿化无法直接产生收益，故而我们选择第2个模型

14、进行分析。 依照前面具体量化数据，单位成本约为：889元/年 项目投资招商方案-住宿 住宿计划在主体一层装修30间豪华客房，供普通客户住宿；计划在园 区内修建精致木墅（约60平）5栋，供精英客户长期租住。 预计投资：豪华客房投资约60万，木墅投资约70万，合计投资130万 合作模式：按营业额30%抽成，可持续经营10年。 预计回报： 豪华客房保守收费标准268元/间/天，入住率按60%计算，年收入达到 176万 木墅按月租1.5万元/月，年收入高达90万。 两项综合营业收入高达266万元，缴纳租金后还净赚56万元！ 项目投资招商方案-户外BBQ及摇滚舞台 计划在游泳池周边建BBQ联欢基地，要求

15、多用四角或六角亭子，适合烧烤聚会并配合 摇滚音乐舞台，让烧烤+音乐模式嗨起来，给客户最时尚的疗养体验！ 预计投资：亭子6顶，预计10万元；摇滚舞台，预计5万元；合计投资约15万元。 合作模式：按营业额30%抽成，可持续经营10年。 预计回报： 按每顶100元收费（不算食材，不算重复租赁），年收入21.9万元； 逢年过节或者清单舞台租赁，每次5000元，年入23万不是问题。 一年收入2325万，交完租金还净赚2.5万+舞台设备！ 项目投资招商方案-体育产业招商 计划在主楼内开设健身房、羽毛球场、篮球场、乒乓球、台球等功能，这些都是高频项目，给 客户提供优质的体能锻炼项目！ 预计投资：都是设备投资

16、，预计20万元。 合作模式：按营业额30%抽成，可持续经营10年。 预计回报： 体能锻炼项目采用会员制收费，包月按2000元收费，年吸纳会员200人就是40万的收入，净 赚一堆生钱的器材+8万人民币！ 项目投资招商方案-健康产业招商 计划在主楼内开设按摩理疗、棋牌室、康复疗养等健康产业功能，为客户提供优质的康复理疗 服务！ 预计投资：设备技术投资，预计50万元。 合作模式：按营业额30%抽成，可持续经营10年。 预计回报： 棋牌按小时收费，康复理疗按次数或会员制收费，预计年收入至少百万！ 项目投资招商方案-休闲娱乐项目招商 计划在主楼内开设综合性休闲娱乐项目，包含水吧、氧吧、茶室、多功 能电影厅、品酒区、商店等，尤其是VR现代科技体验，更是吸金的好 项目，为客户提供更丰富的休闲娱乐场所！ 预计投资：消费品铺货，基本上15万元左右。 合作模式：按营业额30%抽成，可持续经营10年。 预计回报： 水吧、氧吧、茶室、多功能电影厅、VR等都是低投入、高回报的项目 ，在疗养为主题的疗养基地里面，这种静谧的休闲场所是