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1、第5章房地产开发项目规划设计5.1、建设规模本项目规划规划用地面积55100M2,总建筑面积65684M2,住宅 54517 M2商业11167M2；停车位500辆，小区规划总居住户数478 户，绿化覆盖率41.2%,容积率1.2,建筑密度22%。项目建成后，将 形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局 合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。5.2、指导思想1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心, 以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居 住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境 优美且充满良好文化氛围和交往
2、空间的现代化文明住宅公寓。2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高 质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土地 价值，更好地为居民服务。3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居 住环境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明和 具有富宁地方特色的住宅公寓。53、规划原则1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、 文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为居 民创造舒适、安全、卫生、优美的居住环境。2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的发展动态，消费者 的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前
3、的实际需要， 又具有一定的超前性和导向性。3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在 联系，注重空间景观的连续性和完整性。4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好 居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节约 能源，使各项资源达到最佳配置。5、突出“整体性”，处理好整体与局部，总体与分区，保留与发 展之间的关系，重点要突出。54、建筑选型总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统筹 兼顾，合理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的生活 环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有城市商 业活动的特性一商住楼模式。拟建成
4、布局合理、建筑造型新颖的多层 商住楼，住宅平行排列，并在靠近小区入口处设置车辆出入口，以避 免车辆进入社区内部对居民形成干扰。55、住宅户型小区内住宅单体设计新颖别致，造型典雅，色彩明快，以典雅、 坡屋梦顶为基调，具有优雅精致的现代建筑风格。建筑分多层，其中 沿街为商业用房，上部为标准层，层高为3米。为实现最好的区位有最大量化的住户，最好的朝向、景观处有最 高档的户型，并有利于提高楼盘整体品质，平面设计动静有序，洁污 分流，功能齐全适用，平面紧凑合理，既保证客厅、卧室有良好的朝 向与通风，也保证厨房、卫生间能够自然通风、采光。同时住宅单体 设计和施工充分利用新技术、新材料、新工艺，注重生态和环
5、保要素, 加强住宅智能化内涵，走可持续发展道路，形成典型、丰富美观的风 格形式。道路系统规划小区人行主入口由西侧进入，规划一个视野十分开阔、气派的入 口大门体现完整大社区的生活概念；由人行入口进入小区后即展现超 大景观的小区花园，小区内道路沿小区花园围绕，到达每幢楼楼梯口， 生活、交通十分便捷。5.6、绿地与景观规划本项目突破以往小区绿化环境分散布局的方式，突出“以人为本” 的设计理念，采取集中与分散相结合，以集中为主的布局方式，淡化 组团绿地，强化中心绿地，形成以“中心绿地一庭院绿地”为主的绿 地系统。将中心绿地集中布置在小区中部，形成一个相对安静不受车 流干扰的中心游园，各庭院周围设置绿地
6、，营造出独具特色的小区绿 化环境景观。景观环境的塑造是本区设计方案的重点之一。注重步行景观的设 计和对景设计，创造步移景异的景观效果，保持空间景观的连续性和完整性。居住区内绿地，设置花絮、小品以及儿童娱乐设施等其它设计要素，空间或大或小，或分或聚，形式各异，突出主题和特色。57、空间环境空间环境的设计充分运用规划设计手法，结合区商业、绿化、建 筑小品等形成有规律、有变化、内容丰富的空间序列，创造具有强烈 序列感和明显识别性的居住空间环境。既保持居住建筑的使用功能， 又使空间环境具有吸引力。5.8、主要技术经济指标项目指冷小规划用地面积55100M2总建筑面积65684M2其中：住宅建说面积54
