《北京万科精装修住宅交付标准操作规定》

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1、精装住宅交付标准操作规定精装住宅交付标准操作规定 第一篇第一篇住宅竣工验收操作流程住宅竣工验收操作流程 第一条适用范围：北京万科各项目工程在移交物业及小业主前进行竣工验 收。 第二条规定目的：为了维护万科品牌形象，提高客户满意度，满足业主对 万科品牌的心理预期，尽量避免客户投诉，对即将入住的楼栋进行 拉网式普查，以制度与流程保证交房的质量。 第三条经办部门：项目经理部 第四条参与部门：客户服务中心、销售部、物业公司、监理公司、施工单 位、小业主 第五条操作流程一：项目经理部对施工单位质量验收流程项目经理部对施工单位质量验收流程 5.1 现场验房小组： 经办部门：项目经理部 参与部门：施工总包、

2、分包单位、监理公司 5.2 流程： 施工单位、监理单位施工单位、监理单位初检合格向项目部报验项目部报验要求：要求： 施工单位施工单位组织自检并填报工工 程质量验收表程质量验收表（见验收规范（见验收规范 2626 张表）张表）向监理报验 监理单位监理单位 100%细部全面检查 并在施工单位上报的工程质工程质 量验收表量验收表上签字，对需要整 改的内容详细记录。 项目部项目部对工程质量验收表工程质量验收表 项目经理部项目经理部组织参与部门（施工单位、监理施工单位、监理 对每户进行验收并形成户住宅竣工验收意见 项目经理部交房项目经理部交房 合格 不合格，偏差很大 项目经理部根据户住宅竣工验收意见 项

3、目经理部组织参与部门就户住宅竣工 5.3 形成文件：形成户住宅竣工验收意见 （项目经理部存档同时交（项目经理部存档同时交 物业公司一份）物业公司一份） 第六条第六条操作流程二：项目经理部向入住办项目经理部向入住办（客服中心、物业公司、销售中心）交房交房 的验收流程的验收流程 6.1 交房验房小组： 经办部门：入住办 参与部门：客服中心、物业公司、销售中心、项目经理部、监理公司、 施工总包单位、分包单位 6.2 流程： 项目经理部项目经理部准备有关资料（包括施工图、交 项目经理部项目经理部组织参与部门（客服中心、销售客服中心、销售 中心、物业公司、施工单位、监理公司中心、物业公司、施工单位、监理

4、公司）现 按入住办入住办确认抽查比例进行验收， 并形成 户户 项目经理部项目经理部根据户住宅模拟验收交接单户住宅模拟验收交接单 项目经理部项目经理部组织参与部门就户住宅模拟验户住宅模拟验 不合格，偏差很大 合格 物业公司接管并进入保结 客户验房返客户验房返 要求：要求： 以业主的角度仔细、 全面检查房屋质量 以观感和使用功能 为主，按验收标准验收标准 2121 条条执行 对需要整改的内容 详细记录 时间安排：时间安排： 具体安排在 客户 办 6.3 形成文件：形成户住宅模拟验收交接单 （项目经理部 、客服中 心、物业公司同时存档） 第七条第七条操作流程三：业主入住验房及返修流程业主入住验房及返

5、修流程 7.1 入住验房小组 经办部门： 客服中心 参与配合部门：项目经理部、物业公司 7.2 流程： 客服中心客服中心与业主业主验房，并填写 房房 业主办理入住手续 合格 客服中心客服中心统计分析房屋入住交接 不合格，业主提出整改意见 项目经理部项目经理部根据房屋入住验收交接记录表 整改工作由客服 组织有关施工维 修单位进行，并由 备注：备注： 整改信息反馈给项目经理部项目经理部 如此阶段项目经 理部已撤消，维修 7.3形成文件：形成房屋入住验收交接记录表 （物业公司、项目经 理部、客服中心同时存档） 第八条下列两类房屋，施工单位的维修整改工作如能在客户办理入住前 2 天完成，可参加第三次验

6、房（操作流程三：业主入住验房及返修流 程） 。否则，此两类房屋不向业主交付。 1、第一次验房（操作流程一）不合格，而又不能在规定时间内完成维 修整改工作的，不让其参加第二次验房（操作流程二） ； 2、第二次验房（操作流程二）不合格，而又不能在规定时间内完成维 修整改工作的。 以上两类房屋，不合格的界定标准为： 移交业主移交业主 业主不满意，提出整改意见 合格 项目经理部项目经理部知会客服中心客服中心整改情况 客服中心通知业主业主再次验房 客服客服带领业主业主验房 1、 房屋使用功能不全； 2、 房屋有严重污染情况； 3、 房屋的维修整改不能在短期内完成； 4、 无法界定的房屋，由入住办讨论确定

