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1、,1,1,2011年2月 中国房产信息集团上海克而瑞信息技术有限公司,天津武清低密度办公项目市场定位提案稿,2,目 录,Part1：发现项目机会,机会三：京津高铁唯一经停站武清,机会二：武清开发区武清发展的“引擎”,寻求机会点，借势开发,机会一：武清发展创意文化产业基础,武清艺术文化产业发展情况,品牌特色战略。积极开发具有国内外影响力的文化品牌并形成品牌链，扩大武清文化影响，提高武清文化知名度。 人才聚集战略。建立、健全文化人才培养、引进、选拔和激励机制，着力培养、吸引和用好一批文化名人和文化经营人才，推动我区文化事业和文化产业发展。 培育市场，做大做强书画产业。依托大运河书画院和书画交易大厅
2、，广泛吸纳国内外书画名人名家参与交易，把武清建成中国北方比较大的书画交易市场。同时拉动书法绘画培训业、装裱业、材料销售等相关产业发展，形成集生产、交易、培训为一体的文化产业圈。,武清规划大力发展艺术文化产业，为本项目提供了发展的土壤,大运河书画院 2001年10月成立，建筑面积6300平方米，展览大厅3个，名人工作室、创作室56间，有600个座位的会议室,天津电视台武清影视城 以1200亩的北方最大影视拍摄及旅游、休闲、商住等综合概念，招商引资，共同打造京津两地影视文化产业基地，带动天津文化产业链的大发展,河西务镇的艺术家聚集区文化创意产业园，占地1400亩,梅厂镇综合商务区 占地1400亩,
3、大黄堡乡综合旅游区,1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区； 总规划24.8平方公里； 五大产业优势：汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息。 武清开发区坚持打造接轨国际、优于周边的服务环境，招商引资始终保持良好态势，引资规模屡创新高，项目质量不断上升。目前，区内拥有超过亿元的项目70余个。,武清开发区武清发展的“引擎”,产业强大支撑，企业规模不断加大，人口数量激增；通过企业自身不断发展，相关产业链逐渐引入，商业氛围日臻成熟，商务人士逐渐增多，通过合理指引可以成为项目客户“储备”资源。,就近吸收潜在客户,京津高铁唯一经停站武清：20分钟北京，15分钟天津,武清成为
4、天津门户,2008年8月1日，中国第一条高等级城际高速铁路京津高速铁路开通运行。津城际铁路下设北京南站、亦庄、永乐、武清、天津站五大站。 京津高铁直接提升了城市间的交通能力，使商务人士加速往来。 穿插北京亦庄、天津市区，使跨城工作成为可能。 武清北京南票价41元 武清天津票价17元 交通费偏高，适合商务型客户和高收入型客户。,亦庄站,项目地块,长途车行驶路线从通州土桥站出发，沿G103公路进入六环路，沿六环路行驶9公里由徐庄桥驶入京津高速公路主路，沿京津公路主路行驶30公里后，牛镇出口驶离主路后即到达本项目地块。 长途车费用预估全程约42.3公里，预计到达时间为50分钟左右，建议收费每人20元
5、单程票制。,亦庄站武清牛镇长途车路线以及费用预估,土桥站武清牛镇长途车路线以及费用预估,长途车行驶路线从亦庄火车站出发，上五环路朝京津高速方向行驶，进入化工桥，沿化工桥行驶1.1公里后，进入京津高速公路主路，沿京津公路主路行驶40公里后，牛镇出口驶离主路后即到达本项目地块。 长途车费用预估全程约47.9公里，预计到达时间为1小时左右，建议收费每人20元单程票制。,大巴单程过路费在100左右,京津高速行驶路线从北京东四环路化工桥向东进入京津高速主路，行驶39.3公里后即到达牛镇出口，全程39.7公里，预计到达时间为37分钟。,四环,项目地块,京津高速行驶路线全程费用,有效链接城铁，拉近城市距离,
6、Part2：成功案例借鉴,与本项目类似案例成功规律研究,案例选择标准,案例名称,案例借鉴点,2.总部基地,1.中邦moho,非住宅用地性质 通过开发以居住或弹性功能为主的物业实现销售,功能构成 配套设施 产品设计,3. 非中心,中邦moho以高新技术、设计创意产业为主导产业的工业地产项目，集现代建筑modern，住宅house，办公office三者为一体,项目基本信息 区位：上海浦东金桥出口加工区南区 规模：占地92588平方米 物业形式：28幢商务独栋和一个功能齐全的高级商务会所构成 容积率：0.6 户型： 300多平米，3层，附地下室，层高：3.5米,商务别墅区,商务会所,中邦置业集团投资
7、开发;世界著名建筑设计事务所美国PhilipJohnson设计公司规划设计,案例中邦moho,中邦MOHO顺应上海大力促动创意产业的发展的趋势，其发展方向以及定位是成为南金桥地区的企业会所,区位：上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。 规模：规划面积20平方公里核心产业：已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。 入住企业：437家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。 产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。 房地产：加工区良好的发展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升,中邦M
8、OHO,案例中邦moho,中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间,自然石材： 简洁与质感 沉重和轻质 脆弱与坚实,动感玻璃： 基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80都是玻璃，促使空间更显舒适自在 用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。 用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。 用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。,案例中邦moho,空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求注重生活空间的利