7、517M2f 1 Hr/ (j 住宅套数478套停车位数500辆第6章房地产开发项目风险与不确定性分析6.1、不确定性分析6.1.1、盈亏平衡分析1）、销售面积盈亏平衡点=15534/0.3174（1-0.1105）= 55021 m2占计划总销售面积的84%。2）、销售收入盈亏平衡点本项目总成本为15534万元，销售总面积65684 m2,综合营业税率11.05%,那么销售 价格盈亏平衡点为订，八总成本BEP=销售量（1-税率）=15534/65684（1-0.1105）= 2659 元/nf盈亏平衡分析表明，当项目的销售总量达84%时，平均销售单价2659元/nf时就可保本，安全余度有16
8、%o6.1.2、敏感性分析本项目对建设投资、销售收入进行敏感性分析，分别考察5%的单因素变动，详见表12-6建设投资敏感性分析表X 12-7销售 K1）、建设投资敏感性分析建设投资敏感性分析表表12-6单位：万元项目名称基本方案+5%-5%建设投资155341617714892累计利润259219493234所得税648487809税后利润194414622425总投资利润率(%)17%12%22%税后财务内部收益率(%)16.52%12.00%21.35%2) 、平均售价敏感性分析销售收入敏感性分析表表12-7单位：万元项目名称基本方案+5%-5%销售收入2084812189119805累计
9、利润J|3501 /1687所得税648875422稅后利润194426261265总投资利润率(%)17%23%11%税后财务内部收益率()16.52%22.56%10.64%敏感性分析表明，当建设投资5%或当平均售价5%时，项目 投资利润率在11-23%之间，财务内部收益率在10.64-22.56%之间，均高 于基准收益率8%,说明本项目的抗风险能力较强。6.2、风险分析1、政策风险及防范近期国家对房地产各项政策变动频繁，宏观调控政策的组合拳正 以前所未有的力度和密度为过热的经济降温，其中有的政策对房地产 开发产业影响深远。为防范此类政策性风险，本项目的开发需要进行 全面而系统的筹划。2、
10、销售风险及防范本项目地理位置优越，定位准确、设计合理，建筑风格传统与现 代时尚相结合。因该项目建设期与销售期均有一定时间段，建议该项 目严格控制工程进度，严格控制施工质量，尤其对住宅项目而言，可 尽快完成小区环境的营造来吸引消费者的眼球，在其价格定位上，釆 用低开高走的策略，给前期购房者以信心，从而进一步刺激有购房动 机的购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼，降低项目的市场风险。3、工期和工程质量风险及防范由于本项目规模较大，工程管理和建设资金落实对能否及时按工 期竣工有决定性影响，为保证及时竣工，在工程管理方面，通过详细 的施工计划和优秀的项目经理统筹兼顾，资金方面，公司自有资金及 时足额投
11、入，同时积极申请银行贷款进行保证。工程质时方面，通过 监理公司和一定数量的工程管理人员进行监督，业格执行国家及公司 质时控制标准进行实时监控。总之，该项目定位较准确，优势较明显，销售价格定价较适中, 在片区内具有较强的竞争力，加之若严格控制房屋开发的成本，采用 有力的销售策略，缩短销售周期，能将项目风险控制到较低水平。第7章房地产开发项目可行性研究7.1房地产开发项目投资与收入估算7.1.1投资估算1. 估算编制依据1）云南省建筑工程消耗量定额（2003版）；2）云南省建筑装饰装修工程消耗量定额H2003版）；3）云南省安装工程消耗量定额（2003版）；4）云南省建设工程措施项目计价办法（20
12、03版）；5）云南省施工机械台班费用计价办法（2003版）；6）云南省建设工程造价计价规则（2003版）；7）云建标2005660号文云南省建设厅关于严格执行国家标准建筑工程建筑面积计算规范的通知8）云建标2005661号文云南省建设厅关于将意外伤害保险、安 全防护文明施工费列入建安工程造价的通知。9）2005295号文云南省建设厅关于调整建安工程造价税金计 算系数和工程定额测定费费率的通知；10）云建标2009635号文云南省住房和城乡建设厅关于调整2003版建设工程造价计价依据人工综合工日单价的通知;2、其他费用取费依据1）、土地使用权出让金为1653万元；2）、契税按土地出让金的3%计取
13、；3）、城市基础设施配套费按城市规划标准计取；4）、工程监理费依据国家发展改革委、建设部关于印发建设工 程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670号）;5）、设计费、勘察费参照国家计委工程设计、勘察收费；6）、招标代理费依据国家发改委招标代理服务收费管理暂行办 法;7）、施工图审查费依据云南省发展和改革委员会云南省财政厅 关于收费许可证管理有关问题的通知（云发改收费2007J555号）；8）、基本预备费按建安工程费与工程建设其他费用之和的5%计 算；9）、银行贷款年利率为6.15%。3、项目投资估算本项目总投资估算为15534万元。其中：建安工程费9853万元, 工程建设其他费
14、4795万元，基本预备费732万元，建设期利息154 万元。详见表11-1水岸花园项目投资估算表。水岸花园项目投资估算表11-1表单位：万元序号工程或费用名称量单位工程量综合单价（元）金额（万元）备注建安工程费98531建筑工程费65687140091962安装工程J 彳 65687 1 1100二工程建设其他费47951土地使用权出让金16532契税50按出让 金的 3%计取3勘探费656873204测绘656872135初步方案设计156图纸审查费656872137环境评估费65687178报批、报建手续费656874269可行性报告编制费6568703210三通一平费腐 “6568719711另时设施费6568753312新材，散装水泥，占道6568710.56913