7、。 第九条由于房屋不能通过验收，导致房屋不能按期向业主交付，所造成的 违约责任由装修单位承担。 第十条客户验房前，客户服务中心须提前知会物业公司，物业公司做最后 一次保洁检查，确认无误后，方可带领客户验房，进入操作流程三 “业主入住验房及返修流程” 。 第十一条 本操作流程由公司工程管理部负责指导与解释。流程的修改，由 工程管理部提出并报送公司规范审定委员会审定通过后执行。 第二篇第二篇住宅交付验收规范与标准住宅交付验收规范与标准 序： 住宅交付验收是工程竣工后客户对住宅质量、效果进行最后测试和认可 的过程。验收应该采用国家现行的装饰工程质量检验规范和具体情况相结 合的办法。一般来说分为设备验

8、收、工艺验收和效果验收等几部分。 设备验收 指居室设备设施的安装情况验收，应该通过机械的试运行来检查质量情 况。比如卫生洁具设备、厨房设备，除应按国家装饰质量检验规范验收其 排管布线是否标准外，还应该启动或进行水管试压验收，以确定设备运转 是否正常。 功能验收 指居室使用功能结构验收。比如天棚、地面、墙面、固定选型等是否遵 循设计要求，是否牢固等。 工艺验收 重点检查油漆硕、乳胶漆面、木质接头、外部造型、地面镶花等工艺水 平。 效果验收 其实是对设计方案的验收。客户通过观察室内整体装饰情况，判断设计 风格、色彩、灯光、环境的搭配效果，从而评定设计方案的优劣。 本部分内容的编制主要基于可操作性、

9、 可追溯性的原则， 综合以上要点， 编制了住宅交付验收规范以及住宅交付验收标准，分别适用于工程专业技 术人员以及非工程专业技术人员（物业、业主等）验收。 第一部分第一部分住宅交付验收规范住宅交付验收规范 住宅交付验收规范以仪器测量为主，以检查表的形式反映工程质量验收 情况。主要用于施工单位自检及监理公司细部检查以及住宅竣工验收操作 流程一：项目经理部现场验房（用于抽检） 。 此规范中验收分项包括： 1、铝合金门窗安装工程类 2、整体楼、地面分项工程类 3、板块楼、地面分项工程类 4、木制板楼、地面分项工程类 5、木门窗安装分项工程类 6、室内、室外一般抹灰分项工程类 7、水刷石、水磨石、干粘石

10、分项工程类 8、喷砂、喷涂、滚涂和弹涂分项工程类 9、混色油漆分项工程类 10、 清漆分项工程类 11、 美术清漆、木地板、大理石、打蜡分项工程类 12、 刷浆、喷浆分项工程类 13、 玻璃安装分项工程类 14、 裱糊壁纸、墙布分项工程类 15、 人造石分项工程类 16、 天然石分项工程类 17、 饰面砖分项工程类 18、 罩面板及钢木架分项工程类 19、 细木制品分项工程类 20、 花饰安装分项工程类 21、 屋面找平层分项工程类 22、 低温热水地板辐射采暖类 23、 室内给排水类 24、 室内煤气类 25、 电气线路安装工程类 26、 电气器具安装工程类 有关详细验收的分项内容及标准见第

11、三部分支持文件 北京万科工程质北京万科工程质 量验收表量验收表 。 第二部分第二部分住宅交付验收标准住宅交付验收标准 住宅交付验收标准以观感与使用功能为主，主要用于住宅竣工验收操作 流程二：项目经理部交房流程、操作流程三：客户入住返修流程。 土建部分土建部分 第一条 门（进户门、室内门） 门扇开关灵活（不碰撞） ，稳定（无自开或自关） ，无回弹和翘裂。 门框安装牢固、不变形，表面平整、光洁。 门扇表面平整、光洁、无开裂，饰面油漆颜色一致、无透底、流 坠。油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、起皱。 五金锁具：安装牢固、齐全，无划伤，锁具灵活。 密封性能：密封条镶嵌牢固、无漏缺，关闭时缝隙