9、用，并且附送大量面积,创造“立方-城”概念出发点： 利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间 户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合 创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。 采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。,案例中邦moho,商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善的配套设施、配套服务和安全系统，大大提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次,规模：6500平方米 基本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化 ”的酒
10、店式会所,配套设施： 网络视频会议厅 多媒体影视厅 商务套房 室内游泳池 健身中心 中西式餐厅 钢琴吧、红酒吧、雪茄吧 配套服务： 企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 服务,安全系统： 门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统,案例中邦moho,建筑用料上十分讲究，电力、通讯、有线电视、布线等基础资源配套齐备且质量很高,供电：低压三项供电，每户电容量不少于25KW,建材配套亮点,通讯设备：平均每户3对，每幢12对外线可以使用,有线电视系统：采用双向传输技术，全频段860M双向传输系统,综合布线系统：每户设置一个综合布线箱，线缆从综合布线箱引出即可,宽带接入系统：采用FTTC+VDSL技
11、术的宽带接入系统,外墙：玻璃幕墙、自然石材幕墙,案例中邦moho,中邦moho案例借鉴总结,北京总部基地，50年产权的低密度办公物业,项目基本信息 区位：北京丰台区，西南四环路边，紧邻丰葆路、世界公园 规模：占地面积65公顷，总建筑面积约130万 土地使用年限：50年 物业形式：500余座独栋办公楼、SOHO公寓 用地性质：工业用地，产权50年 容积率：容积率1.59 绿化覆盖率：50% 户型：1200-6000 售价：均价16000-17000元/,案例总部基地,产品策略户型设计，以2000平方米的独栋办公产品为主，户型方正A,案例总部基地,A型楼5965平方米,B型楼2860-3445平方
12、米,C型楼1620-2190平方米,D型楼1200平方米,配套：星级式酒店会所高端配套，将“办公、社交、商务、休闲、生活”五合一完美共融,案例总部基地,餐饮：每个区域都有一个会所，提供餐饮服务，由于园区内不准生明火，都是外部送餐服务。 会所：每个庭院中心均设置有面积约为200-500平米的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需求 酒店：总部基地入口处将来建成一标志性建筑五星级酒店 公寓：五星级酒店后面配有上千套面积约30-50平方米的小公寓 物业：园区内部统一物业管理，楼内由企业自己管理。,项目基本信息 位置：朝阳区定福庄常营乡（五环外） 一期为纯写字楼，选用三个矩形商务办公楼和一个圆形辅助
13、建筑作为基本构成形态，面积在4003000平米不等，并可灵活分割。 总建筑规模：45万平米 容积率：0.9 建筑密度：0.22 绿化率：30.8% 车位：地上202个，地下1098个,案例非中心（中弘国际商务花园）,案例非中心（中弘国际商务花园）,独栋办公 独栋办公 独立冠名权 独立电梯 独立出入口 独立空调,产品策略建筑形态为原生态美国硅谷公园主题，超大绿化率，将水系、景观、广场与建筑融合在一起，以充满张力的“泡”为基本元素，极大满足智力型企业研发需求,产品策略户型设计：“形随机能”的设计概念，创造功能弹性格局，平层为700-950为主，独栋2800-3400平方米,户型设计： 大开间、方正
14、、南北通透 开放式空间，户型易分割和组合，具备弹性 国际甲级写字楼配置，配备私家电梯、VIVI空调系统,A座首层688平方米,B座首层853平方米,D座首层691平方米,案例非中心（中弘国际商务花园）,案例非中心（中弘国际商务花园）,配套：超级会所，包括休闲娱乐、健身运动、会议中心、餐饮、商务酒店等,案例规律总结与借鉴,规划,功能,建筑,硬件和配套,既保证各组团的相对独立，又体现各功能的融合,保持弹性，在设计上保证产品宜商宜住,立面体现公建化特点，以富有创意和视觉冲击力的建筑造型吸引眼球，同时注重与环境的融合,既有为商务功能服务的，也有完善的居住配套；提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次；
15、完善水、电、通讯网络、电视、综合布线等基础设施建设,类似 案例 借鉴,PART3市场初步定位,未来的总部基地将是,生态&自然&舒适 Newtown与Aerotropolis间最好的距离,未来的总部基地将会,促进区域产业升级 引导城市商务办公模式进化,知名企业的花园总部,永葆活力的商务地带,高科技、智能的建筑群落,商务花园成功关键要素,新型 Business Park,营造创意人文社区 氛围,注重生态资源,物业具有很强弹性,入驻产业具有 模糊性,功能配套完备,具备非常完善的居住 及其他相关配套功能； 发展成为包括办公、科研、娱乐、酒店、住宅、商业等各种功能于一体，实现区域的自给自足； 建立可以提
16、供足够内部交流空间的综合社区,新型商务花园内不再 具有明确的产业聚集划分，所有产业的智力型环节都可以在此发展 研发、展示和智力服 务业在此集聚,在建筑设计上，兼顾 住宅和办公物业的双重功能，亦商亦住 具有独立性，个性化 的特色，各个单元体 可分可合，可大可 小，能够满足不同规 模、不同性质、不同 业态的公司,在园区整体规划和建筑物设计上，新型商务花园更加注重人与自然的和谐。,注重在办公区更多地营造城市生活的元素、营造共同生活的社区气氛 建立自己独有的人文社区特色,武清首个集研发、办公、展示、会议、居住、商业、文化、娱乐于一体的；复合开发，以创意产业形成核心竞争力的 总部商务花园,引领全新发展理念 摒弃行业传统发展模式 聚集创意研发型领先企业,专业设计办公功能 创意研发、设计功能以及全实体综合展示功能 信息技术交流功能 前沿产品信息科教、体验功能,项目整体定位,以武清稀缺的高档次低密度现代商务商务区形象入市,传达理念： 生态型、花园式高档商务区 在形象上强化花园