12、均匀。 其他：门镜安装到位，门吸安装位置准确，镶嵌玻璃牢固，毛坯 房时洞口尺寸、木砖预留符合要求等。 第二条 塑钢门窗、铝合金门窗、纱窗 门窗推拉顺滑，表面平整、光洁，无严重划痕与破损，型材没有 开裂或断裂现象。 五金锁具：齐全，位置正确、牢固，达到各自使用功能。 密封质量：门窗关闭时扇与框，扇与扇无明显缝隙，密封条不松 动，不脱落，不外露，处于压缩状态。 门窗框、扇垂直，不弯曲。 玻璃无污染，无破损，双玻夹层无灰尘和水气，分隔条均匀，不 翘起。 第三条 墙面 墙面平整度、垂直度符合设计、施工规范要求。 涂料墙面 表面光滑、平整、线脚顺直、清晰。 无裂缝、无空鼓、无脱皮，涂层均匀、光色一致、无

13、流坠、透底。 涂料品种、颜色符合设计（业主）要求。 瓷砖墙面 表面平整洁净、色泽一致，砖面无划痕、裂缝、缺棱掉角。 镶贴牢固、无空鼓、脱落，接缝均匀、缝隙顺直 瓷砖品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。 镜墙面 安装牢固、平整，表面洁净、明亮，无变形、破损、裂纹、划痕。 石材墙面 石材镶贴牢固，拼接位置准确，四边收口与墙体缝隙均匀一致、 填塞密实、打胶饱满整齐。 面光滑平整、线条顺直、无缺棱掉角、麻面、裂缝、划痕。 石材品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。 毛坯墙面 水泥抹灰（腻子）应粘结牢固、平整、线脚顺直、清洁，无空鼓、 裂缝、脱层、爆灰。 第四条 地坪 毛地面 表面平整、洁

14、净，不污染，无裂缝、脱皮、麻面，不起砂。 预留面层厚度符合设计要求。 瓷砖地面 镶贴牢固、无空鼓，表面平整洁净、色泽一致，接缝均匀、缝隙 顺直。 砖面无划痕、裂纹、缺棱掉角。 瓷砖品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。 石材地面 石材镶贴牢固，拼接位置准确，四边收口与墙体缝隙均匀一致、 填塞密实、打胶饱满整齐。 面光滑平整、线条顺直、无缺棱掉角、麻面、裂缝、划痕。 石材品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。 第五条 外阳台 地坪表面平整、光滑，无色差，无污染，无裂缝、脱皮、麻面， 不起砂，阳台栏杆油漆涂刷均匀，表面无锈斑、焊渣等现象。 不倒泛水，无积水，无渗漏，地漏畅通。 第六条

15、卫生间（墙面、地面同第三条、第四条） 地面不倒泛水，无积水，地漏畅通。 小时地面盛水试验，以水复盖满地面为准，达到不渗不漏。 浴缸、地漏、座便器、洗脸盆、洗涤盆、淋浴盆各下水管道灌水 试验，灌水时间每根管道二分钟，以流水通畅为准。 给水进户阀门开启灵活，水表运转正常。 第七条 顶棚 涂料顶棚 表面洁净、平整，线脚顺直、清晰。 涂层均匀、光色一致、无流坠、透底，无裂缝、空鼓、脱皮 涂料品种、颜色符合设计（业主）要求 石膏板吊顶 龙骨吊件安装牢固、水平，石膏板安装牢固、平整。 涂层表面洁净、平整，线脚顺直、清晰，无裂纹、空鼓、脱皮， 涂层均匀、光色一致、无流坠、透底 预留洞口大小位置准确。 涂料品

16、种、颜色符合设计（业主）要求。 铝扣板吊顶 龙骨吊件安装牢固、水平，罩面板安装牢固、平整、无污染、划 痕、凹凸、翘角，颜色一致。 预留洞口大小位置准确。 石膏线 粘结牢固、线条顺直、接缝平滑、表面洁净、无污染，不开裂。 第八条 石材安装（窗台板、石材门槛、卫生台面等安装） 石材安装牢固、 坡向正确， 与连接体的缝隙均匀一致、 填塞密实、 打胶饱满整齐。 石材面光滑平整、线条顺直，无缺棱掉角、麻面、 裂缝、划痕等。 石材品种、规格、颜色和图案符合设计（业主）要求。 第九条 木制品 （橱柜、衣帽间、窗帘盒等） 造型、结构符合设计要求，材质无变形，贴面粘结平整牢固、不 脱胶、起鼓、翘角。 对橱柜、衣帽间门安装牢固、开关灵活、关闭缝隙均匀一致，五 金安装牢固、齐全、位置准确。 面层光滑平整、油漆涂刷均匀，光色一致，无明显凹痕，无流坠、 起皱。 第十条 防护栏杆 造型、结构符合设计要求，连接牢固，金属部分焊接饱满光滑。 扶手安装牢固、